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最近见诸各种媒体,加拿大央行表示,加息可能很快就会到来。这对市场意味着什么?你刚买的房子会不会跌了?

在过去的一年里,经济学家对通胀的未来路径和可能性存在着一些分歧,一些人认为通胀的任何上升都可能是由于 Covid-19 相关问题造成的,例如全球生产供应链的障碍,其他人认为这种通货膨胀将更加持久。

上个月,加拿大中央银行非常清楚的表明了他们的立场:“推高价格的主要力量——能源价格上涨和与疫情相关的供应链瓶颈——现在似乎比预期的更强大、更持久。” – 加拿大央行行长 Tiff Macklem

同时,上个月,加拿大央行结束了被称为“量化宽松”(QE) 的激进货币政策(购买特定证券如债券以扩大货币供应量来刺激经济活动的手段),从而压低了固定利率抵押贷款所参照的基准利率。但是我必须提醒一下,我们的邻居还在QE的过程中,换句话说,美国人还在印钞票。

此外,央行表示,他们将比原计划提早上调商业浮动利率抵押贷款利率所依据的政策利率 (policy rate),许多人预计首次加息将在 4 月份到来。 同时CIBC 的 Benjamin Tal 指出,债券市场已经消化了 2022 年不少于 6 次的加息。

目前市场有一些风声鹤唳,一些人坚持相信市场已经会火爆,另外一些购房者担心利率上涨可能会导致房价下跌,因为这会降低买家和业主的负担能力。

从简单的负担成本来分析,我认为,至少在短期内,房价下跌这是一个非常不可能发生的剧本。

首先,加拿大的大多数房主都有五年期固定利率抵押贷款,因此大多数房主不太可能感受到明年利率上升的影响。

其次,在过去五年中,加拿大的购房者一直以“B20压力测试”利率获得抵押贷款的资格,这个所谓的测试利率远高于他们实际支付的利率。政府正是针对这种可能的利率上升的情况推出了这些测试;符合这些测试条件的房主应该能够在Renew他们的贷款的时候承担更高的利息支出,不然这个测试就失去了意义。

但即使是对于那些可能会难以承受这些额外利息成本的家庭来说,由于加息而使其房屋净值信贷 (HELOC)的高余额的利息支出增加,我们仍然不太可能看到大面积的“陷入困境式的被迫出售”(当房主因无法支付抵押贷款而不得不出售主要房屋),这种情况如果大面积的发生,确实可能会在短期内拉低房价。但是,在房主拖欠抵押贷款之前,他们通常会削减其他开支、承担更多债务或寻求他人的帮助以在短期内以避免被迫出售。和美国的同行不一样,加拿大的银行系统也不太会要求立即拍卖拖欠按揭的房屋。

然而,更高的利率可能会对来年的房地产市场产生两个相对确定的影响。

首先,投资者和一些自用用户对房地产市场的需求会减少。 1% 范围内的利率浮动一直是房地产投资者需求的主要驱动力,如果我们在 2022 年看到多次加息,这一部分的需求可能会出现不成比例的下降。

更高的利率也可能对投资者的信心和投资意愿产生影响。如果投资者开始对未来房价增长变得不那么乐观,如果他们认为两位数的房价增长时代已经过去,那么这可能会导致更多投资者出售他们的房产套现,这会在一定程度上影响供求关系。

但是,这些因素中会导致 2022 年房价下跌吗?我认为这是非常不可能的。多伦多的住房市场仍然是一个供不应求的市场,特别是考虑到我们的移民政策和大量投资需求。(详细参加我的公众号文章)

 

举一个不太贴切的例子,一架高速攀爬的飞机,如果要进入降落通道,首先需要减速上升,进入平缓的飞行,然后再慢慢进入降落的过程。除非有08年那样的系统性问题,市场突然转入下行通道是极端不可能的。

如果明年春天我们看到市场有大量购房需求涌现同时市场上有更多房屋挂牌出售,那说明我们的市场将开始逐渐放缓,但我相信市场将仍然是一个Seller’s Market, 但是价格增长速度比我们现在看到的要温和不少,市场也可能会进入平衡市场。 除此之外,一切都无法预见。

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