2022 年瞬息万变的第一季度已经过去了,Dan 哥和大家一起看看大多伦多和加拿大的商业市场现况。 

通货膨胀和利率上升

加拿大2022年4月通胀已经达到史无前例的6.7%,到目前为止,加拿大央行已在今年两次加息,以求控制高通胀。随着世界各国央行试图控制价格上涨,经济学家预期今年将进一步加快加息步伐。由于商业房地产基本面的潜在优势,预计投资总量和资本化率基本不会受到加息的不利影响。而且,如果今年通货膨胀的控制有一线希望,那投资人肯定可以在房地产中找到不少投资机会。

同时,更强劲的经济、更多的就业机会、更高的空间需求和不断上涨的租金可以使商业房地产成为投资者抵御通胀的自然对冲。

但是,由于劳动力成本的上升和其他成本在持续的供应链困境中的上升。商业房地产行业一直承受着运营费用的通胀压力,一些现金流升值强劲的资产最有能力承受这些压力。可以肯定的是,投资者将会继续追求收益,加拿大商业房地产的总体格局仍然具有吸引力,2022 年以来 加拿大全国cap rate 平均下降 14 个基点至 5.33%。总的来说,本季度每个资产类别的cap rate 均有所下降。和逐渐降温的居住类房地产相比,商业地产的投资活动仍然有增无减。

返回办公室

办公室写字楼市场状况在 2022有所改善  人们将纷纷回到自己的办公桌前工作,同时,雇主也可以测试混合工作的新策略 (WFH+ 回办公室工作)。 2022 全年租赁的办公空间面积预计将在全国范围内达到 620 万平方英尺,然后在 2023 年升至 15 年来的新高。目前空置率也开始了持续趋于平缓甚至逐渐降低。 办公室物业的全国cap 平均下降 8 个基点至 5.92%。 今年2月,Pontegadea Group 以超过 11 亿加元的价格收购多伦多皇家银行广场,正证明了办公室市场仍然有巨大投资价值。

工业需求仍然很高

2022 年,对工业空间的需求将继续超过供应,这主要是由于加拿大电子商务近年的高速发展以及在供应链问题频出的当下对安全库存的需求不断增长。由于加拿大剩余的可用工业空间很少,工业开发领域将在预租赁市场有持续的竞争。在供需平衡之前,加拿大的工业租金、销售价格和土地成本将仍然高企。由于全国空置率降至仅 1.2%,供应无法跟上对空间的持续需求。多伦多、蒙特利尔和温哥华等主要市场的增长趋势迅猛,每周都有打破租金上涨的新成交记录。对租赁市场的信心导致房地产估值上升,全国平均Cap Rate 环比下降 22 个基点至 5.13%。工业仓库从1000 呎到 10 万呎的各种类型都成为炙手可热的投资标的。工业物业由于可使用土地的限制,短期内仍然为非常有竞争力的投资品类。同时,高速上涨的租金也成为工业物业,特别是仓储类物业成为目前投资人追捧的产品。

零售业复苏

随着消费者越来越多地转向网上,零售商和购物中心已经开始更加重视他们的实体空间的差异化,以此试图重新占领市场。未来一年,主题店、促销活动和扩大展示区将成为零售物业的行业趋势。新的食品和饮料概念也将有助于吸引顾客回到商店,以服务为导向的零售商也将会是房东更青睐的租客选择。现有零售商尤其是时尚行业内的零售商力求整合现有Location 的同时,他们希望使租户组合更多样化,这样可以减小整体现金流减损的风险。

在当前的经济环境下,零售商业中某些资产类型的Highest & Best 用途仍不确定。即使在人口密度较低的地区,杂货店和药店等具有重要支柱的资产也会继续吸引更高的交易价格。非必需品零售商入驻的物业和合同约束力较弱的物业产正越来越受到重新开发的关注,可能开发方向为更大密度的多户住宅、混合用途和以交通为导向的开发项目。投资此类物业会在中长期获得客观回报。

多单元物业

联邦和省政府不断讨论解决住房负担能力问题,正说明了全国的居住类房屋供应问题的严峻现状。这也反映在投资市场中,因为全国多单元物业的cap rate 下降至 4.10%。随着低息融资时代的结束,利率和通胀的升高会加剧对消费者的伤害。随着购买力下降,潜在的首次购房者可能仍然是租房者,从而为未来的多单元物业带来强劲的基本增长前景。对多单元物业投资有兴趣的投资人,欢迎回看我们的多单元投资讲座视频。

下图为大多伦多地区常见商业物业的资本化率的最新数据

下图显示了 GTA 中按年投资的总加元金额以及所有 ICI (Industrial Commercial Investment) 土地交易超过 100 万加元的交易总数。

– 在 2015 年至 2019 年连续四年同比增长后,ICI 土地领域的总投资额在 2020 年下降,但在 2021 年有所上升。这种增长趋势一直持续到 2022 年第一季度。

– 与 2021 年第一季度报告的 8.03 亿加元相比,2022 年第一季度的投资额几乎翻了一番,达到 $1.6B。

– 2022 年第一季度记录了 141 笔 ICI 土地交易,与去年同期相比增长了 36%。

下图表显示了2022 Q1.  GTA 中所有超过 100 万加元的 ICI 土地交易的按地区投资的总加元数量和每英亩的平均价格。

– Halton、Peel 和 Toronto 地区的投资额在去年都有可观的增长。 Halton地区 2022 年第一季度的投资水平相对增幅最大,几乎是 2021 年第一季度的 3.5 倍,从 1.11 亿加元增至 3.74 亿加元。 与此同时,皮尔地区和多伦多在同一时期的投资量都翻了一番多一点。

– 2022 年第一季度所有地区的投资量均有所增长,其Duram 区是唯一一个投资水平下降略高于 23% 的地区。

– 在大多伦多地区,ICI 土地交易的每英亩平均价格上涨了约 41%,从 2021 年第一季度的略高于 81.6 万加元上涨到 2022 年第一季度的 110 万加元。

– 在疫情期间,GTA ICI 土地交易的每英亩平均价格上涨了 44%,从 2020 年的略高于 83 万加元增加到 2022 年第一季度的约 120 万加元。

短期及长期预期

尽管存在通胀和加息担忧,但全国所有资产平均资本化率继续小幅下降。

  • 加拿大政府 (GoC) 10 年期债券收益率环比大幅上升,跃升 43 个基点至 1.93%。
  • 本季度债券收益率和商业抵押贷款利率飙升,并收窄了与全国资本化率平均水平的差距。 截至 2022 年第一季度,BBB 公司债券和商业抵押贷款利率分别上涨 83 和 71 个基点。

在可预见的短期内,加拿大央行会继续收紧Monetary Policy,   商业物业整体行情预期会略微放缓,Cap Rate 如果在贷款利息上行的同时保持至少同步的上升才能保证市场供求的平衡。 当然,工业物业有可能是一个例外,在此类物业租金极速上涨的情况下,卖家仍然有不小的议价能力。 

同时,随着居住类物业市场逐渐冷却,一部分资金会注入商业投资市场已期获得安全而稳定的收益。加拿大的商业地产市场在2022 年余下的时间会持续保持一定程度的增长。

416-666-5087

欢迎关注公众号

咨询请加微信

Share This 分享给朋友