加拿大银行在本月又开启了加息通道,并开始了一系列比预期更为紧缩的货币政策举措。随着利率前景变得更加不确定,商业地产市场的一些投资者热情有所减退。

在2023年第二季度,私人投资者继续推动交易量,而机构资本则保持观望,投资活动保持低迷,上半年加拿大商业地产的表现较为疲软。市场日益分化,高品质资产的流动性较好,而一些困境较多的行业则面临融资挑战和信贷条件收紧。

从数据上来说,几乎所有主要资产类别的资本化率继续上升,全国各类资产的平均收益率在2023年第二季度环比上涨了16个基点,达到6.28%。尽管由于债券收益率反弹,spread 在季度内有所收窄,但总体上,价差持续扩大,过去四个季度已上升了56个基点,达到301个基点

办公室 Office

在2023年第二季度,所有资产类别的办公室资本化率进一步上升,市中心的物业较郊区的略有更大的季度增幅。全国范围内的市中心AA级,A级以及B级办公室资本化率分别环比上涨了22个基点和26个基点。与此同时,在2023年第二季度,郊区A级和B级办公室资产的收益率均环比上涨了20个基点。

在2023年第二季度,加拿大所有主要办公室市场的资本化率均出现上升,而 Kitchener-Waterloo, Winnipeg, Saskatoon and Edmonton. 的市中心和郊区资产的收益率保持稳定。

加拿大市中心办公室的资本化率继续在不同等级之间扩大,2023年第二季度全国平均AA级和A级办公室的收益率升至6.70%,与B级办公室的资本化率相比,价差为111个基点。与此同时,郊区办公室产品之间的价差保持稳定,全国平均A级办公室的资本化率为7.39%,较B级资产高出94个基点。

在除了卑诗省以外的所有市场,办公空置率已经达到两位数,但在卡尔加里、埃德蒙顿和里贾纳等空置率较高的市场有所下降。尽管如此,卡尔加里的办公室空置率仍然在28%, 这在全加拿大范围都是绝无仅有的。 

同时,绝大部分加拿大公司不会回到疫情前的 5 天办公室工作Policy,目前最普遍的仍然是四天办公室工作的公司Policy。 公共交通客流量低和通勤时间长的问题也是雪上加霜。全国范围内的转租sublease 情况非常不均衡,从温哥华市场的30%到萨斯卡通市场的4%不等。以此看来,办公室sector 的低迷肯定是要继续持续下去了。

工业 Industrial

在2023年第二季度,工业领域的资本化率上涨略有加快,全国平均A级和B级资产的收益率环比上涨了19个基点,达到5.76%,创下五年来的最高水平。

特别是A级工业资产,相对于B级产品,其季度收益率增幅更大。全国平均A级资本化率上涨了24个基点,达到5.38%,而B级收益率增加了14个基点,达到6.14%,将两者之间的差距缩小至76个基点。

本季度阿尔伯塔省市场的资本化率扩张最大,卡尔加里和埃德蒙顿的A级和B级收益率均在2023年第二季度上涨了31个基点。其次是渥太华和蒙特利尔市场,它们的资本化率在季度环比上涨了25个基点。

全国范围内工业用地的供应率仍然低于3%,虽然较上一季度有所上升。滑铁卢地区的供应率目前是全国最低的,为0.9%。温哥华和多伦多等主要市场的空置率继续小幅增长,但短期内没有出现上升的迹象

多伦多工业市场的用户们感觉市场可能即将出现调整,因此他们现在开始寻找短期租约,以避免当前市场租金和上涨,并希望更好地为未来做好准备。这种做法旨在使他们更好地适应未来的市场变化。我们在一线也感觉到一些要价太高的工业物业DOM 开始逐渐上涨。当然,在一些交通便利的主要路口以及更贴近终端零售市场的区域,一些Zoning 和 Use 比较有弹性的物业仍然供不应求。

在密市,万锦,旺市等工业物业Hub 地带的物业仍然收到追捧。尤其是大量中型仓库物业,由于持有人的基金背景,对于资本化率仍然有特定的最低要求。对于租客的审核也尤为严格。

在疫情前以及疫情期间签约的租客在合约逐渐到期后面临房东要求Rental Rates 翻倍甚至三倍的窘境。尤其是多伦多市场严重缺乏小型工业物业资源。一直持续以来的僧多粥少的问题并没有改善。

我们可以预期,除非经济出现严重衰退,中短期工业品类目前的火热状态不会有消退。

零售 Retail

在2023年第二季度,除了“Strip (Non-anchored)”(注:Anchor 是指一个小型plaza里最主要的引流形的物业,通常为连锁超市)类别的资产收益率保持平稳外,几乎所有类别的全国零售资产资本化率继续上升。在本季度上涨的资本化率类别中,收益率扩张相对均匀,季度环比增幅平均为15个基点。

虽然加拿大大多数市场在2023年第二季度记录了零售资产资本化率的增加,但哈利法克斯和蒙特利尔市场的“Strip (Non-anchored) ””类别的资产收益率却出现了压缩。

在所有零售类别中,温尼伯、萨斯卡通和魁北克市场的资本化率在2023年第二季度保持稳定。在零售资产资本化率方面,区域和城市主街区类别的季度增幅最大,分别上涨了18个基点,达到6.20%,和16个基点,达到6.16%。

我们在一线观察到的情况是,A 类物业市场坚挺,DT, MT 的中心地段物业现金流仍然强劲。相对而言Suburban strip 物业空置率相对较高。 总体而言 Retail 仍然是不错的品类

多单元住宅 Multifamily

在2023年第二季度,多单元住宅的资本化率略有上升,大多数市场的收益率保持稳定。与其他房地产领域相比,所有多单元住宅类别的全国平均资本化率季度环比增长速度较慢,仅增加4个基点,达到4.43%。这正说明了 此类型物业仍然是目前市场最受欢迎的品类。

在加拿大的13个市场中,有7个市场在2023年第二季度多单元住宅的资本化率保持稳定。增幅最大的是Kitchener -Waterloo 市场,那里的A级低层资产收益率季度环比上涨了50个基点。

在2023年第二季度,高层和低层资产的A级和B级之间的差距略有扩大。全国平均高层A级收益率上涨到4.08%,较B级产品高出40个基点,而全国平均低层A级收益率上涨到4.37%,较低层B级物业高出44个基点。

大多伦多地区的多单元延续了以往的热捧状态,由于融资成本升高,现金流略差的Listing 出现价格调整后售出的情况。但是,由于供应不足以及租金的持续上涨,此类物业仍然为大部分retail investor 积极参与的品类