最近Dan 哥 在一个工业仓库的交易中,因为ESA 评估没有通过,而放弃了交易,因此来浅谈一下。

环境地质评估(ESA)是一种评估过程,用于评估物业上存在的潜在环境污染情况。它涉及全面调查,以确定与物业相关的任何现有或潜在的环境责任和风险。ESA流程通常包括三个阶段:

第一阶段环境地质评估(ESA):

第一阶段ESA是评估过程的初始阶段。

它涉及对历史记录、现场检查以及与当前和过去的物业所有者、占用者和监管机构的访谈进行审查。目的是识别潜在的环境问题,例如物业的先前用途、危险物质的储存或附近的污染源。

第一阶段ESA的目标是评估物业上是否存在污染的可能性,并识别可能需要在第二阶段进一步调查的潜在问题。

时间跨度:第一阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于诸如地点可及性、历史研究和信息考证等因素。

成本:第一阶段ESA的成本可能从几千加元到几万加元不等

第二阶段环境地质评估(ESA):

如果在第一阶段ESA中发现了潜在的环境问题,则可能需要进行第二阶段ESA。第二阶段ESA涉及收集土壤、地下水或其他环境样本,以确认污染的存在,并确认其程度和严重性。

采样和分析方法可能包括土壤取样、地下水监测井、土壤气体取样以及收集样品的实验室分析。

第二阶段ESA的目标是提供有关第一阶段ESA中识别的污染性质和程度的更详细信息,并评估对人类健康和环境的潜在风险。

时间跨度:第二阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于现场调查的范围、实验室分析和监管批准的可用性等因素。特别是实验室的排队时间,Dan 哥曾经试过为了一个化验结果等待快3 个月的时间。

成本:第二阶段ESA的成本可能因所需样本数量、所需分析类型、监管的范围等因素而异。成本可能从几千到数万加元不等

第三阶段环境地质评估(ESA):

如果在第二阶段ESA中确认了污染,则可能需要进行第三阶段ESA。

第三阶段ESA涉及制定和实施修复或清理计划,以解决污染问题并减轻对人类健康和环境的潜在风险。修复活动可能包括挖掘和清除污染土壤、地下水处理、安装工程控制措施(例如蒸汽屏障)或其他修复措施,以限制或消除污染。

第三阶段ESA的目标是实现法规合规性,保护人类健康和环境,并将物业恢复到适合其预期未来使用的条件。在ESA过程中,具有环境评估和修复专业知识的环境顾问或公司根据相关的法规要求和行业标准进行调查和评估。ESA的调查结果和建议通常记录在一份全面的报告中,并提供给利益相关方,例如物业所有者、购买者、贷款人和监管机构,以便就物业的环境状况和潜在责任做出知情决策。

时间跨度:第三阶段ESA的时间可能因所需修复的范围、监管要求和资源的可用性等因素而有很大差异。

成本:第三阶段ESA的成本也可能因所需修复的范围、实施的修复措施类型、地点的大小和复杂性以及监管要求等因素而有很大差异。成本可能从几万元到数十万加元甚至更高。

ESA 是商业地产中必不可少的一个环节,作为尽职调查的最重要的步骤,完成必要的ESA 的 Phase 可以规避一下风险:

识别环境风险:ESA 有助于识别与物业相关的潜在环境风险和责任,如土壤和地下水污染、危险物质或法规不合规等。在交易过程的早期识别这些风险可以让买方做出明智的决策,并评估对物业价值和未来发展计划的潜在影响。比如:加油站和附近的开发地块。一些工业和商业活动更有可能导致污染,例如零售燃料店、干洗店、化学品储存、燃油储罐以及产生废物处理行业。

符合法规:ESA 有助于确保符合环境法规和法律。进行 ESA 可以证明买方或贷款人的尽职调查,这可能是监管机构或金融机构作为融资或保险覆盖的条件要求的。

保护投资:ESA 有助于保护买方、贷款人和其他利益相关者的投资,通过识别可能影响物业价值、市场性或融资能力的潜在环境责任。在交易过程的早期解决环境问题可以帮助减轻风险,避免以后出现意外的追加费用。

协商条款:ESA 结果可以影响买方和卖方在解决环境问题、潜在责任和补救成本方面的谈判。清楚了解这些问题可以帮助各方在购买和销售协议中适当地协商条款并分配风险。前面Dan  哥说到的因为 ESA 结果有问题 就是因为在了解清理污染费用太高的情况下放弃了交易。

获得融资:在考虑为商业地产交易提供融资时,贷款人通常要求进行 ESA 作为其尽职调查过程的一部分。ESA 结果可以影响贷款条件、利率以及交易的整体可行性。加拿大银行通常会要求 Phase 1 的报告,如果报告有识别潜在的风险,那么Phase 2 也是必须的。

如果您对商业物业的ESA 有问题,欢迎随时讨论。