最近有几个地产买卖的Transaction 涉及到:“非居民” 的概念, Dan哥 写一个短文解释一下

在以下情况下,就所得税而言,加拿大的“非税务居民”概念如下

  • 经常性的居住在另一个国家,并且不被视为加拿大居民;
  • 在加拿大没有重要的 居住关系,并且满足以下任何条件:
  1. 在整个纳税年度居住在加拿大境外;
  2. 在纳税年度内在加拿大停留的时间少于 183 天。

所以,你可以是加拿大公民,但满足了以上条件,仍被视为非居民。作为在加拿大拥有财产的非居民,CRA 将采取适当措施,确保你有足够的担保来支付你所欠的税款。非居民还需要就向 CRA 出售其财产所实现的任何收益纳税。为了让买方“保证”将向 CRA 缴纳适当的税款,卖方需要获得完税证明。

如果卖方能够在完成销售之前获得完税证明,则所欠税款将直接从销售收入中扣除,并由卖方律师直接汇给CRA。如果卖方在完成销售交易之前无法获得完税证明,CRA 要求买方预扣总购买价的 25%,如果房地产是可折旧财产,则预扣 50%。(即用于租赁或商业目的物业),卖方律师应代表加拿大税务局(CRA)以信托方式持有该等资产,直至卖方收到完税证明。

为了简化起见,我将根据《所得税法》(“ITA”)第 116 条讨论以下流程。

过程

步骤1:

ITA 规定买方有义务对卖方的居住地进行合理调查。该标准是“经过合理询问,买方没有理由相信非居民卖方不是加拿大居民”。

OREA 购买和销售协议(“APS”)第 17(a) 项包含卖方保证卖方不是非居民,并且在交易完成后也不会成为非居民,除非有相反的信息提供。作为交割的一部分,卖方必须签署一份法定声明,表明卖方在出售房产时和完成销售交易时“不是非居民”。买方将依赖卖方的此类声明。如果卖方在出售房产时是非居民,则卖方必须使用 CRA T2062 表格申请合规证书(“完税证书”)。完税证明和扣留金额的原因取决于卖方“永久居住地”,而不是卖方是否是加拿大公民或者移民身份。

买方律师必须确保其客户在完成销售交易之前从卖方获得完税证明,或扣留适当金额的购买价款,以防止买方承担非居民应缴纳的税款卖方。买方应预扣购买总价的 25%,如果房地产是应折旧财产(即用于出租或商业用途的建筑物),则应预扣 50%。

第二步:

ITA 第 116 (3) 条要求非居民卖家在处置财产后不迟于 10 天内通过提交合规证书(“完税证明”)将出售情况通知 CRA 。如果卖方未能在上述规定时间内提交清关证书,则卖方应支付每天 25.00 加元的罚款,最高可达 2,500.00 加元。共同持有的财产适用多重处罚。

如果卖方能够在交易完成前获得完税证明并将其提供给买方,则预扣税要求可能会减少。因此,正如我上面指出的,买方和卖方都应该聘请专业的会计师,并从交易一开始就准备相关文件。

第三步:

CRA 将要求付款或可接受的担保物以支付由此产生的应付税款,然后才继续签发完税证明。 CRA 可能需要 8-12 周或更长时间才能签发完税证明,因此应在截止日期之前尽早启动此流程。如果无法做到这一点,买方律师可以与卖方律师签订承诺书,安排扣留房产总购买价的 25% 或 50%。卖方律师应在承诺书中规定适当的条款,在买方律师收到完税证明并缴纳任何税款之前,为 CRA 代扣适当的信托金额。

在解除扣留之前,卖方律师会应要求 CRA 出具“安慰信 Comfort Letter”,其中 CRA 确认非居民的纳税状况。除非非居民卖家提交了 T2062 表格,否则 CRA 不会签发安慰函。安慰函允许卖方律师保留扣留的资金(即购买价格的 25% 或 50%),且不产生任何利息或罚款。卖方律师收到安慰信后,有义务向买方律师提供该安慰信。

第四步:

一旦卖方律师收到完税证明,预扣金额(即25%或50%)即可退还给非居民。然而,如果买方没有收到 CRA 的完税证明或安慰函,则预扣的 25% 或 50% 应在该月结束后 30 天内汇给 CRA。购买房产是为了履行买方对 CRA 第 116 (5) 条[4]的义务。请注意,如果未在上述规定时间内将适当的金额汇至 CRA,则可能会导致买方被处以相当于要求汇出金额 10% 或 20% 的罚款。

第五步:

非居民卖家应在物业售出的当年申报纳税。

例子

非居民 Alice 将其加拿大房产以 500,000.00 加元的价格卖给了Jack,但 25 年前最初支付了 80,000.00 加元。

步骤1:

Jack 采取合理措施,确定 Alice 是非居民,并且正在出售其居民住宅,而不是出租或商业财产。现在,我们可以确定需要预扣采购价的25%。

$500,000.00 x 25% = $125,000.00(这笔金额由卖方律师代表 CRA 托管)

第二步:

Alice 聘请了一位经验丰富的会计师,并在处置财产后 10 天内根据 S.116 (3) 提交 T2062,以获得合规证书(“完税证书”)。如果卖方能够在交易完成前获得完税证明并将其提供给买方,则预扣税要求可能会减少。

第三步:

CRA 将要求付款或可接受的担保以支付由此产生的应付税款,然后颁发完税证明。

            $500,000.00 – $80,000.00 x25% = $105,000.00

卖方律师将把 125,000.00 加元中的 105,000.00 加元汇给 CRA。 CRA 此时将签发完税证明。

第四步:

收到完税证明后,卖方律师可以将信托持有的剩余资金释放给非居民。

$125,000.00-$105,000.00=$20,000.00

第五步:

财务年度结束后,非居民提交非居民纳税申报表时,将计算实际纳税义务,非居民将获得相应的退税。

因此,如果纳税义务为 $55,000.00,非居民将收到如下退税:$125,000.00-$55,00.00=$70,000.00

*卖方必须意识到,如果房产所有权存在 encumbrance 比如 mortgage or lien 即抵押或留置权, 则卖方可能需要提供额外的资金来完成交易。因为这些额外的抵押需要首先discharge. 因此,非税务居民卖房对现金流有前置的需求。

最后,我要强调一点,如果物业所有者是税务居民,那么她出售自己居住的主要物业是不需要缴纳抵扣金额的。 这和物业居民是不是有移民公民身份没有直接联系。

说到这里,因为卖家如果没有如实申报造成的物业过户后的欠税,买家也会有连带责任,在任何情况下,买卖双方需要咨询专业的律师和会计师 已保证自己的利益不受损失。

以上内容不构成法律及税务建议。如有谬误 欢迎指正