最近一直想写的科普小文章,这是简化版的,希望可以把要传达的意思说明白。

概念1: Cap rate compression 资本化率压缩是指房地产市场中资本化率(cap rate)随时间逐渐降低的情况。资本化率是房地产投资者用来评估房产投资回报的基本指标。它是通过将房产的净营业收入(NOI)除以其当前市场价值或购买价格来计算的。

当资本化率压缩发生时,意味着投资者愿意接受较低的房地产投资回报。这通常发生在市场竞争激烈、需求高但供应有限的情况下。因此,当房产价格上涨,即房产市场价值上升时,净营业收入相对稳定的情况下,资本化率下降。

资本化率压缩可以被视为房地产市场强劲的迹象,表明投资者对市场更有信心,并愿意接受较低的收益率,以换取房产增值的潜力。然而,在房价迅速上涨的市场中,这也会使投资者更难找到具有吸引力回报的房产。在2020 年到 2023 年 这几年历尽疫情,央行大放水,利息骤降的这几年,Dan 哥目睹了大多伦多地区 商业地产的资本化率从 5-6% 压缩到 3-4% 的情景。,在2021 和 2022 年,一些投资物业包括多单元物业,零售商业物业,甚至是大型工业仓库甚至出现了抢Offer的奇怪场景。Dan 哥也不得不参加了几次,基本都是铩羽而归。

然而,从去年开始的紧缩政策和持续走高的基准利率造成的是相反的现象:

概念2: Cap rate expansion 资本化率扩张 即资本化率(cap rate)随时间增加变高。

当资本化率扩张发生时,表明投资者对他们在房地产投资上的回报要求更高。这通常是由于各种因素引起的,如市场条件变化、经济衰退、市场风险感知增加或投资者情绪变化等。

Dan 哥举一个简单的栗子来说明资本化率扩张:

假设有一处位于多伦多市中心区的商业地产,购买价为100万加元,年净营业收入(NOI)为10万加元。最初,该地产的资本化率计算如下:

资本化率 = NOI / 房产价值

资本化率 = 10万加元 / 100万加元

资本化率 = 0.10 或 10%

现在,假设由于经济不确定性、竞争加剧或市场条件变化等原因,投资者变得更加谨慎,并要求在房地产投资上获得更高的回报。因此,该地区类似地产的市场资本化率开始上升。

假设市场资本化率由于资本化率扩张而上升到12%。在这种情况下,将使用新的资本化率重新计算房产的价值:

房产价值 = NOI / 资本化率

房产价值 = 10万加元 / 0.12

房产价值 = 83.3万加元

由于资本化率扩张,房产价值从100万加元降低到约83.3万加元。这意味着在一个资本化率更高的市场中,投资者愿意为相同的收入产生房产支付更少的费用,反映了他们对更高投资回报的需求增加。 

由此可见, cap rate expansion 可以给有准备的投资者带来合适的入市机会, Dan 哥在2023 年秋天在市场上见过打7到8折的投资物业,也帮助少数投资人以相对低的价格购入不错的投资标的。等待合适的入市时机,投资人节省的往往是数十万的资本

但是,资本化率扩张可能会增加业主以期望的价格出售他们的投资物业的难度,因为更高的资本化率通常表示更低的房产价值。这也可能暗示着一个不太有利的投资环境,投资者预计房产升值较低或对租金收入的可持续性存在担忧。总的来说,资本化率扩张反映了一个市场趋势,即投资者正在寻求更高的房地产投资回报,这可能对房产估值、投资策略和整体市场动态产生影响。

总体来说,投资者可以从资本化率扩张和压缩的动态关系中获益,Dan哥个人总计如下

  1. 购买机会:在资本化率扩张期间,市场上的资本化率上升,房产价值降低,投资者可能会找到更有利的价格购买房产的机会。这使他们有可能在房产价值最终恢复时获得更高的投资回报。如果您看过Dan  哥以前的投资科普,这个其实就是投资普遍真理 ”低买高卖“,并且,物业回涨和增长的部分会远远大于现金流给投资人带来的回报
  1. 增加现金流:资本化率扩张通常会导致较高的资本化率,表示投资回报潜力较高。这可以增加投资者的现金流,尤其是那些拥有income property的房产的投资者,因为较高的资本化率意味着相对于房产价格更高的收入。具体栗子可以看 Dan 哥关于多单元投资的文章
  1. 价值增值:在经历资本化率压缩的市场中,房产价值上升,投资者从价值增值中受益。随着房产价值上涨,拥有这些房产的投资者可能会看到他们的投资价值随时间增加,可能在出售房产时获得资本收益。
  1. 市场Timing:了解资本化率扩张和压缩的动态使投资者能够战略性地选择投资时机。例如,在资本化率扩张期间购买房产时,价格较低,并在资本化率压缩期间出售时,价格较高,最大化投资回报。
  1. 投资组合多样化:投资者可以通过利用不同市场资本化率扩张或压缩的机会来实现房地产投资组合的多样化。通常体现在投资不同 class 的同一个物业品类,这种多样化策略有助于降低风险,优化整体投资组合绩效。
  1. 风险管理:投资者可以利用对资本化率的动态来了解并有效评估和管理风险。例如,在资本化率压缩期间,投资者可能会更为谨慎出手,并进行彻底的尽职调查,以确保他们的投资回报相对于其收入潜力不会过高支付能力。在有利与买家的市场,投资人也有更多选择和议价的空间。

总的来说,了解和利用资本化率扩张和压缩的动态可以帮助投资者做出明智的决策,优化他们的房地产投资组合,并实现他们的财务目标。在目前商业地产市场条件下,寻找合适投资人的 Portfolio 投资标的是不错的时机。 如果您有任何需要讨论的问题,欢迎随时咨询。