最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识

楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。

1 Condo楼花的交房时间点

一般的楼花全程生命周期是这样的:

a 前期宣传
b 签约
c 10天冷静期后变成Firm Deal
d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。
e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款

下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容

2 什么时候可以转

大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。

3 以什么方式转

绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。


4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换

楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备:

A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格)

B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同)

五、 原始楼花中的HST和相关退税问题

其实买新房也是买商品,那正常情况下就会涉及到HST,然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲,消费者去售楼处买楼花,一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。

这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)

新房退税的说明,CRA的网站有最明确的解释:https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html

具体怎么计算可以参照我们的上一篇文章

最后, 楼花转让有一定风险,转让楼花的过程可能会复杂,有几个常被误解的问题和陷阱,买方和卖方都应该意识到:

开发商批准/Approval:许多原始购房合同规定,转让需要开发商的同意。购房者可能会忽视这一要求,或者假设他们可以在未获得开发商批准的情况下自由转让,如果开发商拒绝转让,可能会导致复杂情况的出现。

转让费用:一些开发商会收取转让费用,通常是销售价格的一定比例或固定金额。购房者可能对这些费用不太了解,或者在确定转让是否有利时没有将这些费用考虑在内。当然,很大一部分楼花合同有一次免费转让的权利,但是一定要在合同中明确注明。

押金要求:在进行转让之前,转让方可能需要确保已满足原始购房合同中规定的所有押金要求。否则,可能会导致转让无效,或者开发商对其施加额外的处罚。同时,一些原始买家的权益和利益也不一定可以转让,比如closing credit, free service etc

市场条件:转让时的市场条件会极大影响公寓的再销售价值。购房者可能会高估房产的潜在升值,或低估市场波动带来的风险,导致如果再销售价格低于预期,则会出现财务损失。

法律和财务风险:转让方和受让方应该寻求法律和财务建议,以了解转让的法律和财务影响。在进行转让之前,可能需要考虑税务影响、合同义务或监管要求。

时间安排:转让可能需要时间来完成,获得开发商批准、起草转让协议或满足其他要求的延迟可能会延长此过程。购房者可能没有预料到这些延迟,或未能充分计划,导致挫折或错失机会。

转让限制:一些原始购房合同中包含限制或限制转让公寓的条款,例如在一定时间内禁止转让或要求开发商同意任何转让。购房者应该仔细审查这些条款,以了解其影响。

融资挑战:贷款人对融资转让可能会有特定要求或限制,例如要求更大的首付款或收取更高的利率。受让方可能会在购买时遇到融资困难,尤其是如果物业仍在建设中。

卖方义务:转让方可能仍然需要履行原始购房合同中的某些义务,例如保证、代表或赔偿。购房者应该意识到这些义务,并确保它们在转让协议中得到处理,以避免潜在的责任。

总之,转让预售的物业有诸多风险,市场好的时候投资者有利用时间杠杠赚钱的机会,市场不利的情况下本金全输掉也是非常常见的。