三月多伦多地区的住房市场延续了2月的繁荣景象,大家看到一些疯狂的加价抢房的现象,我们甚至可以感到一丝“过度繁荣”的迹象。

与去年(2020年)相比,今年2月份,独立屋,半独立屋,联排别墅的销售增长了46%。,并且与2018年和2019年相比翻了一番。 销售量。库存月(MOI)维持在0.8(已经达到卖方市场的标准)的较低水平

79%的房屋售价高于卖方要价。

对购房者而言,房价上涨较为“温和”,与去年同期相比增长了21%(对比今年2月与去年同期相比增长了29%) 多伦多市(City of Toronto) 的房价仅上涨了12%,拉低了整体平均水平。 一月至二月的郊区平均房价几乎没有变化。(具体原因参见我上次的文章 “2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险”)

来看看多伦多地区的公寓市场,公寓的销量为比去年同期增长52%,延续了从12月开始的反弹趋势

多伦多地区48%的公寓售价比卖方要价要高。 2020年的公寓平均价格同比下降了不少,

但从2021年以来,上个月的公寓平均价格已经恢复到2020年同期水平,换句话说疫情期间的这一年涨涨跌跌已经完全可以无视了。2月前一些买家Buy on the Dip 已经出现了一些 账面利润了。

公寓的MOI从11月的3.5(均衡市场)降至 2月的0.8 (卖方市场)可能最能说明这一现象

来看看下面这段话:

“What we get worried about is when we start to see extrapolative expectations, when we start to see people expecting the kind of unsustainable price rises we’ve seen recently go on indefinitely, and they’re basing their decision on those kinds of assumptions. … When we see people starting to buy houses solely because they think prices are going to go up, that is a warning sign for us. We are starting to see some early signs of excess exuberance.”

— Bank of Canada Governor Tiff Macklem

“当我们开始看到推断性期望时,当我们开始看到人们期望那种不可持续的价格增长时,我们需要开始担忧了。当我们看到人们开始购买房屋完全是因为他们认为价格会上涨,这是一个警告信号,我们开始看到一些过分繁荣的早期迹象。”

—加拿大银行行长蒂夫·麦克莱姆 

说的非常一针见血,但是在加拿大,我们可以发现决策者都是非常典型的事后诸葛亮,比如这位央行行长,或者是CMHC CEO Evan Siddall, 这位仁兄从去年预测2021 房市场会暴跌到上个月承认市场在“过热”的上涨状态。

抱怨归抱怨,归根结底的问题是,房地产的繁荣与房地产泡沫一线间的区别在于买家的信念和情绪,如果他们相信房价将无限期地保持快速增长,如果它们不急着现在入场,他们会永远买不起房。 这是无法克服的人性,虽然每篇文章我们都可以那这个问题说事儿,但是我们肯定这样的买家逻辑会永远持续下去。

这个逻辑同样可以以其他方式影响购房决策。通常,这会导致价格快速上涨,因为购房者认为他们需要支付的价格比上个月类似房屋的销售价格高出5%,“进入市场”将会是买家的第一要务,尤其是当他们发现自己的时候与其他30个买家竞争。这很大程度上是为什么今年年初以来多伦多许多郊区的房价上涨了30%。

另一个副作用是,它可以加速许多首次购房者的购房决定。例如原来计划在2022年购买房屋的购房者,假如他们相信价格会每年上涨20-30%他们将决定改变计划并现在立即购买。从他们来看,这是非常理性的决定。

 

在今年的住房市场上我们观察到, Covid-19引起的消费者偏好变化,大批业主走出城市,进入郊区,寻找更大的房子和更大的后院。但是我认为“ Covid城市外流”并非问题的全部,甚至不是主要原因。3月以来的公寓市场迅速反弹是不是更能说明问题?

大多数政策制定者的批评者认为,货币和财政政策在大流行开始时采取的措施过度刺激了经济。当然, 在史无前例的Covid-19来袭使经济活动几乎陷于停顿的时候,我们可以理解,这些财政和货币措施是完全必要的。而且,引起空前上涨的不单是房市,全世界的股市也在今年三月前突飞猛进,各国国家队,美国,中国,日本直接间接的干预股市,大量流动性注入了市场。

当然,股市和房市的区别在于,股市是一个基于投资者预期的市场,这样的预期受到瞬息万变的因素的影响,而且可以实时的体现在股票价格中,近期10年期国债的利率的上升反映了投资者对经济和通胀的预期,进而直接而且高效的体现在成长性股票的集体回撤中。

但是房产市场相比股票市场有相当大的滞后性和不透明性。普通人对整体房地产市场很难有统一而合理的预期。比如目前的市场在大量买家有强烈的FOMO 的情绪之下, 刚需买家在短期看不到价格调整的情况下,加价解决问题是唯一的选择。大部分买家不会因为未来可能的调整可能性而延迟入市的决定。专业投资人除外。

房屋的定价和股票也有不小的区别,理论上,股票是有多种估值方法,现实中,股票每天价格的波动显示的是当天市场的供需状态和市场情绪。个股也会受到各种即时的消息涨跌不一。各种风吹草动往往会夸大市场对个股的预期。

普通居民住宅是比较法估值,也就是说卖家根据最近附近区域内相似物业的出售价格来定价, 在一个不平衡的市场中,买卖双方有可能会收到一个高估或者低估的成交的影响而达成他们之间的交易,进而放大这种高估或者低估的情况。普通买家很难对这种估值的偏差做出合理判断。

同时,房市和股市共有一个特点就是具有高度的时效性,在波动的市场状态下,市场情绪伴随不平衡的供给往往带来的高速上涨和下跌的价格,同一个小区只有屡创新高或者新低也是非常正常的现象。

如此看来,房产市场的入市和离场时机相对股市更为重要,对于短期风险的预见以及对应的交易时机的把握可能是决定投资者赚钱和亏钱的重要因素。

 

值得注意的是,今年以来,联邦政府做出了谨慎的决定,推迟原定生效的压力测试计划的再次审核时间到2020年4月。这项变更将使测试更加能反应市场动态,从而确保抵押贷款合格率比平均水平高约200个基点抵押利率。如今,购房者有资格获得抵押贷款其利率比今天的抵押贷款利率高约300个基点。尽管由于Covid-19,抵押贷款利率有所下降,但这种下降并未从本质上影响购房者可以借多少钱。也就是说,短期市场仍然会生机勃勃。

就在这篇文章准备结尾的时候,今天(四月八号)金融机构监督办公室(OSFI)在做出提高贷款压力测试的

的这项更改意味着,借款人将需要证明自己的财务状况能够以更高的测试利率来支付贷款,这将使他们获得住房贷款的资格变得更加困难,从而减少了合格借款人的数量,并最终减轻了加拿大房价的一些上行压力。OSFI表示,新规则将于6月1日生效。

压力测试最初是在2018年执行的,在压力测试下,准购房者必须接受财务测试,看他们是否有能力偿还比实际抵押贷款利率高的月供,实施此项政策是为了从金融方面抑制当前不断上涨的房价。

压力测试的门槛通常比买房者实际拿到的抵押贷款利率要高两个百分点甚至更多。

目前,大银行五年期的固定利率仅略高于2%。如果以百分之二的利率计算,一笔为期25年的300,000加元的抵押贷款中,借款人实际每月只花费1,270加元。如果以目前4.79%的测试利率来算,借款人需要有偿还每月1709加元的财务能力才能借到贷款。

而如果以5.25%的新压力测试利率来计算,借款人每月的还款能力水平将必须达加到1788加元。如果借款人的财务状况无法通过这种压力测试,则不允许贷方向他们借钱。简单的来说,这次调整将会减少绝大部分贷款人士5% 的贷款能力。

除了更高的测试利率外,OSFI还表示计划“每年至少重新审查一次测试利率,以确保其仍然适应环境风险。

我曾经预测,在特定人群,特别是 Boomer 这一人群 (50-70岁)都有机会接受疫苗的施打后,他们中的大部分准备出售房屋的卖家才会愿意把自己房屋放到市场让陌生人来参观选购。按照目前安省的时间表,5,6月份应该是供应量有所上升的时间点。同时在6月1号前已经做好贷款审批的买家也会迫不及待的进入市场。 上半年积压的大量购房需求在短期被释放解决后,下半年的走势也许比较容易判断了。

那么,从实用主义的要求出发,总结如下:如果您有房子要卖,不要等到夏天,越早上市越好。如果您要买自住房,可以现在开始研究市场,但是时间的优势在买家一面。如果您要投资房市,欢迎咨询我们! 或者等到我们下一篇文章,我们来一起看看目前可以怎么来参与大多伦多的地产投资市场。

https://www.nytimes.com/2021/02/26/upshot/where-have-all-the-houses-gone.html

https://twitter.com/ewsiddall/status/1364408324125507585

416-666-5087

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