我在和朋友及客户谈到房产投资的时候,常常被问到,“这个房子是不是值得投资?”,“这个房子能赚钱吗?”或者是“你觉得这几个公寓,应该买哪个?”,“这个房子是不是好出租?租金回报还行吗?”这是大多数国人购房时经常会问的问题。这些问题其实问的并不专业。事实上,很多投资者,在买房炒房的过程中,确实收获颇丰。但是也有一部分人有好几个投资物业,在频繁买卖几次后,发现原来并不怎么赚钱。其实根源就是大部分投资者对回报率的理解有或多或少的偏差。大部分投资者喜欢抄别人的功课,而不是自己做功课。

那么我就来谈谈房地产投资中的三个重要的回报率计算公式。如果每个投资人在买入物业前,可以把数据放入这些公式表格中计算一下,对每个投资决定会有很大的帮助。特别是对楼花投资者,可以使用预测的增长数据来计算假设的若干年后的回报,这样不失为是检验一个项目是不是值得冒各种风险的方法。Dan哥一直认为:作为一个理性的投资者的必修课,我们必须靠数字来合理化所有投资决定。

话不多说,我们先来看看这三个回报率的名称。本篇将着重介绍第一个回报率,下一篇我们将继续讨论第二和第三个。

  1. 资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE)

  2. 现金回报率(COC:CASH ON CASH RETURN)

  3. 投资回报率(ROI: RETURN ON INVESTMENT)

在介绍三大回报率之前,我们需要先了解一个非常重要的概念:

NOI,Net Operating Income,净营业收入。

一个投资房要赚钱首先要有Rental Income,也就是 房租收益。比如,一间公寓,一个月的月租为$1500。但是房租收益并不能完全装到投资者的口袋里。因为房屋有各种费用,Operating Expenses(营业支出,包括房产税,保险,管理费用,维护维修,物业费,租盘是的广告费用,经纪费等)是出租物业日常支出的总称。所以毛收入减去空置成本和支出才是投资者的净营业收入

同时,有时候会有Vacancy Loss(空置成本, 又因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态,比如:新旧租客交接过程可能会有间隔。在多伦多,有经验的房东知道,租给特定人群的投资物业会有很大几率有一定的空置成本,或者说是房租无法收回的成本。

Net Operating Income的计算公式如下:

Net Operating Income   = Rental Income – Vacancy Loss – Operating Expenses

举一个栗子:

某房产的租金是每月1500, 一年的Potential Rental Income = 1500 * 12 = $18,000。

如果按Vacancy Loss 5%(一年5%的时间是空置的)和一年Expenses $6,000来算的话:

NOI = $18,000 – ($18,000 * 5%)- $6,000 = $11,100

NOI真正决定了投资房一年能赚多少钱,所以房产投资人一定要对NOI的计算非常熟悉。

当然,NOI只是决定了投资房本身的收入能力。单纯根据这个数字我们并不确定这个房子作为投资房是否划算,还需要综合考虑我们为这个房产投入多少资金加以纵向对比。

资产回报率 CAP RATE: CAPITALIZATION RATE

作为房地产投资的重要概念之一,Cap Rate适用于所有类型的房地产投资。Cap Rate通常用未来12个月期间的租金净收益(NOI, Net Operating Income)与房屋买入成本的比值来表示。不论是购买自住房还是出租房,计算一下Cap Rate可以预先知道房产的潜在收益。

资产回报率计算公式为:

资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入(NOI)/资产价格

我们还用上面的例子。例子中的NOI是$11,100,如果该房产的价格是$200,000 ,那么

资产回报率 (Cap Rate )= $11,100 / $200,000 = 5.6%

也就是说这个房产每年的资产回报率在5.6%。

有些同学问Dan哥,我买的房子贷款了,那我的回报率是不是应该更高了?其实Cap Rate是用来衡量房产本身的赚钱能力,跟贷款与否并无关系。当我们来考量一个投资产品的时候,finacing cost 是相对这个产品本身优劣的较为次要的考量因素,当然,我们有很多其他方式来计算有 Leverage 的投资回报率

因此 Cap Rate 通常可以用这个指标来横向对比不同的投资项目,从而帮助我们选择收益更高的房产。特别重要的是 Cap Rate 是用来给多单元住宅 (multifamily)估值的重要标尺。投资型房产和普通住宅的市场价值评估方式完全不同。无论是2-4户的多单元房产,还是商业地产,以营利为目的的房产(income property)的市场价值是由其资产回报率来决定的。也就是当一个市场的房地产出现波动时,供给和需求会调整,独立房产价格会因买家或者卖家对市场的反应而波动,而多单元住宅的主要购买者是投资人。只要一个市场的租金稳定,房产的市场价值是不会有很大影响的。最有代表性的例子是在2008年次贷危机以后,房地产市场受到很大冲击,很多人支付不起银行贷款,失去了房产,严格的贷款政策使得一些消费者无力购买房产,这些人会转而选择租房,促进了对多单元房产的需求量。

如果你理解以上的内容,你就可以确定资产回报率是衡量Income Property 特别是商业资产的回报的关键指标,如果在相似的地理区域有几个相似的的物业,那么越高的Cap Rate 体现了更高的回报。一个简单的投资物业,比如高层公寓也可以用资产回报率来检验回报的潜力。

但是投资人要了解, Cap Rate 不能作为考量一个物业市场价值的唯一标准,首先,

在实际应用上,Cap Rate 的数值收到“资产价格“的波动影响很大,所谓的资产价格往往就是市场成交价。每个物业的成交价格会收到诸多因素的支配,包括上市时间,市场情绪,买卖双方期望值,买家喜好,交接时间,贷款利息等。

其次,如前述的原因, Cap Rate 的计算没有考量投资人的贷款能力,也即没有考量 Leverage,物业本身的优劣也会影响贷款额的大小。单考察Cap Rate 可能会使投资人错失好的物业,或者是购入有问题的物业。这个问题,我们会在下一篇继续讨论。

看到这里,很显然,上面的计算中的例子过于完美,那我们来看一个实例。这个是Dan哥很多年前的客人及朋友,所以所有的数据都是真实的一手数据。

标的物业是一个位于多伦多市中心一个高层公寓投资单元, 业主在2010 年以24 万余从开发商那里购入这个单位,这个单位为一个卧室,一个车位的中层湖景单位,由Concord 开发。为非常典型的多伦多C1区公寓出租物业。

下表的第一列为实际的买入卖出数据,后面三列则为假设的三种不同买入卖出年限和相应的数据计算。

请注意,下表中所有的数据都是真实无误的数据 (同户型物业的销售数据),但是蓝色字体为通过增长率估算的数据 (2021 年由于疫情,平均空置率提高了 1%)

请暂时忽视 贷款相关的计算部分。

我们可以清楚的观察到,物业的资产回报率在逐年降低,从2010 年开始的 4.5%,逐年降低到3.8%, 3.6% 最后是预测的2%。事实上,很多现房单位以及楼花都是妥妥的负现金流。

究其原因,虽然公寓的价格在逐年增长,但是

1)公寓增长的速率已经减小,2015-17 年的迅猛增长的现象已经无法复制了,资产增长绝对净值也在2015-20 年的五年最高

2)相关费用也在同步增长,地税,管理费,维修费用等等

3)租金的增长缓慢,个体物业租金有波动,疫情期间有下跌和长期空置的情况

小结一下,物业的资产回报率受地产周期,市场价格,租金收入的影响。因此,综合考量这些因素才能帮助投资者Narrow Down 到最佳投资标的。

那么问题来了,公寓投资的时代是不是过去了?不尽然,DAN哥观察到,当一个地区经历的高成长的地产周期过后,物业增值的速率就会显著下降,也就是说,我们常常理解的价值洼地成长为价值高地了。一波成长过后,资产回报率和进一步增值的潜力都会大幅下降。发掘和考量每个物业相对的投资价值就成为寻找猎物的手段。但是,大多伦多市在历经了20 多年的迅猛发展后仍然有巨大的发展潜力,人口和资金的流入是投资洼地不停外延的持续动力。

今年以来,大多伦多投资物业的Landscape 因为疫情的原因 在投资热点区域和发展趋势上有了显著的变化。有兴趣的朋友欢迎加微信或者入群讨论。

下一篇我们来谈谈其他2个投资回报率的概念,通过观察有杠杆的投资行为,投资者可以对选择最适合自己风险偏好的投资标的。

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