大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?

大多伦多地区公寓的平均租金已从2023年8月创纪录的每平方米2,986加元下降至2024年1月的2,780加元,短短5个月内下降了7%。

虽然租金通常会在冬季(因为需求通常最低)月份小幅下跌,,但我们今年看到的下降幅度远大于我们对季节性因素的预期。 

我研究了一些数据,以了解为什么多伦多地区的公寓租金在过去 5 个月里一直在下降的背后原因

首先,公寓租金下降的最大推动因素是新挂牌的出租公寓的激增,这是由于 2023 年下半年竣工的公寓数量高于平均水平所致。

下图显示了多伦多地区的公寓竣工数量每年第三和第四季度。多伦多地区下半年通常会有超过 8,000 套新公寓竣工。 2023 年,竣工数量翻了一番,达到 16,242 套。



由于大多数新公寓单元是由投资者而非有自住要求的业主购买的,这导致挂牌出租的单元数量激增。

下图比较了2023年下半年与2022年下半年新增出租挂牌数量的变化。


在几乎所有地区,2023 年下半年出租的公寓单位数量均较 2022 年同期有所增加。尽管租房需求上升,但租盘挂牌量却超过了需求。

 

如下图,当我们比较 2024 年 1 月与 2023 年 1 月的活跃公寓出租盘的数量时可以看到Halton和Peel 地区的数量翻了一番,多伦多的数量也几乎翻了一番。


毫不奇怪,活跃挂牌量增幅最大的地区的平均价格也出现了最大的下降。下图比较了 2023 年第三季度初(7 月)与 2024 年 1 月的平均价格变化。

 

与去年同期相比,平均租金与去年同期相对的保持一致,但同比比较可以发现了租金较去年夏天的峰值有所下降的事实。

根据Urbanation 的数据,我们在公寓租赁市场看到的供应冲击可能会在 2024 年变得更加严重,因为今年前六个月计划竣工的公寓数量将达到创纪录的 17,918 套!

同学们可能会问,这些柱表格到底有什么实际的意义呢?

1)价格走势取决于市场需要多长时间来吸收所有这些额外供应。比如你投资了一个大型社区的公寓镂花,那么当整栋楼甚至几栋楼一起交接的时候,请做好6个月的现金储备。特别是你的物业楼层户型等等没有优势的情况下,要有心理准备,因为你单元可能只能降价求租。

2)尽量把你的出租物业在夏天Peak Season的时候上市出租,11,12,1 月这些月份是出租物业的淡季,再好的物业在这个阶段也会门可罗雀。

3)物业的独特的feature 和稀缺性是对抗供求不平衡的最好利器,比如,直通地铁的物业通常比有一段路程的单元更快出租,又比如,紧靠金融区的公寓单元空置率也是非常低。

不过,Dan 哥相信,今年旺季来临的时候市场上新增的供给应该消化的差不多了。平均租金应该会恢复甚至创造新高。