很多时候,我都要给对仓库物业有需求的朋友把大多伦多的工业仓库分布的情况大致介绍一遍,所以决定干脆写一篇文字,以便于大家参考。

在大多伦多地区(GTA),有几个以工业仓库物业密集而闻名的主要区域,每个区域都有自己的特色和优势。 我们按城市来大概说明,同时也例举一下优缺点。

密西沙加 Mississauga

密西沙加是大多伦多地区最大的工业中心之一,区内有多种工业行业,包括制造、物流和分销企业。 它拥有优良的交通基础设施,可快速的前往401、403和407等主要高速公路,并邻近皮尔逊国际机场和多伦多港。 

密市的工业空间包括仓库、配送中心、制造类仓库和 Flex Space。 仓库和配送中心通常是大型单层建筑,具有层高(ceiling height) 高、宽敞的平面空间(Bay Size) 和装货码头 (Loading Docks)。 制造类工厂通常拥有用于生产过程的专门基础设施,例如重型吊装机械和装配线。 “弹性空间”Flex Space 提供办公室和仓库空间的组合,满足具有管理和存储需求的企业。

规模:密西沙加的工业空间大小不一,从几千平方英尺的小型单位到数十万平方英尺的大型设施。 仓库和配送中心往往较大,而 Flex Space的大小可能会有所不同,以适应不同的业务需求。最常见的是在 10000 – 50000 平方呎的物业

优点:

战略位置:密西沙加地理位置优越,靠近主要高速公路,为配送和物流运营提供了便利的交通路线。同时,皮尔逊国际机场就在附近,附近的企业受益于高效的航空货运通路,很多空运货的高附加值的仓库物业就在机场附近。各大Courier 也在附近有配送Hub,对做电商的朋友可能是一大利好

缺点:

高需求:密西沙加工业地产的受欢迎程度会导致更高的租赁率和有限的供应量,特别是对于具有理想功能的黄金地段。密市的均价目前仅存于Markham 的华人区。某些地段租金在 $20/SQFT 左右。 交通拥堵:密西沙加主要交通路线上的交通特别拥堵,尤其是在高峰时段,可能会导致货运和运输物流的延误。对于高频类商品的仓库需求,通常不建议在多伦多特别西的地段建仓。多伦多市区有一些小型仓库更适合此类用途

 

布兰普顿 Brampton

布兰普顿是大多伦多地区的另一个主要工业中心,以其大型配送和物流设施而闻名。 它地理位置优越,靠近主要交通路线包括401和407高速公路,使其成为从事仓储和运输的公司的理想地点。 布兰普顿的工业仓库往往规模较大,拥有宽敞的存储空间、许多仓库净高比较高 (24-28 呎甚至更高的)和并配有先进的物流基础设施。大型 Flow-through的 运输要求比较适合该区的工业物业。

规模:与其他地区相比,布兰普顿的工业空间通常更大,配送中心占地数十万平方英尺或更大。 制造设施的规模可能会根据生产要求而有所不同,从中型工厂到大型工厂不等。制造设施可能具有针对特定行业(例如汽车或食品加工)量身定制的专门布局和设备。

当然,还有一个众所周知的因素,Brampton有量廉价的劳动力人群。 Dan 哥就不具体说了。

优点:布兰普顿位于大多伦多地区的中心位置,为企业提供前往主要高速公路的便捷通道,同时,布兰普顿提供铁路和联运设施,增强了涉及货运和供应链管理的企业的连通性。对于大型工业企业的选址目前是不错的选择, 同时,布兰普顿的工业规划正在迅速扩张,新的开发项目和现代化仓库满足了大型电子商务、制造和物流等多种行业的需求。

缺点:Brampton 相对华人社区比较远,对于员工上班通勤缺乏便利。但是如果是生产型企业,Dan 哥还是觉得是不错的选择

 

旺市 Vaughan 

旺市正在成为大多伦多地区的一个重要工业中心,特别是该市的北部地区有不少工业和商业地产的组合型物业,包括仓库、制造设施和办公空间。 旺市受益于其位于GTA地区的中心位置、靠近主要高速公路以及拥有熟练劳动力的优势。 旺市的工业仓库满足从食品加工到汽车制造等各个行业的需求,在产业集中度上有一定规模。 同时位于Concord 的 CN Rail Yard 也是这个区的一个重要基础设施便利。

旺市提供多种工业和商业地产,包括仓库、制造工厂和办公/仓库综合体。 旺市的仓库可能配备现代化设施,例如钢结构Mezzanine、气候控制系统和先进的安全系统。 制造工厂通常拥有用于生产过程的专门基础设施,例如医用净化室或专用机械空间。值得一题的是, 华人的很多行业,包括家装,天然石材,建材,卫浴设备在Concord 有大量分布

规模:旺市的工业空间大小各异,可满足不同的业务需求,仓库范围从小型单位到占地数十万平方英尺的大型配送中心。 制造设施的范围可以从中型工厂到需要大量占地面积的大型工厂。

优点:

现代化设施:旺市拥有现代化的工业园区和配送中心,配备最先进的设施和先进的物流基础设施,吸引了寻求高质量设施的企业。

获得劳动力资源:旺市靠近住宅区和城市中心,为企业提供了获得多元化劳动力资源的机会,同时这里也是很多华人家庭选择置业的区域,因此目前这个区的华人企业也在逐渐增多

邻近市场:旺市位于大多伦多地区北部,为企业提供进入多伦多及周边城市当地市场的便利。特别是400 往北走 为安省规划发展的重点。

缺点:

成本较高:与大多伦多地区的其他工业集群相比,旺市现代化设施和黄金地段的溢价可能会导致更高的租赁率和运营费用。

公共交通有限:虽然旺市通往主要高速公路的交通便利,但员工通勤到工业区的公共交通选择可能有限,这给一些企业带来了交通挑战。

怡陶碧谷 Etobicoke

怡陶碧谷 (Etobicoke) 位于多伦多西部,是多元化工业部门的聚集地,包括制造、物流和技术生产行业。 区内有大量旧工业建筑和新开发项目的混合体,重点是适应性再利用和复兴。 怡陶碧谷的工业仓库范围广泛,从传统的制造设施到现代化的配送中心,通常具有灵活的仓库可分割空间。 同时,这个区的一些旧的工业建筑可能会被翻新并重新用于现代工业应用,例如技术研发中心或创意工作室等等。

规模:怡陶碧谷的工业空间大小和配置各异,仓库范围从小型单位到大型设施。Flex Space 以及能提供办公和仓库空间的组合的仓库类型,可以满足具有不同运营需求的企业。

优点:成熟的工业基地:怡陶碧谷拥有悠久的工业发展历史,可满足各种行业和业务的需求。靠近市中心:怡陶碧谷靠近多伦多市中心,为企业提供了便利的城市设施、交通网络和客户市场,使其成为对某些行业有吸引力的地点。  这里是作为多伦多市区 Last Mile 配送的绝佳选择。 同时这里也是不少批发类市场的聚集区,比如多伦多的 Food Terminal。

缺点:基础设施老化:怡陶碧谷的一些工业物业老化的基础设施和过时的设备需要维护和升级才能满足安全、效率和可持续性的现代标准。有一些物业因为层高低 或者年久失修处于长期空置的状态。 城市发展压力:随着城市发展进入附近工业区,怡陶碧谷的企业可能面临与土地使用冲突、重新分区工作和重建压力相关的挑战。目前附近的大量condo 项目的开发也导致工业用地正在流失。区内的蓝领阶层也面临工作机会减少的压力。总之这个区正在经历高速的城市化进程。

 

士嘉堡 Scarborough

士嘉堡位于多伦多东部,工业部门常年不断发展,重点是轻工制造、仓储和物流。受益于其靠近主要交通路线,包括高速公路和铁路,以及熟练的劳动力人群,士嘉堡提供一系列类型的工业地产,包括工业园区、商业综合体和独立仓库。 

优势:

廉价劳动力:士嘉堡周围地区拥有大量居住的工人,提供了相对较为廉价的劳动力,适合对成本敏感的企业。大规模仓库:士嘉堡的一些工业园区拥有大规模的仓库和分销中心,适用于需要大型存储空间的企业。相对于华人更为青睐的万锦和列治文山,士嘉堡的仓库租金便宜 $2-3/SQFT. 对于那行不是依赖Location优势的企业是一个比较大的成本优势

 

劣势:

士嘉堡的工业物业大部分都是在半个世纪或者更长的时间前落成的,通常比较老旧一些,最近也有一些新的in-fill 的开发项目

市区交通拥堵:士嘉堡靠近多伦多市中心,可能受到市区交通拥堵的影响,导致物流运输不便和延迟。特别是401 在大部分时间都比较拥堵。

 

万锦 Markham

万锦的工业物业的区域比较集中,也相对比较小,大部分集中在 Woodbine 两边,HWY和 Steels中间的区域。物业的大小也基本属于中小型,大于50000 呎的仓库屈指可数。

优势:

科技重镇:万锦被认为是GTA的科技重镇,拥有许多高科技企业和创新型企业,为工业创新和研发提供了机会。 多元化的企业生态系统:万锦拥有多元化的企业生态系统,包括制造、电子商务和生物医药等行业。 相对其他城市,这里的企业相对来说更环保,污染严重的企业类型非常少

劣势:

租金上涨:由于万锦的科技氛围和创新性,工业空间的租金可能相对较高,对于一些中小型企业而言可能具有挑战性。 特别是这个区受到华人企业家的特别青睐,区内的租金已经基本在 $20/SQFT 左右,在万锦创业对成本控制的要求比较高。 

 

此外,多伦多周边还有Richmond Hill,Oakville,Milton(大型仓库聚集),Ajax/Pickering 甚至是Aurora也有工业仓库的聚集区域。当然,不同的城市的zoning requirement  有一些差异,每个城市在规划上有侧重点,具体可以参照Dan 哥的上一篇关于 Zoning regulation的文章。

总体而言,考虑大多伦多地区工业空间的企业应仔细评估每个城市的具体优势和劣势,根据企业的运营需求、行业要求和长期增长目标做出明智的决策。 

最后总结一下,GTA 工业物业选址,我们需要考虑的重要因素有:

  • 交通基础设施:评估仓库距离主要高速公路、铁路、港口和机场的距离。对于行业本身需求可以计算相应的运输成本。
  • 劳动力供应和质量:评估当地劳动力市场,以确保可以获得所需的熟练工人。考虑因素包括劳动力供应情况、技能水平和工资水平。
  • 市场需求和竞争:研究该地区对各个类型工业空间的需求,并分析其他企业的竞争情况。了解市场动态有助于谈判租赁条款和定价。
  • 区域规划和法规合规:检查当地的区域规划法规,以确保仓库的预期用途符合市政法规。考虑可能影响运营的环境法规或许可要求。同时可以估算申请相应Permit的费用成本
  • 公用事业基础设施:确认电力、水和电信等公用事业的可用性和可靠性。 
  • 生活成本和营商环境:评估该地区的整体生活成本和营商成本。特别是对劳动力依存比较大的企业,需要考虑员工的生活和通勤成本。
  • 未来增长和发展:预测未来的增长趋势和发展计划,以确保所选位置可以满足长期业务需求。对于购买的物业,更需要评估长期增值潜力

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