安大略省新房 HST Rebate计算

上周Dan 哥有个朋友的楼花要转让,委托给我帮忙处理,我在仔细阅读开发商的Statement of Adjustment 的时候对于开发商的房价和 HST Rebate 计算有诸多疑问,最后在查阅CRA 网站后对于新房价格计算和HST Rebate 有了新的认识,总计如下

在开始计算新房的 HST 退税之前,重要的是要了解 HST 退税的省级部分固定为 6%,最高可达 24,000 加元,HST 退税的联邦部分采用浮动比例,逐步减少,一旦建筑商的基本价格或“对价”超过 450,000 加元,则为零。

如果满足以下条件,您可能有资格就您购买新建房屋的价格或建造房屋的成本所支付的部分 HST 申请退税:

  1. 您从房屋建筑商那里购买了一套新房,包括土地;
  2. 您建造或大幅翻新您的房屋,或进行重大扩建或雇用其他人来执行此操作;
  3. 您从建筑商或供应商处购买新的移动房屋或浮动房屋;
  4. 您购买合作住房公司的股本;
  5. 您的房屋在火灾中被毁,随后又被重建。

以下是如何计算安大略省新房 HST 的示例

使用建筑商标价作为起点,并使用四个价值范围(<368,200 加元、368,200 加元至 424,850 加元、424,850 加元至 484,500 加元和 >484,500 加元)中每一个的特定 CRA 公式,可以计算出已包含多少 HST购买价格以及联邦和省 HST 退税部分是多少。

但是,只有满足以下所有条件时才能使用这些公式:

  • 买方从建筑商处购买新建或大幅翻修的单体住宅小区或住宅公寓单元以及相关土地;
  • 住房位于安大略省;
  • 销售适用 13% 的 HST;
  • 购买者符合申请安省新建住房rebate的条件;建筑商向购买者支付或记入安大略省新住房退税,以及(如适用)与 HST 联邦部分有关的 GST/HST 新住房退税;
  • 建筑商和买方已同意扣除安大略省新住房退税和 HST 联邦部分的 GST/HST 新住房退税(如适用)的规定价格。

要计算投资性房地产交割时应付的额外 HST,请参阅以下公式和示例。

  1. 对于售价 350,000 加元或以下的房屋,新购房者可以申请适用于购买价格的 HST 联邦部分的 36% 退税,最高可达 6,300 加元。
  2. 价格在35万至45万加元之间的新房,HST退税中联邦份额的退税将按比例减少。
  3. 价格为 450,000 加元或更高的新房将无法获得 HST 联邦部分的退税。
  4. 新购房者可以申请适用于购买价格的 HST 省级部分的 75% 退税,最高可达 24,000 加元。

价格低于 368,200 加元的房产的公式#1

如果建筑商的标价或“扣除rebate的净价 (SPNR)”不超过 368,200 加元(意味着对价(即建筑商的购买价格)不超过 350,000 加元):

基本价格 / 代价 = SPNR ÷ 1.052

实例1

规定的建筑商扣除rebate后的标价为 325,000 加元,并且上述所有条件均得到满足。 “考虑”或建筑商的基本价格将计算如下:

建筑商底价 = 建筑商标价 ÷ 1.052 = $325,000 ÷ 1.052 = $308,935.36 (表明建筑商标价中已包含 $16,064.64 加元的 HST)

一旦建筑商的底价确定,就可以计算应纳税额和新建住房的退税。

应付 HST 总额 = 建筑商底价 x 13% = $308,935.36 × 13% = $40,161.60

减去 HST 联邦部分的 GST/HST 新住房退税 =(建筑商基本价格 x 5%)x 36% =($308,935.36 × 5%)x 36% = $5,560.84

减去 HST 省级部分的安省新建住房退税 = (建筑商基本价格 x 8%) x 75% = ($308,935.36 × 8%) × 75% = $18,536.12

对于投资者来说,交易完成后,他们需要汇出 24,096.96 加元的额外 HST,然后申请该 HST 金额的退税,这一过程通常需要大约 6 至 8 周,并要求将房产出租给租户至少一年。

公式#2 适用于价格在 368,200 加元至 424,850 加元之间的房产

如果建筑商的标价超过 368,200 加元但不超过 424,850 加元(意味着底价超过 350,000 加元但不超过 400,000 加元),则:

基本价格 = (标价 + 28,350 加元) ÷ 1.133

实施例2

规定的扣除rebate的价格为 410,000 加元,并且满足上述所有条件。建筑商的基本价格计算如下:

建筑商基本价格 = ($410,000 + $28,350) ÷ 1.133 = $386,893.20 (表明建筑商标价中已包含 $23,106.80 加元的 HST)

一旦确定了对价,就可以计算应缴税款和新住房退税。

应付 HST 总额 = $386,893.20 × 13% = $50,296.12

HST 联邦部分的 GST/HST 新住房退税 = $6,300 × [($450,000 – $386,893.20)] ÷ $100,000 = $3,975.73

安大略省 HST 省级部分的新住房退税 = ($386,893.20 × 8%) × 75% = $23,213.59

公式#3 适用于价格在 424,850 加元至 484,500 加元之间的房产

如果建筑商的标价超过 424,850 加元且不超过 484,500 加元(意味着基本价格超过 400,000 加元但不超过 450,000 加元):

基本价格 = (建筑商标价 + 52,350 加元) ÷ 1.193

实施例3

规定的扣除rebate的价格为 460,000 加元,并且满足上述所有条件。建筑商的基本价格计算如下:

建筑商的基本价格 = ($460,000 + $52,350) ÷ 1.193 = $429,463.54 (表明建筑商的标价中已包含 $30,536.46 的 HST)

一旦确定了对价,就可以计算应缴税款和新住房退税。

应付 HST 总额 = $429,463.54 × 13% = $55,830.26

HST 联邦部分的 GST/HST 新住房退税 = $6,300 × [($450,000 – $429,463.54)] ÷ $100,000 = $1,293.80

安大略省 HST 省级部分的新住房退税 = ($429,463.54 × 8%) × 75% = $24,000 (最高省级退税)

公式#4 适用于售价超过 484,500 加元的房产

如果建筑商的标价超过 484,500 加元(意味着底价超过 450,000 加元):

建筑商基本价格 =(建筑商标价 + 24,000 加元)÷ 1.13

注意:对于价格超过 484,500 加元的房屋,联邦比例的 HST 没有退税。

实施例4

规定的扣除rebate的价格为 700,000 加元,并且满足上述所有条件。建筑商的基本价格计算如下:

建筑商基本价格 = ($700,000 + $24,000) ÷ 1.13 = $640,707.96 (表明 $59,292.04 的 HST 已包含在建筑商的标价中)

一旦确定了对价,就可以计算应缴税款和新住房退税。

应付 HST 总额 = $640,707.96 × 13% = $83,292.03

HST 联邦部分的 GST/HST 新住房退税 = $6,300 × [($450,000 – $640,707.96)] ÷ $100,000 = $0

安省新建住房rebate = ($640,707.96 × 8%) × 75% = $24,000 (省内最高rebate)