在安省购买或出售有租客的物业时,由于涉及租客的权益,买卖双方都需要了解不少关键信息。今天,我将探讨一些常见的被误解的事项以及买家和卖家在处理出租物业时可能遇到的不同情况。

让我首先澄清许多房东都有的一个误解。,他们认为如果想要出售房产,就可以直接通知租客搬离。在安省,出售房产并不赋予房东驱逐 (Evict)租客的权利,试图这样做的卖家将从错误的方式开始卖房的旅程。如果不 follow 合法合规的流程,可能会对卖家造成一定损失。比如,一些卖家和租客达成口头的协议,租客答应在某个日期搬出出租物业,卖家开始准备上市,然而,租客在发现了自己依据 RTA (Residential Tenancies Act ) 其实可以继续居住在物业中,因此决定不履行口头协议,甚至狮子大开口要求补偿,进而完全打乱上市的计划错过最佳的Listing Window

对于希望在销售流程中希望让租客搬出的卖方,他们可以采取两种方法。第一种方法是在房产尚未清空时挂牌出售,然后在买方希望将房屋用于自用时通知租客搬离。在这种情况下,卖方将向租客提供一份称为 N12 表格的通知,即终止租赁合同的通知,因为房东、购买者或家庭成员需要搬入该物业居住,这些都是合法的终止的理由。在安大略省,如果业主或购房者希望将房产用于自用,房客可以被驱逐。但值得注意的是,这仅适用于月租租赁。也就是大家常说的 Month to month rent. 出租物业通常是在一年的租约结束后自动转为月租。如果房客目前处于租约期限内,卖方必须等待租约结束后才可以将租赁转为月租租赁。当然,如果租客愿意协商,双方同意终止租约并签署 N11 表格。也就是说双方可以同意在某个日期结束租约。为了说服房客签署 N11,房东通常需要向租客提供补偿,这通常被称为“Cash for Key“。

既然我们已经弄清楚了基本游戏规则,我们从买方和卖方的角度讨论各种情况的利弊。

N12  – 为买方自用终止租约

在疫情之前,大多数持有出租物业的房东通常会在房屋仍有租客居住的情况下将其挂牌出售。当买家提交报价时,他们会在买卖协议中包含一个条款,要求卖家向租客发出 N12 通知,以便确认买方可以搬进房屋居住。买方还通常会签署一份声明,确认他们打算搬进房屋进行自用。这样卖方可以据此通知租客。通常来说,卖方必须至少提前60 天通知租客,并需要向租客补偿一个月的房租。同时,通知必须在每个月交房租的日期前以书面形式提交给访客。这样的方式曾经说非常常规和安全的操作。疫情以来,情况发生了一点变化。

关于 N12 通知的一个重要事项是,如果房客不同意搬走,他们有权与房东和租客委员会上诉,也就是大家通常说的去 LTB 走流程。因此,当买卖协议中包含一个关于 N12 通知的条款时,房东为了避免可能的纠纷,通常会加另一个条款,即如果租客在交接房产时未搬出,则买方同意承担租客。当然,这样的条款是买卖双方博弈的结果,如果市场条件不利于卖方,那么买方大概率不会冒风险结束这样的条款。在市场接受疫情的洗礼后,这样的条款不太容易被接受了。

在疫情期间,一些专业租霸会利用LTB 漫长的处理时间来霸占已经售出的物业,造成买家的损失。目前这样的情况已经大大改善了。但是作为购房者,一定要做好尽职调查,防止买了房子没办法入住的情况。

同时,导致更多租客拒绝搬离的另一个因素是多伦多地区租金的迅速增长。支付低于市场租金的租客将很难在同一价格范围内找到另一个类似的公寓。因此,在这种情况下,如果租客在交房日期之前不搬出,买方只能负责通过房东和租客委员会将租客驱逐。这个过程应该是买卖双方都不愿意参与的。所以,和租客充分交流,适当的补尝是解决问题的最有效办法。否则双方可能面料的是旷日持久的LTB hearing 大战。

现在,让我们从卖方和买方的角度讨论一下发 N12 过程的一些利弊。

从卖方的角度:卖方的房产可以在整个销售过程中保持完全租用状态,卖方不需要担心与租客协商签署 N11 的繁琐过程和可能牵涉现金交易。房东在市场不利的情况下也可以随时撤Listing 而不会有租金损失。

但是另一方面,出租物业的售价通常低于非出租物业的售价。出租物业通常午饭经过精心布置和装饰来吸引潜在自住买家。如果租客不配合看房,出租物业通常更难全天候的给买家充足的看房时间。最后,对于某些买家来说,出租物业甚至不是一个选择,因为存在租客可能在交房时不搬出的风险。值得注意的是,在某些情况下,如果租客拒绝搬离,买方可能会要求在交房时获得补偿。最坏情况下,交易可能因此完全作废。Dan 哥经历过的此类情况,不胜枚举

从买方的角度: 购买出租物业时。卖方可能可以因此拿到一个相对较低的价格,这对于目前租房的首次买家来说可能是一个不错的选择,特别是一些不愿意和租客打交道的房东,他们宁愿用较低的卖价来换取一份不和租客纠缠的安静。但是,不利之处在于,如果租客不搬走,买方必须通过房东和租客委员会进行驱逐程序。如果租客拒绝搬离,买方则需要额外的花费时间和精力处理。如上面说的,可能最后完全白忙一场,进而错过最佳入市时机。

N11 过程 – 终止租赁协议

与刚刚讨论的 N12 过程不同,N12 是房东单向的Notice,房客可以争议或者不同意。N11 是租客和房东双方同意终止租赁的协议。当我代表卖方时,我会建议他们在挂牌出售前与租客协商 N11 的条款,因为这个问题很可能早晚都会会出现,所以最好提前主动解决。

与租客协商 N11 协议有两种方法之一。

第一种方法是在卖方挂牌出售房产之前签署 N11,以便租客可以搬离单位,然后上市。在这种情况下,我们通常会对房产进行一些修缮,包括粉刷或者更换地板,电器,并对房产进行staging,以最大限度地提高销售价格。

另一个选择是协商 N11 的基本条款,包括向租客支付的补偿金额以及如果购买者要求签署 N11,租客将提前多久收到通知。说实话,目前的市场,许多买家打算搬进新房自住,因此要求签署 N11 而不是依赖 N12 更为常见。

在这种情况下,租客在销售过程中仍然留在物业居住,只有在买方要求时才会签署预先协商的 N11 条款。如果买方要接受租客,则不需要签署 N11,租客将继续月租,或者重新签订一份租约。这种方式的前提通常是旧的租金和市场价相差不大,不然租客很难接受如此灵活的安排。

但是,协商 N11 不是一件简单的事情。卖方通常觉得他们不应该为租客支付任何补偿,把已经收到口袋的前拿出来听起来不太合理。相比之下,租客面临的问题是以后要为差不多的物业支付更多的租金,因此要求的金额比房东通常愿意支付的金额更多。我认为,适当的补偿金额通常取决于多种因素,包括租客的租约长度和他们目前的租金与市场租金的差额。Dan 哥在多年的工作中,帮助不少业主和租客协商,个人建议,房东在可能的赔偿额度方面应该尽可能的表现的大度,这样可以最大程度上换取租客的配合,相对目前多伦多动辄百万的房价,如果可以卖一个好的成交价,以千为单位的补偿其实是物超所值的。

但是,如果租客拒绝签署 N11 协议,则卖方必须带租客挂牌出售房产,在Listing的时候针对的可能是投资客买家,或者是一些不介意处理N12的买家。在这种情况下,买方可以在租客拒绝在交房时搬走时对买方进行补偿协商,已换取时间处理驱逐租客的。当然这种方式有一点冒险的成分在。我个人不是很建议。

现在,让我们从卖方和买方的角度讨论一下 N11 过程的一些利弊。

从卖方的角度:通过粉刷修缮房产,可以获得更高的销售价格。在大多数情况下,空房的销售价格将高于带租客房产的销售价格。即使卖方不希望租客立即搬出,同意 N11 的基本条款将确保的销售流程更加顺利,因为今天大多数买家都要求签署 N11,而不是 N12。不利之处在于,必须花一些钱来补偿租客。如果租客比较租霸类型的,处理不当会搞砸整个卖房过程。

从买方的角度: 如果房东房客双方已签署 N11,买家可以基本确保租客在交房日期之前搬走。

,尽管租客拒绝搬走的可能性仍然很小,但是也不是完全不会发生,通常的操作是在买卖合同里附加条款,万一发生这样的情况,卖家需要compensate 买家。 或者,买家可以要求律师在房价里扣除一小部分作为 Hold back, 以应对租客不搬走产生的额外费用。

现实世界的实际操作比本文的情况会更复杂,不论是卖方还是买方,熟知安省的租务法规,提前做好功课,才可以行之有效的避坑,买卖一个好价格。