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如何使用HELOC降低房屋贷款利率(无罚金)

— 作者Joanna Zhou

安省注册贷款经纪 财务管理硕士。拥有10年四大会计师事务所税务咨询服务经验。热爱房产投资和家庭财富规划,能灵活使用各个银行的房产贷款策略为客户实现家庭财富增长。专长于为自雇人士、小企业主、多套物业投资人及高净值家庭制定最优融资计划。根据每个家庭不同的房产融资需求,提供值得信赖的贷款方案。联系电话:647-705-4715  微信 YajunJoanna

即将过去的2020年,疫情给全球经济和人们生活带来了意想不到的影响。为了支持经济,加拿大央行也做出了前所未有的努力,推出了非常宽松的货币政策,包括降低利率和回购债券这样的量化宽松政策,防止经济因为流动性不足而出现危机。

因此,2020年房贷利率年初年末发生了很大的变化。尤其是三月央行隔夜利率紧急三连降之后,大家回头看看自家利率,真是几家欢喜几家愁。

之前选择浮动利率的笑了,因为利率从3字头降到了1.4%到1.5%左右。

但是2019年、2020年初锁定了固定利率的,利率可能转眼从朋友圈最低变成了朋友圈最高了。

自此接到最多的咨询问题是:“我去年了renew了房贷,2.79%,固定4年,听说现在利率只需要一点几?我有没有办法降低我的利率呢?”

一般而言,解约,重新做贷款(refinance),将整个贷款换成当前低利率,无论留在原银行还是转入新银行,都会有罚金。我们需要具体计算这个操作是否划算。详细方法可参见《需要解除目前高利率贷款合约,重新贷款吗?》

签了固定利率的借款人需要使用利息差法(IRD,Interest Rate Differential)来计算罚金,和三个月利息相比,支付两者中金额较高者。在目前的降息通道下,这个利差法算出来的罚金特别高,因为银行可以通过调整2、3年期posted mortgage rate来操控这个罚金(不是本文重点,借款人也无法改变这个现状,先不赘述)。

高额的罚金还是让很多人望而却步,或者想想觉得麻烦就算了。其实还有一些不支付罚金而降低利率的方法。

一个是Early Renew。适用于房贷合同即将到期的借款人。

如果合同即将到期,可以选择在原银行提前续约,锁定新的低利率,无罚金。不同银行,通常允许提前30-180天提前续约,需要咨询贷款所在银行。

另一个则是灵活使用HELOC (Home Equity Line of Credit, 房屋净值信用额度贷款)和提前还贷额度来降低实际利率。

以下将详细说明具体使用方法。

一、什么是HELOC

HELOC是一种用房产做抵押品的循环信用额度,对于大多数借款人而言,通常和传统贷款同时存在。这个额度目前不能超过房价的65%。

基本上加拿大五大银行都提供这个产品,名称各有分别,比如:

TD Home Equity FlexLine

Scotia Total Equity Plan (STEP)

RBC Homeline Plan

BMO Homeowner ReadiLine.

CIBC Home Power Plan

首先,要确认目前的房屋贷款是否带有HELOC这个功能。可以找出做贷款时和银行签订的贷款合同或者登陆网上银行确认。

举个例子:

若干年前首付35万,贷款65万购买了100万的房产,当时做了HELOC这个产品。若干年后贷款部分归还了本金15万,你会发现有一个额度 Available Line of Credit (LOC)15万可以随时使用。目前大部分银行给的HELOC利率为prime+0.5,也就是2.95%。

HELOC使用的时候按天计息,可以每月只还利息,也可以随时归还本金,没有罚息,同时也不限制使用目的,是非常灵活的贷款产品。

这个产品,对于有加拿大本地报税收入的人随时申请。一些特殊贷款项目,如新移民、海外收入等,目前不少银行已经不再提供此类贷款产品。所以有本地报税收入还是很重要滴。

二、提前还贷条款

第二步,确认目前贷款合同中的提前还贷条款。这个方法要用到的提前还贷条款主要是指“lump-sum payments without prepayment charges”。也就是可以一次性归还本金不需要交罚金的金额。

五大银行中,有些是10%,有些是15%,也有些是20%,和当初选择的贷款产品有关系,具体要看贷款合同。

假设这个提前还贷条款是当初贷款金额的20%,仍用前面的金额举例,目前情况为:

贷款余额 利率 可用LOC额度
50万 2.79% 15万

我们可以用电话银行或者网上银行做一笔lump-sum payment,将65万的20%,也就是13万从LOC中取出来,归还贷款本金部分。然后再跟银行申请把取出的13万LOC做成普通贷款(有些银行叫installment,有些银行叫term),总之可以理解为一条新的独立于原来贷款的新的贷款,这个可以按照目前的低利率做按月分期供款。

假设银行给你的新的贷款利率是1.79%(目前基本可以拿到,再低就要拼RP了),这样操作之后,贷款会变成

贷款Term1余 利率 贷款Term2余额 利率 可用LOC额度
37万 2.79% 13万 1.79% 15万

也就是说其中13万的贷款利率节省了1%,一年大约节省利息$1,300。一年后再这样操作一次 ,就会有另外一个13万节省$1,300,所以第二年的节省额会是$2,600,如此类推。

三、贷款开始12个月还是日历年?

提前还贷条款还有一个关键因素,要确认这个提前还贷条款是适用于每个日历年,还是贷款开始后的每12个月。

举例:

TD的提前还贷条款:

You can make one or more lump-sum payments each calendar year, up to a total of 15% of the original principal amount. . The minimum amount you can prepay is $100.

BMO的提前还贷条款:

You can make lump-sum prepayments (minimum of $100) each year without a prepayment charge. The maximum of all prepayments per calendar year is up to:

• 10% of the original mortgage amount for a smart fixed closed mortgage

• 20% of the original mortgage amount for any other kind of closed mortgage

RBC的提前还贷条款:

You may, once in each twelve month period starting on the Renewal Date or the anniversary of that date, pay up to 10% of the Principal Amount.

这意味着,如果你的贷款在TD或者BMO,那你要赶紧行动起来了。可以趁2020结束之前的最后几个工作日,提前还$13万,用完2020年这个提前还贷额度。2021年1月再去一次性还掉$13万。然后,2021年1月一次性把$26万的LOC利率降低为1.79%,接下去的一年就可以直接节省$2,600利息了。

这样操作之后,到2021年1月,你的贷款利率会变成:

贷款Term1余 利率 贷款Term2余额 利率 可用LOC额度
24万 2.79% 26万 1.79% 15万

看到这里,可能有人会问,12月我已经用掉了$13万LOC额度了,明年1月哪里还有$13万可以用呢?这里给HELOC的功能敲个重点,这就是HELOC循环贷款额度的好用之处了。12月份还掉的贷款本金部分$13万,马上就会成为LOC可用额度。随时可以再取$13万,再进行一次这样的操作。

回归前面的例子,HELOC使你任何时候可以向银行借到的贷款额一直是当初批准的额度,65万。任何归还进贷款本金的额度,都会累积到LOC的可用额度中。

再来回答一个进阶问题,如果我的贷款确实是HELOC,但是我还没有归还多少本金,没有$13万LOC额度可以用怎么办呢?

如果你手头有$2万的闲置资金,可以这么操作。用手头的$2万还掉贷款,很快你会看到LOC额度出来$2万;取出$2万LOC再去还贷款,LOC额度再次出来$2万,再去还贷款,如此循环几次,直到用完你的提前还贷额度为止。

理论上,这个$2万应该可以再少一点,就是需要操作的次数更多一些。估计银行的Personal Banker看到这个操作方法会吐血,所以大家可以试试网上银行或者电话银行,毕竟机器不会有抱怨。但是这个贷款产品确实是可以这么用的。

看起来似乎麻烦了一点,但是打几个电话,多操作几次,无需额外付任何罚金,就能给来年节省几千刀的房贷利息,难道不香吗?

最后总结一下:

Refinance,转银行转贷款,其实是有很多好处的,尤其适用于收入不错,房子又有增值的贷款人。可以降低目前贷款利率,最重要的是降低月供,月供的降低对于接下来的投资房贷款比较重要。另外也可以拿出资金来继续投资,基金股票投资或者房产投资都可以,这些都是在为家庭财富做加法。

对于一些由于收入限制无法转银行或refinance,但是目前房贷是HELOC的借款人,可以尝试使用这种方法,无需支付罚金,节省房贷利息。

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The End
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Joanna Zhou
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