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“资本化率”(cap rate),是房地产投资中用来评估投资物业潜在回报的关键指标。它以百分比表示,通过将物业的净营业收入(NOI)除以其当前市值或购置成本来计算。计算资本化率的公式为:

资本化率=(净营业收入/当前市值或购置成本)×100%

以下是各组成部分的详细说明:

  1. 净营业收入(NOI): 代表物业从租金和其他来源获得的总潜在收入,减去所有运营费用,如物业管理费、地方税、保险、公用事业和维护成本。NOI=总潜在收入−运营费用
  2. 当前市值或购置成本: 这是物业的当前市值或购置时的成本。(通常情况下,买家会使用买价来计算)

这样得到的资本化率为投资者提供了一个百分比,反映了物业的收入相对于其价值的潜在回报。通常,较高的资本化率表明潜在回报可能较高,但需要考虑其他因素,如风险、市场状况和物业的特定特征。

投资者使用资本化率来比较不同的投资机会,评估风险,并根据物业的潜在收入判断其是否是一个合理的投资。但是请注意,资本化率只是房地产投资整体评估中的一个因素,应与其他财务指标和考虑因素一起使用。 Dan 哥会在以后的文章中列举其他的指标

当计算 mulitiplex 的资本化率(cap rate)时,重要的是考虑与该物业相关的各种经营费用。在资本化率的公式中使用的净营业收入(NOI)是物业潜在收入总和减去运营费用。以下是一些典型费用:

  1. 物业管理费: 如果雇佣物业管理公司处理日常运营,业主将支付管理费。在安省这个费用在总租金的 7 – 10%
  2. 地方税: 地方政府当局对物业征收的税款。安省即是 Property Tax
  3. 保险: 用于支付物业保险费用,以覆盖潜在的风险和责任。这部分包括building insurance 和第三方责任险 已经一些其他coverage
  4. 公用事业: 与提供基本服务(如水、电、燃气和垃圾清理)相关的费用。
  5. 维护和修理: 为保持物业良好状态而进行的定期维护和偶尔修理的费用。
  6. 园艺: 与维护物业外观有关的费用,包括草坪护理和园艺。在加拿大,铲雪费用是一个比较大的费用支出
  7. 储备基金:Reserve Fund 为未来资本支出或意外维修而设立的资金。绝大部分房东没有这一项预算,但是通常需要 NOI的 5-10%
  8. 空置津贴: 为潜在时段准备的津贴,即单位未被占用且未产生租金收入的时期。
  9. 法律和专业费用: 与法律服务和专业建议相关的费用。
  10. 广告和营销: 用于推广和填补空置的费用。

需要注意的是,具体的费用可能会根据物业的位置、规模、年限和提供的服务水平等因素而有所不同。此外,根据租赁协议,一些费用可能由租户承担。

在计算资本化率时,将总运营费用从总潜在收入中减去,得到净营业收入,然后将其用于资本化率的计算公式。这个比率对于投资者评估投资回报的潜力以及做出明智的决策至关重要。

下面我们举两个栗子来谈谈Cap Rate 计算的

Example 1:

第一个为本周市场上一个不错的大多伦多区的6 单元的投资物业,叫价170 万余,同时卖家提供125 万的卖家融资,换句话说,买家只需要投入大概50 万的资金 (包括一定程度上的finance)

这个无业的Pro Forma 还是相对比较完整的,收入的部分相对比较直截了当,支出的部分涵盖了所有的基本费用,包括了维护费用,superintendent 的费用,同时也包括了 1% 的 空置费用。 目前加拿大整体出租物业的空置率大概为 2%, 我们说讨论的物业 有 4 个2 卧室 和 2个一卧室的单元,目前平均租金为  $1327 ,这个数字如同绝大多数的多单元物业都是低于市场价的。理论上如果没有租客流动,空置率应该在 1% 以下,如果有租客流动,平均租金会有大幅提升

当然,这些费用中缺少了 Receive fund 的支出,通常情况下,这项支出为Capital Expenditure,也就是说用来更换设备,或者给物业增值的⬆️项目,当然,这个数字需要参考物业本身的condition 并参考曾经的 cap exp 的支出,比如如物业列出的项目,Dan哥认为,屋顶的更新基本在 2, 3年需要进行了,单元内的电器都在 6年左右,基本还是4-5 年的的 useable life。 这些都是需要考虑的支出项目

尽管有一些信息的缺失,这个物业的财务数据还是比较有帮助的,属于比较透明真诚的,在有VTB 的情况下,Cap 在asking price 下有 4.2%  还是属于一个值得投资的物业

以下我们来看一个Condo Commercial Unit 的 投资分析

由上图我们可以了解到,这个物业附带一个由10年租约的租户,在Listing 的时候租约刚刚开始没多久,租约的Per SQFT 的租金每两年有  $1-3 /SQFT 的 Escalation, 涨幅大概为5% 左右,这在多伦多的商业单元来说是不错的增长幅度,同时由于租户为需要大量Fixed Asset 的专业服务Provider, 物业的 optional 的2个 10年的term 会有比较大的续租的保障,通常来说一些特点的服务行业对Territorial 的稳定要求非常高。

以下我们来看一下这个物业的 Lease 相关的细节

在Dan 哥看来,此类有管理公司的物业,已经把林林总总所有的费用在租约合同中罗列,由于这个Property是共管物业,Additional Rent 里已经涵盖物业保险,日常维修,Reserve Fund, 甚至包括物业公司的管理附加费。这类投资物业通常是近乎100% 的inclusive of all expense. 我们计算所得的投资回报率,包括Cap Rate 也可以真正体现实际的数值。

我们再来看一看此物业的NOI 的计算,入上图

表中的物业费用已经包括了所有物业的 Holding Expense, 同时基于合约对于未来5年的 NOI 作出了预测, Dan 哥的客人在次基础上offer,我们获得了 4.7% 的 Entrance Cap Rate,在实际操作中,由于市场Cap Rate 的expansion, 物业的Valuation 已经上涨 20% 左右,同时因为业主锁定了不错的固定利率,这个在多伦多中心地段的物业给业主带来了持续的正现金流。 并且由于物业共管的优势,这类投资基本属于完全的被动投资,业主需要做的也仅仅是每个月按时间存支票。

综上所述,如果仅仅基于Cap Rate 来考量一个投资物业的好坏,评估所有的Cash inflow/out flow 是至关重要的第一步。 总结一下,以下是计算资本化率时常见的一些问题:

  1. 忽视运营费用: 一些投资者可能会忽视或低估某些运营费用,导致净营业收入(NOI)的不准确计算。必须包括所有相关费用,如物业管理费、维护成本和地方税。上面提到的Cap Ex/ Reserve Fund 是大概所有卖家都会回避的问题,留待买家来自己评估
  2. 不准确的房产估值: 资本化率是通过将NOI除以房产的当前市值或购置成本来计算的。如果房产估值不准确,会扭曲资本化率。确保估值反映了房产的真实市值。当然,这个是一个鸡和蛋的问题,很多情况下,当前市场条件会左右估值,所以说Cap Rate只能反映一小段时间内的投资物业的回报率
  3. 未考虑空置率: 忽视租赁物业可能出现的空置情况会导致过于乐观的预测。在计算中包括空置津贴对于更真实地估计收入至关重要。
  4. 忽略融资成本: 资本化率是衡量房产绩效的一种指标,不考虑融资成本。如果房产受到大量融资,投资者的融资成本不会在资本化率中体现。投资者应考虑其他指标,如现金回报率,以进行更全面的分析。其他回报率请参考Dan 哥的其他文章
  5. 使用假设数据: 仅仅依赖假设的预测数据,特别是如果它们过于乐观,可能是一个陷阱。假设数据可能假设满租、较高租金或较低费用,这可能无法反映出房产的实际表现。这些数据往往包括过高的附近收入的预估,比如多单元物业洗衣房收入,或者是过低的支出,比如铲雪和设备维护的费用
  6. 忽略市场趋势: 房地产市场可能会发生变化,影响房产价值和租金水平。不考虑当前市场趋势可能导致资本化率的不准确计算。投资者应进行全面的市场研究并了解当地的状况。
  7. 未考虑特定房产风险: 每个房产都有独特的特征和风险。如果不考虑这些风险,比如可能的翻新或当地经济变化,可能导致不准确的预测。
  8. 仅将资本化率作为唯一指标: 尽管资本化率是一个有用的指标,但它也有局限性。它不考虑融资、个体投资者的目标或房产升值的潜力。投资者应将资本化率与其他指标一起使用,以进行更全面的分析。

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