当下疯狂的市场

在写这篇文章的时候,2021年多伦多郊区的房价已经涨了15%-20%,而且种种迹象表明,市场下来可能越来越热, 很多抢Offer 的大战,一晚上会收到20到30个offer。 这些卖掉房子的成交价让人看着心惊胆战, 同时,当我们看到现有的库存和销售的情况的时候,下来的几个月的时间市场似乎没有会有冷却下来的可能性。

不幸的是,这正是目前正在发生的情况。在过去的两个月中,郊区房屋的平均销售价格已从2020年11月的1,052,940元增长16%至2021年1月的1,221,092元。

虽然我们通常不会比较房价的逐月变化,因为季节性差异会在很大程度上影响平均价格,但其实因为从11月到1月初的两个月内是圣诞和新年假期,交易量相对比其他月份更低,平均价格很少有太大变化,所以目前的涨幅是非常有警示作用的

上面的图表显示了自2007年以来11月至1月之间郊区房屋的平均房价在2个月内的变化。你会注意到趋势中有两个异常值(除了上个月)。 2009年的下跌是在金融危机期间发生的,而2017年的5%的上涨导致多伦多上一次房地产泡沫达到顶峰。

 

比较一年中2021年1月的平均销售价格,我们看到多伦多郊区的 Durham, Halton and York 地区的平均价格上涨了30%以上,Peel 地区的平均价格上涨了29%。多伦多市的价格上涨了15%。

是什么导致泡沫?

在过去的10到15年中,虽然一些经济学家和作家一直将多伦多的房地产市场称为泡沫,但泡沐真正破灭的那次在2017年的春季/ 房价在2017年第一季度同比增长30%之后继续上涨。然后在政府的干预下,在第二和第三季度房价突然下跌,使买主和卖主措手不及。房价开始直线下降。

有关房价泡沫的学术文章认为,泡沐是在以下两个主要条件下产生的:

  1. 房价必须高于其基本价值-通常通过将房价与个人收入或租金进行比较来衡量
  2. 与基本面的背离,这在很大程度上是由消费者行为驱动的,例如“非理性繁荣”。

第一个条件往往让大多数经济学家和分析师颜面尽失。他们通常认为房价相对于基本面(如收入或租金)似乎被高估了,但预示着泡沫的存在-但是仅仅理论上的高估是不够的。例如,如果房价高于特定城市的基本面,但每年仅上涨3%,那么我们会认为该城市被高估了,但不一定处于泡沫之中。

第二个条件,非理性繁荣通常是指人们购买住房的动机和他们所支付的价格是基于人们相信价格会永远上涨而驱动的。

 

1) 在目前的市场中,很大一部分投资者已经无法通过租金产生正现金流,(具体参见我的另外一篇关于投资房回报的文章  或者可以微信daniel777888索取) 。如果一个投资房的价格有10-20% 的逐年溢价,那投资者只有相信这样的情况会继续维持他们持有房产的时间才会买入这些溢价房产。

2) 同时还有现象叫做 FOMO (Fear of Missing Out),购房者因为担心如果今天不买房而持币观望, 那几个月后他们的首付的一大部分就会被上涨的房价吞噬了。

 

回首过去,以上两个原因都是在多伦多2016/2017年房地产泡沫期间驱使投资者和买家的主因,直接导致当年房价每年上涨30%以上。

当然,这样的行为很难量化。在任何特定时间点量化投资者需求而得出的结论通常落后于市场。例如,如果今天投资者购买房屋,他们可能需要等待l两三个月才能 Close,而分析师可能需要再等待3到6个月,以查看投资者是否打算出租房产或快速出售房屋。这意味着,对投资者在2021年1月购买的房地产数量进行任何具体评估,大约需要6到12个月的时间才能显示出来,届时泡沫可能已经开始破灭。

在大多数调研中,要依靠对购房者购买后的售后调查来衡量消费者的情绪更加困难。但是,从去年11月到1月,房价上涨了16%,购房者的实际表现已经说明了问题。

在竞争激烈的市场中,总会有一些购房者支付的费用远高于房屋的市场价值。但是在正常市场中,购房者认为这些相对较少的,价格虚高的交易是受到误导或不理性的购房者的行为 

但是,当买家的信息不正确或不合理时,这已经不再是个别现象,而是正常现象。当大多数买家今天支付的房屋价格比一个月前出售的类似房屋高出$ 50- $ 100K时,市场会发生什么情况?这正是我们自11月以来一直在实地看到的趋势,现在正反映在数据中。当这种情况持续发生时,在12月初以$ 105.5万售出的房屋在1月底可以以$ 122万售出。如此地迅速上涨是市场上非理性繁荣的教科书式范例

最后,我们谈谈房地产泡沫的一个最终特征。

一般来说,随着时间的推移,特定城市中房价的升值幅度通常相对固定。例如,假设多伦多地区郊区房屋的平均升值率为6%,我们可能会看到价格增长在一定范围内反弹,比如2 – 10%。但是如果一个月内房价下跌10% ,后来的某一个月又上涨30%, 这就不是正常的价格波动了。

所以说,房地产市场可能会被高估,但如果价格在市场的长期趋势内上涨,则不会出现泡沫。但是,如果房价增长率开始加速,远离其长期趋势,那么房价上涨很可能预示着房地产泡沫。

让我们看看一些实际数据/ 下图显示了多伦多郊区市场(Durham, Halton, Peel and York regions)的房价(不包括公寓)的同比变化。

 

让我们暂时假设灰色带代表郊区房价的长期升值范围。偏离该范围的微小偏差,例如在2018年末和2019年初,价格增长低于该范围并不特别令人担忧,例如,这可能是由于收紧抵押贷款的政策变化引起的。

但是,当房价升值幅度超出区间并继续远离历史趋势时(如2016/17年度和当下的情况一样),那么房价远超过正常浮动范围内的暴涨通常表示房地产泡沫。

 

今天的泡沫与2017年的泡沫有何不同?  首先,根据观察,到目前为止,对郊区房屋的需求似乎主要是由最终用户而非投资者推动的。尽管疫情在2020年第二季度为市场降温,但一旦买家在6月和7月重新进入市场,他们对郊区对房屋的需求的增长非常迅猛

由于疫情导致需要在家工作和上学,导致购房者偏好发生了变化,城市内房屋和小型公寓变得不那么受欢迎了,买家突然想要更大的房屋,这些房屋要有足够的空间用于家庭办公室,并有足够的空间供家庭成员使用。这种由疫情引起的需求引发了新一轮的购房者,他们原本不打算购买房屋,而他们决定离开多伦多市,则扩大了对多伦多郊区的住房需求。

实际上,在2020年GTA增速最快的十个社区中,有九个位于郊区,其中四个位于郊区地区,这些地区的土地面积通常以英亩而非英尺为单位。同时,很多安省小城镇2020 年录得超过20% 的涨幅

推动需求的另一个关键因素是抵押贷款利率下降。 2020年初,购房者支付的抵押贷款利息不到3%,而如今的购房者可获得1.5%的抵押贷款。借贷成本的急剧下降使拥有房屋的成本大大降低-只要你有足够大的首付即可进入市场。

当今郊区房地产泡沫的另一个特点是,房价的上涨速度远远快于2016和2017年。2017年房价用了25个月的时间才能以个位数的速度上升到30%以上,今年只花费了短短的8个月。特别需要指出的是,2020年4月和2020年5月的个位数价格增长主要是由于封城造成的,但是,市场已经从几乎没有价格增长的停滞状态转变为仅八个月的30%以上的增长。

同时,短期炒房者( flippers) 在市场上又活跃开了。他们仓促购入房屋,然后在6到9个月后卖掉它们,以获取可观的利润。这次不劳而获的投机者只有在价格如此迅猛增长的情况下才能获利。 加上贷款的杠杆作用,这些人的利润是非常惊人的。其实有些人可能也是无心插柳,看到刚入手的房子突然暴涨,那持有几年也就没什么特别的必要了。

还值得注意的是,被翻新的房产(无论是否进行翻新)在当今市场中所占的份额很小。在2021年1月,在郊区列出的待售房屋中,大约有6%在前12个月内被购买,而一年前为4%。随着我们进入春季市场,这种趋势可能会加速。房地产市场和当前的股票市场可能完全一样,散户和跟风的人比比皆是。但是,真正头脑清醒的人又有几个呢?

 

泡沫将如何结束?政府会干预吗?今年房价会暴跌吗?

说实话,我们无法抱怨这些看似毫无理性的入场行为,在全世界央行都在大放水,大撒钱的现实下,谁都怕自己的钱缩水,谁都想赶快跳上追涨各种资产的快车

没有人知道这次将如何收场,这些事情是不可预测的。话虽这么说,我认为价格不太可能在2021年下降。

用经济学家保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)的话来解释,房地产泡沫并非以啪的一声来结束,而是以嘶嘶的慢慢漏气结束。 他的意思是,房屋泡沫通常会缓慢消失,而泡沫破裂的最初迹象不是价格下降,而是销售下降和库存增加。

郊区的住房市场目前已经进入卖方市场,即使要出售的房屋数量增加了一倍,这也不足以导致房价下跌-只会减缓房价的升值速度。为了使价格下降,必须发生一些戏剧性的事件,这将大大冷却房屋的需求,并导致供应增加。

实际上在2017年确实发生了类似的情况。尽管多伦多郊区的房价在2017年确实下降得非常快,但这是一个相对独特的事件,安省海外买家税的引入导致人们担心房价会下跌。这种市场情绪导致买方突然退出市场,就像买家在高峰期抢购一样,供需之间的这种不平衡导致价格突然下跌。

2017 年的时候安省政府因为民怨推出了海外买家税,其后又推出了B20 Stress Test 来提高入市门槛,这样激进的直接干预 确实很快给房地产市场降温了。

但是这次情况可能不太一样,疫情已经让各级政府焦头烂额,联邦政府已经花费4000 亿元抗疫,安省政府也已经花了133 亿元,安省政府的当年预算将会有385亿元的赤字,同时会有高达10亿元的个人税的收入减损

如果我们参照下表,不难发现,和房屋销售相关的资本增值税,土地转让税,新房销售税,物业税以及相关各个行业的税收构成了省政府税收的很大一个部分。 降低利息,刺激消费是政府在经济低迷期间的重要手段,不到万不得已,政府出手干预市场的可能性小

还有特别要注意的是,政府在全国范围内的调控手段无法区分多伦多,温哥华或者其他城市。  在这种情况下,政府将不太可能做出任何大刀阔斧的政策调整来刺激房地产市场,因为这样做会过度刺激加拿大其他房地产市场。

因此,如果短期内不太可能发生突然的价格暴跌,那会发生什么呢?

理想的结果是在接下来的3到6个月内逐渐降温。我们希望,随着新房源数量的增加,未来几个月房地产市场将消散一些热量。传统上,一年的前两个月是房地产市场上竞争最激烈的月份,因为大多数购房者开始进入市场,这意味着市场上的购房者相对不少,而待售房屋数量却很少。

 

另外,需求下降的原因有很多,包括买方疲倦,经济状况下降和/或对经济和/或住房市场的未来前景感到担忧。需求下降将带走一些市场热度,理想情况下将导致库存增加和房价升值速度下降。

总结

如果你是刚需购房,请你冷静的分析什么样的房子符合你的需求,特别是要谨慎看待这些交投热烈的区域,如果你愿意为了一套心仪的房产支付20% 的溢价,那你必须知道,等到地产周情中下行波段的时候,这些地区的房价将是首先大幅调整的对象。如果你想投资大多伦多及周边地区的房产,那必须做好长期作战的准备,和股市一样的道理,一个再好的优质公司的股票突破前高需要的不仅仅是横盘多年的时间成本,更需要的是公司本身的持续成长和不错的业绩。

如果你对在哪里投资或者投哪些类型资产心存疑问,欢迎联系我们。

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参考资料:

https://financialpost.com/news/economy/pandemic-housing-market-to-stay-hot-in-2021-but-economists-expect-a-hangover-later-in-the-year#:~:text=Capital%20Economics%20projects%20house%20price,by%20the%20end%20of%202022
https://toronto.ctvnews.ca/ontario-government-spent-entire-13-billion-covid-19-contingency-fund-1.5303150#:~:text=TORONTO%20%2D%2D%20Ontario’s%20Progressive%20Conservative,was%20sitting%20on%20unspent%20cash
https://www.statista.com/statistics/591212/revenues-of-the-ontario-provincial-government-by-source/
https://www.nytimes.com/2005/08/08/opinion/that-hissing-sound.html
416-666-5087

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