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新规的主要变化是什么?

主要变化是三方面:

一是适用范围扩大,从原来的the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario 扩大到整个安大略省。

二是税率增加,从原来的15%增加到20%。

三是缩小退税(rebate)范围。取消了原来的留学生退税和工签退税,只有买房后4年内取得枫叶卡(加拿大永久居留权),才可以申请退税。

适用的物业范围?

安省海外买家税仅适用于住宅,不适用于商业地产、农场、产业用地。如果一块地里面既有商业用途,又有住宅用途,则海外买家税仅适用于住宅部分(其价值需要评估)。

适用的主体是谁?

海外买家税适用的主体有两大类:一是外国公司或个人;二是可征税的信托。信托里面只要有一位信托管理人是外国公司或者个人,这个信托就需要缴纳海外买家税;并且,即使信托里面的信托管理人都具有加拿大身份,但只要受益人当中有一个是外国公司或者个人,也需要缴纳海外买家税。但是,外国买家税并不适用于互惠基金信托,地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托(specified investment flow through trust),因为这些信托不是taxable trustee.

谁可以豁免交税?

三类人可以豁免交税:(1)买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee);(2)受庇护的难民;(3)配偶有加拿大身份,两人一起登记在产权上并自住。配偶不一定是结婚的配偶,还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。

另外,土地转让税可以豁免或者推迟的情形,同样适用于海外买家税。比如,配偶之间的转让,不需要缴纳土地转让税,也不需要缴纳海外买家税。

与加拿大本地人一起购买,怎么计算?

假设四个人一起购买一套房子,价值200万加币,每个人25%份额,其中三个人有加拿大身份,只有一个人是外国身份,那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额。注意,是100%适用,意味着四个人都需要缴纳海外买家税,按照200万计税,合计需缴纳40万的海外买家税。而且,四个人承担连带责任,如果其中一个人不交,其他三位有义务替他交。

税何时交?

在产权交接的当日,从律师信用账户里缴纳。客户需要提前把款项存到律师信用账户里。

交了海外买家税,土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗?

需要。海外买家税是针对海外买家另外增加的一项费用,其他交接费用正常收取。

退税的具体条件是什么?

退税需同时满足以下条件:

(1)自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权(如果产权登记在夫妻名下,只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税);

(2)房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下;

(3)在房子购买后60天内搬入,并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。

申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出。获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间,以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权:

·    a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or

·  a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.

千万注意:不要等收到枫叶卡才去申请退税,否则可能会错过截止日期。

新规何时开始生效?之前签署的合同怎么办?

新规从2022 年3月30日开始生效。法不溯及既往,之前已经签署的购房合同(an agreement of purchase and sale) 或者转让合同(an assignment of an agreement of purchase and sale),按原政策执行。注意,如果在2022年3月29日之前(含本日)签署楼花购房合同,之后将楼花转让(assign)给一个外国居民,该外国居民按新规缴纳海外买家税。

Official

https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/

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