现在的市场情况:随着多伦多房地产市场降温,库存增加

随着我们从夏季进入秋季购房季节(通常是每年市场第二繁忙的时间),多伦多的房地产市场继续降温。

秋季购房季节虽然开始了一段时间但是住房库存仍然不断攀升,延续了夏季开始的上升趋势。

随着新挂牌量增加和销量下降,房屋库存月数 (MOI) 从 5 月份的 1.3 上升到 9 月份的 3.8。

今年上半年的大部分时间里,新挂牌上市量都处于 20 年来的低点,但在过去几个月中已开始增加,接近历史月度水平。另一方面,销售量大幅下降,9 月份独立屋销售量创下历史最低水平。

然而,公寓市场的情况略有不同。9 月份公寓销售量低于长期平均水平,但并未像我们在独立住宅市场看到的那样处于创纪录的低水平。另一方面,9 月份新挂牌量攀升至新高,仅次于 2020 年 疫情期间的历史新高。

数据统计:2023 年 9 月

与去年同期相比,9月份多伦多地区独立屋均价为$1,366,876,比去年同月上涨6%。上个月的房价中位数为 1,181,000 ,比去年上涨 4%。

9 月份房屋销售量比去年同期下降 7%,而新房挂牌量则增长 49%。月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 50%。

当前的供需平衡反映在库存月份 (MOI) 中,它是库存相对于每月销售数量的衡量标准。9月份,房屋MOI升至3.8,较四个月前5月份的1.3大幅上升,表明市场放缓。

9月份多伦多地区公寓(condo)的平均价格为$735,366,比去年同期下降了2%。9 月份公寓中位价为 67 0000,比去年下降 1%。

9 月份公寓销售量比去年同期下降 4%,而新挂牌公寓数量比去年同期增长 43%。活跃公寓挂牌数量比去年增加了 44%。MOI 增加至 5.05。与房屋市场非常相似,该指数较 5 月份的 1.6 快速增长,表明市场正在放缓。

在过去的一个月里,我们接到了相当多的投资者的电话,他们希望通过出售一处或多处房产来减轻债务负担。众所周知,大多伦多的投资者都拥有多处房产(通常是三处或更多)而不仅仅是一处房产,很多人正在探索不同的选择,包括出售一处或两处,或继续出租。

我们利用数据分析,看看投资者是否以更高的价格出售房屋,如果是,那么这种情况随着时间的推移会有何变化。

首先简单介绍一下方法论。我们可以通过检查 MLS 系统上该房产的最后交易是出售还是租赁来估计在 MLS 上出售的公寓是否由投资者拥有。如果最后一笔交易是租赁,我们可以确信卖方是投资者,他正在出售已出租的公寓(即有租户)或空置的公寓。如果最后一笔交易是出售,我们可以合理地假设该单位是业主自用。 当然我们要考量中间的时间间隔,通常在一年之内

现在,应该指出的是,这个方法有些瑕疵。例如,如果投资者私下出租他们的公寓单元,那么当他们出售时,他们将被归类为最终用户(即购买该单元并自己居住的人),因为我们不会有任何以前的记录说明该单位的租赁交易。话虽这么说,私下出租房产的投资者比例应该不会很大。

因此,下图显示了多伦多市每月出售的我们认为由投资者拥有的公寓的百分比。该数据是按月估算的,但图表显示了三个月的滚动平均值,以减少数据的一些波动性。我将数据限制在多伦多市的公寓,因为这是大多伦多地区 (GTA) 投资者所有权最集中的城市

虽然投资者拥有的销售份额正在上升,但我们尚未看到大幅抛售。 应该指出的是, 市场的变化其实不需要大量的抛售而引发。市场的Dynamics 远来的微妙。

当销量相对较低时,即使挂牌出售的公寓数量略有增加,也可能使市场从平衡市场转向买方市场,从而给价格带来下行压力。

另一方面,随着越来越多的投资者决定出售单位而不是出租单位,这将减少出租单位的存量,从而给租金价格带来上行压力。

下图显示了 9 月份新出租公寓的数量,显示出下降趋势的迹象

总体而言,市场的涨落快慢具有周期性,一如利率的周期性,在一个有效的市场中,价格,成交量可以迅速要有效的体现供给和需求,已经其他限制条件(比如贷款,房屋类型,人口流动速率)的动态变化。

在2023 年剩下的时间,冷静观察,以不变应万变可能是当前的最佳投资策略