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最近大多伦多房地产市场又火起来了。问题是,利息也没有下行,经济也没有那么红火,通胀仍然高居不下,爆发的根源在哪里呢? 原因很简单,没有足够的房子出售。库存存稀缺仍然是多伦多房地产的主要问题。自去年 4 月以来,销售额仅下降了 5.2%,而新上市房屋量和活跃上市房屋量分别下降了 38.3% 和 20.8%。 

很简单,供应不能满足需求。 

这种供应不足造成了比正常情况下多伦多地区春季市场上极端的竞争和价格上涨。 

要真正了解这一点——从 TRREB 的 Marketwatch 报告中提供的数来看,查看供应量也是有帮助的

请看上面的活跃上市图表,黑色虚线代表 TRREB 市场观察报告中本月的上市量。我们只在 2016 年和 2021 年的 数据中看到春季市场的活跃上市数量如此之低。我们可以对这些市场数据得出自己的结论,同时,我们在上个月数字中看到了类似的市场现状。值得注意的是,在供应紧张导致价格加速上涨之后,供应量有所增加,尤其是在 2017 年。 这个不难理解,卖方在观察到市场价格回升后开始少量进入市场。Dan 哥的观察是,在2021 年到去年上半年的疯狂市场中入手的买家已经推高了一些地区的平均价格,比如Vaughan的中心地段和大多伦多西部的一些热门小区。因此,除非价格回升到去年的均价,没有卖家愿意不赚钱卖出自己的物业

因此,供应确实是这个等式中的一个大问号,市场的结果将取决于现有业主在来年抵御衰退的能力。加拿大个大银行实施的延长Amortization,来帮助贷款人降低月付的手段一定程度上帮助了一些资金量濒临断裂的房东们。

S/L 比

通过将销售价格除以挂牌价格计算出的销售与挂牌价格比 (Sales to Listing Ratio) 在2022年下半年长期平静之后呈上升趋势,目前在多伦多地区房地产的绝大多数地区(73%的地区)这个比例超过 100%

这意味着大多数地区都处于供不应求的状态,4月初以来大多伦多绝大地区已经迅速反转为卖家市场,多伦多市中心,北约克,列治文山,万锦, 旺市的中心地段基本所有Listing 已经开始竞价的售卖方式。各种非理性的买家也不停刷新了我们的认知

经济学家将需求过剩定义为“一种产品的市场需求大于其市场供给,从而导致其市场价格上涨”。到 2023 年为止,这种过剩需求状态很大程度上巩固了多伦多房地产市场的价格底线,但是目前很难判断我们是否会在今年全年看到持续的过剩需求。 

特别是,自 2001 年以来,我们还没有看到春季市场出现这么少的新房源

升温意味着加速售出

 

吸收率表明在特定市场上出售房屋需要的时间。在今年4月前过去的几个月里,市场异常缓慢。我觉得市场很容易受到供应的影响而产生波动,春季市场的供应波动可以很快将市场从过度需求中拉出来,走向平衡。 4月12号加拿大央行不加息的政策决定后,市场顿时被点燃了,大半年以来积压的需求开始释放!

随着吸收率的加快,我认为正常的供应增加可以完全打破市场的平衡。但是,我们需要看到大量的的供应出现才可能缓和目前的情况。从上面新上市和活跃上市趋势的峰值来看,市场通常在每年 5 月的供应量才达到顶峰,Dan哥认为季节性和宏观经济因素,尤其是经济衰退和失业率,将决定今年剩余时间的价格走势。根据指标,上市天数明显低于去年,增长了 54.5% 至 71.4%。

 

与我们在 2022 年第一季度看到的火爆市场相比,目前的DOM还在趋势线上方,但与过去几个月的跃升相比,DOM现在再次以高速的方式呈下降趋势,并再次触及长期趋势线. 当然,Dan 哥在一线的观察是,受欢迎的Listing 都在 几天的时间快速售出,不是很收欢迎的 平均DOM 仍然停留在去年的水平。

价格走势

 

2023 年 4 月,大多伦多地区的房屋平均价格为 115 万加元。虽然同比下降 7.8%,但大多伦多地区的房价自今年年初以来一直呈上升趋势。4 月份平均销售价格继续上涨,增速略低于上月。 

价格增长放缓表明市场还是受到季节性的影响,进入夏季市场,我们将看到价格增长停滞甚至逆转。 为了更好地理解这种季节性,最简单的方法是查看市场的总交易量,如下图,目前交易量刚刚超过其长期趋势线进入春季市场区域,通常来说,进入夏天后图中的曲线就会开始急速下降,  很大程度上是因为大部分交易已经在春天完成,同时,大量买家选择度假出游,等待秋季市场供应增加后再寻找合适物业。

小结一下,短期市场走势不会有重大变化,如上所述,除非供应量激增,(事实上有可能降低)价格趋势也会保持缓慢增长。 一个变数是银行贷款政策有趋紧的可能。会对需求有一定抑制的作用。当然,我认为刚需自住随时可以入手,前提是自住5年以上。投资物业则要看投资品类。 下一篇商业物业投资回报会详细讲。

注:所有数据来自多伦多地产据 TREB 发布,Copyright  HousePro Toronto

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