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2024 年 4 月 大多伦多房地产市场数据分析

2024-05-17T15:09:57-04:00

如我们上个月预计的一样, 虽然4月通常是一年中最繁忙的时期,上个月的市场统计数据显示,房屋需求疲软和公寓挂牌量激增形成了鲜明的对比。 加拿大央行推迟降息让今年春季市场买家的热情开始降温,买卖双方等待一次次的利息公布日,这让不少人备受煎熬。买家希望利率下降能够降低他们的抵押贷款付款,并使现金流变得更容易管理。另一方面,卖家预计,随着买家需求的回升,降息将推高房屋价值。 然而,加拿大央行不仅没有降息,市场目前预计 2024 年的降息幅度也远低于此前预期。固定抵押贷款利率也远高于 5%,高杠杆人群减轻压力的希望短期内微乎其微。 2024 年 4 月的房屋销售量(不包括公寓)比 4 月份 10 年平均水平低 35%。皮尔区的跌幅较 10 年平均水平最大,下降了 43%。(数据不包括2020,原因大家都懂)   待售房屋数量仅比 10 年平均水平增加 1%。 不过,尽管上个月销量疲软,但房屋市场仍然相对竞争。价格合理的房屋卖得很快,许多房屋都有多种优惠,而且卖得很快的不仅仅是新房。如果定价合理,高端住宅(高达 500 万加元)的销售速度也会相对较快。 由于销售活动非常缓慢,独立屋市场表现冷淡,而公寓市场则由于活跃挂牌数量激增而感到寒冷。 4 月份,活跃公寓挂牌量比 10 年平均水平高出 56%,部分原因是投资者希望退出市场。活跃挂牌量激增,加上销售额比 10 年平均水平低 20%,使得公寓市场远低于独立屋市场。 尽管寒冷,四月份独立屋和公寓价格与去年同期相比仍持平。我们拭目以待,看看寒冷能持续多久!   数据显示:2024 年 4 月 4月份多伦多地区独立屋均价为$1,417,860,与去年同月持平。上个月的房价中位数为 1,233,750 加元,比去年下降 2%。 4 月份房屋销售量比去年同期下降 5%,而新房挂牌量则增长 42%。 月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 81%。 目前的供需平衡反映在 MOI [...]

2024 年 4 月 大多伦多房地产市场数据分析2024-05-17T15:09:57-04:00

2024 年 5月 加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反

2024-04-30T16:47:06-04:00

Dan 哥和很多其他曾经对央行充满信任的朋友一样,很大一部分按揭用的是浮动利率,最近报税时候看到去年利息支出的时候吓了一大跳。同时市场有消息表面,虽然加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反。所以我们来看一下目前的市场状况 最近美国和加拿大两国发布的经济数据进一步证实美国和加拿大经济仍处于不同的轨迹上。在加拿大,我们收到的零售销售报告低于预期。这表明我们在消费支出方面的疲软正在持续扩大。我们更有理由相信加拿大央行 (BoC) 将在 6 月 5 日的下次会议上首次降息,并且 2024 年将总共息 3 次,每次降幅为 0.25%。 当加拿大央行开始降低政策利率时,浮动抵押贷款利率将立即降低相同的金额。对于加拿大浮动利率抵押贷款借款人来说,这将是个好消息。 但是!(你几乎可以肯定下来的都是负面消息) 对固定抵押贷款利率更感兴趣的借款人可能会发现可供他们选择的贷款利率在短期内变得更加昂贵。众所周知,固定抵押贷款利率根据加拿大政府 (GoC) 债券收益率定价,其走势与美国国债收益率几乎同步。美国国债收益率近来一直稳步走高。一系列强于预期的美国经济数据意味着美联储将不得不在更长时间内维持较高的政策利率,以充分冷却美国通胀。当然,Dan 哥也了解有一些关于美帝要继续收割全球而维持高利率的说法。 上周,美国重要的通胀指标——核心个人消费支出(PCE)指数3月份为2.8%,高于预期。同样于上周发布的最新美国 GDP 数据低于市场普遍预期,但疲软表现在净出口和库存投资方面。作为美国经济动力主要驱动力的美国内需仍然保持强劲。 美国经济的韧性让债券市场投资者质疑美联储是否会在 2024 年降息。美国期货市场目前预计今年仅降息一次 0.25%,而 1 月份曾预计六次降息 0.25%。 甚至,最近市场有人预测美联储甚至会加息一次。 然而,再强的弩也有落地的一刻。美国联邦政府的赤字仍然提供了强大的推动力,但在美国经济周期的当前阶段,其规模如此异常之大,几乎肯定是不可持续的。与此同时,美国消费者支出较少受到收入增长的推动,而更多地受到储蓄减少和信贷利用率  credit-utilization 增加的推动。这些趋势也是不可持续的。 美国经济何时开始放缓的问题众说纷纭。谜团可能会一直持续到 11 月份的美国大选,并且美国政策制定者有足够的驱动力来确保这样的市场状态持续到大选结束。如果他们的努力成功,美国的收益率(很可能还有GOC的同类产品收益率)不会下降。 等待固定利率大幅下降的人们可能还是熬不过这个痛苦的2024 下图显示,5年期美国国债和加拿大政府债券的收益率在2024年已经上涨了1%以上。   有趣的是,目前最好的五年期固定抵押贷款利率低于一月份的水平。 部分原因是年初贷款利差总额高于正常水平。但现在它们比正常情况要窄,这意味着固定利率可能很快就会升至当前范围之上。 如果你是一个承受风险和与之带来的回报的人,我认为浮动利率非常值得考虑。我们永远无法确定事情会如何发展,而且加拿大央行首次降息可能会延后发生。但央行很有可能将在政策利率周期的下一阶段大幅削减政策利率。当这种情况发生时,浮动利率借款人将受益匪浅。 或者,如果你是一个较为保守的借款人,担心高于预期的通胀将继续使利率保持在高位,我认为三年期期限仍然是当今可用的固定利率选择中的最佳选择。一年期和两年期固定利率所需的利差premium仍然很高。虽然五年期固定利率期限是当今最低的利率,但我仍然担心,当利率目前接近三十多年来的最高水平时,锁定五年的时间太长。 除了选择正确的抵押贷款类型和期限外,还建议借款人密切关注抵押贷款合同中的条款和条件。这些细节可能会对贷款的总体成本产生重大影响。 总而言之,加拿大经济数据继续低迷,经济状况疲软。在加拿大央行下次会议之前,还有有一份通胀报告。如果确认通胀继续降温,央行可能会在 6 月 5 日首次降息,但可能不晚于 7 月 24 日的下一次会议。 [...]

2024 年 5月 加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反2024-04-30T16:47:06-04:00

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益

2024-04-26T14:40:45-04:00

如果您需要购买一处商业物业,如果您有商业物业,工业物业需要出租或者出售,您是否考虑过验证潜在交易方的存在或确认他们的公司详细信息(法定名称、经营地点、主管和董事、以及活跃状态)?您是否尝试验证潜在承租人是否有过去或当前的法院判决、宣布的破产、或者处于法律诉讼,您是否调查过待出售资产上被注册了留置权? 我们在代理房东审核潜在的租客或者买家的时候,为了确保对方有充分合法的资质和财力,同时为了规避可能发生的Default 和法律风险,会试用一些工具和付费服务来做尽职调查,下面Dan 哥简述一下这些工具服务的主要功用,当然这些都是付费服务,有需要的朋友可以联系我们。 公司概括报告 Corporate Profile Report 公司概况报告提供公司所有的当前公共记录信息。与公司章程不同,公司概况报告是注册机构当前存档有关公司的信息。尽管公司简介信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 公司现在和以前的名称 法律地位 注册办事处和邮寄地址 董事、管理人员和/或股东的姓名和地址 最后提交的文件 参与合并的公司(如果适用) 额外的省级注册信息(如果适用) 企业名称搜索 Business Name Search 企业名称报告提供所搜索企业名称的所有当前公共记录信息。尽管企业名称资料信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 注册类型(独资、合伙、公司、有限合伙等) 企业主信息、办公地址和邮寄地址 当前和以前的企业名称以及商用名 状态、注册日期和到期日期、业务活动描述 商业登记号码 Business Number   PPSA Personal Property Security Act  搜索 PPSA代表“个人财产担保法”。它是在加拿大的各个省份颁布的法律框架,旨在管理个人财产中的担保权益的创建、注册和执行。 PPSA建立了一个中央登记处,债权人可以在该处注册对个人财产的担保权益,如存货、设备、车辆、应收账款和知识产权。通过注册担保权益,债权人可以在债务人违约或破产时保护自己的权益。 根据搜索条件,PPSA 搜索报告将显示针对公司、企业、个人或机动车辆登记的任何留置权 Lien。结果提供 PPSA 注册详细信息,包括以下信息:债务人姓名(借款人)、担保方(贷方)、协议期限以及可能的特定货物/抵押品和担保金额。 PPSA 搜索报告使您能够: 确定是否有任何现有针对公司或个人进行的抵押登记 获取针对被搜查的公司和个人曾经登记的留置权的详细信息 获取 PPSA 注册详细信息,例如借款人、贷款人、协议期限和担保的货物/抵押品 诉讼检索 Litigation Search 诉讼检索是为发现未决诉讼而进行的搜索。诉讼检索可以在小额索赔法院、省法院、上诉法院、最高法院、加拿大税务法院和加拿大联邦法院进行。检索可以按 5 [...]

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益2024-04-26T14:40:45-04:00

多伦多楼花转让全流程和避坑指南

2024-04-10T17:39:52-04:00

最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识 楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。 1 Condo楼花的交房时间点 一般的楼花全程生命周期是这样的: a 前期宣传 b 签约 c 10天冷静期后变成Firm Deal d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。 e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款 下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容 2 什么时候可以转 大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 3 以什么方式转 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。 4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同) 五、 [...]

多伦多楼花转让全流程和避坑指南2024-04-10T17:39:52-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算

2024-04-10T17:10:39-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算 上周Dan 哥有个朋友的楼花要转让,委托给我帮忙处理,我在仔细阅读开发商的Statement of Adjustment 的时候对于开发商的房价和 HST Rebate 计算有诸多疑问,最后在查阅CRA 网站后对于新房价格计算和HST Rebate 有了新的认识,总计如下 在开始计算新房的 HST 退税之前,重要的是要了解 HST 退税的省级部分固定为 6%,最高可达 24,000 加元,HST 退税的联邦部分采用浮动比例,逐步减少,一旦建筑商的基本价格或“对价”超过 450,000 加元,则为零。 如果满足以下条件,您可能有资格就您购买新建房屋的价格或建造房屋的成本所支付的部分 HST 申请退税: 您从房屋建筑商那里购买了一套新房,包括土地; 您建造或大幅翻新您的房屋,或进行重大扩建或雇用其他人来执行此操作; 您从建筑商或供应商处购买新的移动房屋或浮动房屋; 您购买合作住房公司的股本; 您的房屋在火灾中被毁,随后又被重建。 以下是如何计算安大略省新房 HST 的示例 使用建筑商标价作为起点,并使用四个价值范围(<368,200 加元、368,200 加元至 424,850 加元、424,850 加元至 484,500 加元和 >484,500 加元)中每一个的特定 CRA 公式,可以计算出已包含多少 HST购买价格以及联邦和省 HST 退税部分是多少。 但是,只有满足以下所有条件时才能使用这些公式: 买方从建筑商处购买新建或大幅翻修的单体住宅小区或住宅公寓单元以及相关土地; 住房位于安大略省; [...]

安大略省新房 HST Rebate计算2024-04-10T17:10:39-04:00

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置

2024-03-25T00:02:21-04:00

很多时候,我都要给对仓库物业有需求的朋友把大多伦多的工业仓库分布的情况大致介绍一遍,所以决定干脆写一篇文字,以便于大家参考。 在大多伦多地区(GTA),有几个以工业仓库物业密集而闻名的主要区域,每个区域都有自己的特色和优势。 我们按城市来大概说明,同时也例举一下优缺点。 密西沙加 Mississauga 密西沙加是大多伦多地区最大的工业中心之一,区内有多种工业行业,包括制造、物流和分销企业。 它拥有优良的交通基础设施,可快速的前往401、403和407等主要高速公路,并邻近皮尔逊国际机场和多伦多港。  密市的工业空间包括仓库、配送中心、制造类仓库和 Flex Space。 仓库和配送中心通常是大型单层建筑,具有层高(ceiling height) 高、宽敞的平面空间(Bay Size) 和装货码头 (Loading Docks)。 制造类工厂通常拥有用于生产过程的专门基础设施,例如重型吊装机械和装配线。 “弹性空间”Flex Space 提供办公室和仓库空间的组合,满足具有管理和存储需求的企业。 规模:密西沙加的工业空间大小不一,从几千平方英尺的小型单位到数十万平方英尺的大型设施。 仓库和配送中心往往较大,而 Flex Space的大小可能会有所不同,以适应不同的业务需求。最常见的是在 10000 - 50000 平方呎的物业 优点: 战略位置:密西沙加地理位置优越,靠近主要高速公路,为配送和物流运营提供了便利的交通路线。同时,皮尔逊国际机场就在附近,附近的企业受益于高效的航空货运通路,很多空运货的高附加值的仓库物业就在机场附近。各大Courier 也在附近有配送Hub,对做电商的朋友可能是一大利好 缺点: 高需求:密西沙加工业地产的受欢迎程度会导致更高的租赁率和有限的供应量,特别是对于具有理想功能的黄金地段。密市的均价目前仅存于Markham 的华人区。某些地段租金在 $20/SQFT 左右。 交通拥堵:密西沙加主要交通路线上的交通特别拥堵,尤其是在高峰时段,可能会导致货运和运输物流的延误。对于高频类商品的仓库需求,通常不建议在多伦多特别西的地段建仓。多伦多市区有一些小型仓库更适合此类用途   布兰普顿 Brampton 布兰普顿是大多伦多地区的另一个主要工业中心,以其大型配送和物流设施而闻名。 它地理位置优越,靠近主要交通路线包括401和407高速公路,使其成为从事仓储和运输的公司的理想地点。 布兰普顿的工业仓库往往规模较大,拥有宽敞的存储空间、许多仓库净高比较高 (24-28 呎甚至更高的)和并配有先进的物流基础设施。大型 Flow-through的 运输要求比较适合该区的工业物业。 规模:与其他地区相比,布兰普顿的工业空间通常更大,配送中心占地数十万平方英尺或更大。 制造设施的规模可能会根据生产要求而有所不同,从中型工厂到大型工厂不等。制造设施可能具有针对特定行业(例如汽车或食品加工)量身定制的专门布局和设备。 当然,还有一个众所周知的因素,Brampton有量廉价的劳动力人群。 Dan 哥就不具体说了。 优点:布兰普顿位于大多伦多地区的中心位置,为企业提供前往主要高速公路的便捷通道,同时,布兰普顿提供铁路和联运设施,增强了涉及货运和供应链管理的企业的连通性。对于大型工业企业的选址目前是不错的选择, [...]

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置2024-03-25T00:02:21-04:00

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估

2024-03-17T19:03:17-04:00

Baseline Property Condition Assessments BPCA 基线财产状况评估  与第一阶段 ESA 评估 类似,BPCA 为建筑的业主、购买者、贷款企业、保险公司和设施管理者提供建筑系统的全面评估。 上诉所有人都会是对该物业资产价值感兴趣的利益相关者。BPCA 包括对建筑物进行现场检查,用于收集信息并记录现场条件和缺陷。BPCA 报告对收集到的数据进行分析并系统记录,概述了建筑构件的典型使用寿命以及维修和更换建议,并附有预定的期限内的估计储备支出成本(Reserved Cost) 。这些成本可能会是可观的数字,并且会影响物业的评估价值。 BPCA 的完成必须按照 ASTM (​​American Society for Testing and Materials)E 2018 – 15 评估标准指南:“基线财产状况评估流程”进行,包括对以下建筑系统的评估: 屋顶系统 墙壁系统 结构元素 垂直运输系统 室内装修 地址特征 机械系统 电气系统 消防和生命安全系统 BPCA 通常对建筑物的无障碍组件进行目视检查,但是,工作范围也可以与专家审查相结合,对选定的建筑组件进行深入评估。相关的屋顶、玻璃、结构、机械、电气、消防和生命安全规范等领域专业知识的专家可以使用侵入式或破坏性测试来验证内在建筑系统的状况。  完成 BPCA 的时间通常从几天到几周不等,取决于诸如排程前后需求、物业规模和评估范围等因素。 具体工作过程包括现场访问、检查、数据收集、分析和报告的撰写。 BPCA 的成本因素很多,如物业的大小、复杂性、位置、评估范围以及分包服务提供商的费用等。平均而言,商业物业的 BPCA 成本可能从几千到几万元不等。  作为一个物业的stakeholder,了解现在或短期到中期的将来是否需要大量资本支出才能使其保持“良好的工作状态”,这也同时可能会影响预测的现金流和投资回报。了解 BPCA 意味着可以为这些支出制定对应计划,这将有助于预测合理的现金流、调整投资者的期望值。 BPCA  是商业房地产交易中的最一项有价值的投资,因为它提供了有关物业状况、潜在风险和维护需求的重要信息。此外,BPCA 的成本通常被视为商业房地产交易中的标准尽职调查费用,有助于买方做出知情决策并减轻潜在风险。如果您面临一个大型商业物业的交易,BPCA [...]

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估2024-03-17T19:03:17-04:00

加拿大商业地产小知识之 ESA

2024-03-16T17:08:36-04:00

最近Dan 哥 在一个工业仓库的交易中,因为ESA 评估没有通过,而放弃了交易,因此来浅谈一下。 环境地质评估(ESA)是一种评估过程,用于评估物业上存在的潜在环境污染情况。它涉及全面调查,以确定与物业相关的任何现有或潜在的环境责任和风险。ESA流程通常包括三个阶段: 第一阶段环境地质评估(ESA): 第一阶段ESA是评估过程的初始阶段。 它涉及对历史记录、现场检查以及与当前和过去的物业所有者、占用者和监管机构的访谈进行审查。目的是识别潜在的环境问题,例如物业的先前用途、危险物质的储存或附近的污染源。 第一阶段ESA的目标是评估物业上是否存在污染的可能性,并识别可能需要在第二阶段进一步调查的潜在问题。 时间跨度:第一阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于诸如地点可及性、历史研究和信息考证等因素。 成本:第一阶段ESA的成本可能从几千加元到几万加元不等 第二阶段环境地质评估(ESA): 如果在第一阶段ESA中发现了潜在的环境问题,则可能需要进行第二阶段ESA。第二阶段ESA涉及收集土壤、地下水或其他环境样本,以确认污染的存在,并确认其程度和严重性。 采样和分析方法可能包括土壤取样、地下水监测井、土壤气体取样以及收集样品的实验室分析。 第二阶段ESA的目标是提供有关第一阶段ESA中识别的污染性质和程度的更详细信息,并评估对人类健康和环境的潜在风险。 时间跨度:第二阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于现场调查的范围、实验室分析和监管批准的可用性等因素。特别是实验室的排队时间,Dan 哥曾经试过为了一个化验结果等待快3 个月的时间。 成本:第二阶段ESA的成本可能因所需样本数量、所需分析类型、监管的范围等因素而异。成本可能从几千到数万加元不等 第三阶段环境地质评估(ESA): 如果在第二阶段ESA中确认了污染,则可能需要进行第三阶段ESA。 第三阶段ESA涉及制定和实施修复或清理计划,以解决污染问题并减轻对人类健康和环境的潜在风险。修复活动可能包括挖掘和清除污染土壤、地下水处理、安装工程控制措施(例如蒸汽屏障)或其他修复措施,以限制或消除污染。 第三阶段ESA的目标是实现法规合规性,保护人类健康和环境,并将物业恢复到适合其预期未来使用的条件。在ESA过程中,具有环境评估和修复专业知识的环境顾问或公司根据相关的法规要求和行业标准进行调查和评估。ESA的调查结果和建议通常记录在一份全面的报告中,并提供给利益相关方,例如物业所有者、购买者、贷款人和监管机构,以便就物业的环境状况和潜在责任做出知情决策。 时间跨度:第三阶段ESA的时间可能因所需修复的范围、监管要求和资源的可用性等因素而有很大差异。 成本:第三阶段ESA的成本也可能因所需修复的范围、实施的修复措施类型、地点的大小和复杂性以及监管要求等因素而有很大差异。成本可能从几万元到数十万加元甚至更高。 ESA 是商业地产中必不可少的一个环节,作为尽职调查的最重要的步骤,完成必要的ESA 的 Phase 可以规避一下风险: 识别环境风险:ESA 有助于识别与物业相关的潜在环境风险和责任,如土壤和地下水污染、危险物质或法规不合规等。在交易过程的早期识别这些风险可以让买方做出明智的决策,并评估对物业价值和未来发展计划的潜在影响。比如:加油站和附近的开发地块。一些工业和商业活动更有可能导致污染,例如零售燃料店、干洗店、化学品储存、燃油储罐以及产生废物处理行业。 符合法规:ESA 有助于确保符合环境法规和法律。进行 ESA 可以证明买方或贷款人的尽职调查,这可能是监管机构或金融机构作为融资或保险覆盖的条件要求的。 保护投资:ESA 有助于保护买方、贷款人和其他利益相关者的投资,通过识别可能影响物业价值、市场性或融资能力的潜在环境责任。在交易过程的早期解决环境问题可以帮助减轻风险,避免以后出现意外的追加费用。 协商条款:ESA 结果可以影响买方和卖方在解决环境问题、潜在责任和补救成本方面的谈判。清楚了解这些问题可以帮助各方在购买和销售协议中适当地协商条款并分配风险。前面Dan  哥说到的因为 ESA 结果有问题 就是因为在了解清理污染费用太高的情况下放弃了交易。 获得融资:在考虑为商业地产交易提供融资时,贷款人通常要求进行 ESA 作为其尽职调查过程的一部分。ESA 结果可以影响贷款条件、利率以及交易的整体可行性。加拿大银行通常会要求 Phase 1 的报告,如果报告有识别潜在的风险,那么Phase 2 也是必须的。 如果您对商业物业的ESA [...]

加拿大商业地产小知识之 ESA2024-03-16T17:08:36-04:00

2024 年 2 月 大多伦多房地产市场数据分析及短期预测

2024-03-16T17:58:20-04:00

多伦多地产市场似乎春暖花开了,通过数据, Dan 哥带你看看真实情况是什么。 地产局的数据显示,2月份多伦多房地产市场仍然欣欣向荣,但新挂牌房源的大幅增加有可能正在为市场降温做准备,大多伦多的房地产市场呈现出纷繁复杂的趋势,具体的情况还是要取决于人们考虑购买或出售的房屋类型。 价格在 100 万加元左右的低层住宅目前竞争最为激烈。该类别中状态最好、翻新最多的房屋每周都会在竞价当天收到买家的多份报价。大多数销售价格都在合理的价值范围内,真正的高出市场价格的Sold Listing 不是很多,这样的情况目前限制了价格的增长。比如Dan 哥最近最多接触的大多伦多北面的比较新一点的联排,Lot 比较小的独立屋(主要在西北方向,以及 Lot 大一些的新装修的 Bungalow。这些为需求最旺盛的品类。 DOM 也通常只有2 - 3 周。  价格在 200 万加元以上的低层住宅竞争力较差,但是仍然有正常的成交活动。此类别中的一些卖家将其​​挂牌价格定了一个低于市场价值不少的数字,希望能够吸引眼球,抢一个爆火的价格,但是目前市场在很多情况下并不支持这类售房策略。当卖家未能收到他们想要的价格时,他们会以符合他们期望的更高价格重新列出其房产,如此以来,本身如果竞争力不很高的物业可能会用更长的时间等到合适的买家,造成冗长的上市时间。流拍的情况逐渐开始普遍起来。 最后,公寓市场是目前多伦多房地产市场中最缓慢的部分,部分原因是活跃挂牌量相对较高。但需求仍然相对强劲,大多伦多地区五个地区中有四个地区的公寓销售量比去年增长了两位数。供需平衡是价格稳定的主要原因 下来我们看看数据:2024 年 2 月 2月份多伦多地区独立屋均价为 1,358,959 加元,与去年同月持平。上个月的房价中位数为 1,200,000 加元,比去年上涨 2%。 2 月份房屋销售量比去年同期增长 26%,而新房挂牌量增长 35%。 月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年同期增加了 36%。  目前的供需平衡情况反映在 MOI 中,2 月份,房屋 MOI 降至 1.9。2月份多伦多地区公寓均价为$726,379,与去年同期持平。2 月份公寓中位价为 66 万加元,比去年同期上涨 2%。2 月份公寓销量比去年同期增长 19%,新挂牌公寓比去年同期增长 36%。活跃公寓挂牌数量比去年增加了 41%。MOI 略有下降至 [...]

2024 年 2 月 大多伦多房地产市场数据分析及短期预测2024-03-16T17:58:20-04:00

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?

2024-03-06T00:34:50-04:00

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌? 大多伦多地区公寓的平均租金已从2023年8月创纪录的每平方米2,986加元下降至2024年1月的2,780加元,短短5个月内下降了7%。 虽然租金通常会在冬季(因为需求通常最低)月份小幅下跌,,但我们今年看到的下降幅度远大于我们对季节性因素的预期。  我研究了一些数据,以了解为什么多伦多地区的公寓租金在过去 5 个月里一直在下降的背后原因 首先,公寓租金下降的最大推动因素是新挂牌的出租公寓的激增,这是由于 2023 年下半年竣工的公寓数量高于平均水平所致。 下图显示了多伦多地区的公寓竣工数量每年第三和第四季度。多伦多地区下半年通常会有超过 8,000 套新公寓竣工。 2023 年,竣工数量翻了一番,达到 16,242 套。 由于大多数新公寓单元是由投资者而非有自住要求的业主购买的,这导致挂牌出租的单元数量激增。 下图比较了2023年下半年与2022年下半年新增出租挂牌数量的变化。 在几乎所有地区,2023 年下半年出租的公寓单位数量均较 2022 年同期有所增加。尽管租房需求上升,但租盘挂牌量却超过了需求。   如下图,当我们比较 2024 年 1 月与 2023 年 1 月的活跃公寓出租盘的数量时可以看到Halton和Peel 地区的数量翻了一番,多伦多的数量也几乎翻了一番。 毫不奇怪,活跃挂牌量增幅最大的地区的平均价格也出现了最大的下降。下图比较了 2023 年第三季度初(7 月)与 2024 年 1 月的平均价格变化。   与去年同期相比,平均租金与去年同期相对的保持一致,但同比比较可以发现了租金较去年夏天的峰值有所下降的事实。 根据Urbanation 的数据,我们在公寓租赁市场看到的供应冲击可能会在 2024 年变得更加严重,因为今年前六个月计划竣工的公寓数量将达到创纪录的 17,918 套! 同学们可能会问,这些柱表格到底有什么实际的意义呢? 1)价格走势取决于市场需要多长时间来吸收所有这些额外供应。比如你投资了一个大型社区的公寓镂花,那么当整栋楼甚至几栋楼一起交接的时候,请做好6个月的现金储备。特别是你的物业楼层户型等等没有优势的情况下,要有心理准备,因为你单元可能只能降价求租。 2)尽量把你的出租物业在夏天Peak Season的时候上市出租,11,12,1 [...]

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?2024-03-06T00:34:50-04:00
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