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大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?

2024-03-06T00:34:50-04:00

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌? 大多伦多地区公寓的平均租金已从2023年8月创纪录的每平方米2,986加元下降至2024年1月的2,780加元,短短5个月内下降了7%。 虽然租金通常会在冬季(因为需求通常最低)月份小幅下跌,,但我们今年看到的下降幅度远大于我们对季节性因素的预期。  我研究了一些数据,以了解为什么多伦多地区的公寓租金在过去 5 个月里一直在下降的背后原因 首先,公寓租金下降的最大推动因素是新挂牌的出租公寓的激增,这是由于 2023 年下半年竣工的公寓数量高于平均水平所致。 下图显示了多伦多地区的公寓竣工数量每年第三和第四季度。多伦多地区下半年通常会有超过 8,000 套新公寓竣工。 2023 年,竣工数量翻了一番,达到 16,242 套。 由于大多数新公寓单元是由投资者而非有自住要求的业主购买的,这导致挂牌出租的单元数量激增。 下图比较了2023年下半年与2022年下半年新增出租挂牌数量的变化。 在几乎所有地区,2023 年下半年出租的公寓单位数量均较 2022 年同期有所增加。尽管租房需求上升,但租盘挂牌量却超过了需求。   如下图,当我们比较 2024 年 1 月与 2023 年 1 月的活跃公寓出租盘的数量时可以看到Halton和Peel 地区的数量翻了一番,多伦多的数量也几乎翻了一番。 毫不奇怪,活跃挂牌量增幅最大的地区的平均价格也出现了最大的下降。下图比较了 2023 年第三季度初(7 月)与 2024 年 1 月的平均价格变化。   与去年同期相比,平均租金与去年同期相对的保持一致,但同比比较可以发现了租金较去年夏天的峰值有所下降的事实。 根据Urbanation 的数据,我们在公寓租赁市场看到的供应冲击可能会在 2024 年变得更加严重,因为今年前六个月计划竣工的公寓数量将达到创纪录的 17,918 套! 同学们可能会问,这些柱表格到底有什么实际的意义呢? 1)价格走势取决于市场需要多长时间来吸收所有这些额外供应。比如你投资了一个大型社区的公寓镂花,那么当整栋楼甚至几栋楼一起交接的时候,请做好6个月的现金储备。特别是你的物业楼层户型等等没有优势的情况下,要有心理准备,因为你单元可能只能降价求租。 2)尽量把你的出租物业在夏天Peak Season的时候上市出租,11,12,1 [...]

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?2024-03-06T00:34:50-04:00

安省买卖出租物业 合规流程及避坑指南

2024-02-17T17:06:01-04:00

在安省购买或出售有租客的物业时,由于涉及租客的权益,买卖双方都需要了解不少关键信息。今天,我将探讨一些常见的被误解的事项以及买家和卖家在处理出租物业时可能遇到的不同情况。 让我首先澄清许多房东都有的一个误解。,他们认为如果想要出售房产,就可以直接通知租客搬离。在安省,出售房产并不赋予房东驱逐 (Evict)租客的权利,试图这样做的卖家将从错误的方式开始卖房的旅程。如果不 follow 合法合规的流程,可能会对卖家造成一定损失。比如,一些卖家和租客达成口头的协议,租客答应在某个日期搬出出租物业,卖家开始准备上市,然而,租客在发现了自己依据 RTA (Residential Tenancies Act ) 其实可以继续居住在物业中,因此决定不履行口头协议,甚至狮子大开口要求补偿,进而完全打乱上市的计划错过最佳的Listing Window 对于希望在销售流程中希望让租客搬出的卖方,他们可以采取两种方法。第一种方法是在房产尚未清空时挂牌出售,然后在买方希望将房屋用于自用时通知租客搬离。在这种情况下,卖方将向租客提供一份称为 N12 表格的通知,即终止租赁合同的通知,因为房东、购买者或家庭成员需要搬入该物业居住,这些都是合法的终止的理由。在安大略省,如果业主或购房者希望将房产用于自用,房客可以被驱逐。但值得注意的是,这仅适用于月租租赁。也就是大家常说的 Month to month rent. 出租物业通常是在一年的租约结束后自动转为月租。如果房客目前处于租约期限内,卖方必须等待租约结束后才可以将租赁转为月租租赁。当然,如果租客愿意协商,双方同意终止租约并签署 N11 表格。也就是说双方可以同意在某个日期结束租约。为了说服房客签署 N11,房东通常需要向租客提供补偿,这通常被称为“Cash for Key“。 既然我们已经弄清楚了基本游戏规则,我们从买方和卖方的角度讨论各种情况的利弊。 N12  - 为买方自用终止租约 在疫情之前,大多数持有出租物业的房东通常会在房屋仍有租客居住的情况下将其挂牌出售。当买家提交报价时,他们会在买卖协议中包含一个条款,要求卖家向租客发出 N12 通知,以便确认买方可以搬进房屋居住。买方还通常会签署一份声明,确认他们打算搬进房屋进行自用。这样卖方可以据此通知租客。通常来说,卖方必须至少提前60 天通知租客,并需要向租客补偿一个月的房租。同时,通知必须在每个月交房租的日期前以书面形式提交给访客。这样的方式曾经说非常常规和安全的操作。疫情以来,情况发生了一点变化。 关于 N12 通知的一个重要事项是,如果房客不同意搬走,他们有权与房东和租客委员会上诉,也就是大家通常说的去 LTB 走流程。因此,当买卖协议中包含一个关于 N12 通知的条款时,房东为了避免可能的纠纷,通常会加另一个条款,即如果租客在交接房产时未搬出,则买方同意承担租客。当然,这样的条款是买卖双方博弈的结果,如果市场条件不利于卖方,那么买方大概率不会冒风险结束这样的条款。在市场接受疫情的洗礼后,这样的条款不太容易被接受了。 在疫情期间,一些专业租霸会利用LTB 漫长的处理时间来霸占已经售出的物业,造成买家的损失。目前这样的情况已经大大改善了。但是作为购房者,一定要做好尽职调查,防止买了房子没办法入住的情况。 同时,导致更多租客拒绝搬离的另一个因素是多伦多地区租金的迅速增长。支付低于市场租金的租客将很难在同一价格范围内找到另一个类似的公寓。因此,在这种情况下,如果租客在交房日期之前不搬出,买方只能负责通过房东和租客委员会将租客驱逐。这个过程应该是买卖双方都不愿意参与的。所以,和租客充分交流,适当的补尝是解决问题的最有效办法。否则双方可能面料的是旷日持久的LTB hearing 大战。 现在,让我们从卖方和买方的角度讨论一下发 N12 过程的一些利弊。 从卖方的角度:卖方的房产可以在整个销售过程中保持完全租用状态,卖方不需要担心与租客协商签署 N11 的繁琐过程和可能牵涉现金交易。房东在市场不利的情况下也可以随时撤Listing 而不会有租金损失。 但是另一方面,出租物业的售价通常低于非出租物业的售价。出租物业通常午饭经过精心布置和装饰来吸引潜在自住买家。如果租客不配合看房,出租物业通常更难全天候的给买家充足的看房时间。最后,对于某些买家来说,出租物业甚至不是一个选择,因为存在租客可能在交房时不搬出的风险。值得注意的是,在某些情况下,如果租客拒绝搬离,买方可能会要求在交房时获得补偿。最坏情况下,交易可能因此完全作废。Dan 哥经历过的此类情况,不胜枚举 [...]

安省买卖出租物业 合规流程及避坑指南2024-02-17T17:06:01-04:00

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项

2024-02-17T13:42:10-04:00

最近有几个地产买卖的Transaction 涉及到:“非居民” 的概念, Dan哥 写一个短文解释一下 在以下情况下,就所得税而言,加拿大的“非税务居民”概念如下 经常性的居住在另一个国家,并且不被视为加拿大居民; 在加拿大没有重要的 居住关系,并且满足以下任何条件: 在整个纳税年度居住在加拿大境外; 在纳税年度内在加拿大停留的时间少于 183 天。 所以,你可以是加拿大公民,但满足了以上条件,仍被视为非居民。作为在加拿大拥有财产的非居民,CRA 将采取适当措施,确保你有足够的担保来支付你所欠的税款。非居民还需要就向 CRA 出售其财产所实现的任何收益纳税。为了让买方“保证”将向 CRA 缴纳适当的税款,卖方需要获得完税证明。 如果卖方能够在完成销售之前获得完税证明,则所欠税款将直接从销售收入中扣除,并由卖方律师直接汇给CRA。如果卖方在完成销售交易之前无法获得完税证明,CRA 要求买方预扣总购买价的 25%,如果房地产是可折旧财产,则预扣 50%。(即用于租赁或商业目的物业),卖方律师应代表加拿大税务局(CRA)以信托方式持有该等资产,直至卖方收到完税证明。 为了简化起见,我将根据《所得税法》(“ITA”)第 116 条讨论以下流程。 过程 步骤1: ITA 规定买方有义务对卖方的居住地进行合理调查。该标准是“经过合理询问,买方没有理由相信非居民卖方不是加拿大居民”。 OREA 购买和销售协议(“APS”)第 17(a) 项包含卖方保证卖方不是非居民,并且在交易完成后也不会成为非居民,除非有相反的信息提供。作为交割的一部分,卖方必须签署一份法定声明,表明卖方在出售房产时和完成销售交易时“不是非居民”。买方将依赖卖方的此类声明。如果卖方在出售房产时是非居民,则卖方必须使用 CRA T2062 表格申请合规证书(“完税证书”)。完税证明和扣留金额的原因取决于卖方“永久居住地”,而不是卖方是否是加拿大公民或者移民身份。 买方律师必须确保其客户在完成销售交易之前从卖方获得完税证明,或扣留适当金额的购买价款,以防止买方承担非居民应缴纳的税款卖方。买方应预扣购买总价的 25%,如果房地产是应折旧财产(即用于出租或商业用途的建筑物),则应预扣 50%。 第二步: ITA 第 116 (3) 条要求非居民卖家在处置财产后不迟于 10 天内通过提交合规证书(“完税证明”)将出售情况通知 CRA 。如果卖方未能在上述规定时间内提交清关证书,则卖方应支付每天 25.00 加元的罚款,最高可达 2,500.00 加元。共同持有的财产适用多重处罚。 [...]

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项2024-02-17T13:42:10-04:00

地产投资者须知:资本化率紧缩和扩张如何塑造市场格局和投资机会

2024-01-29T15:50:01-04:00

最近一直想写的科普小文章,这是简化版的,希望可以把要传达的意思说明白。 概念1: Cap rate compression 资本化率压缩是指房地产市场中资本化率(cap rate)随时间逐渐降低的情况。资本化率是房地产投资者用来评估房产投资回报的基本指标。它是通过将房产的净营业收入(NOI)除以其当前市场价值或购买价格来计算的。 当资本化率压缩发生时,意味着投资者愿意接受较低的房地产投资回报。这通常发生在市场竞争激烈、需求高但供应有限的情况下。因此,当房产价格上涨,即房产市场价值上升时,净营业收入相对稳定的情况下,资本化率下降。 资本化率压缩可以被视为房地产市场强劲的迹象,表明投资者对市场更有信心,并愿意接受较低的收益率,以换取房产增值的潜力。然而,在房价迅速上涨的市场中,这也会使投资者更难找到具有吸引力回报的房产。在2020 年到 2023 年 这几年历尽疫情,央行大放水,利息骤降的这几年,Dan 哥目睹了大多伦多地区 商业地产的资本化率从 5-6% 压缩到 3-4% 的情景。,在2021 和 2022 年,一些投资物业包括多单元物业,零售商业物业,甚至是大型工业仓库甚至出现了抢Offer的奇怪场景。Dan 哥也不得不参加了几次,基本都是铩羽而归。 然而,从去年开始的紧缩政策和持续走高的基准利率造成的是相反的现象: 概念2: Cap rate expansion 资本化率扩张 即资本化率(cap rate)随时间增加变高。 当资本化率扩张发生时,表明投资者对他们在房地产投资上的回报要求更高。这通常是由于各种因素引起的,如市场条件变化、经济衰退、市场风险感知增加或投资者情绪变化等。 Dan 哥举一个简单的栗子来说明资本化率扩张: 假设有一处位于多伦多市中心区的商业地产,购买价为100万加元,年净营业收入(NOI)为10万加元。最初,该地产的资本化率计算如下: 资本化率 = NOI / 房产价值 资本化率 = 10万加元 / 100万加元 资本化率 = 0.10 或 10% 现在,假设由于经济不确定性、竞争加剧或市场条件变化等原因,投资者变得更加谨慎,并要求在房地产投资上获得更高的回报。因此,该地区类似地产的市场资本化率开始上升。 假设市场资本化率由于资本化率扩张而上升到12%。在这种情况下,将使用新的资本化率重新计算房产的价值: 房产价值 = [...]

地产投资者须知:资本化率紧缩和扩张如何塑造市场格局和投资机会2024-01-29T15:50:01-04:00

多伦多空置房屋税 vs 联邦未充分利用住房税

2024-01-19T21:07:35-04:00

多伦多空置房屋税 Vacant Home Tax 2022 年,多伦多市实施了空置房屋税,旨在通过减少空置房屋来增加住房供应。该税要求每个房主每年申报其房屋的占用情况。 空置房屋税是多少? 2024 年 1 月 1 日,多伦多的空置房屋税从 1% 提高到 3%。  在上一年被视为或确定空置超过 6 个月的房屋现在按当前评估价值 (CVA) 的 3% 征税。 CVA 是市政府用于计算您的财产税的价值,可能不等于您房屋的市场价值。 通常情况下是低于市场价值 注:上一年的 CVA 和占用状态用于计算下一年的应缴税额,因此,如果 2023 年 CVA 为 1,000,000 加元的房屋在 2023 年空置超过 6 个月,则 2023 年空置房屋税1%的空置房屋税将在2024年缴纳。如果房屋在2024年空置,那么3%的空置房屋税将在2025年缴纳。 多伦多市于 3 月底发布空置房屋税通知,并要求于 5 月、6 月和 7 月分三期付款。 栗子:  2024 年,您的物业的 CVA 为 [...]

多伦多空置房屋税 vs 联邦未充分利用住房税2024-01-19T21:07:35-04:00

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解

2024-01-14T23:50:09-04:00

“资本化率”(cap rate),是房地产投资中用来评估投资物业潜在回报的关键指标。它以百分比表示,通过将物业的净营业收入(NOI)除以其当前市值或购置成本来计算。计算资本化率的公式为: 资本化率=(净营业收入/当前市值或购置成本)×100% 以下是各组成部分的详细说明: 净营业收入(NOI): 代表物业从租金和其他来源获得的总潜在收入,减去所有运营费用,如物业管理费、地方税、保险、公用事业和维护成本。NOI=总潜在收入−运营费用 当前市值或购置成本: 这是物业的当前市值或购置时的成本。(通常情况下,买家会使用买价来计算) 这样得到的资本化率为投资者提供了一个百分比,反映了物业的收入相对于其价值的潜在回报。通常,较高的资本化率表明潜在回报可能较高,但需要考虑其他因素,如风险、市场状况和物业的特定特征。 投资者使用资本化率来比较不同的投资机会,评估风险,并根据物业的潜在收入判断其是否是一个合理的投资。但是请注意,资本化率只是房地产投资整体评估中的一个因素,应与其他财务指标和考虑因素一起使用。 Dan 哥会在以后的文章中列举其他的指标 当计算 mulitiplex 的资本化率(cap rate)时,重要的是考虑与该物业相关的各种经营费用。在资本化率的公式中使用的净营业收入(NOI)是物业潜在收入总和减去运营费用。以下是一些典型费用: 物业管理费: 如果雇佣物业管理公司处理日常运营,业主将支付管理费。在安省这个费用在总租金的 7 - 10% 地方税: 地方政府当局对物业征收的税款。安省即是 Property Tax 保险: 用于支付物业保险费用,以覆盖潜在的风险和责任。这部分包括building insurance 和第三方责任险 已经一些其他coverage 公用事业: 与提供基本服务(如水、电、燃气和垃圾清理)相关的费用。 维护和修理: 为保持物业良好状态而进行的定期维护和偶尔修理的费用。 园艺: 与维护物业外观有关的费用,包括草坪护理和园艺。在加拿大,铲雪费用是一个比较大的费用支出 储备基金:Reserve Fund 为未来资本支出或意外维修而设立的资金。绝大部分房东没有这一项预算,但是通常需要 NOI的 5-10% 空置津贴: 为潜在时段准备的津贴,即单位未被占用且未产生租金收入的时期。 法律和专业费用: 与法律服务和专业建议相关的费用。 广告和营销: 用于推广和填补空置的费用。 需要注意的是,具体的费用可能会根据物业的位置、规模、年限和提供的服务水平等因素而有所不同。此外,根据租赁协议,一些费用可能由租户承担。 在计算资本化率时,将总运营费用从总潜在收入中减去,得到净营业收入,然后将其用于资本化率的计算公式。这个比率对于投资者评估投资回报的潜力以及做出明智的决策至关重要。 下面我们举两个栗子来谈谈Cap Rate 计算的 Example 1: [...]

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解2024-01-14T23:50:09-04:00

2023 年10 月 多伦多房地产市场(独立屋及公寓)数据分析

2023-10-24T15:45:13-04:00

现在的市场情况:随着多伦多房地产市场降温,库存增加 随着我们从夏季进入秋季购房季节(通常是每年市场第二繁忙的时间),多伦多的房地产市场继续降温。 秋季购房季节虽然开始了一段时间但是住房库存仍然不断攀升,延续了夏季开始的上升趋势。 随着新挂牌量增加和销量下降,房屋库存月数 (MOI) 从 5 月份的 1.3 上升到 9 月份的 3.8。 今年上半年的大部分时间里,新挂牌上市量都处于 20 年来的低点,但在过去几个月中已开始增加,接近历史月度水平。另一方面,销售量大幅下降,9 月份独立屋销售量创下历史最低水平。 然而,公寓市场的情况略有不同。9 月份公寓销售量低于长期平均水平,但并未像我们在独立住宅市场看到的那样处于创纪录的低水平。另一方面,9 月份新挂牌量攀升至新高,仅次于 2020 年 疫情期间的历史新高。 数据统计:2023 年 9 月 与去年同期相比,9月份多伦多地区独立屋均价为$1,366,876,比去年同月上涨6%。上个月的房价中位数为 1,181,000 ,比去年上涨 4%。 9 月份房屋销售量比去年同期下降 7%,而新房挂牌量则增长 49%。月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 50%。 当前的供需平衡反映在库存月份 (MOI) 中,它是库存相对于每月销售数量的衡量标准。9月份,房屋MOI升至3.8,较四个月前5月份的1.3大幅上升,表明市场放缓。 9月份多伦多地区公寓(condo)的平均价格为$735,366,比去年同期下降了2%。9 月份公寓中位价为 67 0000,比去年下降 1%。 9 月份公寓销售量比去年同期下降 4%,而新挂牌公寓数量比去年同期增长 43%。活跃公寓挂牌数量比去年增加了 44%。MOI 增加至 5.05。与房屋市场非常相似,该指数较 5 月份的 1.6 [...]

2023 年10 月 多伦多房地产市场(独立屋及公寓)数据分析2023-10-24T15:45:13-04:00

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一

2023-10-24T13:36:40-04:00

卖家抵押贷款(Vendor Take Back Mortgage,简称VTB),也被称为卖方融资或业主融资,是一种房地产交易中买家获得Financing 的一种安排,其中出售房产的人为购房者提供一部分或全部融资。购房者不是从传统的贷款机构获取贷款,而是实际上成为了贷款人。购房者定期向卖方支付款项,直到达到协议金额为止。 以下是卖家抵押贷款的优缺点: 优点: 获得融资的途径:在购房者可能难以符合传统贷款机构要求的情况下,VTB可以为购房者提供融资的途径。 灵活的条款:VTB的条款可以在购房者和卖方之间进行协商,可灵活调整利率、还款计划和其他条件。买卖双方也可以达成一些普通贷款机构无法Offer 的条款 更快的成交:由于没有传统的贷款申请过程,因此成交可能更快,各方对Closing Process 有更多控制。同时,如果是商业类型的贷款,VTB 也可以为买家节省贷款的手续费用 可能获得更高的销售价格:卖方通过提供融资可能能够获得更高的销售价格,因为这使得更多潜在买家能够购得财产。 可以帮助在对卖家不利的市场上增加对物业的竞争力:在一定程度上,有些老旧物业因为竞争力不高,卖家会提供VTB来吸引潜在的买家 投资收入:卖方可以通过提供融资赚取持续的利息收入,有可能产生稳定的收入流。 税务优惠:卖家在有些情况下可以通过VTB 来延迟 Capital Gain Tax, 所以在一些商业物业和投资物业的交易中 VTB 是对买卖双方都有利的选择。 ( 例如,假设你以 500,000 元购买了一个商业地产。 5年后 一位房地产投资者想要以 700,000 元的价格购买你的房产,因此你向他们提供 700,000 元的 VTB 抵押贷款。 这将带来 200,000 元的资本收益。你可以向 CRA申请推迟 200,000 元的资本利得税,因为你正在出售资本财产,但不会立即收到出售收益。 这 200,000 元的资本收益可以延期五年,每年 40,000 元。) VTB 属于 Secured Mortgage, 卖家还是会在物业上注册一个 Lien,对卖家来说,用自己熟悉的物业作为抵押在一定程度上提供了安全保证 [...]

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一2023-10-24T13:36:40-04:00

大多伦多购买或租零售物业前,零售创业必须知道的17 条

2023-09-25T23:24:02-04:00

由于疫情的结束,2023年大多伦多已经周边城市的零售物业市场明显比2022年好了很多,市场的需求也非常旺盛,今年我们团队也在前三个季度里帮客人购入已经租赁了不少的零售物业。不论是租还是买,房东或者贷款银行都对买家或者租客以及他们的生意有一定的要求。 同时,一个再小的零售企业也会涉及到方方面面的问题。 我们在帮客人寻找合适的物业的同时也会需要Evaluate客人的企业或者说是企业的愿景,在某种程度上相当于要涉及一个business plan 可以cover的所有内容。 特别是对于全新生意或者全新的业态,初次创业者往往不是了解一个零售的生意从无到有的整个过程以及中间所涉及到的点点滴滴。 因此我们总结了一下在加拿大特别是安大略省以及多伦多和周边城市做零售物业所需要了解的知识点。以下是创业者以及投资人需要考虑的关键点 商业理念和计划:    - 制定明确的商业理念,包括零售店的类型、产品或服务    - 创建详细的商业计划,概述目标、目标市场、营销策略和财务预测 市场研究:    - 进行市场研究,了解目标受众、竞争情况和当地市场趋势    - 确定受众人群,大多伦多的每个区的居住人群在年龄,职业类型,收入,教育,民族语言构成上都有很大的区别。 专业地产人有第一手的市场数据    - 确定独特卖点(USP)Unique Selling Point,使零售业务与众不同 法律结构:    - 选择业务的法律结构(例如独资、有限责任公司、股份公司),并向适当的政府机构注册,在租买之前完成合适的架构, 对以后企业运营有深远的影响    - 了解租用或购买零售物业时的法律要求,同时股权结构也会对企业合伙人的税务产生影响。 商业名称和品牌:    - 选择独特、易记的业务名称,反映品牌和价值观    - 注册业务名称以保护品牌,并获取相关域名以建立在线存在    - 对于公司和品牌是不是需要注册 Trade Name,商标保护,甚至是商业专利也是需要提前做的功课 商业许可证和执照:    - 根据您的位置和行业,可能需要获得各种许可证和执照    - 确保遵守当地法规,以免面临罚款或业务关闭风险    - DAN 哥上一篇提到的Zoning 要求也和是不是能拿到相关许可有很大关系 位置和租约/购买决策:    - 选择适合目标受众的零售位置,考虑周围的竞争和流量    - 租赁或购买零售物业的决策取决于您的财务状况和长期计划   - 大多伦多区的 Net [...]

大多伦多购买或租零售物业前,零售创业必须知道的17 条2023-09-25T23:24:02-04:00

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件

2023-08-01T11:28:53-04:00

当租赁商业物业时,房东通常会要求潜在租户提供一定数量的文件和材料,以评估其适合性和财务稳定性。具体要求可能会因房东的偏好和商业物业的性质而异 今年,大多伦多的的商业物业特别是工业物业市场特别火爆, 最近我在帮客人找一些商业物业的时候由于客人的文件准备不充分导致我们错过了一些特别好的机会,所以我决定吧一些普遍的房东会要求的租客的文件和资料给大家普及一下: 以下是房东通常会要求的一些常见文件: 租赁申请:一个标准的租赁申请表,收集潜在租户的基本信息,如企业名称、联系信息、经营历史和推荐人。在安省特别是大多伦多地区绝大部分房东都会要求租客填一个标准的表格 Orea form 565,这些表格上要求的信息是基本上99%的房东都会要考察的,我推荐所有的寻找租赁商业物业的朋友都提前准备好这些信息。如果您需要,欢迎随时找Dan 哥索取 企业财务报表:财务文件,如资产负债表、损益表和现金流量表,用于评估企业的财务状况和稳定性。 如果您租赁的是大型的商业物业包括大型的仓库和零售店铺,房东甚至会要求由专业会计事务所审计过的财务报表,通常要求的是三年内的财务报表, 如果从这些财务报表来看公司的营利能力或者现金流不进满意的话通常房东贵要求追加两个月以上的Security deposit。 商业计划:通常只适用于新的公司,或者是租客本身没有太多的经营企业的经验,所以详细的商业计划,概述租户的目标、策略和企业的财务预测。 商业计划书不会要求特别详尽但是房东希望可以了解到企业家对所从事的行业和市场有一定程度上的了解,同时对未来的公司运营和营利有一定的准备和预期。 信用报告:企业的信用报告,以评估其信用状况,有时还包括企业所有人或担保人的个人信用报告。 大型的商业地产公司都有自己的尽调部门,他们会对过去所有的商业物业的租赁纪录进行调查以确保租客没有不良的租赁纪录, 如果租客的企业是一个全新的公司那么在很大程度上公司所有人的个人信用度就成为一个衡量标准,同时房东会要求新成立的公司以及公司所有人个人注册在租赁合同上(同时有公司和给人两个租户),在这种情况下如果公司违约,那么房东就可以追责公司所有人。 因此我推荐所有的客人先向信用局调取自己的信用报告,如果信用报告有需要改善的地方,比如错误的债务纪录以及没有消除的但是已经完成的贷款,那么我们还有一定的时间可以去修改和改善信用报告。 商业推荐信:来自以前房东或业务伙伴的推荐信,证明租户的可靠性和经营记录。 大型商业地产公司的调查部门以及物业管理处的管理人员通常会在合约生效之前何时推荐性的真实性和准确性。所以我推荐租客提前和推荐人沟通,这样可以更好的应对房东的查核。推荐信也有一定的格式,有需求的请联系Dan 索取。 法律商业实体文件,注册文件:证明租户的合法商业实体的文件,如公司成立证书、合伙协议或工商注册证。 在加拿大我们通常用的是  certificate of incorporation.  银行对账单:通常为最近3个月的银行对账单,以验证企业的财务稳定性。有时候银行会出具 Customer Account Confirmation 这个文件基本上是用来显示银行客户的债务状况以及信用度,同时也可以显示客人在银行的开户时间和交易额的大小。如果租客不愿意把公司的对帐单发给房东,我们会建议提前准备好这个文件。  个人担保:在某些情况下,房东可能要求企业所有人或与企业相关的主要人员提供个人担保,以确保租赁义务得到履行。个人担保通常有两种形式第一种形式是把企业法人的个人名字放放在合约上,第二种形式是房东会要求企业法人本人签订一个Separate Agreement 以担保在企业无力偿还债务的情况下个人将会履约 保险:商业保险的证明,包括责任保险、财产保险或其他所需保险。 目前市场价商业物业的保险包括第三方责任险通常是在$2000000保额。中型物业保额都占$5000000以上 意向书 letter of intent (LOI):明确租赁条款的意向书,作为房东和潜在租户之间的初步协议。意向书有他的优缺点优点在于节省时间可以再很快的时间内把offer发给房东,缺点在于,由于意向书很多时候是由房东提供的,这个文件的内容会受到一定的限制有些时候无法把一些重要的保护租客的条款写在里面。 营业执照 Business License::在运营指定区域合法的有效营业执照或许可证。 具体需要什么执照,因为大多伦多区不同city 有自己的要求,我建议先区政府的Business License 部门咨询 税务申报:企业的最近税务申报,以验证其财务状况。在加拿大,房东通常要看的是 过去几年的 Notice of Assessment。 [...]

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件2023-08-01T11:28:53-04:00
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