多伦多楼花转让全流程和避坑指南

2024-04-10T17:39:52-04:00

最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识 楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。 1 Condo楼花的交房时间点 一般的楼花全程生命周期是这样的: a 前期宣传 b 签约 c 10天冷静期后变成Firm Deal d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。 e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款 下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容 2 什么时候可以转 大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 3 以什么方式转 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。 4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同) 五、 [...]

多伦多楼花转让全流程和避坑指南2024-04-10T17:39:52-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算

2024-04-10T17:10:39-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算 上周Dan 哥有个朋友的楼花要转让,委托给我帮忙处理,我在仔细阅读开发商的Statement of Adjustment 的时候对于开发商的房价和 HST Rebate 计算有诸多疑问,最后在查阅CRA 网站后对于新房价格计算和HST Rebate 有了新的认识,总计如下 在开始计算新房的 HST 退税之前,重要的是要了解 HST 退税的省级部分固定为 6%,最高可达 24,000 加元,HST 退税的联邦部分采用浮动比例,逐步减少,一旦建筑商的基本价格或“对价”超过 450,000 加元,则为零。 如果满足以下条件,您可能有资格就您购买新建房屋的价格或建造房屋的成本所支付的部分 HST 申请退税: 您从房屋建筑商那里购买了一套新房,包括土地; 您建造或大幅翻新您的房屋,或进行重大扩建或雇用其他人来执行此操作; 您从建筑商或供应商处购买新的移动房屋或浮动房屋; 您购买合作住房公司的股本; 您的房屋在火灾中被毁,随后又被重建。 以下是如何计算安大略省新房 HST 的示例 使用建筑商标价作为起点,并使用四个价值范围(<368,200 加元、368,200 加元至 424,850 加元、424,850 加元至 484,500 加元和 >484,500 加元)中每一个的特定 CRA 公式,可以计算出已包含多少 HST购买价格以及联邦和省 HST 退税部分是多少。 但是,只有满足以下所有条件时才能使用这些公式: 买方从建筑商处购买新建或大幅翻修的单体住宅小区或住宅公寓单元以及相关土地; 住房位于安大略省; [...]

安大略省新房 HST Rebate计算2024-04-10T17:10:39-04:00

政府开割: 多伦多拟征豪宅税,$200万以上房子多收1%

2021-02-13T15:59:29-04:00

多伦多拟征豪宅税,$200万以上房子多收1% 据CTV NEWS报道,一份多伦多市政预算简报称,如果市议会批准征收一项豪宅税,市政府2021年的收入可以增加$1870万元。 目前,市值在$200万元以上的物业,在买卖交易时要缴一笔2.5%的多伦多市土地转让税,外加安省的土地转让税。有市议员称,将多市土地转让税增加1个百分点,所得的收入就可用于迫切需要资金的可负担住房和公交。 市议员Brad Bradford表示:“我们有可负担住房的危机,我们确实有很多与交通和出行有关的问题。” 在多市预算委员会的要求,市政职员计算如果市值200万元以上的房屋,市土地转让税增加到3.5%,每年可以增加税收1870万元。如果豪宅的门槛为300万元的房屋,则每年税收只能增加640万元。 Cancel 一些豪宅物业市场的专业人士则对200万元的门槛提出质疑,认为可以放宽范围。 市政职员也表示,对豪宅提高买卖成本,会导致买家和卖家只考虑这一门槛以下的房屋交易,从而限制了房地产的流动性,以及限制现有的房屋业主升级到更贵的房屋,使得中等价位房屋的供应更加紧张。 苏富比国际地产加拿大公司经理Dianne Usher表示,这对房屋供应是反效果,卖家会更加担忧,还会加重库存的短缺。 “我们认为市政土地转让税从一开始就不公平。” 市政职员表示,提高土地转让税的建议一旦批准,会在2个月后实施。 原文编译自CTV NEWS,原文链接: https://toronto.ctvnews.ca/luxury-home-tax-could-yield-18-million-for-toronto-in-2021-if-approved-1.5302602

政府开割: 多伦多拟征豪宅税,$200万以上房子多收1%2021-02-13T15:59:29-04:00

新房子交接后,你在地下室隔层里发现20 万现金,这钱应该归你吗?

2021-01-14T17:28:46-04:00

在他的第一年法律系教科书《财产法原理》中布鲁斯·齐夫教授(Bruce Ziff)在关于遗失物品的一章中说:“发现法则不是紧迫的现实问题。” 现实真是这样吗? 如果当购房者发现卖房者留下的财产甚至现金时会发生什么?买方应该保留还是将其退还给卖方? 这样的故事在现实中已经屡次发生,艾伯塔省购房者在2017年翻新房屋时发现了500,000元的现金和黄金。  该房屋位于埃德蒙顿的第114大街。威廉和玛丽·莫罗兹(Mary Moroz)于1972年购买了新房子,玛丽在其中住了44年,直到她于2016年9月去世。威廉早些时候去世了。这对夫妇是喜欢囤积各种东西的人士(Hoarder),他们的家人事后花了几个月的时间才把房子清空。他们雇用的专业人员更是花了18个小时打扫房屋。 罗杰(Roger)和西蒙娜(Simone)加涅(Gagne)和克里斯托弗·肖特(Christopher Short)于2017年购买了这套房子,并开始进行装修,然后他们搬了进去。当西蒙娜(Simone)在地下室注意到一个小小的“鞋柜”里有一束光时,她爬进去,在打开的架子上找到一个古老的罐子,发现里面装有10万元的钞票。在随后拆除地下室厨房的过程中,西蒙妮发现了更多的罐子。里面存有更多的现金和金条。总价值约为50万元。 关于谁拥有这些资金的法庭案件正在审理中,我们尚未发现有关律师的回应,更无从了解案件是否已解决或正在审理中。 许多读者对谁应该得到这笔钱有意见,并在thestar.com上文章专栏 和Facebook的律师博客上发表评论,  答复可以被整齐地分为三类:1)卖方得到钱   2)买方得到钱  3)平均分配。 JN在thestar.com上发布消息,他说要求新所有者保留它是“不道德的”。彼得回应道:“没有人故意留下50万元。”丹尼尔(Daniel)(不是我 Daniel Liu 哈) 评论说:“绝对是新主人得到。” 助人为乐的大卫建议新所有者不要试图一次将钱全部存入一个银行帐户,而应小心地将其存入许多银行帐户的小额存款中。 “他们应该更谨慎的地处理发现的现金。” 我相信大卫非常了解加拿大的反洗黑钱法案! 艾伯塔省的故事只是购买者在新房中发现金钱的最新案例。 1997年6月,现年85岁的让·魏兹纳(Jean Weitzner)在安省的斯特拉特福德的Jarvis St.卖掉了她的房子。她和她已故的丈夫哈里在那里经营着一个废品场,他们在那里住了38年。买主是威尔伯特(Wilbert)和让·赫曼(Jean Herman),他们以163,500元的价格购得了该物业。 购买后不久,赫曼一家雇用了工人拆除房屋。在拆除过程中,一只灭火器从地下室隔层空间滑出。里面装有银币和价值130,000元的旧面额50元和100元的钞票,每袋5,000元的霉斑捆成一团。 魏茨纳和赫曼夫妇在签署购买和出售协议时都不知道这些隐藏的钱。 赫曼夫妇试图让发现保持低调,但是让·魏兹纳(Jean Weitzner)在当地一家美容院(显然是当地八卦的信息交换所)听到了风声。不久,卖方,买方和承包商便相互起诉要求赔偿这笔钱。 赫曼夫妇争辩说是发现者应该有保留权,但道格拉德·麦克德米德法官(Dougald McDermid)将所有权都授予了魏茨纳夫妇,并表示没有买卖双方并没有商定钱的所有权与房屋及其财产的所有权一起转让。他还拒绝了承包商对抢救权(Salvag Right)的要求。 灭火器后来怎么处理,没有下文了。 另一个有趣的案例发生在2005年秋天,当时一对夫妇在魁北克的的Trois-Rivières买了一栋房子。卖方是一家银行,该银行已从前所有者马克·安德烈·欣西(Marc-AndréHinse)处收回该银行,据称是地狱天使摩托车帮的负责人。他在前一年消失了。 当新业主开始装修时,一个装有100,000元的20元钞票的塑料袋从浴室天花板的面板上掉落了。 业主把它交给了警察。法院后来裁定这是犯罪收益,属于政府所有。业主们的诚实并没有得到任何回报,但我非常理解他们不想保留这笔钱。换了我也会这么做。 https://ca.vlex.com/vid/weitzner-v-herman-681205425 https://www.thestar.com/life/homes/2021/01/06/new-homeowners-who-discovered-hidden-troves-of-cash-and-how-canadas-courts-decided-who-got-it.html

新房子交接后,你在地下室隔层里发现20 万现金,这钱应该归你吗?2021-01-14T17:28:46-04:00

非税务居民出售加拿大房产你所需要知道的以及完税的步骤

2021-10-22T21:14:41-04:00

最近有一些客人出售他们的投资物业,对于要发生的各种费用和税务局将要用来抵扣的税款一筹莫展,我们摘取加拿大税务局的官方条文以及网络的一些内容,希望看了以下内容的小伙伴对这个流程会有完整的了解 加拿大非税务居民在出售加拿大房产时要缴纳预扣税。出售房产时,遵守加拿大税务局(CRA) 制定的纳税申报规则是很重要的。一旦房产出售,就要申报所有的税款,并申请清税证明。在清税证明出示之前,25%的卖房成交金额会被扣留在律师信托账户里。如果买方未能要求保留25%的卖房成交金额,买方可能要为非税务居民卖方欠CRA 的所有税款承担个人责任。 为什么需要清税证明(Certificate of Compliance)?清税证明告诉所有参与房产出售的各方,已经向CRA缴纳了足够的税款,之后这出售的利润就可以从加拿大转移出去了。在协助出售非税务居民拥有的房产时,房地产律师通常会保留持有25%的卖房成交金额,直到你获得清税证明。一旦获得清税证明,剩余的资金扣除所有应付的费用后将释放给非税务居民卖方。  在加拿大拥有出租房产的非税务居民的法律义务 如果你是加拿大的非税务居民,拥有出租的房产,那么你每月从租户那里收到的租金总额就要缴纳25%的加拿大预扣税。换句话说,非居民有义务在你收到租金收入后的每个月15日或之前将这笔税款汇到CRA。通常情况下,你的物业经理会为你收取租金和代扣所得税。如果你之前没有就你想出售的物业所产生的租金收入提交报税表,你必须在申请清税证明前提交过去的报税表。申请清税证明时,CRA会询问过去有无出租。如果有遗漏未申报租金收入,应及时补申报。拖欠税金的后果可能包括由于不遵守而产生的利息和罚款。此外,CRA在所有与租金收入相关的文件更新之前都不会发放清税证明。 申请清税证明要准备什么文件 非税务居民在卖房拿到firm offer后,或者最迟在卖房合同中的成交日 10天内要向CRA提交 申请清税证明。晚申请会有罚金(每日$25罚金,最高$2500)。预扣税是以房产增值部份的25%预缴税局。 客户有关申请清税证明的服务。下面是一份文件必备清单: 1.       工卡号或个人税号(Individual Tax Number); 2.      卖家在买房时的合同和款项结算单。(purchase agreement & purchaser’s statement of adjustment) 3.       卖房时的合同、或接受买家出价的合同 (sales agreement)。 4.      如房产交接结束时,还需提供款项结算单。(seller’s statement of adjustment) 5.       卖家的法定全名、生日、联系电话、在加拿大境外的住址、通信地址。 6.       被卖房产的对方买家法定全名、联系电话、 通信地址。如买家有授权代表,还需代表的名字、联系电话、通信地址。 7.       描述所有权期间财产使用情况。出租房请提供预扣税代理人名字、地址。如未预扣税,请提供出租起止日期及每年毛租金收入明细表。什么时候必须提交我的加拿大所得税申报表? 一般来说,如果你处理了加拿大的房产,你需要提交纳税申报表。 非居民个人必须在处置发生的次年4月30日前提交加拿大所得税申报表。报税表必须夹附清税证明书的那一页报税用单据。 非居民公司必须在处置发生的课税年度结束后6个月内提交加拿大所得税申报表。 非居民信托必须在处置发生的信托纳税年度结束后90天内提交加拿大所得税申报表。 不过,如果你处置该物业的课税年度无须缴税、或已缴清了税款有清税证明,那也可选择不提交报税表。 但对於已经有预缴税的人来说,选择不报税就吃亏了。因为不报税,多缴的预缴税也就不会有任何退税了。税局在预扣税时是以最高税率计算而且很多费用不能扣抵(如地产经纪佣金和律师费等等),而报税时实际算出应缴的税,通常比预扣税低。所以值不值得报税就要自己衡量了。

非税务居民出售加拿大房产你所需要知道的以及完税的步骤2021-10-22T21:14:41-04:00

安省15%外国买家税NRST退税的FAQ

2021-10-22T21:08:32-04:00

2017年4月20日,加拿大安大略省财政厅发布消息: 从2017年4月21日开始,对外国购房者加征15%的非居民投机税 NON-RESIDENT SPECULATION TAX(以下简称“NRST” ), 其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。 加拿大安省15%海外买家税能退?怎样退?如何规划? 以下是税运用的地区: NRST适用于安省金马蹄地区,包括我们最熟悉的多伦多市、皮尔区、 夏顿区、约克区和杜林区 具体地区可见下图: 海外买家税 在这个极其敏感的房地产市场,买了房的人害怕它,没买房的人渴望它。 自从去年4月20日,安省财政部决定开始征收“海外买家税”, 这个政策让许多有购房意向的留学生和拿工签的社会新人对买房望而却步。 如今已过去一年多,加收15%NRST的政策已全面铺开,无论是市场, 还是购房者势必都会被波及到,产生巨大的蝴蝶效应。 那么,你真的了解海外买家税吗?多交的钱真的能拿回来吗? 今天我们就来给你答疑解惑。   问题一:什么样的人群需要交15%NRST? 非加拿大公民; 没有加拿大永久居住权的外国人; 外国公司; 外国人控股的公司; 外国公司控股的加拿大公司; 信托受托人是外国人; 信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民,但公司受益者是外国人。 问题二 :什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST? 独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些(都属于singlefamily residence) ,还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、 Fiveplex、Sixplex都要交NRST。 问题三:哪些海外买家可获得NRST豁免? 已经被安省省提名项目OINP(OntarioImmigrant Nominee Program) 正式接受的申请人士; 已经取得难民身份的人士; 本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2) 的配偶。 问题四:符合退NRST税的条件有? 有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得Rebate: (1)在购买房子后4年内,拿到了加拿大公民或者永久居民身份; (2)留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习; (3)购买房子后,持工签在安省全职工作1年。 并且在购买房子到申请rebate这段期间,购房者必须绝对持有房屋或者 与配偶共同持有,这个物业必须自住,不能转卖也不能出租! 符合申请条件后,连本带息一起退回来。 重点摘要 即将成为新移民? OK,四年之内你移民下来我退税给你。 [...]

安省15%外国买家税NRST退税的FAQ2021-10-22T21:08:32-04:00

卖房交房之前需要关注的细节

2020-12-27T15:08:54-04:00

经过精心准备,艰苦谈判,把自己的房子卖了个好价钱。终于到了最后交割的 时刻,屋主可以心情愉快地离开旧家搬入新家了。但是,不要急。交房之前,一些细节仍需关注以免在交房之前的最后一刻发生不必要的波折。 有过售房经验的 朋友都知道一般的卖房程序。比如请地产经纪估价,修补房屋破损,专业Stager建议房间装饰摆设,直至挂牌,与买方谈判,成功出售房屋,最后委托律师履行售房合同。除了这些正常手续和步骤之外,屋主其实还要完成许多其他事情同样很重要。例如,通知贷款银行房屋售出,联系邮局更改地址,预约搬家公司,确认各类账单的新地址和终止日期等。 除了上述的 例行公事以外,为了能够实现顺利交接,还有一些虽然不大但仍然比较重要的事情需要特别加以小心,否则可能会产生意料不到的麻烦,严重的甚至会影响房屋的最后交割。 首先,比较重要也容易被屋主忽略的是交房之前的看房。 交易合同上通常规定交割之前有一次或两次不等的看房机会。售后的 这几次看房机会主要是为了让新屋主再次确认房屋交割时的状态同当初售房时状态一直,尤其是交割前的最后一次,往往旧屋主已经搬离,继任屋主在空房子里做最后一次查看,同时对房子有什么疑问还可以向对方经纪或屋主咨询和商量。许多售房屋主认为,既然房子已经成功售出了,那么房子再怎样脏乱都没关系,只要交房的时候清理干净就好了。其实不然。买方很有可能因为对所看到的房屋状况不满意,从而对购房合同产生纠结,于是便找理由要求降价,或是延长交房时间,或是要求扣留一部分房款确认交房满意后再付清等等。虽然违约交房的情况很少,但势必牵扯了买卖双方的精力,产生了许多不必要的麻烦。我会建议售房者在交割的最后一刻都应该让买主看到房屋的最好的一面,把房间收拾整齐,打扫干净,清除异味,来迎接买方。 其次,认真严谨的执行买卖合同。例如,合同中表明要留下来的电器、灯具、家具等一定不要搬走,而且要确保工作正常。 屋主交房之前,要再一次彻底清理墙面上破损部分,地面,墙壁,厨房,卫生间以及留下来的电器家具,打扫干净。这不只是对买方的尊重,而是在大多数购房合约中都有这样的法律条款。买方一旦追究起来,屋主会有比较大的麻烦。如果是比较贵的房子,可以请专业清洁公司清理,所费不多效果比较好。高房价的买主可能对房屋的状况要求会比较高。 在大多数购房合同中,一般都要求屋主把垃圾清理干净。什么是垃圾呢?凡是不属于这栋房产的,而且在购房合同中没有标明要留下来的物品,都可以视为垃圾。一些屋主想当然地认为,有些家具电器还能够使用,自己也不愿意再花钱搬走,就留给买方了。其实,如果没有经过买方同意,这些都被视为垃圾。如果买方追究,屋主会有比较大的损失。 第三,最后锁门之前,要检查门窗是否已经锁好,车库门的电子遥控器和房屋的保安系统都要归零。不要把自己的密码留下来给买方。一是表示自己不会再回来,二是自己的密码设置习惯最好不要告诉他人。如果还保留相关电器的说明书,也可以放在厨房台面上。邮箱的位置和号码,也最好写在纸上留在台面上。 这些细节可以使买卖双方很顺利地交接房产。如果在房产交接过程中一旦发生意料之外的问题,要及时与自己的律师和地产经纪联系,这样就能够得到专业性的意见,可以在法律的保护下避免更大的伤害,也尽可能避免处理过程中派生出更多的问题。 无论何种房型售房程序都是近似的,但每一个房子的交易过程却又各不相同。从事地产经纪工作的时间越长,经历的越多,越关注细节的精致与完美。我深知某些看似不起眼的细节往往对最后的结果至关重要,有时会使结果产生偏差甚至改变事物发展的轨迹。我们能够做到的就是尽可能的在过程中做到完美,直到获得接近完美的结局。

卖房交房之前需要关注的细节2020-12-27T15:08:54-04:00

Step by Step Guide to Purchase a house in Toronto 多伦多购房流程

2020-12-28T18:45:40-04:00

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Step by Step Guide to Purchase a house in Toronto 多伦多购房流程2020-12-28T18:45:40-04:00
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