加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估

2024-03-17T19:03:17-04:00

Baseline Property Condition Assessments BPCA 基线财产状况评估  与第一阶段 ESA 评估 类似,BPCA 为建筑的业主、购买者、贷款企业、保险公司和设施管理者提供建筑系统的全面评估。 上诉所有人都会是对该物业资产价值感兴趣的利益相关者。BPCA 包括对建筑物进行现场检查,用于收集信息并记录现场条件和缺陷。BPCA 报告对收集到的数据进行分析并系统记录,概述了建筑构件的典型使用寿命以及维修和更换建议,并附有预定的期限内的估计储备支出成本(Reserved Cost) 。这些成本可能会是可观的数字,并且会影响物业的评估价值。 BPCA 的完成必须按照 ASTM (​​American Society for Testing and Materials)E 2018 – 15 评估标准指南:“基线财产状况评估流程”进行,包括对以下建筑系统的评估: 屋顶系统 墙壁系统 结构元素 垂直运输系统 室内装修 地址特征 机械系统 电气系统 消防和生命安全系统 BPCA 通常对建筑物的无障碍组件进行目视检查,但是,工作范围也可以与专家审查相结合,对选定的建筑组件进行深入评估。相关的屋顶、玻璃、结构、机械、电气、消防和生命安全规范等领域专业知识的专家可以使用侵入式或破坏性测试来验证内在建筑系统的状况。  完成 BPCA 的时间通常从几天到几周不等,取决于诸如排程前后需求、物业规模和评估范围等因素。 具体工作过程包括现场访问、检查、数据收集、分析和报告的撰写。 BPCA 的成本因素很多,如物业的大小、复杂性、位置、评估范围以及分包服务提供商的费用等。平均而言,商业物业的 BPCA 成本可能从几千到几万元不等。  作为一个物业的stakeholder,了解现在或短期到中期的将来是否需要大量资本支出才能使其保持“良好的工作状态”,这也同时可能会影响预测的现金流和投资回报。了解 BPCA 意味着可以为这些支出制定对应计划,这将有助于预测合理的现金流、调整投资者的期望值。 BPCA  是商业房地产交易中的最一项有价值的投资,因为它提供了有关物业状况、潜在风险和维护需求的重要信息。此外,BPCA 的成本通常被视为商业房地产交易中的标准尽职调查费用,有助于买方做出知情决策并减轻潜在风险。如果您面临一个大型商业物业的交易,BPCA [...]

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估2024-03-17T19:03:17-04:00

加拿大商业地产小知识之 ESA

2024-03-16T17:08:36-04:00

最近Dan 哥 在一个工业仓库的交易中,因为ESA 评估没有通过,而放弃了交易,因此来浅谈一下。 环境地质评估(ESA)是一种评估过程,用于评估物业上存在的潜在环境污染情况。它涉及全面调查,以确定与物业相关的任何现有或潜在的环境责任和风险。ESA流程通常包括三个阶段: 第一阶段环境地质评估(ESA): 第一阶段ESA是评估过程的初始阶段。 它涉及对历史记录、现场检查以及与当前和过去的物业所有者、占用者和监管机构的访谈进行审查。目的是识别潜在的环境问题,例如物业的先前用途、危险物质的储存或附近的污染源。 第一阶段ESA的目标是评估物业上是否存在污染的可能性,并识别可能需要在第二阶段进一步调查的潜在问题。 时间跨度:第一阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于诸如地点可及性、历史研究和信息考证等因素。 成本:第一阶段ESA的成本可能从几千加元到几万加元不等 第二阶段环境地质评估(ESA): 如果在第一阶段ESA中发现了潜在的环境问题,则可能需要进行第二阶段ESA。第二阶段ESA涉及收集土壤、地下水或其他环境样本,以确认污染的存在,并确认其程度和严重性。 采样和分析方法可能包括土壤取样、地下水监测井、土壤气体取样以及收集样品的实验室分析。 第二阶段ESA的目标是提供有关第一阶段ESA中识别的污染性质和程度的更详细信息,并评估对人类健康和环境的潜在风险。 时间跨度:第二阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于现场调查的范围、实验室分析和监管批准的可用性等因素。特别是实验室的排队时间,Dan 哥曾经试过为了一个化验结果等待快3 个月的时间。 成本:第二阶段ESA的成本可能因所需样本数量、所需分析类型、监管的范围等因素而异。成本可能从几千到数万加元不等 第三阶段环境地质评估(ESA): 如果在第二阶段ESA中确认了污染,则可能需要进行第三阶段ESA。 第三阶段ESA涉及制定和实施修复或清理计划,以解决污染问题并减轻对人类健康和环境的潜在风险。修复活动可能包括挖掘和清除污染土壤、地下水处理、安装工程控制措施(例如蒸汽屏障)或其他修复措施,以限制或消除污染。 第三阶段ESA的目标是实现法规合规性,保护人类健康和环境,并将物业恢复到适合其预期未来使用的条件。在ESA过程中,具有环境评估和修复专业知识的环境顾问或公司根据相关的法规要求和行业标准进行调查和评估。ESA的调查结果和建议通常记录在一份全面的报告中,并提供给利益相关方,例如物业所有者、购买者、贷款人和监管机构,以便就物业的环境状况和潜在责任做出知情决策。 时间跨度:第三阶段ESA的时间可能因所需修复的范围、监管要求和资源的可用性等因素而有很大差异。 成本:第三阶段ESA的成本也可能因所需修复的范围、实施的修复措施类型、地点的大小和复杂性以及监管要求等因素而有很大差异。成本可能从几万元到数十万加元甚至更高。 ESA 是商业地产中必不可少的一个环节,作为尽职调查的最重要的步骤,完成必要的ESA 的 Phase 可以规避一下风险: 识别环境风险:ESA 有助于识别与物业相关的潜在环境风险和责任,如土壤和地下水污染、危险物质或法规不合规等。在交易过程的早期识别这些风险可以让买方做出明智的决策,并评估对物业价值和未来发展计划的潜在影响。比如:加油站和附近的开发地块。一些工业和商业活动更有可能导致污染,例如零售燃料店、干洗店、化学品储存、燃油储罐以及产生废物处理行业。 符合法规:ESA 有助于确保符合环境法规和法律。进行 ESA 可以证明买方或贷款人的尽职调查,这可能是监管机构或金融机构作为融资或保险覆盖的条件要求的。 保护投资:ESA 有助于保护买方、贷款人和其他利益相关者的投资,通过识别可能影响物业价值、市场性或融资能力的潜在环境责任。在交易过程的早期解决环境问题可以帮助减轻风险,避免以后出现意外的追加费用。 协商条款:ESA 结果可以影响买方和卖方在解决环境问题、潜在责任和补救成本方面的谈判。清楚了解这些问题可以帮助各方在购买和销售协议中适当地协商条款并分配风险。前面Dan  哥说到的因为 ESA 结果有问题 就是因为在了解清理污染费用太高的情况下放弃了交易。 获得融资:在考虑为商业地产交易提供融资时,贷款人通常要求进行 ESA 作为其尽职调查过程的一部分。ESA 结果可以影响贷款条件、利率以及交易的整体可行性。加拿大银行通常会要求 Phase 1 的报告,如果报告有识别潜在的风险,那么Phase 2 也是必须的。 如果您对商业物业的ESA [...]

加拿大商业地产小知识之 ESA2024-03-16T17:08:36-04:00

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解

2024-01-14T23:50:09-04:00

“资本化率”(cap rate),是房地产投资中用来评估投资物业潜在回报的关键指标。它以百分比表示,通过将物业的净营业收入(NOI)除以其当前市值或购置成本来计算。计算资本化率的公式为: 资本化率=(净营业收入/当前市值或购置成本)×100% 以下是各组成部分的详细说明: 净营业收入(NOI): 代表物业从租金和其他来源获得的总潜在收入,减去所有运营费用,如物业管理费、地方税、保险、公用事业和维护成本。NOI=总潜在收入−运营费用 当前市值或购置成本: 这是物业的当前市值或购置时的成本。(通常情况下,买家会使用买价来计算) 这样得到的资本化率为投资者提供了一个百分比,反映了物业的收入相对于其价值的潜在回报。通常,较高的资本化率表明潜在回报可能较高,但需要考虑其他因素,如风险、市场状况和物业的特定特征。 投资者使用资本化率来比较不同的投资机会,评估风险,并根据物业的潜在收入判断其是否是一个合理的投资。但是请注意,资本化率只是房地产投资整体评估中的一个因素,应与其他财务指标和考虑因素一起使用。 Dan 哥会在以后的文章中列举其他的指标 当计算 mulitiplex 的资本化率(cap rate)时,重要的是考虑与该物业相关的各种经营费用。在资本化率的公式中使用的净营业收入(NOI)是物业潜在收入总和减去运营费用。以下是一些典型费用: 物业管理费: 如果雇佣物业管理公司处理日常运营,业主将支付管理费。在安省这个费用在总租金的 7 - 10% 地方税: 地方政府当局对物业征收的税款。安省即是 Property Tax 保险: 用于支付物业保险费用,以覆盖潜在的风险和责任。这部分包括building insurance 和第三方责任险 已经一些其他coverage 公用事业: 与提供基本服务(如水、电、燃气和垃圾清理)相关的费用。 维护和修理: 为保持物业良好状态而进行的定期维护和偶尔修理的费用。 园艺: 与维护物业外观有关的费用,包括草坪护理和园艺。在加拿大,铲雪费用是一个比较大的费用支出 储备基金:Reserve Fund 为未来资本支出或意外维修而设立的资金。绝大部分房东没有这一项预算,但是通常需要 NOI的 5-10% 空置津贴: 为潜在时段准备的津贴,即单位未被占用且未产生租金收入的时期。 法律和专业费用: 与法律服务和专业建议相关的费用。 广告和营销: 用于推广和填补空置的费用。 需要注意的是,具体的费用可能会根据物业的位置、规模、年限和提供的服务水平等因素而有所不同。此外,根据租赁协议,一些费用可能由租户承担。 在计算资本化率时,将总运营费用从总潜在收入中减去,得到净营业收入,然后将其用于资本化率的计算公式。这个比率对于投资者评估投资回报的潜力以及做出明智的决策至关重要。 下面我们举两个栗子来谈谈Cap Rate 计算的 Example 1: [...]

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解2024-01-14T23:50:09-04:00
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