商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益

2024-04-26T14:40:45-04:00

如果您需要购买一处商业物业,如果您有商业物业,工业物业需要出租或者出售,您是否考虑过验证潜在交易方的存在或确认他们的公司详细信息(法定名称、经营地点、主管和董事、以及活跃状态)?您是否尝试验证潜在承租人是否有过去或当前的法院判决、宣布的破产、或者处于法律诉讼,您是否调查过待出售资产上被注册了留置权? 我们在代理房东审核潜在的租客或者买家的时候,为了确保对方有充分合法的资质和财力,同时为了规避可能发生的Default 和法律风险,会试用一些工具和付费服务来做尽职调查,下面Dan 哥简述一下这些工具服务的主要功用,当然这些都是付费服务,有需要的朋友可以联系我们。 公司概括报告 Corporate Profile Report 公司概况报告提供公司所有的当前公共记录信息。与公司章程不同,公司概况报告是注册机构当前存档有关公司的信息。尽管公司简介信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 公司现在和以前的名称 法律地位 注册办事处和邮寄地址 董事、管理人员和/或股东的姓名和地址 最后提交的文件 参与合并的公司(如果适用) 额外的省级注册信息(如果适用) 企业名称搜索 Business Name Search 企业名称报告提供所搜索企业名称的所有当前公共记录信息。尽管企业名称资料信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 注册类型(独资、合伙、公司、有限合伙等) 企业主信息、办公地址和邮寄地址 当前和以前的企业名称以及商用名 状态、注册日期和到期日期、业务活动描述 商业登记号码 Business Number   PPSA Personal Property Security Act  搜索 PPSA代表“个人财产担保法”。它是在加拿大的各个省份颁布的法律框架,旨在管理个人财产中的担保权益的创建、注册和执行。 PPSA建立了一个中央登记处,债权人可以在该处注册对个人财产的担保权益,如存货、设备、车辆、应收账款和知识产权。通过注册担保权益,债权人可以在债务人违约或破产时保护自己的权益。 根据搜索条件,PPSA 搜索报告将显示针对公司、企业、个人或机动车辆登记的任何留置权 Lien。结果提供 PPSA 注册详细信息,包括以下信息:债务人姓名(借款人)、担保方(贷方)、协议期限以及可能的特定货物/抵押品和担保金额。 PPSA 搜索报告使您能够: 确定是否有任何现有针对公司或个人进行的抵押登记 获取针对被搜查的公司和个人曾经登记的留置权的详细信息 获取 PPSA 注册详细信息,例如借款人、贷款人、协议期限和担保的货物/抵押品 诉讼检索 Litigation Search 诉讼检索是为发现未决诉讼而进行的搜索。诉讼检索可以在小额索赔法院、省法院、上诉法院、最高法院、加拿大税务法院和加拿大联邦法院进行。检索可以按 5 [...]

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益2024-04-26T14:40:45-04:00

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置

2024-03-25T00:02:21-04:00

很多时候,我都要给对仓库物业有需求的朋友把大多伦多的工业仓库分布的情况大致介绍一遍,所以决定干脆写一篇文字,以便于大家参考。 在大多伦多地区(GTA),有几个以工业仓库物业密集而闻名的主要区域,每个区域都有自己的特色和优势。 我们按城市来大概说明,同时也例举一下优缺点。 密西沙加 Mississauga 密西沙加是大多伦多地区最大的工业中心之一,区内有多种工业行业,包括制造、物流和分销企业。 它拥有优良的交通基础设施,可快速的前往401、403和407等主要高速公路,并邻近皮尔逊国际机场和多伦多港。  密市的工业空间包括仓库、配送中心、制造类仓库和 Flex Space。 仓库和配送中心通常是大型单层建筑,具有层高(ceiling height) 高、宽敞的平面空间(Bay Size) 和装货码头 (Loading Docks)。 制造类工厂通常拥有用于生产过程的专门基础设施,例如重型吊装机械和装配线。 “弹性空间”Flex Space 提供办公室和仓库空间的组合,满足具有管理和存储需求的企业。 规模:密西沙加的工业空间大小不一,从几千平方英尺的小型单位到数十万平方英尺的大型设施。 仓库和配送中心往往较大,而 Flex Space的大小可能会有所不同,以适应不同的业务需求。最常见的是在 10000 - 50000 平方呎的物业 优点: 战略位置:密西沙加地理位置优越,靠近主要高速公路,为配送和物流运营提供了便利的交通路线。同时,皮尔逊国际机场就在附近,附近的企业受益于高效的航空货运通路,很多空运货的高附加值的仓库物业就在机场附近。各大Courier 也在附近有配送Hub,对做电商的朋友可能是一大利好 缺点: 高需求:密西沙加工业地产的受欢迎程度会导致更高的租赁率和有限的供应量,特别是对于具有理想功能的黄金地段。密市的均价目前仅存于Markham 的华人区。某些地段租金在 $20/SQFT 左右。 交通拥堵:密西沙加主要交通路线上的交通特别拥堵,尤其是在高峰时段,可能会导致货运和运输物流的延误。对于高频类商品的仓库需求,通常不建议在多伦多特别西的地段建仓。多伦多市区有一些小型仓库更适合此类用途   布兰普顿 Brampton 布兰普顿是大多伦多地区的另一个主要工业中心,以其大型配送和物流设施而闻名。 它地理位置优越,靠近主要交通路线包括401和407高速公路,使其成为从事仓储和运输的公司的理想地点。 布兰普顿的工业仓库往往规模较大,拥有宽敞的存储空间、许多仓库净高比较高 (24-28 呎甚至更高的)和并配有先进的物流基础设施。大型 Flow-through的 运输要求比较适合该区的工业物业。 规模:与其他地区相比,布兰普顿的工业空间通常更大,配送中心占地数十万平方英尺或更大。 制造设施的规模可能会根据生产要求而有所不同,从中型工厂到大型工厂不等。制造设施可能具有针对特定行业(例如汽车或食品加工)量身定制的专门布局和设备。 当然,还有一个众所周知的因素,Brampton有量廉价的劳动力人群。 Dan 哥就不具体说了。 优点:布兰普顿位于大多伦多地区的中心位置,为企业提供前往主要高速公路的便捷通道,同时,布兰普顿提供铁路和联运设施,增强了涉及货运和供应链管理的企业的连通性。对于大型工业企业的选址目前是不错的选择, [...]

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置2024-03-25T00:02:21-04:00

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估

2024-03-17T19:03:17-04:00

Baseline Property Condition Assessments BPCA 基线财产状况评估  与第一阶段 ESA 评估 类似,BPCA 为建筑的业主、购买者、贷款企业、保险公司和设施管理者提供建筑系统的全面评估。 上诉所有人都会是对该物业资产价值感兴趣的利益相关者。BPCA 包括对建筑物进行现场检查,用于收集信息并记录现场条件和缺陷。BPCA 报告对收集到的数据进行分析并系统记录,概述了建筑构件的典型使用寿命以及维修和更换建议,并附有预定的期限内的估计储备支出成本(Reserved Cost) 。这些成本可能会是可观的数字,并且会影响物业的评估价值。 BPCA 的完成必须按照 ASTM (​​American Society for Testing and Materials)E 2018 – 15 评估标准指南:“基线财产状况评估流程”进行,包括对以下建筑系统的评估: 屋顶系统 墙壁系统 结构元素 垂直运输系统 室内装修 地址特征 机械系统 电气系统 消防和生命安全系统 BPCA 通常对建筑物的无障碍组件进行目视检查,但是,工作范围也可以与专家审查相结合,对选定的建筑组件进行深入评估。相关的屋顶、玻璃、结构、机械、电气、消防和生命安全规范等领域专业知识的专家可以使用侵入式或破坏性测试来验证内在建筑系统的状况。  完成 BPCA 的时间通常从几天到几周不等,取决于诸如排程前后需求、物业规模和评估范围等因素。 具体工作过程包括现场访问、检查、数据收集、分析和报告的撰写。 BPCA 的成本因素很多,如物业的大小、复杂性、位置、评估范围以及分包服务提供商的费用等。平均而言,商业物业的 BPCA 成本可能从几千到几万元不等。  作为一个物业的stakeholder,了解现在或短期到中期的将来是否需要大量资本支出才能使其保持“良好的工作状态”,这也同时可能会影响预测的现金流和投资回报。了解 BPCA 意味着可以为这些支出制定对应计划,这将有助于预测合理的现金流、调整投资者的期望值。 BPCA  是商业房地产交易中的最一项有价值的投资,因为它提供了有关物业状况、潜在风险和维护需求的重要信息。此外,BPCA 的成本通常被视为商业房地产交易中的标准尽职调查费用,有助于买方做出知情决策并减轻潜在风险。如果您面临一个大型商业物业的交易,BPCA [...]

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估2024-03-17T19:03:17-04:00

加拿大商业地产小知识之 ESA

2024-03-16T17:08:36-04:00

最近Dan 哥 在一个工业仓库的交易中,因为ESA 评估没有通过,而放弃了交易,因此来浅谈一下。 环境地质评估(ESA)是一种评估过程,用于评估物业上存在的潜在环境污染情况。它涉及全面调查,以确定与物业相关的任何现有或潜在的环境责任和风险。ESA流程通常包括三个阶段: 第一阶段环境地质评估(ESA): 第一阶段ESA是评估过程的初始阶段。 它涉及对历史记录、现场检查以及与当前和过去的物业所有者、占用者和监管机构的访谈进行审查。目的是识别潜在的环境问题,例如物业的先前用途、危险物质的储存或附近的污染源。 第一阶段ESA的目标是评估物业上是否存在污染的可能性,并识别可能需要在第二阶段进一步调查的潜在问题。 时间跨度:第一阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于诸如地点可及性、历史研究和信息考证等因素。 成本:第一阶段ESA的成本可能从几千加元到几万加元不等 第二阶段环境地质评估(ESA): 如果在第一阶段ESA中发现了潜在的环境问题,则可能需要进行第二阶段ESA。第二阶段ESA涉及收集土壤、地下水或其他环境样本,以确认污染的存在,并确认其程度和严重性。 采样和分析方法可能包括土壤取样、地下水监测井、土壤气体取样以及收集样品的实验室分析。 第二阶段ESA的目标是提供有关第一阶段ESA中识别的污染性质和程度的更详细信息,并评估对人类健康和环境的潜在风险。 时间跨度:第二阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于现场调查的范围、实验室分析和监管批准的可用性等因素。特别是实验室的排队时间,Dan 哥曾经试过为了一个化验结果等待快3 个月的时间。 成本:第二阶段ESA的成本可能因所需样本数量、所需分析类型、监管的范围等因素而异。成本可能从几千到数万加元不等 第三阶段环境地质评估(ESA): 如果在第二阶段ESA中确认了污染,则可能需要进行第三阶段ESA。 第三阶段ESA涉及制定和实施修复或清理计划,以解决污染问题并减轻对人类健康和环境的潜在风险。修复活动可能包括挖掘和清除污染土壤、地下水处理、安装工程控制措施(例如蒸汽屏障)或其他修复措施,以限制或消除污染。 第三阶段ESA的目标是实现法规合规性,保护人类健康和环境,并将物业恢复到适合其预期未来使用的条件。在ESA过程中,具有环境评估和修复专业知识的环境顾问或公司根据相关的法规要求和行业标准进行调查和评估。ESA的调查结果和建议通常记录在一份全面的报告中,并提供给利益相关方,例如物业所有者、购买者、贷款人和监管机构,以便就物业的环境状况和潜在责任做出知情决策。 时间跨度:第三阶段ESA的时间可能因所需修复的范围、监管要求和资源的可用性等因素而有很大差异。 成本:第三阶段ESA的成本也可能因所需修复的范围、实施的修复措施类型、地点的大小和复杂性以及监管要求等因素而有很大差异。成本可能从几万元到数十万加元甚至更高。 ESA 是商业地产中必不可少的一个环节,作为尽职调查的最重要的步骤,完成必要的ESA 的 Phase 可以规避一下风险: 识别环境风险:ESA 有助于识别与物业相关的潜在环境风险和责任,如土壤和地下水污染、危险物质或法规不合规等。在交易过程的早期识别这些风险可以让买方做出明智的决策,并评估对物业价值和未来发展计划的潜在影响。比如:加油站和附近的开发地块。一些工业和商业活动更有可能导致污染,例如零售燃料店、干洗店、化学品储存、燃油储罐以及产生废物处理行业。 符合法规:ESA 有助于确保符合环境法规和法律。进行 ESA 可以证明买方或贷款人的尽职调查,这可能是监管机构或金融机构作为融资或保险覆盖的条件要求的。 保护投资:ESA 有助于保护买方、贷款人和其他利益相关者的投资,通过识别可能影响物业价值、市场性或融资能力的潜在环境责任。在交易过程的早期解决环境问题可以帮助减轻风险,避免以后出现意外的追加费用。 协商条款:ESA 结果可以影响买方和卖方在解决环境问题、潜在责任和补救成本方面的谈判。清楚了解这些问题可以帮助各方在购买和销售协议中适当地协商条款并分配风险。前面Dan  哥说到的因为 ESA 结果有问题 就是因为在了解清理污染费用太高的情况下放弃了交易。 获得融资:在考虑为商业地产交易提供融资时,贷款人通常要求进行 ESA 作为其尽职调查过程的一部分。ESA 结果可以影响贷款条件、利率以及交易的整体可行性。加拿大银行通常会要求 Phase 1 的报告,如果报告有识别潜在的风险,那么Phase 2 也是必须的。 如果您对商业物业的ESA [...]

加拿大商业地产小知识之 ESA2024-03-16T17:08:36-04:00
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