2023 年10 月 多伦多房地产市场(独立屋及公寓)数据分析

2023-10-24T15:45:13-04:00

现在的市场情况:随着多伦多房地产市场降温,库存增加 随着我们从夏季进入秋季购房季节(通常是每年市场第二繁忙的时间),多伦多的房地产市场继续降温。 秋季购房季节虽然开始了一段时间但是住房库存仍然不断攀升,延续了夏季开始的上升趋势。 随着新挂牌量增加和销量下降,房屋库存月数 (MOI) 从 5 月份的 1.3 上升到 9 月份的 3.8。 今年上半年的大部分时间里,新挂牌上市量都处于 20 年来的低点,但在过去几个月中已开始增加,接近历史月度水平。另一方面,销售量大幅下降,9 月份独立屋销售量创下历史最低水平。 然而,公寓市场的情况略有不同。9 月份公寓销售量低于长期平均水平,但并未像我们在独立住宅市场看到的那样处于创纪录的低水平。另一方面,9 月份新挂牌量攀升至新高,仅次于 2020 年 疫情期间的历史新高。 数据统计:2023 年 9 月 与去年同期相比,9月份多伦多地区独立屋均价为$1,366,876,比去年同月上涨6%。上个月的房价中位数为 1,181,000 ,比去年上涨 4%。 9 月份房屋销售量比去年同期下降 7%,而新房挂牌量则增长 49%。月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 50%。 当前的供需平衡反映在库存月份 (MOI) 中,它是库存相对于每月销售数量的衡量标准。9月份,房屋MOI升至3.8,较四个月前5月份的1.3大幅上升,表明市场放缓。 9月份多伦多地区公寓(condo)的平均价格为$735,366,比去年同期下降了2%。9 月份公寓中位价为 67 0000,比去年下降 1%。 9 月份公寓销售量比去年同期下降 4%,而新挂牌公寓数量比去年同期增长 43%。活跃公寓挂牌数量比去年增加了 44%。MOI 增加至 5.05。与房屋市场非常相似,该指数较 5 月份的 1.6 [...]

2023 年10 月 多伦多房地产市场(独立屋及公寓)数据分析2023-10-24T15:45:13-04:00

大多伦多旺市小学优质学区和学校解读

2021-09-15T11:18:27-04:00

有孩子的华人家长无论在哪儿买房都逃不开学区这个话题。在华人较多的几个区域,大家对于学区如数家珍,像旺市这种越来越多的华人入驻的区域,学校到底怎么样呢?好学区又在哪里?来看一下我为你准备的旺市小学最全优质学区攻略吧!一起来看看旺市的好小学都在哪里 怎样才是好学区? 好学区的标准很多,也可以说人人心中都有一把尺。本文为便于大家对于旺市好学区有个基本了解,以菲莎小学排名为依据,选取了评分7.0及以上的所有小学,占比是所有小学的前30%(893/3037)。这并不是一个绝对的标准,所以本文所提供的信息仅供大家参考哦~ 什么是菲莎排名? 菲莎学院是一个独立的非营利组织,主要的工作是研究和比较不同教育机构的成果,并客观的给大家展示出来,供家长们进行比较和选择。 菲莎排名是菲莎学院根据安省3年级和6年级的读、写和数学成绩来评定小学的排名,根据9年级或者10年级的数学和Ontario Secondary School Literacy Test (OSSLT) 成绩来评定高中的排名。 约克区公立小学 约克区公立小学隶属约克区教育局(YRDSB),在旺市的行政区域内,一共有17所小学的菲莎评分在7.0及以上,其中7.5以上12所,7.5分及以下5所,最高分学校为Maple地区的Michael Cranny Elementary School,排名是所有3037所小学中的第90位,也是唯一一个排名前100的学校。 学校 评分 排名 地区 Michael Cranny Elementary School 9.1 60/3037 Maple Mackenzie Glen Public School 8.5 149/3037 Maple Joseph A Gibson Public School 8.4 169/3037 Maple Charlton Public School 8.3 203/3037 Thornhill Carrville Mills Public School 8.1 [...]

大多伦多旺市小学优质学区和学校解读2021-09-15T11:18:27-04:00

富人愈富-大多伦多的房地产市场不例外-2020 三百万以上豪宅成交飙升

2021-01-08T16:18:26-04:00

富人愈富,大多伦多的房地产市场不例外,2020 三百万以上豪宅成交飙升 COVID-9 这场大流行摧毁了多伦多无数的企业和小生意,使得数百万加拿大人失业,但我们当中最富有的人基本上没有受到影响,在公共卫生危机期间,许多富人实际上变得更加富裕。 多伦多的房地产同样也不受几个月的停摆和金融危机的影响,销量和价格持续飙升,在2020年达到新的历史高位。 专家认为多伦多市的房地产价格已被高估,我们正处在房地产泡沫的边缘,并断言现在多伦多市的房屋平均价格比旧金山,纽约和伦敦等昂贵的地方还要贵。 但神奇的是,高昂的成本还不足以阻止那些有钱的人受到冲击,即使在大流行期间,我们显然也看到了更多的高价房屋在出售。去年比以往任何时候都要多很多。 根据房地产巨头RE / MAX的最新数据,2020年多伦多成交价超过300万元的住宅销售额超过以往的任何一年,创造了新纪录。 1月至12月,大多伦多地区共售出1062处该价位的房屋,比2019年增加了56%。 鉴于多伦多独立屋的平均成本现在已超过150万加元,这样的情况有点令人震惊,但并不令人难以置信。 多伦多周边地区甚至更多地看到了相同的现象。 霍尔顿(Halton)的300万元以上豪宅的销售增长了近190%,而皮尔(Peel)同样在该价格范围内的销售额比2019年翻了一番。 该公司安大略省-大西洋加拿大分公司的执行副总裁在一份报告中说:“在最近的历史上最动荡的时期之一,房屋的反弹是惊人的。”真正的催化剂般”的趋势。 该报告指出:“随着人们对个人空间的重新关注,以及在家办公的需求,豪宅购买者的涌入使得住房面积相对较大和人口密度较低的街区的交易量翻了一番,有些人选择从416搬迁到905地区。” 而且,城市的封锁和在家工作的法令并不是专门为那些能够负担得起百万豪宅的人而准备的:城市中大量的居民搬迁到周围的郊区,那里有大量的可用空间。同时,这也归功于许多其他因素,包括对Airbnbs的新规定。 对市中心而言,这意味着更便宜的租金和疲软的公寓市场,而业主试图摆脱小而便宜的投资物业,这些物业不再提供他们所希望的投资回报。多伦多市中心的公寓价格已经跌去10% 甚至更多,个别楼盘甚至达到15%。近期大部分投资者抱着抄底的态度开始在市场上寻找“捡漏”的机会 不过,更奢侈的公寓市场并没有受到这样的影响,RE / MAX发现,“已经以300万元,400万元和500万元的价格易手的公寓和联排别墅的数量都刷新了记录。” 随着这座城市的住房市场在2021年持续升温,居者有其屋的理想离年轻的打工人渐行渐远了。 -资料来源:blog TO

富人愈富-大多伦多的房地产市场不例外-2020 三百万以上豪宅成交飙升2021-01-08T16:18:26-04:00

多伦多租房流程及注意事项

2020-12-28T15:46:08-04:00

许多租客一年租期到期要换房、新移民和留学生刚登陆需要租房等原因使得多伦多租房市场极为活跃。但是很多人对多伦多租房流程并不清楚,关于多伦多租房的一些注意事项也不够了解。 一、联系地产经纪找房源并预约看房 大部分租房和卖房信息都是通过MLS系统发布,个别分租短租等多伦多租房信息会通过论坛、贴吧、和一些当地网站公布。所以在多伦多租房最好找到地产经纪通过MLS系统帮助您找房并预约看房。 地产经纪对多伦多租房市场也比较了解,可以更加专业的对租客提供服务,而且找地产经纪租房,租客并不需要支付任何的服务费,全部的经纪费都由房东来承担。 地产经纪会清楚的告知租客需要提前准备哪些文件,房东和租客所需要承担的义务,帮助租客准备租赁合同,告知租客租房的各种注意事项等等。 又不用交费,又省事省心,所以建议大家在多伦多租房最好是通过地产经纪。 二、租房必备的资料: 1.    身份证件(ID):需要租客提供政府出具的有照片的证件,一般是驾照或者护照。 2.    个人信用报告(Personal Credit Report):政府指定代理公司专门为市民提供这类文件,租客可以上网自行申请,费用是20加币左右,网址是: http://www.equifax.com/home/en_ca http://www.transunion.ca/ 3.    工作证明信(Employment Letter):需要租客所在的公司出具租客的工作证明信,证明你在哪里工作,工作职位是什么,收入多少,可以让房东放心你有支付租金的能力。 4.    押金(Deposit)。双方签约后准租客就要马上去银行买一张Money Order、Bank Draft或者Certify Cheque交给房东的地产经纪公司,金额是两个月的租金(租期第一个月和最后一个月的租金)先预付给房东。有的房东担心房屋损坏也可能要求租客交一定的房屋维修费押金,有时房东担心租客支付房租的能力也可能要求租客在缴纳押金的时候多支付几个月的房租。 5.   租客也可以提交一些其他资料证明有足够能力按期支付租金并会合理维护房屋,例如银行流水,前房东的联系方式等,并不是必须要出具,如果有需要的话可以选择提供。 三、 下Offer 通过看房找到比较满意的单外后,就需要通过自己的地产经纪与业主方面沟通,并发送签好的租房合约给房东。房东看过Offer和租客的信息后一般会出现以下情况可能: 1. Offer被拒绝,或者过了合同规定的有效时间,Offer自动失效。 2. Offer被接受,租房合同生效,租客需立即准备好押金交到房东的地产经纪公司。 3. Offer被修改并交回租客看租客是否接受对Offer的修改。房东看了合同后可能对合同中的一些细节不满意,进行了一些修改,比如价格、交房的日期等任何可大可小的内容。租客看过房东发回来的修改后可以选择接受、决绝或者继续修改Offer。 四、支付押金和每月租金支票 Offer被房东和租客都接受后需要按照政府的最新要求填写“安省标准租约”,同时租客要马上去银行准备押金本票。一般来说金额是两个月的租金(真实情况要看租赁合同为准),押金付给房东的地产经纪公司。 租客还需要准备好其余月份的租金支票,一般来说用银行的个人支票即可。很多租客没有支票本的要尽快联系银行购买本人支票本。 五、安排搬家相关事宜 如果租的是公寓则需联系大楼管理处预约搬家时使用的电梯,并准备好预约电梯所需的押金本票。预约电梯时可同时在大楼管理处更新你的住户信息。 联系搬家公司安排搬家事宜。 六、 领钥匙交房 在与房东约定好交房日,房东会将房屋钥匙、大楼门禁Fob、信箱钥匙、车库遥控器等交给租客。同时需要租客将用于支付每个月的租金的个人支票、钥匙押金、房屋维修费押金等交给房东。 关于房屋的使用有任何问题都建议在交房日当天跟房东或者房东的经纪问清楚。 房东和租客交接后,房东就不可无故进入该物业,如果有需要进入则需提前联系租客协调。 关于租房流程大概就这么多,下面简单跟大家回答几个常见的租房问题: 房东可以随时涨租金吗? 租客租房时,第一个租期的租金是双方协商谈妥的,按租客保护法的规定,房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后,然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南,大多数情况下,租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内(2018年以后建成的新房不在此列)。 如果房东决定加租,必须在加租开始之日前90天通知租客,而且必须是书面通知,上面要写明新的租金是多少,从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。 租客不在家,房东能否进入其房间? 如果租客不在家,而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件,必须在预定进入房间的24小时前,用书面形式通知租客,通知的内容必须包括:进入房间的理由,进入房间的日期及时间段。 租客可不可以转租房屋? 租客如果想转租房屋必须有房东的同意,否则不可转租。 房东要给租金的收据吗? 如果租客提出要收据,房东不得拒绝,而且不能收取开收据的费用。即使是已经搬出的租客,只要搬出期限没有超过一年,仍然可以向前房东索取相关付费的收据,房东不能拒绝。 收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。 [...]

多伦多租房流程及注意事项2020-12-28T15:46:08-04:00

开学租房必看, 深扒大多伦多各大学府周边“危险区域”

2020-12-27T15:06:41-04:00

9月是加拿大的开学季,和人才流动的高峰期。新老留学生、移民,以及职业人士都告别了慵懒的夏季,结束了长假,在金秋季节涌入多伦多,或返校,或入学,或跳槽,或就业。在这个关键时期,为了给诸位提个醒,Evan今天就给大家扒一扒多伦多这个大都市里,口碑最差的几个区域和地段,以及让它们名声狼藉的幕后原因。多伦多的个别街区,究竟“乱”在哪里? 其实,不瞒大家说,Evan写这篇文章的灵感之一,是因为Evan手上有好几个学生租房群,这段时间里,Evan在和小伙伴们在群聊的时候发现,很多约克大学的同学因为价格便宜,和信息不对称等原因,贸然选择在约克大学附近租房子。宝宝们可能还是比较年少单纯,不懂江湖险恶…… 在多伦多住过一年半载的人都知道,约克大学附近的社区,可以说是多伦多最乱的地区之一了,在“老多伦多人”心中打分的话,这里是妥妥的一星差评……当然,对这件事不知情,也不能全怪同学们单纯。多伦多的各个地段各个社区的口碑和风评,一直以来,只在民间流传,从不会出台官方口碑报告。英文有句谚语叫“Elephant in the room”,翻译过来就是明明房间里面有只大象,大家却装作看不见。为什么明明多伦多有乱的地方,却没有官方报告呢? 不久前闹得沸沸扬扬的一个事件——多伦多市社区安全和纠正部长Michael Tibollo,曾表示:他自己每次去Jane and Finch这个区域执勤的时候,都要穿防弹衣,因为那边不安全……结果,这个言论被几乎所有多伦多主流媒体,包括NDP的党魁Andrea Horwath给 “炮轰”,认为这种言论带有种族歧视色彩,说这话的人瞬间被喷成了筛子。这后面的原因很简单——多伦多是一座非常“政治正确”的城市。由于多伦多是一个多元的城市,不同民族不同背景的人群共同居住在同一片土地,所以这里的言论氛围必须“平和”,不能直接说哪个区不好,不能搞“歧视”,否则可能会伤害到一些民众的感情和自尊…… 所以,大家在网上做调查的时候,通常是查不到关于某个区“差评”或者真实的一面。当然,这么做也有一定的道理,毕竟大家生活在同一片天空下,所以咱们也不能以偏概全。整体来说,多伦多的乱,还是有点鸡蛋里挑骨头。它和我们常常在美剧中看到的乱,还是两个概念。美国的乱,是成片的乱;而加拿大的乱,是点状的,很多时候只是一个十字路口“乱”,不安全因素都集中在零零星星几个“点”上。如果去了美国比较脏乱差的社区,那么你会看到整个区域都充斥着犯罪和不安全因素。然而,在多伦多,所谓“乱”的地方,也就乱在某些十字路口附近。这是因为十字路口被安排了很多政府救济站、廉租房,人员构成参差不齐。但通常来讲,在多伦多同一个社区,很可能隔几条街,画风就全变了。北边几条街附近比较混乱,往南边几条街就变回一片大好、安全舒适的社区了。 这里,Evan给大家举个例子——在著名的Yorkdale Shopping Centre南边的社区Lawrence Heights, 就是个比较乱的地区。然而,在 Lawrence Heights再往南几条街,就到了森林山Forest Hill区——这里是全加拿大排名前10的豪宅区,里面的房子都是三百万刀起,这里优越的环境和氛围想必不用Evan赘述了。所以,Evan再次帮大家明确一下概念——加拿大的“乱”和美国的“乱”是不一样的,这里乱的是“点”,不是“面”。 好评?差评?GTA各大学府周边地区环境一览 下面为了让大家能够轻松记忆多伦多的“乱”区,Evan给广大学生党做一张“扫雷地图”,以多伦多的各大学府作为坐标,挨个扒一下学校附近的哪些地方可以租住,哪些区域大家最好绕道而行。 York University 附近——需要避开的区域: 首先,约克大学旁边的Jane & Finch是多伦多公认最乱的地方,那一带三间卧房的公寓,足足一千多尺,价钱才不到十万刀,这个价格就很能说明问题了……所以,在约克大学上学的小伙伴们,请尽量不要住在学校附近,这里的治安和环境都不理想,大家还是“择良木而栖”吧!贴着约克大学南边还有一个外观挺光鲜的社区,叫York Village。然而,它其实也是一个非常乱的地方,是否记得之前有个让大家都悲愤的新闻:某女学生在和国内男友视频时,中途被32岁的外国男室友侵入房间,发生惨剧…… Evan的一个客户也曾住在York Village里面,大学四年期间,曾被打劫了两次,还有一次,因为在路上有陌生人索要香烟,由于没给烟,又被打了一次。另外,谈到居住安全这个话题,说实话室友也很重要。还有一个朋友和我说,当初在网上订了York Village的房子,住进去之后,感觉自己住进了“牙买加”。住在那里的一个学期,自己房间里的财务被偷了两次。不得不说,他真是个冒着绳命危险上学的好学生。如果不成为GPA 4.0的学霸,感觉都对不起当年坑过自己的那些室友和路人…… York University 附近——适合落脚的区域: 首先,约克大学地铁刚开通。大家可以往北坐地铁到旺市城市中心Vaughan Metropolitan Center(Highway 7 and Jane)。这里有几个非常新的公寓供大家选择。另外,大家也可以往南走,坐地铁到Downsview这个社区,那里新建了很多Shopping Centre和新的公寓,大家一定也会喜欢。或者,大家也可以乘坐60路公车到北约克Yonge & Finch或者 North York Centre附近,这里有很多餐厅饭店和住宅楼,就是价位会高一点,不过这里配套设施多,留学生也不少,同样是个不错的选择。不论如何,大家就是不要在约克大学步行距离能抵达的周边地区住。最后Evan给大家透露一下,Jane and Finch这个路口的便利店,是多伦多唯一有防弹玻璃的便利店…… Humber College 北校区附近——需要避开的区域: [...]

开学租房必看, 深扒大多伦多各大学府周边“危险区域”2020-12-27T15:06:41-04:00

2020多伦多租金连续暴跌,大数据预测,2021反弹无望, Rent Price in Toronto Deteriorating 2021

2020-12-27T15:11:34-04:00

BlogTO 报道,多伦多和大多伦多地区其他地区的租赁市场状况最新数据显示,该地区的租金价格“稳定下降”的情况已经持续一整年,其原因是这场健康危机持续导致空置公寓数量增加。 图源:BlogTO 当然,其实是多种因素共同导致了这一趋势,包括政府严格管理 Airbnb 的运营规则,今年开始实施的短期租赁禁令,即将出现的空置住房税,以及大批在外打工的人们从城市中心搬离。这使住在城市的必要性和生活成本降低了,当然也就没有吸引力了。 图源:TorontoRentals.com 根据 TorontoRentals.com 和 Bullpen Research&Consulting 最新的大多伦多地区租金报告,曾经是加拿大最近最昂贵的城市——多伦多的租金价格比2020年11月低了近20%。去年,市中心所有房屋的租金平均价格为2,066元,怡陶碧谷为2,006元,东约克为1,861元,士嘉堡为1,860元。 图源:TorontoRentals.com 总体来说,大多伦多地区的租金平均价格比11月份下降了16%,尽管多伦多周边地区的租金降幅较大,但相比多伦多来说没有那么明显。 最大的区别在于公寓,特别是一卧公寓:从2019年11月至2020年11月,公寓租金下降了17.7%,其次是“租赁公寓”,下降了9.1%,单户住宅下降了价格的8%。 图源:TorontoRentals.com 近几个月来,随着大量公寓涌入市场,投资者一直 争先恐后地抛售它们。与此同时,销售价格也已经开始下降。有专家表示,明年年初,多伦多的公寓价格以及所有其他住房类型将再次开始升温。除了公寓,该市房屋的销售量和价格将飞涨到疫情期间从未触及的水平。 图源:TorontoRentals.com 值得庆幸的是,对于大多伦多地区的租户而言,这份最新报告显示,租金价格将在2021年上半年继续下降,此后价格将“温和上涨”并在2022年达到顶峰。 参考链接: https://www.blogto.com/real-estate-toronto/2020/12/toronto-rents-plummeting-12-months/ 416-666-5087

2020多伦多租金连续暴跌,大数据预测,2021反弹无望, Rent Price in Toronto Deteriorating 20212020-12-27T15:11:34-04:00

如何正确认识“名校” 和周边物业 The Top Private Schools and Neighbourhoods

2020-12-27T15:19:03-04:00

如何正确认识“名校物业” 自从上周的安省小学新排名公布后,引起了大家的不少评论和解读。从本人对一些评论的了解,觉得似乎有必要对“名校物业”提出个人的分析,以供大家在为子女选择学校和置业时,有另外一个参考的思路。首先,对名校认识的角度,是要了解当事人的需要和客观状况,比如说,如果是一个报到不久的新移民,近期无计划置业,只是需要为子女找一个学校目前排名靠前,同时租金较低的社区。那么,他(她)对于名校的选择比较是很单一的(在可承受租金范围内)。但如果你是计划置业,同时关注将来子女就学的环境和物业升值潜力,那么,选择的方向和标准将有相当的不同。同时,由于家庭情况不同(有无子女及他们年龄的阶段)和对房屋期望值的差异,置业者在选择房屋时,是否考虑名校因素或对其重视程度,是存在不同认识的。对于那些非常重视学校排名,同时认同名校因素一定影响物业升值潜力的朋友们,本人有以下一些看法供他们参考。  学校排名变化和波动是常态现象 在本人的经验中,大部分的置业者(即使有就学子女),虽然他们重视学校排名,但并非将它作为唯一的标准或最重要的因素。由于Fraser Institute 对安省学校的排名,主要是以EQAO 考试的结果作为依据,所以,学校的排名位置的波动变化是可以预期的。本人前一篇文章已说过,华人熟悉的Bayview Glen 小学,从上一次的第一名跌至这一次的44名;William Berczy 小学,从上一次的第一名,跌至目前的第26名;Seneca Hill 小学,从上一次的第一名,跌至这次的第29名;而相对而言,上一次排名第171名的Norway Junior Public School, 此次则跃升至第一名;上次排名第122名的Golf Road Junior Public School, 此次跳跃到第一名。本人认为,这些排名的变化,并不一定代表这些学校实际水平的改变,但是可能会促使这些排名下降的学校,进一步改进教学方法,更为认真地跟进学生的学习进度,从长远来看,或许反而有正面的影响。学校教学质量的改变(上升或下降),都不是短时间可以做到的。而且,置业不同于租房,业主们因学校排名的变化而考虑换房,也是不太实际的。  小学排名的重要性相对较低 本人这种看法并非从教育专业的角度出发,而是以地产市场角度和升学的流程而言。其实,安省的小学很多是从幼儿园至八年级,而高中只有四年,从时间和教育的角度,小学阶段的重要性是不言而喻的。但加拿大没有国内的高考制度,各个大学主要是以学生高中最后两年(11,12年级)成绩作为录取的重要参考指标;而且,相对而言,所谓名校的成绩,其参考价值(含金量)在大学的评估制度中,可能也有不同的认定,置业者对名牌高中的青睐,自然可以理解。所以,我们地产经纪同业和很多物业买卖方经常强调和评论的,还是一些名牌高中。在认同学校排名对地产价值正面影响的前提下,我认为评估所属高中的排名更为重要。  学校排名与家庭收入有差异 我们如果认真分析各个学校的全面资料,可能会发现,相当多排名前列的多伦多小学,是新移民比例较高的社区(当然也有位于富豪区的),学生家长们的平均收入较低。譬如,排名第一的 Hillmount 小学,David Lewis 小学,Kennedy 小学,其家长的家庭平均收入均在5万元左右或以下。由于此因素的影响,我觉得在中长期的发展中,这些社区增值潜力有瓶颈,很难出现高出平均值的增值幅度。从正面的角度来看,如果以较低成本购置这些社区的物业,让子女能够在不错的小学就学,若干年后再换房至更理想的社区。虽然房屋的增值可能有限,但子女得到的优质教育,仍然是让你物有所值的。  学校排名非物业增值的最重要因素 很多来自国内大城市的移民,都体认到学校排名对物业增值的重要性。我也认为加拿大的主流社会,同样肯定它对物业价值的重要影响。但我相信他们大部分在置业时,不会将之视为选择物业的最重要因素。从社区整体的外貌和结构,就能直观地判断出此社区的价值和升值潜力,我相信很多已经看过一点数量房屋的置业者们,可能明白和认同这一点。但你去到一些所谓的高尚社区,看到宽大的地段,大量翻新重建的物业,维护漂亮的前园,大片的公园绿地,你将会认定它是优质物业。在这些物业中,排名前列的学校可以对它们的价值锦上添花,但并非决定因素。同样存在的现象是,某个城市对于所谓的高尚社区,均有其长期固有的看法(成见)。它的形成可能是历史,房屋结构,社区规划,交通生活设施和其他因素(包括学校排名)导致的。当它一旦形成时,是不可能因单一因素的改变而受到影响的。所以,家长们可以将学校排名作为置业时实际的需要和增值的因素,而将它作为优先考虑因素。但如果从地产增值的角度,它可能不是最为重要的因素,而且,在一个中长期的周期,学校排名完全可能发生一定的波动变化。

如何正确认识“名校” 和周边物业 The Top Private Schools and Neighbourhoods2020-12-27T15:19:03-04:00

新移民大多伦多买房详解 What new immigrants need to know about purchase a property in Toronto.

2020-12-27T15:16:31-04:00

一,看房 联络一个你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据 这些资料为你选择合适的房屋;如果你考虑贷款,还要告诉经纪人你打算付的首期, 你的收入和目前的储蓄,以便经纪人可以帮你进行合理的规划。一个好的经纪必须具 备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设 性的建议,诚实可靠。 找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项: 1,房子的状况(condition) 包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。说到地板,和国内一样,木地 板贵而地毯相对便宜。如果在北约克和士嘉堡买房,很少有国内那么新的,一般都在 二三十年甚至五六十年,downtown 就更老了,但因为多伦多不是太潮湿,只要保养得 当,撑个百八十年没什么问题。这里的房子全是木结构的,外面敷了一层砖,有些甚 至只用了防雨板,好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖,但从国内来的总认为象国 内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,其实是个误区,这里的砖墙漂亮是漂 亮,但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题,你不用担心,绝 对塌不了。普遍隔音不太好;卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店,甚至还不如 某些高级公寓,但比一般的商品楼要好多了,“美标”算是很普通的。检查地板走路 是否有吱呀声,有一点很正常,但别太响了;你还要仔细检查天花板、窗户下面和 Basement 是否有漏水的迹象,地毯是否潮湿,暖气和空调是否工作正常,等等。 2,采暖方式 你要记住,多伦多的冬天寒冷而又漫长,通常你会把室内温度设定于摄氏二十一二 度。每增温一度,燃料费用增加大约百分之四到五。取暖费是一笔不小的开支,每月 少则一两百,多则六七百,视炉子和房屋保温情况而定。加拿大所有的房子都有暖 气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas 是比较经济划算的, 用电干净但较贵,而用油则不太方便 。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一 般来说,你不大会有精力来改这东西。 3,建筑图(Survey) 您可千万别误会,这张图可不是房屋结构图,严格来说它只是一张土地和房屋方位 图。你申请贷款,将来卖房都需要它,所以卖方最好有这张图。安省的标准房屋销售 协议上规定,如果卖方有,他必须交给买方;否则,卖方也没有这个义务。所以,你 可以请人重新制作一张,费用千儿八百元,并在协议上注明要求卖方分担。不过,如 果你实在喜欢这个房子,卖方又不松口,你就自己看着办了。 近年来,律师在办理房屋过户时会替买方购买一种保险叫“Title Insurance”, 一次 性的 费用大概70 多元。买了这种保险,Survey 就不是必需的了。Condo Apartment 和 Townhouse 没有Survey。 4,中央空调 因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没 有中央空调,你要耐热也还罢了,否则还是有的好。 5,UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation) [...]

新移民大多伦多买房详解 What new immigrants need to know about purchase a property in Toronto.2020-12-27T15:16:31-04:00

Step by Step Guide to Purchase a house in Toronto 多伦多购房流程

2020-12-28T18:45:40-04:00

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Step by Step Guide to Purchase a house in Toronto 多伦多购房流程2020-12-28T18:45:40-04:00
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