2024 年 4 月 大多伦多房地产市场数据分析

2024-05-17T15:09:57-04:00

如我们上个月预计的一样, 虽然4月通常是一年中最繁忙的时期,上个月的市场统计数据显示,房屋需求疲软和公寓挂牌量激增形成了鲜明的对比。 加拿大央行推迟降息让今年春季市场买家的热情开始降温,买卖双方等待一次次的利息公布日,这让不少人备受煎熬。买家希望利率下降能够降低他们的抵押贷款付款,并使现金流变得更容易管理。另一方面,卖家预计,随着买家需求的回升,降息将推高房屋价值。 然而,加拿大央行不仅没有降息,市场目前预计 2024 年的降息幅度也远低于此前预期。固定抵押贷款利率也远高于 5%,高杠杆人群减轻压力的希望短期内微乎其微。 2024 年 4 月的房屋销售量(不包括公寓)比 4 月份 10 年平均水平低 35%。皮尔区的跌幅较 10 年平均水平最大,下降了 43%。(数据不包括2020,原因大家都懂)   待售房屋数量仅比 10 年平均水平增加 1%。 不过,尽管上个月销量疲软,但房屋市场仍然相对竞争。价格合理的房屋卖得很快,许多房屋都有多种优惠,而且卖得很快的不仅仅是新房。如果定价合理,高端住宅(高达 500 万加元)的销售速度也会相对较快。 由于销售活动非常缓慢,独立屋市场表现冷淡,而公寓市场则由于活跃挂牌数量激增而感到寒冷。 4 月份,活跃公寓挂牌量比 10 年平均水平高出 56%,部分原因是投资者希望退出市场。活跃挂牌量激增,加上销售额比 10 年平均水平低 20%,使得公寓市场远低于独立屋市场。 尽管寒冷,四月份独立屋和公寓价格与去年同期相比仍持平。我们拭目以待,看看寒冷能持续多久!   数据显示:2024 年 4 月 4月份多伦多地区独立屋均价为$1,417,860,与去年同月持平。上个月的房价中位数为 1,233,750 加元,比去年下降 2%。 4 月份房屋销售量比去年同期下降 5%,而新房挂牌量则增长 42%。 月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 81%。 目前的供需平衡反映在 MOI [...]

2024 年 4 月 大多伦多房地产市场数据分析2024-05-17T15:09:57-04:00

2024 年 5月 加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反

2024-04-30T16:47:06-04:00

Dan 哥和很多其他曾经对央行充满信任的朋友一样,很大一部分按揭用的是浮动利率,最近报税时候看到去年利息支出的时候吓了一大跳。同时市场有消息表面,虽然加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反。所以我们来看一下目前的市场状况 最近美国和加拿大两国发布的经济数据进一步证实美国和加拿大经济仍处于不同的轨迹上。在加拿大,我们收到的零售销售报告低于预期。这表明我们在消费支出方面的疲软正在持续扩大。我们更有理由相信加拿大央行 (BoC) 将在 6 月 5 日的下次会议上首次降息,并且 2024 年将总共息 3 次,每次降幅为 0.25%。 当加拿大央行开始降低政策利率时,浮动抵押贷款利率将立即降低相同的金额。对于加拿大浮动利率抵押贷款借款人来说,这将是个好消息。 但是!(你几乎可以肯定下来的都是负面消息) 对固定抵押贷款利率更感兴趣的借款人可能会发现可供他们选择的贷款利率在短期内变得更加昂贵。众所周知,固定抵押贷款利率根据加拿大政府 (GoC) 债券收益率定价,其走势与美国国债收益率几乎同步。美国国债收益率近来一直稳步走高。一系列强于预期的美国经济数据意味着美联储将不得不在更长时间内维持较高的政策利率,以充分冷却美国通胀。当然,Dan 哥也了解有一些关于美帝要继续收割全球而维持高利率的说法。 上周,美国重要的通胀指标——核心个人消费支出(PCE)指数3月份为2.8%,高于预期。同样于上周发布的最新美国 GDP 数据低于市场普遍预期,但疲软表现在净出口和库存投资方面。作为美国经济动力主要驱动力的美国内需仍然保持强劲。 美国经济的韧性让债券市场投资者质疑美联储是否会在 2024 年降息。美国期货市场目前预计今年仅降息一次 0.25%,而 1 月份曾预计六次降息 0.25%。 甚至,最近市场有人预测美联储甚至会加息一次。 然而,再强的弩也有落地的一刻。美国联邦政府的赤字仍然提供了强大的推动力,但在美国经济周期的当前阶段,其规模如此异常之大,几乎肯定是不可持续的。与此同时,美国消费者支出较少受到收入增长的推动,而更多地受到储蓄减少和信贷利用率  credit-utilization 增加的推动。这些趋势也是不可持续的。 美国经济何时开始放缓的问题众说纷纭。谜团可能会一直持续到 11 月份的美国大选,并且美国政策制定者有足够的驱动力来确保这样的市场状态持续到大选结束。如果他们的努力成功,美国的收益率(很可能还有GOC的同类产品收益率)不会下降。 等待固定利率大幅下降的人们可能还是熬不过这个痛苦的2024 下图显示,5年期美国国债和加拿大政府债券的收益率在2024年已经上涨了1%以上。   有趣的是,目前最好的五年期固定抵押贷款利率低于一月份的水平。 部分原因是年初贷款利差总额高于正常水平。但现在它们比正常情况要窄,这意味着固定利率可能很快就会升至当前范围之上。 如果你是一个承受风险和与之带来的回报的人,我认为浮动利率非常值得考虑。我们永远无法确定事情会如何发展,而且加拿大央行首次降息可能会延后发生。但央行很有可能将在政策利率周期的下一阶段大幅削减政策利率。当这种情况发生时,浮动利率借款人将受益匪浅。 或者,如果你是一个较为保守的借款人,担心高于预期的通胀将继续使利率保持在高位,我认为三年期期限仍然是当今可用的固定利率选择中的最佳选择。一年期和两年期固定利率所需的利差premium仍然很高。虽然五年期固定利率期限是当今最低的利率,但我仍然担心,当利率目前接近三十多年来的最高水平时,锁定五年的时间太长。 除了选择正确的抵押贷款类型和期限外,还建议借款人密切关注抵押贷款合同中的条款和条件。这些细节可能会对贷款的总体成本产生重大影响。 总而言之,加拿大经济数据继续低迷,经济状况疲软。在加拿大央行下次会议之前,还有有一份通胀报告。如果确认通胀继续降温,央行可能会在 6 月 5 日首次降息,但可能不晚于 7 月 24 日的下一次会议。 [...]

2024 年 5月 加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反2024-04-30T16:47:06-04:00

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置

2024-03-25T00:02:21-04:00

很多时候,我都要给对仓库物业有需求的朋友把大多伦多的工业仓库分布的情况大致介绍一遍,所以决定干脆写一篇文字,以便于大家参考。 在大多伦多地区(GTA),有几个以工业仓库物业密集而闻名的主要区域,每个区域都有自己的特色和优势。 我们按城市来大概说明,同时也例举一下优缺点。 密西沙加 Mississauga 密西沙加是大多伦多地区最大的工业中心之一,区内有多种工业行业,包括制造、物流和分销企业。 它拥有优良的交通基础设施,可快速的前往401、403和407等主要高速公路,并邻近皮尔逊国际机场和多伦多港。  密市的工业空间包括仓库、配送中心、制造类仓库和 Flex Space。 仓库和配送中心通常是大型单层建筑,具有层高(ceiling height) 高、宽敞的平面空间(Bay Size) 和装货码头 (Loading Docks)。 制造类工厂通常拥有用于生产过程的专门基础设施,例如重型吊装机械和装配线。 “弹性空间”Flex Space 提供办公室和仓库空间的组合,满足具有管理和存储需求的企业。 规模:密西沙加的工业空间大小不一,从几千平方英尺的小型单位到数十万平方英尺的大型设施。 仓库和配送中心往往较大,而 Flex Space的大小可能会有所不同,以适应不同的业务需求。最常见的是在 10000 - 50000 平方呎的物业 优点: 战略位置:密西沙加地理位置优越,靠近主要高速公路,为配送和物流运营提供了便利的交通路线。同时,皮尔逊国际机场就在附近,附近的企业受益于高效的航空货运通路,很多空运货的高附加值的仓库物业就在机场附近。各大Courier 也在附近有配送Hub,对做电商的朋友可能是一大利好 缺点: 高需求:密西沙加工业地产的受欢迎程度会导致更高的租赁率和有限的供应量,特别是对于具有理想功能的黄金地段。密市的均价目前仅存于Markham 的华人区。某些地段租金在 $20/SQFT 左右。 交通拥堵:密西沙加主要交通路线上的交通特别拥堵,尤其是在高峰时段,可能会导致货运和运输物流的延误。对于高频类商品的仓库需求,通常不建议在多伦多特别西的地段建仓。多伦多市区有一些小型仓库更适合此类用途   布兰普顿 Brampton 布兰普顿是大多伦多地区的另一个主要工业中心,以其大型配送和物流设施而闻名。 它地理位置优越,靠近主要交通路线包括401和407高速公路,使其成为从事仓储和运输的公司的理想地点。 布兰普顿的工业仓库往往规模较大,拥有宽敞的存储空间、许多仓库净高比较高 (24-28 呎甚至更高的)和并配有先进的物流基础设施。大型 Flow-through的 运输要求比较适合该区的工业物业。 规模:与其他地区相比,布兰普顿的工业空间通常更大,配送中心占地数十万平方英尺或更大。 制造设施的规模可能会根据生产要求而有所不同,从中型工厂到大型工厂不等。制造设施可能具有针对特定行业(例如汽车或食品加工)量身定制的专门布局和设备。 当然,还有一个众所周知的因素,Brampton有量廉价的劳动力人群。 Dan 哥就不具体说了。 优点:布兰普顿位于大多伦多地区的中心位置,为企业提供前往主要高速公路的便捷通道,同时,布兰普顿提供铁路和联运设施,增强了涉及货运和供应链管理的企业的连通性。对于大型工业企业的选址目前是不错的选择, [...]

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置2024-03-25T00:02:21-04:00

2024 年 2 月 大多伦多房地产市场数据分析及短期预测

2024-03-16T17:58:20-04:00

多伦多地产市场似乎春暖花开了,通过数据, Dan 哥带你看看真实情况是什么。 地产局的数据显示,2月份多伦多房地产市场仍然欣欣向荣,但新挂牌房源的大幅增加有可能正在为市场降温做准备,大多伦多的房地产市场呈现出纷繁复杂的趋势,具体的情况还是要取决于人们考虑购买或出售的房屋类型。 价格在 100 万加元左右的低层住宅目前竞争最为激烈。该类别中状态最好、翻新最多的房屋每周都会在竞价当天收到买家的多份报价。大多数销售价格都在合理的价值范围内,真正的高出市场价格的Sold Listing 不是很多,这样的情况目前限制了价格的增长。比如Dan 哥最近最多接触的大多伦多北面的比较新一点的联排,Lot 比较小的独立屋(主要在西北方向,以及 Lot 大一些的新装修的 Bungalow。这些为需求最旺盛的品类。 DOM 也通常只有2 - 3 周。  价格在 200 万加元以上的低层住宅竞争力较差,但是仍然有正常的成交活动。此类别中的一些卖家将其​​挂牌价格定了一个低于市场价值不少的数字,希望能够吸引眼球,抢一个爆火的价格,但是目前市场在很多情况下并不支持这类售房策略。当卖家未能收到他们想要的价格时,他们会以符合他们期望的更高价格重新列出其房产,如此以来,本身如果竞争力不很高的物业可能会用更长的时间等到合适的买家,造成冗长的上市时间。流拍的情况逐渐开始普遍起来。 最后,公寓市场是目前多伦多房地产市场中最缓慢的部分,部分原因是活跃挂牌量相对较高。但需求仍然相对强劲,大多伦多地区五个地区中有四个地区的公寓销售量比去年增长了两位数。供需平衡是价格稳定的主要原因 下来我们看看数据:2024 年 2 月 2月份多伦多地区独立屋均价为 1,358,959 加元,与去年同月持平。上个月的房价中位数为 1,200,000 加元,比去年上涨 2%。 2 月份房屋销售量比去年同期增长 26%,而新房挂牌量增长 35%。 月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年同期增加了 36%。  目前的供需平衡情况反映在 MOI 中,2 月份,房屋 MOI 降至 1.9。2月份多伦多地区公寓均价为$726,379,与去年同期持平。2 月份公寓中位价为 66 万加元,比去年同期上涨 2%。2 月份公寓销量比去年同期增长 19%,新挂牌公寓比去年同期增长 36%。活跃公寓挂牌数量比去年增加了 41%。MOI 略有下降至 [...]

2024 年 2 月 大多伦多房地产市场数据分析及短期预测2024-03-16T17:58:20-04:00

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?

2024-03-06T00:34:50-04:00

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌? 大多伦多地区公寓的平均租金已从2023年8月创纪录的每平方米2,986加元下降至2024年1月的2,780加元,短短5个月内下降了7%。 虽然租金通常会在冬季(因为需求通常最低)月份小幅下跌,,但我们今年看到的下降幅度远大于我们对季节性因素的预期。  我研究了一些数据,以了解为什么多伦多地区的公寓租金在过去 5 个月里一直在下降的背后原因 首先,公寓租金下降的最大推动因素是新挂牌的出租公寓的激增,这是由于 2023 年下半年竣工的公寓数量高于平均水平所致。 下图显示了多伦多地区的公寓竣工数量每年第三和第四季度。多伦多地区下半年通常会有超过 8,000 套新公寓竣工。 2023 年,竣工数量翻了一番,达到 16,242 套。 由于大多数新公寓单元是由投资者而非有自住要求的业主购买的,这导致挂牌出租的单元数量激增。 下图比较了2023年下半年与2022年下半年新增出租挂牌数量的变化。 在几乎所有地区,2023 年下半年出租的公寓单位数量均较 2022 年同期有所增加。尽管租房需求上升,但租盘挂牌量却超过了需求。   如下图,当我们比较 2024 年 1 月与 2023 年 1 月的活跃公寓出租盘的数量时可以看到Halton和Peel 地区的数量翻了一番,多伦多的数量也几乎翻了一番。 毫不奇怪,活跃挂牌量增幅最大的地区的平均价格也出现了最大的下降。下图比较了 2023 年第三季度初(7 月)与 2024 年 1 月的平均价格变化。   与去年同期相比,平均租金与去年同期相对的保持一致,但同比比较可以发现了租金较去年夏天的峰值有所下降的事实。 根据Urbanation 的数据,我们在公寓租赁市场看到的供应冲击可能会在 2024 年变得更加严重,因为今年前六个月计划竣工的公寓数量将达到创纪录的 17,918 套! 同学们可能会问,这些柱表格到底有什么实际的意义呢? 1)价格走势取决于市场需要多长时间来吸收所有这些额外供应。比如你投资了一个大型社区的公寓镂花,那么当整栋楼甚至几栋楼一起交接的时候,请做好6个月的现金储备。特别是你的物业楼层户型等等没有优势的情况下,要有心理准备,因为你单元可能只能降价求租。 2)尽量把你的出租物业在夏天Peak Season的时候上市出租,11,12,1 [...]

大多伦多公寓租金持续下降, 什么时候止跌?2024-03-06T00:34:50-04:00

2023 年10 月 多伦多房地产市场(独立屋及公寓)数据分析

2023-10-24T15:45:13-04:00

现在的市场情况:随着多伦多房地产市场降温,库存增加 随着我们从夏季进入秋季购房季节(通常是每年市场第二繁忙的时间),多伦多的房地产市场继续降温。 秋季购房季节虽然开始了一段时间但是住房库存仍然不断攀升,延续了夏季开始的上升趋势。 随着新挂牌量增加和销量下降,房屋库存月数 (MOI) 从 5 月份的 1.3 上升到 9 月份的 3.8。 今年上半年的大部分时间里,新挂牌上市量都处于 20 年来的低点,但在过去几个月中已开始增加,接近历史月度水平。另一方面,销售量大幅下降,9 月份独立屋销售量创下历史最低水平。 然而,公寓市场的情况略有不同。9 月份公寓销售量低于长期平均水平,但并未像我们在独立住宅市场看到的那样处于创纪录的低水平。另一方面,9 月份新挂牌量攀升至新高,仅次于 2020 年 疫情期间的历史新高。 数据统计:2023 年 9 月 与去年同期相比,9月份多伦多地区独立屋均价为$1,366,876,比去年同月上涨6%。上个月的房价中位数为 1,181,000 ,比去年上涨 4%。 9 月份房屋销售量比去年同期下降 7%,而新房挂牌量则增长 49%。月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 50%。 当前的供需平衡反映在库存月份 (MOI) 中,它是库存相对于每月销售数量的衡量标准。9月份,房屋MOI升至3.8,较四个月前5月份的1.3大幅上升,表明市场放缓。 9月份多伦多地区公寓(condo)的平均价格为$735,366,比去年同期下降了2%。9 月份公寓中位价为 67 0000,比去年下降 1%。 9 月份公寓销售量比去年同期下降 4%,而新挂牌公寓数量比去年同期增长 43%。活跃公寓挂牌数量比去年增加了 44%。MOI 增加至 5.05。与房屋市场非常相似,该指数较 5 月份的 1.6 [...]

2023 年10 月 多伦多房地产市场(独立屋及公寓)数据分析2023-10-24T15:45:13-04:00

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件

2023-08-01T11:28:53-04:00

当租赁商业物业时,房东通常会要求潜在租户提供一定数量的文件和材料,以评估其适合性和财务稳定性。具体要求可能会因房东的偏好和商业物业的性质而异 今年,大多伦多的的商业物业特别是工业物业市场特别火爆, 最近我在帮客人找一些商业物业的时候由于客人的文件准备不充分导致我们错过了一些特别好的机会,所以我决定吧一些普遍的房东会要求的租客的文件和资料给大家普及一下: 以下是房东通常会要求的一些常见文件: 租赁申请:一个标准的租赁申请表,收集潜在租户的基本信息,如企业名称、联系信息、经营历史和推荐人。在安省特别是大多伦多地区绝大部分房东都会要求租客填一个标准的表格 Orea form 565,这些表格上要求的信息是基本上99%的房东都会要考察的,我推荐所有的寻找租赁商业物业的朋友都提前准备好这些信息。如果您需要,欢迎随时找Dan 哥索取 企业财务报表:财务文件,如资产负债表、损益表和现金流量表,用于评估企业的财务状况和稳定性。 如果您租赁的是大型的商业物业包括大型的仓库和零售店铺,房东甚至会要求由专业会计事务所审计过的财务报表,通常要求的是三年内的财务报表, 如果从这些财务报表来看公司的营利能力或者现金流不进满意的话通常房东贵要求追加两个月以上的Security deposit。 商业计划:通常只适用于新的公司,或者是租客本身没有太多的经营企业的经验,所以详细的商业计划,概述租户的目标、策略和企业的财务预测。 商业计划书不会要求特别详尽但是房东希望可以了解到企业家对所从事的行业和市场有一定程度上的了解,同时对未来的公司运营和营利有一定的准备和预期。 信用报告:企业的信用报告,以评估其信用状况,有时还包括企业所有人或担保人的个人信用报告。 大型的商业地产公司都有自己的尽调部门,他们会对过去所有的商业物业的租赁纪录进行调查以确保租客没有不良的租赁纪录, 如果租客的企业是一个全新的公司那么在很大程度上公司所有人的个人信用度就成为一个衡量标准,同时房东会要求新成立的公司以及公司所有人个人注册在租赁合同上(同时有公司和给人两个租户),在这种情况下如果公司违约,那么房东就可以追责公司所有人。 因此我推荐所有的客人先向信用局调取自己的信用报告,如果信用报告有需要改善的地方,比如错误的债务纪录以及没有消除的但是已经完成的贷款,那么我们还有一定的时间可以去修改和改善信用报告。 商业推荐信:来自以前房东或业务伙伴的推荐信,证明租户的可靠性和经营记录。 大型商业地产公司的调查部门以及物业管理处的管理人员通常会在合约生效之前何时推荐性的真实性和准确性。所以我推荐租客提前和推荐人沟通,这样可以更好的应对房东的查核。推荐信也有一定的格式,有需求的请联系Dan 索取。 法律商业实体文件,注册文件:证明租户的合法商业实体的文件,如公司成立证书、合伙协议或工商注册证。 在加拿大我们通常用的是  certificate of incorporation.  银行对账单:通常为最近3个月的银行对账单,以验证企业的财务稳定性。有时候银行会出具 Customer Account Confirmation 这个文件基本上是用来显示银行客户的债务状况以及信用度,同时也可以显示客人在银行的开户时间和交易额的大小。如果租客不愿意把公司的对帐单发给房东,我们会建议提前准备好这个文件。  个人担保:在某些情况下,房东可能要求企业所有人或与企业相关的主要人员提供个人担保,以确保租赁义务得到履行。个人担保通常有两种形式第一种形式是把企业法人的个人名字放放在合约上,第二种形式是房东会要求企业法人本人签订一个Separate Agreement 以担保在企业无力偿还债务的情况下个人将会履约 保险:商业保险的证明,包括责任保险、财产保险或其他所需保险。 目前市场价商业物业的保险包括第三方责任险通常是在$2000000保额。中型物业保额都占$5000000以上 意向书 letter of intent (LOI):明确租赁条款的意向书,作为房东和潜在租户之间的初步协议。意向书有他的优缺点优点在于节省时间可以再很快的时间内把offer发给房东,缺点在于,由于意向书很多时候是由房东提供的,这个文件的内容会受到一定的限制有些时候无法把一些重要的保护租客的条款写在里面。 营业执照 Business License::在运营指定区域合法的有效营业执照或许可证。 具体需要什么执照,因为大多伦多区不同city 有自己的要求,我建议先区政府的Business License 部门咨询 税务申报:企业的最近税务申报,以验证其财务状况。在加拿大,房东通常要看的是 过去几年的 Notice of Assessment。 [...]

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件2023-08-01T11:28:53-04:00

加拿大及大多伦多地区商业物业2023 年Q2市场数据和投资前景展望

2023-07-27T22:12:15-04:00

加拿大银行在本月又开启了加息通道,并开始了一系列比预期更为紧缩的货币政策举措。随着利率前景变得更加不确定,商业地产市场的一些投资者热情有所减退。 在2023年第二季度,私人投资者继续推动交易量,而机构资本则保持观望,投资活动保持低迷,上半年加拿大商业地产的表现较为疲软。市场日益分化,高品质资产的流动性较好,而一些困境较多的行业则面临融资挑战和信贷条件收紧。 从数据上来说,几乎所有主要资产类别的资本化率继续上升,全国各类资产的平均收益率在2023年第二季度环比上涨了16个基点,达到6.28%。尽管由于债券收益率反弹,spread 在季度内有所收窄,但总体上,价差持续扩大,过去四个季度已上升了56个基点,达到301个基点 办公室 Office 在2023年第二季度,所有资产类别的办公室资本化率进一步上升,市中心的物业较郊区的略有更大的季度增幅。全国范围内的市中心AA级,A级以及B级办公室资本化率分别环比上涨了22个基点和26个基点。与此同时,在2023年第二季度,郊区A级和B级办公室资产的收益率均环比上涨了20个基点。 在2023年第二季度,加拿大所有主要办公室市场的资本化率均出现上升,而 Kitchener-Waterloo, Winnipeg, Saskatoon and Edmonton. 的市中心和郊区资产的收益率保持稳定。 加拿大市中心办公室的资本化率继续在不同等级之间扩大,2023年第二季度全国平均AA级和A级办公室的收益率升至6.70%,与B级办公室的资本化率相比,价差为111个基点。与此同时,郊区办公室产品之间的价差保持稳定,全国平均A级办公室的资本化率为7.39%,较B级资产高出94个基点。 在除了卑诗省以外的所有市场,办公空置率已经达到两位数,但在卡尔加里、埃德蒙顿和里贾纳等空置率较高的市场有所下降。尽管如此,卡尔加里的办公室空置率仍然在28%, 这在全加拿大范围都是绝无仅有的。  同时,绝大部分加拿大公司不会回到疫情前的 5 天办公室工作Policy,目前最普遍的仍然是四天办公室工作的公司Policy。 公共交通客流量低和通勤时间长的问题也是雪上加霜。全国范围内的转租sublease 情况非常不均衡,从温哥华市场的30%到萨斯卡通市场的4%不等。以此看来,办公室sector 的低迷肯定是要继续持续下去了。 工业 Industrial 在2023年第二季度,工业领域的资本化率上涨略有加快,全国平均A级和B级资产的收益率环比上涨了19个基点,达到5.76%,创下五年来的最高水平。 特别是A级工业资产,相对于B级产品,其季度收益率增幅更大。全国平均A级资本化率上涨了24个基点,达到5.38%,而B级收益率增加了14个基点,达到6.14%,将两者之间的差距缩小至76个基点。 本季度阿尔伯塔省市场的资本化率扩张最大,卡尔加里和埃德蒙顿的A级和B级收益率均在2023年第二季度上涨了31个基点。其次是渥太华和蒙特利尔市场,它们的资本化率在季度环比上涨了25个基点。 全国范围内工业用地的供应率仍然低于3%,虽然较上一季度有所上升。滑铁卢地区的供应率目前是全国最低的,为0.9%。温哥华和多伦多等主要市场的空置率继续小幅增长,但短期内没有出现上升的迹象 多伦多工业市场的用户们感觉市场可能即将出现调整,因此他们现在开始寻找短期租约,以避免当前市场租金和上涨,并希望更好地为未来做好准备。这种做法旨在使他们更好地适应未来的市场变化。我们在一线也感觉到一些要价太高的工业物业DOM 开始逐渐上涨。当然,在一些交通便利的主要路口以及更贴近终端零售市场的区域,一些Zoning 和 Use 比较有弹性的物业仍然供不应求。 在密市,万锦,旺市等工业物业Hub 地带的物业仍然收到追捧。尤其是大量中型仓库物业,由于持有人的基金背景,对于资本化率仍然有特定的最低要求。对于租客的审核也尤为严格。 在疫情前以及疫情期间签约的租客在合约逐渐到期后面临房东要求Rental Rates 翻倍甚至三倍的窘境。尤其是多伦多市场严重缺乏小型工业物业资源。一直持续以来的僧多粥少的问题并没有改善。 我们可以预期,除非经济出现严重衰退,中短期工业品类目前的火热状态不会有消退。 零售 Retail 在2023年第二季度,除了“Strip (Non-anchored)”(注:Anchor 是指一个小型plaza里最主要的引流形的物业,通常为连锁超市)类别的资产收益率保持平稳外,几乎所有类别的全国零售资产资本化率继续上升。在本季度上涨的资本化率类别中,收益率扩张相对均匀,季度环比增幅平均为15个基点。 虽然加拿大大多数市场在2023年第二季度记录了零售资产资本化率的增加,但哈利法克斯和蒙特利尔市场的“Strip (Non-anchored) ””类别的资产收益率却出现了压缩。 在所有零售类别中,温尼伯、萨斯卡通和魁北克市场的资本化率在2023年第二季度保持稳定。在零售资产资本化率方面,区域和城市主街区类别的季度增幅最大,分别上涨了18个基点,达到6.20%,和16个基点,达到6.16%。 我们在一线观察到的情况是,A 类物业市场坚挺,DT, MT 的中心地段物业现金流仍然强劲。相对而言Suburban strip [...]

加拿大及大多伦多地区商业物业2023 年Q2市场数据和投资前景展望2023-07-27T22:12:15-04:00

2023 第一季大多伦多地区二手房数据分析 及展望

2023-05-11T16:21:29-04:00

最近大多伦多房地产市场又火起来了。问题是,利息也没有下行,经济也没有那么红火,通胀仍然高居不下,爆发的根源在哪里呢? 原因很简单,没有足够的房子出售。库存存稀缺仍然是多伦多房地产的主要问题。自去年 4 月以来,销售额仅下降了 5.2%,而新上市房屋量和活跃上市房屋量分别下降了 38.3% 和 20.8%。  很简单,供应不能满足需求。  这种供应不足造成了比正常情况下多伦多地区春季市场上极端的竞争和价格上涨。  要真正了解这一点——从 TRREB 的 Marketwatch 报告中提供的数来看,查看供应量也是有帮助的 请看上面的活跃上市图表,黑色虚线代表 TRREB 市场观察报告中本月的上市量。我们只在 2016 年和 2021 年的 数据中看到春季市场的活跃上市数量如此之低。我们可以对这些市场数据得出自己的结论,同时,我们在上个月数字中看到了类似的市场现状。值得注意的是,在供应紧张导致价格加速上涨之后,供应量有所增加,尤其是在 2017 年。 这个不难理解,卖方在观察到市场价格回升后开始少量进入市场。Dan 哥的观察是,在2021 年到去年上半年的疯狂市场中入手的买家已经推高了一些地区的平均价格,比如Vaughan的中心地段和大多伦多西部的一些热门小区。因此,除非价格回升到去年的均价,没有卖家愿意不赚钱卖出自己的物业 因此,供应确实是这个等式中的一个大问号,市场的结果将取决于现有业主在来年抵御衰退的能力。加拿大个大银行实施的延长Amortization,来帮助贷款人降低月付的手段一定程度上帮助了一些资金量濒临断裂的房东们。 S/L 比 通过将销售价格除以挂牌价格计算出的销售与挂牌价格比 (Sales to Listing Ratio) 在2022年下半年长期平静之后呈上升趋势,目前在多伦多地区房地产的绝大多数地区(73%的地区)这个比例超过 100% 这意味着大多数地区都处于供不应求的状态,4月初以来大多伦多绝大地区已经迅速反转为卖家市场,多伦多市中心,北约克,列治文山,万锦, 旺市的中心地段基本所有Listing 已经开始竞价的售卖方式。各种非理性的买家也不停刷新了我们的认知 经济学家将需求过剩定义为“一种产品的市场需求大于其市场供给,从而导致其市场价格上涨”。到 2023 年为止,这种过剩需求状态很大程度上巩固了多伦多房地产市场的价格底线,但是目前很难判断我们是否会在今年全年看到持续的过剩需求。  特别是,自 2001 年以来,我们还没有看到春季市场出现这么少的新房源 升温意味着加速售出   吸收率表明在特定市场上出售房屋需要的时间。在今年4月前过去的几个月里,市场异常缓慢。我觉得市场很容易受到供应的影响而产生波动,春季市场的供应波动可以很快将市场从过度需求中拉出来,走向平衡。 4月12号加拿大央行不加息的政策决定后,市场顿时被点燃了,大半年以来积压的需求开始释放! 随着吸收率的加快,我认为正常的供应增加可以完全打破市场的平衡。但是,我们需要看到大量的的供应出现才可能缓和目前的情况。从上面新上市和活跃上市趋势的峰值来看,市场通常在每年 5 月的供应量才达到顶峰,Dan哥认为季节性和宏观经济因素,尤其是经济衰退和失业率,将决定今年剩余时间的价格走势。根据指标,上市天数明显低于去年,增长了 [...]

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2023 二月 竞标战回归大多伦多房地产市场,数据说明大多伦多市场正在回暖

2023-03-20T16:01:55-04:00

竞标战回归大多伦多房地产市场,数据说明大多伦多市场正在回暖 在上个月的报告中,我们讨论了看到的一些早期迹象,即多伦多地区的房地产市场正在开始火热的一年。一个月后,最新数据和趋势的早期解读似乎说明这个方向是正确的。 在加拿大央行从去年3月开始累计上调425个基点的利率之后,人们预计今年冬季的房地产市场应该持续的不景气,甚至会看到价格进一步下跌,以配合今天的更高利率环境。但是,多伦多的房地产市场正在打破所有预期,今年开始比任何人预期的更具竞争力。 虽然2月份的销售量仍保持接近20年的低点,但新上市房源总量则是20年来的低点,供需失衡使市场充满竞争。与上个月相比,2月份售出了1400多套房屋,但同期的新上市房源仅增加了668套。换句话说,销售量的变化以2:1的比例超过了新上市房源的变化。 MOI (Months  Of Inventory ) 从房屋和公寓的每周MOI趋势来看,开始的几周趋势迅速下降,House的库存水平在3月第二周达到了自2022年4月以来的最低水平,而公寓的库存水平则达到了自2022年5月以来的最低水平。 在实际操作中,我们看到房屋上市销售后接到的看房请求数量大幅增加,同时也增加了竞价出售的房屋数量。在3月第二周,44%的房屋售出价高于卖方的报价,这是自2022年6月以来的最高水平。公寓市场的竞争程度较低,只有29%的公寓售价高于报价。 尽管大多数竞价出售的Listing都以市场价售出,但我们看到,相对于去年以来的诸多销售缓慢的月份,越来越多的Listin以高于市场价的价格出售。如果这一趋势持续下去,相信价格会在加拿大的春天开始回暖。 数据分析 哪些区域和房屋类型增长最快? 在本月的数据分析中,我们更仔细地来研究GTA地区在2023年头两个月内销售、房源和价格变化在不同区域和房屋类型之间的差异。 我将先看看House 正如前面所提到的,导致多伦多房地产市场竞争激烈的最大因素之一是:现在的住房需求超过了市场上新房源的供应。我们可以通过比较一月份和二月份的销售量和新上市房源数量的变化来看到这一点。与一月相比,二月份销售的房屋数量增加了864套,但同期新上市房源仅增加了520套。 上面的图表显示了所有五个地区二月和一月之间房屋销售和新上市房源数量的变化。Durham 和 Halton 地区的房屋销售量比新上市房源数量高出三倍以上。 下面的图表显示了2023年1月到2月所有五个地区房屋月供应量(MOI)的变化情况。所有五个地区在二月份的MOI均低于2。 所有五个地区在二月份看到了平均销售价格上涨的趋势(这是典型的季节性趋势),其中多伦多的涨幅最大,单月上涨了14%。多伦多市的中位销售价格变化为7%。 公寓 与一月相比,公寓市场的销售量增加了544套,而新上市房源仅增加了148套,这意味着销售量增长的速度几乎比新上市房源的变化速度快了4倍。 多伦多市看到了销售和新上市房源的最大增长,而Duram 和 Peel地区的新上市房源实际上略微下降。当然这些地区本身的公寓存量就相对多伦多少很多 所有五个地区在二月份的MOI都下降了,并在月底低于3个MOI。 所有五个地区的平均销售价格都有所上涨,其中Halton 地区的涨幅最大,一月份的涨幅为9%,中位价格上涨6%。 这些早期趋势表明,多伦多地区房地产的回暖正在相对广泛的范围内出现,并且影响所有房屋类型和所有地区。三月份的市场数据尚未完备,但是目前看来上述的趋势正在持续。这对于刚需的买家来说 是个值得关注的时间节点。

2023 二月 竞标战回归大多伦多房地产市场,数据说明大多伦多市场正在回暖2023-03-20T16:01:55-04:00
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