大多伦多购买或租零售物业前,零售创业必须知道的17 条

2023-09-25T23:24:02-04:00

由于疫情的结束,2023年大多伦多已经周边城市的零售物业市场明显比2022年好了很多,市场的需求也非常旺盛,今年我们团队也在前三个季度里帮客人购入已经租赁了不少的零售物业。不论是租还是买,房东或者贷款银行都对买家或者租客以及他们的生意有一定的要求。 同时,一个再小的零售企业也会涉及到方方面面的问题。 我们在帮客人寻找合适的物业的同时也会需要Evaluate客人的企业或者说是企业的愿景,在某种程度上相当于要涉及一个business plan 可以cover的所有内容。 特别是对于全新生意或者全新的业态,初次创业者往往不是了解一个零售的生意从无到有的整个过程以及中间所涉及到的点点滴滴。 因此我们总结了一下在加拿大特别是安大略省以及多伦多和周边城市做零售物业所需要了解的知识点。以下是创业者以及投资人需要考虑的关键点 商业理念和计划:    - 制定明确的商业理念,包括零售店的类型、产品或服务    - 创建详细的商业计划,概述目标、目标市场、营销策略和财务预测 市场研究:    - 进行市场研究,了解目标受众、竞争情况和当地市场趋势    - 确定受众人群,大多伦多的每个区的居住人群在年龄,职业类型,收入,教育,民族语言构成上都有很大的区别。 专业地产人有第一手的市场数据    - 确定独特卖点(USP)Unique Selling Point,使零售业务与众不同 法律结构:    - 选择业务的法律结构(例如独资、有限责任公司、股份公司),并向适当的政府机构注册,在租买之前完成合适的架构, 对以后企业运营有深远的影响    - 了解租用或购买零售物业时的法律要求,同时股权结构也会对企业合伙人的税务产生影响。 商业名称和品牌:    - 选择独特、易记的业务名称,反映品牌和价值观    - 注册业务名称以保护品牌,并获取相关域名以建立在线存在    - 对于公司和品牌是不是需要注册 Trade Name,商标保护,甚至是商业专利也是需要提前做的功课 商业许可证和执照:    - 根据您的位置和行业,可能需要获得各种许可证和执照    - 确保遵守当地法规,以免面临罚款或业务关闭风险    - DAN 哥上一篇提到的Zoning 要求也和是不是能拿到相关许可有很大关系 位置和租约/购买决策:    - 选择适合目标受众的零售位置,考虑周围的竞争和流量    - 租赁或购买零售物业的决策取决于您的财务状况和长期计划   - 大多伦多区的 Net [...]

大多伦多购买或租零售物业前,零售创业必须知道的17 条2023-09-25T23:24:02-04:00

2023 第一季大多伦多地区二手房数据分析 及展望

2023-05-11T16:21:29-04:00

最近大多伦多房地产市场又火起来了。问题是,利息也没有下行,经济也没有那么红火,通胀仍然高居不下,爆发的根源在哪里呢? 原因很简单,没有足够的房子出售。库存存稀缺仍然是多伦多房地产的主要问题。自去年 4 月以来,销售额仅下降了 5.2%,而新上市房屋量和活跃上市房屋量分别下降了 38.3% 和 20.8%。  很简单,供应不能满足需求。  这种供应不足造成了比正常情况下多伦多地区春季市场上极端的竞争和价格上涨。  要真正了解这一点——从 TRREB 的 Marketwatch 报告中提供的数来看,查看供应量也是有帮助的 请看上面的活跃上市图表,黑色虚线代表 TRREB 市场观察报告中本月的上市量。我们只在 2016 年和 2021 年的 数据中看到春季市场的活跃上市数量如此之低。我们可以对这些市场数据得出自己的结论,同时,我们在上个月数字中看到了类似的市场现状。值得注意的是,在供应紧张导致价格加速上涨之后,供应量有所增加,尤其是在 2017 年。 这个不难理解,卖方在观察到市场价格回升后开始少量进入市场。Dan 哥的观察是,在2021 年到去年上半年的疯狂市场中入手的买家已经推高了一些地区的平均价格,比如Vaughan的中心地段和大多伦多西部的一些热门小区。因此,除非价格回升到去年的均价,没有卖家愿意不赚钱卖出自己的物业 因此,供应确实是这个等式中的一个大问号,市场的结果将取决于现有业主在来年抵御衰退的能力。加拿大个大银行实施的延长Amortization,来帮助贷款人降低月付的手段一定程度上帮助了一些资金量濒临断裂的房东们。 S/L 比 通过将销售价格除以挂牌价格计算出的销售与挂牌价格比 (Sales to Listing Ratio) 在2022年下半年长期平静之后呈上升趋势,目前在多伦多地区房地产的绝大多数地区(73%的地区)这个比例超过 100% 这意味着大多数地区都处于供不应求的状态,4月初以来大多伦多绝大地区已经迅速反转为卖家市场,多伦多市中心,北约克,列治文山,万锦, 旺市的中心地段基本所有Listing 已经开始竞价的售卖方式。各种非理性的买家也不停刷新了我们的认知 经济学家将需求过剩定义为“一种产品的市场需求大于其市场供给,从而导致其市场价格上涨”。到 2023 年为止,这种过剩需求状态很大程度上巩固了多伦多房地产市场的价格底线,但是目前很难判断我们是否会在今年全年看到持续的过剩需求。  特别是,自 2001 年以来,我们还没有看到春季市场出现这么少的新房源 升温意味着加速售出   吸收率表明在特定市场上出售房屋需要的时间。在今年4月前过去的几个月里,市场异常缓慢。我觉得市场很容易受到供应的影响而产生波动,春季市场的供应波动可以很快将市场从过度需求中拉出来,走向平衡。 4月12号加拿大央行不加息的政策决定后,市场顿时被点燃了,大半年以来积压的需求开始释放! 随着吸收率的加快,我认为正常的供应增加可以完全打破市场的平衡。但是,我们需要看到大量的的供应出现才可能缓和目前的情况。从上面新上市和活跃上市趋势的峰值来看,市场通常在每年 5 月的供应量才达到顶峰,Dan哥认为季节性和宏观经济因素,尤其是经济衰退和失业率,将决定今年剩余时间的价格走势。根据指标,上市天数明显低于去年,增长了 [...]

2023 第一季大多伦多地区二手房数据分析 及展望2023-05-11T16:21:29-04:00

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。

2021-11-24T17:33:29-04:00

最近见诸各种媒体,加拿大央行表示,加息可能很快就会到来。这对市场意味着什么?你刚买的房子会不会跌了? 在过去的一年里,经济学家对通胀的未来路径和可能性存在着一些分歧,一些人认为通胀的任何上升都可能是由于 Covid-19 相关问题造成的,例如全球生产供应链的障碍,其他人认为这种通货膨胀将更加持久。 上个月,加拿大中央银行非常清楚的表明了他们的立场:“推高价格的主要力量——能源价格上涨和与疫情相关的供应链瓶颈——现在似乎比预期的更强大、更持久。” - 加拿大央行行长 Tiff Macklem 同时,上个月,加拿大央行结束了被称为“量化宽松”(QE) 的激进货币政策(购买特定证券如债券以扩大货币供应量来刺激经济活动的手段),从而压低了固定利率抵押贷款所参照的基准利率。但是我必须提醒一下,我们的邻居还在QE的过程中,换句话说,美国人还在印钞票。 此外,央行表示,他们将比原计划提早上调商业浮动利率抵押贷款利率所依据的政策利率 (policy rate),许多人预计首次加息将在 4 月份到来。 同时CIBC 的 Benjamin Tal 指出,债券市场已经消化了 2022 年不少于 6 次的加息。 目前市场有一些风声鹤唳,一些人坚持相信市场已经会火爆,另外一些购房者担心利率上涨可能会导致房价下跌,因为这会降低买家和业主的负担能力。 从简单的负担成本来分析,我认为,至少在短期内,房价下跌这是一个非常不可能发生的剧本。 首先,加拿大的大多数房主都有五年期固定利率抵押贷款,因此大多数房主不太可能感受到明年利率上升的影响。 其次,在过去五年中,加拿大的购房者一直以“B20压力测试”利率获得抵押贷款的资格,这个所谓的测试利率远高于他们实际支付的利率。政府正是针对这种可能的利率上升的情况推出了这些测试;符合这些测试条件的房主应该能够在Renew他们的贷款的时候承担更高的利息支出,不然这个测试就失去了意义。 但即使是对于那些可能会难以承受这些额外利息成本的家庭来说,由于加息而使其房屋净值信贷 (HELOC)的高余额的利息支出增加,我们仍然不太可能看到大面积的“陷入困境式的被迫出售”(当房主因无法支付抵押贷款而不得不出售主要房屋),这种情况如果大面积的发生,确实可能会在短期内拉低房价。但是,在房主拖欠抵押贷款之前,他们通常会削减其他开支、承担更多债务或寻求他人的帮助以在短期内以避免被迫出售。和美国的同行不一样,加拿大的银行系统也不太会要求立即拍卖拖欠按揭的房屋。 然而,更高的利率可能会对来年的房地产市场产生两个相对确定的影响。 首先,投资者和一些自用用户对房地产市场的需求会减少。 1% 范围内的利率浮动一直是房地产投资者需求的主要驱动力,如果我们在 2022 年看到多次加息,这一部分的需求可能会出现不成比例的下降。 更高的利率也可能对投资者的信心和投资意愿产生影响。如果投资者开始对未来房价增长变得不那么乐观,如果他们认为两位数的房价增长时代已经过去,那么这可能会导致更多投资者出售他们的房产套现,这会在一定程度上影响供求关系。 但是,这些因素中会导致 2022 年房价下跌吗?我认为这是非常不可能的。多伦多的住房市场仍然是一个供不应求的市场,特别是考虑到我们的移民政策和大量投资需求。(详细参加我的公众号文章)   举一个不太贴切的例子,一架高速攀爬的飞机,如果要进入降落通道,首先需要减速上升,进入平缓的飞行,然后再慢慢进入降落的过程。除非有08年那样的系统性问题,市场突然转入下行通道是极端不可能的。 如果明年春天我们看到市场有大量购房需求涌现同时市场上有更多房屋挂牌出售,那说明我们的市场将开始逐渐放缓,但我相信市场将仍然是一个Seller's Market, 但是价格增长速度比我们现在看到的要温和不少,市场也可能会进入平衡市场。 除此之外,一切都无法预见。

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。2021-11-24T17:33:29-04:00

大多伦多旺市小学优质学区和学校解读

2021-09-15T11:18:27-04:00

有孩子的华人家长无论在哪儿买房都逃不开学区这个话题。在华人较多的几个区域,大家对于学区如数家珍,像旺市这种越来越多的华人入驻的区域,学校到底怎么样呢?好学区又在哪里?来看一下我为你准备的旺市小学最全优质学区攻略吧!一起来看看旺市的好小学都在哪里 怎样才是好学区? 好学区的标准很多,也可以说人人心中都有一把尺。本文为便于大家对于旺市好学区有个基本了解,以菲莎小学排名为依据,选取了评分7.0及以上的所有小学,占比是所有小学的前30%(893/3037)。这并不是一个绝对的标准,所以本文所提供的信息仅供大家参考哦~ 什么是菲莎排名? 菲莎学院是一个独立的非营利组织,主要的工作是研究和比较不同教育机构的成果,并客观的给大家展示出来,供家长们进行比较和选择。 菲莎排名是菲莎学院根据安省3年级和6年级的读、写和数学成绩来评定小学的排名,根据9年级或者10年级的数学和Ontario Secondary School Literacy Test (OSSLT) 成绩来评定高中的排名。 约克区公立小学 约克区公立小学隶属约克区教育局(YRDSB),在旺市的行政区域内,一共有17所小学的菲莎评分在7.0及以上,其中7.5以上12所,7.5分及以下5所,最高分学校为Maple地区的Michael Cranny Elementary School,排名是所有3037所小学中的第90位,也是唯一一个排名前100的学校。 学校 评分 排名 地区 Michael Cranny Elementary School 9.1 60/3037 Maple Mackenzie Glen Public School 8.5 149/3037 Maple Joseph A Gibson Public School 8.4 169/3037 Maple Charlton Public School 8.3 203/3037 Thornhill Carrville Mills Public School 8.1 [...]

大多伦多旺市小学优质学区和学校解读2021-09-15T11:18:27-04:00

Gemma Pinnacle Uptown Community Pre-construction Condo 楼花预售 August 2021

2021-08-01T16:02:03-04:00

THE PROJECT Joining the stunning urban enclave at Pinnacle Uptown in Mississauga, Gemma is the newest opportunity to enjoy exceptional living in Missisauaga. Flawless condominium suites, polished to perfection with contemporary features and finishes, Gemma adds a new opportunity for lustrous living to Pinnacle Uptown. With recreational amenities and perfectly connected [...]

Gemma Pinnacle Uptown Community Pre-construction Condo 楼花预售 August 20212021-08-01T16:02:03-04:00

多伦多诚实地产人:投资加拿大房地产,你的回报率到底是高是低?科普文章来了!

2021-04-27T22:57:35-04:00

我在和朋友及客户谈到房产投资的时候,常常被问到,“这个房子是不是值得投资?”,“这个房子能赚钱吗?”或者是“你觉得这几个公寓,应该买哪个?”,“这个房子是不是好出租?租金回报还行吗?”这是大多数国人购房时经常会问的问题。这些问题其实问的并不专业。事实上,很多投资者,在买房炒房的过程中,确实收获颇丰。但是也有一部分人有好几个投资物业,在频繁买卖几次后,发现原来并不怎么赚钱。其实根源就是大部分投资者对回报率的理解有或多或少的偏差。大部分投资者喜欢抄别人的功课,而不是自己做功课。 那么我就来谈谈房地产投资中的三个重要的回报率计算公式。如果每个投资人在买入物业前,可以把数据放入这些公式表格中计算一下,对每个投资决定会有很大的帮助。特别是对楼花投资者,可以使用预测的增长数据来计算假设的若干年后的回报,这样不失为是检验一个项目是不是值得冒各种风险的方法。Dan哥一直认为:作为一个理性的投资者的必修课,我们必须靠数字来合理化所有投资决定。 话不多说,我们先来看看这三个回报率的名称。本篇将着重介绍第一个回报率,下一篇我们将继续讨论第二和第三个。 资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE) 现金回报率(COC:CASH ON CASH RETURN) 投资回报率(ROI: RETURN ON INVESTMENT) 在介绍三大回报率之前,我们需要先了解一个非常重要的概念: NOI,Net Operating Income,净营业收入。 一个投资房要赚钱首先要有Rental Income,也就是 房租收益。比如,一间公寓,一个月的月租为$1500。但是房租收益并不能完全装到投资者的口袋里。因为房屋有各种费用,Operating Expenses(营业支出,包括房产税,保险,管理费用,维护维修,物业费,租盘是的广告费用,经纪费等)是出租物业日常支出的总称。所以毛收入减去空置成本和支出才是投资者的净营业收入 同时,有时候会有Vacancy Loss(空置成本, 又因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态,比如:新旧租客交接过程可能会有间隔。在多伦多,有经验的房东知道,租给特定人群的投资物业会有很大几率有一定的空置成本,或者说是房租无法收回的成本。 Net Operating Income的计算公式如下: Net Operating Income   = Rental Income – Vacancy Loss – Operating Expenses 举一个栗子: 某房产的租金是每月1500, 一年的Potential Rental Income = 1500 * 12 = $18,000。 如果按Vacancy [...]

多伦多诚实地产人:投资加拿大房地产,你的回报率到底是高是低?科普文章来了!2021-04-27T22:57:35-04:00

Prime Condo – 多伦多楼花预售 户型图

2021-04-15T20:15:12-04:00

Everything Here is PRIME. Conveniently located steps from Dundas and Jarvis, PRIME is redefining urban living. Whether you’re a banker, tech expert, life-sciences guru or a student with big dreams, the world is at your doorstep when you live at PRIME. Dedicated to creating an elevated living experience, its upscale amenities include a stunning lobby [...]

Prime Condo – 多伦多楼花预售 户型图2021-04-15T20:15:12-04:00

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?

2021-04-08T23:03:03-04:00

三月多伦多地区的住房市场延续了2月的繁荣景象,大家看到一些疯狂的加价抢房的现象,我们甚至可以感到一丝“过度繁荣”的迹象。 与去年(2020年)相比,今年2月份,独立屋,半独立屋,联排别墅的销售增长了46%。,并且与2018年和2019年相比翻了一番。 销售量。库存月(MOI)维持在0.8(已经达到卖方市场的标准)的较低水平 79%的房屋售价高于卖方要价。 对购房者而言,房价上涨较为“温和”,与去年同期相比增长了21%(对比今年2月与去年同期相比增长了29%) 多伦多市(City of Toronto) 的房价仅上涨了12%,拉低了整体平均水平。 一月至二月的郊区平均房价几乎没有变化。(具体原因参见我上次的文章 “2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险”) 来看看多伦多地区的公寓市场,公寓的销量为比去年同期增长52%,延续了从12月开始的反弹趋势 多伦多地区48%的公寓售价比卖方要价要高。 2020年的公寓平均价格同比下降了不少, 但从2021年以来,上个月的公寓平均价格已经恢复到2020年同期水平,换句话说疫情期间的这一年涨涨跌跌已经完全可以无视了。2月前一些买家Buy on the Dip 已经出现了一些 账面利润了。 公寓的MOI从11月的3.5(均衡市场)降至 2月的0.8 (卖方市场)可能最能说明这一现象 来看看下面这段话: “What we get worried about is when we start to see extrapolative expectations, when we start to see people expecting the kind of unsustainable price rises we’ve seen recently [...]

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?2021-04-08T23:03:03-04:00

2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险

2021-02-17T12:17:19-04:00

当下疯狂的市场 在写这篇文章的时候,2021年多伦多郊区的房价已经涨了15%-20%,而且种种迹象表明,市场下来可能越来越热, 很多抢Offer 的大战,一晚上会收到20到30个offer。 这些卖掉房子的成交价让人看着心惊胆战, 同时,当我们看到现有的库存和销售的情况的时候,下来的几个月的时间市场似乎没有会有冷却下来的可能性。 不幸的是,这正是目前正在发生的情况。在过去的两个月中,郊区房屋的平均销售价格已从2020年11月的1,052,940元增长16%至2021年1月的1,221,092元。 虽然我们通常不会比较房价的逐月变化,因为季节性差异会在很大程度上影响平均价格,但其实因为从11月到1月初的两个月内是圣诞和新年假期,交易量相对比其他月份更低,平均价格很少有太大变化,所以目前的涨幅是非常有警示作用的 上面的图表显示了自2007年以来11月至1月之间郊区房屋的平均房价在2个月内的变化。你会注意到趋势中有两个异常值(除了上个月)。 2009年的下跌是在金融危机期间发生的,而2017年的5%的上涨导致多伦多上一次房地产泡沫达到顶峰。   比较一年中2021年1月的平均销售价格,我们看到多伦多郊区的 Durham, Halton and York 地区的平均价格上涨了30%以上,Peel 地区的平均价格上涨了29%。多伦多市的价格上涨了15%。 是什么导致泡沫? 在过去的10到15年中,虽然一些经济学家和作家一直将多伦多的房地产市场称为泡沫,但泡沐真正破灭的那次在2017年的春季/ 房价在2017年第一季度同比增长30%之后继续上涨。然后在政府的干预下,在第二和第三季度房价突然下跌,使买主和卖主措手不及。房价开始直线下降。 有关房价泡沫的学术文章认为,泡沐是在以下两个主要条件下产生的: 房价必须高于其基本价值-通常通过将房价与个人收入或租金进行比较来衡量 与基本面的背离,这在很大程度上是由消费者行为驱动的,例如“非理性繁荣”。 第一个条件往往让大多数经济学家和分析师颜面尽失。他们通常认为房价相对于基本面(如收入或租金)似乎被高估了,但预示着泡沫的存在-但是仅仅理论上的高估是不够的。例如,如果房价高于特定城市的基本面,但每年仅上涨3%,那么我们会认为该城市被高估了,但不一定处于泡沫之中。 第二个条件,非理性繁荣通常是指人们购买住房的动机和他们所支付的价格是基于人们相信价格会永远上涨而驱动的。   1) 在目前的市场中,很大一部分投资者已经无法通过租金产生正现金流,(具体参见我的另外一篇关于投资房回报的文章  或者可以微信daniel777888索取) 。如果一个投资房的价格有10-20% 的逐年溢价,那投资者只有相信这样的情况会继续维持他们持有房产的时间才会买入这些溢价房产。 2) 同时还有现象叫做 FOMO (Fear of Missing Out),购房者因为担心如果今天不买房而持币观望, 那几个月后他们的首付的一大部分就会被上涨的房价吞噬了。   回首过去,以上两个原因都是在多伦多2016/2017年房地产泡沫期间驱使投资者和买家的主因,直接导致当年房价每年上涨30%以上。 当然,这样的行为很难量化。在任何特定时间点量化投资者需求而得出的结论通常落后于市场。例如,如果今天投资者购买房屋,他们可能需要等待l两三个月才能 Close,而分析师可能需要再等待3到6个月,以查看投资者是否打算出租房产或快速出售房屋。这意味着,对投资者在2021年1月购买的房地产数量进行任何具体评估,大约需要6到12个月的时间才能显示出来,届时泡沫可能已经开始破灭。 在大多数调研中,要依靠对购房者购买后的售后调查来衡量消费者的情绪更加困难。但是,从去年11月到1月,房价上涨了16%,购房者的实际表现已经说明了问题。 在竞争激烈的市场中,总会有一些购房者支付的费用远高于房屋的市场价值。但是在正常市场中,购房者认为这些相对较少的,价格虚高的交易是受到误导或不理性的购房者的行为  但是,当买家的信息不正确或不合理时,这已经不再是个别现象,而是正常现象。当大多数买家今天支付的房屋价格比一个月前出售的类似房屋高出$ 50- $ 100K时,市场会发生什么情况?这正是我们自11月以来一直在实地看到的趋势,现在正反映在数据中。当这种情况持续发生时,在12月初以$ 105.5万售出的房屋在1月底可以以$ 122万售出。如此地迅速上涨是市场上非理性繁荣的教科书式范例 最后,我们谈谈房地产泡沫的一个最终特征。 一般来说,随着时间的推移,特定城市中房价的升值幅度通常相对固定。例如,假设多伦多地区郊区房屋的平均升值率为6%,我们可能会看到价格增长在一定范围内反弹,比如2 [...]

2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险2021-02-17T12:17:19-04:00

会走路的钱——普通家庭十年一千万美元投资理财故事

2021-05-27T15:59:13-04:00

錢是會走路的,即使你把錢壓在箱子裡,抱在被窩裡,換成金銀股票放在保險櫃裡,都擋不住錢會像長腳一樣走來走去。事實上,不但錢會走路,所有的財富都會走路。黃金也好,白金也好,房子也好,土地也好,股票也好。我們生活在大千世界裡,人來去匆匆,財富也是來來去去。有時看得見,有時看不見,要想投資理財,就得有二郎神的眼睛,專找那些別人看不見,正在走路的錢。 以上摘抄来自《会走路的钱——普通家庭十年一千万美元投资理财实录》,作者贝版Bayfamily,北美文学城投资理财版版主,以实录方式记录了自己1997年赴美读博,白手起家从200美金到1000万美金家庭资产的积累过程。包括了如何制定投资计划,如何判断市场趋势,每个投资决策背后的底层逻辑,以及整个过程的心路历程和经验教训。 书分上下两册,我是去年三月lockdown的时候在Kindle上买的书,花了周末的两个晚上读完了。当时觉得很精彩,特别是作者讲到他02年开始在上海买房的经历,看到那些熟悉的区域,熟悉的楼盘,我似乎真切地感受到了,那段我在上海生活过的时间 ,钱一直在身边走来走去。 这个周末,我又重读了一遍,想通了更多作者投资决策背后的逻辑。我们去读这些故事,不是为了复制别人成功的经历,因为时代、环境、经济趋势一直在变化,成功的历史其实很难复制。但是如果我们能够读懂这些投资决策背后的逻辑,是会对建立正确的家庭理财投资决策有帮助的。 简单的说,贝版的家庭一千万美元资产来源于: 1.投资中国的房地产 2.次贷危机抄底美国湾区房地产 3.投资比特币 而这些投资都基于以下原理进行的,贝版将之归纳为“会走路的钱” "會走路的錢”的投資方法,總的原則就是,把自己的投資瞄準未來可能成為富人,現在還是窮人的人。購買這些窮人未來可能會需要的東西,欺負他們現在還沒有錢,不要和那些比你更有錢的人去拼體力。這些投資品可以是藝術品、可以是房地產、也可以是其他任何東西。  1. 0-100万美金 贝版用了9年实现了家庭资产从0-100万美金,当时他和太太只工作了6年,两人只有35岁。在当时美国30-35岁年龄段的人群中,只有10%的人净资产超过20万美元,1%的人超过100万美元。 没有什么意外横财,公司也没上市,没有创业,只是凭着普通的工资收入实现了这点。 贝版将这一阶段的积累归功于以下五条理财真经,其中有些是一位比贝版早两年来美国的同学,来机场接机的路上分享给贝版的: 1.提高信用分数; 2.避免超前消费,永远做到现金买车,贷款买房, 不要有消费贷款和学生贷款; 3.开二手车 4.亲自维修 5.不打官司多运动 以上五条理财真经归纳起来就是省钱。曾经我也一直认为并宣扬“钱是靠赚出来的,不是靠省出来的”。直到后来,我系统读了一些理财书籍,比如《小狗钱钱》,托尼•罗宾斯的《钱,7步创造终身收入》,又仔细回忆自己买第一套自住房的经历,才醒悟到,只有省钱/不乱花才是自己可控的。 如果完全没有家庭支持,事业刚起步,积累到财富第一桶金并且大概率成功的办法,只有靠努力工作和好好存钱。 贝版就是靠着读博期间就做项目赚钱,以及每月存下工资的1/3这个原则,积攒了一笔首付10万美金,开始了他的0-100万美金之旅。 2. 100-1000万之房产投资 积累到100万美金之后,贝版在文学城论坛公开发布了他的“普通家庭十年一千万投资理财计划,每年春节期间都会发布这个计划的年终总结。整个过程并不容易,最终100-1000万美金的积累花了11年半。看完整个过程,我的感受是,最终支持贝版取得成功的原因有三点: 1.设定了清晰的目标 2.超强的执行能力 3.不断研究学习市场,观察时政,坚持自己的投资原则,不停进行滚雪球式的投资 100-1000万美金有一个重要的过程,就是贝版基于多年对房产市场的观察和研究,在次贷危机后,抄底旧金山湾区的房地产。 我用了一张简单的图就概括了贝版进行房产投资(买入)的六年,其实整个过程中,贝版分享了很多真实的故事和心得,很值得借鉴和思考。 值得一提的是,贝版一直都不是全职房产投资人,他有自己的专业工作,期间还读了MBA,后来还辞职创业,成为了一个自雇人士。期间也是因为自雇,收入不稳定,给申请房屋贷款带来了一些不小的阻碍,这点和加拿大的贷款规则倒是相似。 他自己也提到,当时和他一起在论坛上分享各种投资心得的有些人,后来做了全职房产投资人,可能早就实现了100-1000万财富之路。他自己要是不创业,可能从100-1000万之路会更加顺利一些。但是每个人都有自己的路,我们只管向前就好,无需比较和懊悔。 回顾贝版的房产投资,他虽然人在美国,却早早就认识到中美收入差距会越来越小,他在“美国的钱好挣,中国的钱好花”的时候,赚了美金,投到中国的房地产,享受了20年的中国发展红利。 在次贷危机的时候,他因为有了02-06年的成功投资经历,知道了机会的重要性,才克服了重重的阻碍,想方设法在金融危机恢复的头三年购入了美国8套房产。 他的房产投资也一直都是长期投资,至今仍然持有,没有短期买卖赚差价,而是依靠长期的资产升值。 管理投资房的过程,贝版也特别分享了他在美国自己管理8套房产的辛酸苦辣,包括其中有一套被一对华人租客直接给改造成了大麻屋的故事。 我认为,贝版在房产投资方面的成功在于他通过多年研究并且熟悉市场,准确把握了市场的机会,并且用超强的执行力在底部买入。 对于普通家庭(不依靠专业地产投资人)而言,5-10套基本达到了民宅房产投资的极限。再继续持有不太容易,关键是不再有效率了,因为一个人的精力和时间是有限的。 在专业房产投资这条路上,还是有更多的方法,例如,BRRRR(buy,renovate,refinance,rent,repeat),multi-family,apartment building,commercial 物业等等。运用好了这些方法,是能够帮助投资人,从罗伯特•清崎(《穷爸爸富爸爸》的作者)提出的现金流象限的左边跳到右边的,不再需要全职或者自雇来产生现金流。多伦多也有不少这样的投资人,只不过他们没有把自己的故事写出来。 3.100-1000万之比特币投资 前面的房产投资并没有一步帮贝版实现100-1000万的计划,这个计划的实现还有另一个重要推手,就是贝版从2016年开始进行了比特币投资。 我对比特币并没有太多的研究,但是现在不需要我去主动了解,都会经常在主流新闻上看到,说明这已经是热点了。是不是还能投,怎么投,还是可以关注其他加密/数字货币,的确值得思考和学习。 贝版写了他投资比特币的故事,非常推荐大家去读读原文。其中有一个在中国出差,比特币市场崩盘的时候,在火车上抢钱的故事也挺有趣。 虽然我对于文中提到的比特币的技术分析没太明白,但是贝版提到了一个他投资比特币的背后逻辑,就是永远不要和旧钱(old money)拼体力,要抢到新钱(New Money)前面一步。 "會走路的錢”的投資方法,總的原則就是,把自己的投資瞄準未來可能成為富人,現在還是窮人的人。購買這些窮人未來可能會需要的東西,欺負他們現在還沒有錢,不要和那些比你更有錢的人去拼體力。這些投資品可以是藝術品、可以是房地產、也可以是其他任何東西。 贝版在2013年就关注过比特币,但并未开始投资。2016年引起贝版注意的是比特币发生了减半事件,他当时想登陆论坛看看大家对减半事件后价格的预期是怎样的。发现论坛非常活跃,大部分看上去是非常年轻的人,这些年轻人对数学和电脑头头是道。 贝版查了在论坛上比较活跃的人的教育和技术背景,发现他们都是电脑行业中的牛人。比如当时讨论比特币的闪电网,主要开发人员都来自MIT的媒体实验室,可是这些绝顶聪明,拥有高学历,在IT领域工作的人,谈及他们N年后比特币成为储蓄货币的梦想,却让人大跌眼镜。 [...]

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