商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益

2024-04-26T14:40:45-04:00

如果您需要购买一处商业物业,如果您有商业物业,工业物业需要出租或者出售,您是否考虑过验证潜在交易方的存在或确认他们的公司详细信息(法定名称、经营地点、主管和董事、以及活跃状态)?您是否尝试验证潜在承租人是否有过去或当前的法院判决、宣布的破产、或者处于法律诉讼,您是否调查过待出售资产上被注册了留置权? 我们在代理房东审核潜在的租客或者买家的时候,为了确保对方有充分合法的资质和财力,同时为了规避可能发生的Default 和法律风险,会试用一些工具和付费服务来做尽职调查,下面Dan 哥简述一下这些工具服务的主要功用,当然这些都是付费服务,有需要的朋友可以联系我们。 公司概括报告 Corporate Profile Report 公司概况报告提供公司所有的当前公共记录信息。与公司章程不同,公司概况报告是注册机构当前存档有关公司的信息。尽管公司简介信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 公司现在和以前的名称 法律地位 注册办事处和邮寄地址 董事、管理人员和/或股东的姓名和地址 最后提交的文件 参与合并的公司(如果适用) 额外的省级注册信息(如果适用) 企业名称搜索 Business Name Search 企业名称报告提供所搜索企业名称的所有当前公共记录信息。尽管企业名称资料信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 注册类型(独资、合伙、公司、有限合伙等) 企业主信息、办公地址和邮寄地址 当前和以前的企业名称以及商用名 状态、注册日期和到期日期、业务活动描述 商业登记号码 Business Number   PPSA Personal Property Security Act  搜索 PPSA代表“个人财产担保法”。它是在加拿大的各个省份颁布的法律框架,旨在管理个人财产中的担保权益的创建、注册和执行。 PPSA建立了一个中央登记处,债权人可以在该处注册对个人财产的担保权益,如存货、设备、车辆、应收账款和知识产权。通过注册担保权益,债权人可以在债务人违约或破产时保护自己的权益。 根据搜索条件,PPSA 搜索报告将显示针对公司、企业、个人或机动车辆登记的任何留置权 Lien。结果提供 PPSA 注册详细信息,包括以下信息:债务人姓名(借款人)、担保方(贷方)、协议期限以及可能的特定货物/抵押品和担保金额。 PPSA 搜索报告使您能够: 确定是否有任何现有针对公司或个人进行的抵押登记 获取针对被搜查的公司和个人曾经登记的留置权的详细信息 获取 PPSA 注册详细信息,例如借款人、贷款人、协议期限和担保的货物/抵押品 诉讼检索 Litigation Search 诉讼检索是为发现未决诉讼而进行的搜索。诉讼检索可以在小额索赔法院、省法院、上诉法院、最高法院、加拿大税务法院和加拿大联邦法院进行。检索可以按 5 [...]

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益2024-04-26T14:40:45-04:00

多伦多楼花转让全流程和避坑指南

2024-04-10T17:39:52-04:00

最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识 楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。 1 Condo楼花的交房时间点 一般的楼花全程生命周期是这样的: a 前期宣传 b 签约 c 10天冷静期后变成Firm Deal d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。 e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款 下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容 2 什么时候可以转 大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 3 以什么方式转 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。 4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同) 五、 [...]

多伦多楼花转让全流程和避坑指南2024-04-10T17:39:52-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算

2024-04-10T17:10:39-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算 上周Dan 哥有个朋友的楼花要转让,委托给我帮忙处理,我在仔细阅读开发商的Statement of Adjustment 的时候对于开发商的房价和 HST Rebate 计算有诸多疑问,最后在查阅CRA 网站后对于新房价格计算和HST Rebate 有了新的认识,总计如下 在开始计算新房的 HST 退税之前,重要的是要了解 HST 退税的省级部分固定为 6%,最高可达 24,000 加元,HST 退税的联邦部分采用浮动比例,逐步减少,一旦建筑商的基本价格或“对价”超过 450,000 加元,则为零。 如果满足以下条件,您可能有资格就您购买新建房屋的价格或建造房屋的成本所支付的部分 HST 申请退税: 您从房屋建筑商那里购买了一套新房,包括土地; 您建造或大幅翻新您的房屋,或进行重大扩建或雇用其他人来执行此操作; 您从建筑商或供应商处购买新的移动房屋或浮动房屋; 您购买合作住房公司的股本; 您的房屋在火灾中被毁,随后又被重建。 以下是如何计算安大略省新房 HST 的示例 使用建筑商标价作为起点,并使用四个价值范围(<368,200 加元、368,200 加元至 424,850 加元、424,850 加元至 484,500 加元和 >484,500 加元)中每一个的特定 CRA 公式,可以计算出已包含多少 HST购买价格以及联邦和省 HST 退税部分是多少。 但是,只有满足以下所有条件时才能使用这些公式: 买方从建筑商处购买新建或大幅翻修的单体住宅小区或住宅公寓单元以及相关土地; 住房位于安大略省; [...]

安大略省新房 HST Rebate计算2024-04-10T17:10:39-04:00

加拿大商业地产小知识之 ESA

2024-03-16T17:08:36-04:00

最近Dan 哥 在一个工业仓库的交易中,因为ESA 评估没有通过,而放弃了交易,因此来浅谈一下。 环境地质评估(ESA)是一种评估过程,用于评估物业上存在的潜在环境污染情况。它涉及全面调查,以确定与物业相关的任何现有或潜在的环境责任和风险。ESA流程通常包括三个阶段: 第一阶段环境地质评估(ESA): 第一阶段ESA是评估过程的初始阶段。 它涉及对历史记录、现场检查以及与当前和过去的物业所有者、占用者和监管机构的访谈进行审查。目的是识别潜在的环境问题,例如物业的先前用途、危险物质的储存或附近的污染源。 第一阶段ESA的目标是评估物业上是否存在污染的可能性,并识别可能需要在第二阶段进一步调查的潜在问题。 时间跨度:第一阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于诸如地点可及性、历史研究和信息考证等因素。 成本:第一阶段ESA的成本可能从几千加元到几万加元不等 第二阶段环境地质评估(ESA): 如果在第一阶段ESA中发现了潜在的环境问题,则可能需要进行第二阶段ESA。第二阶段ESA涉及收集土壤、地下水或其他环境样本,以确认污染的存在,并确认其程度和严重性。 采样和分析方法可能包括土壤取样、地下水监测井、土壤气体取样以及收集样品的实验室分析。 第二阶段ESA的目标是提供有关第一阶段ESA中识别的污染性质和程度的更详细信息,并评估对人类健康和环境的潜在风险。 时间跨度:第二阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于现场调查的范围、实验室分析和监管批准的可用性等因素。特别是实验室的排队时间,Dan 哥曾经试过为了一个化验结果等待快3 个月的时间。 成本:第二阶段ESA的成本可能因所需样本数量、所需分析类型、监管的范围等因素而异。成本可能从几千到数万加元不等 第三阶段环境地质评估(ESA): 如果在第二阶段ESA中确认了污染,则可能需要进行第三阶段ESA。 第三阶段ESA涉及制定和实施修复或清理计划,以解决污染问题并减轻对人类健康和环境的潜在风险。修复活动可能包括挖掘和清除污染土壤、地下水处理、安装工程控制措施(例如蒸汽屏障)或其他修复措施,以限制或消除污染。 第三阶段ESA的目标是实现法规合规性,保护人类健康和环境,并将物业恢复到适合其预期未来使用的条件。在ESA过程中,具有环境评估和修复专业知识的环境顾问或公司根据相关的法规要求和行业标准进行调查和评估。ESA的调查结果和建议通常记录在一份全面的报告中,并提供给利益相关方,例如物业所有者、购买者、贷款人和监管机构,以便就物业的环境状况和潜在责任做出知情决策。 时间跨度:第三阶段ESA的时间可能因所需修复的范围、监管要求和资源的可用性等因素而有很大差异。 成本:第三阶段ESA的成本也可能因所需修复的范围、实施的修复措施类型、地点的大小和复杂性以及监管要求等因素而有很大差异。成本可能从几万元到数十万加元甚至更高。 ESA 是商业地产中必不可少的一个环节,作为尽职调查的最重要的步骤,完成必要的ESA 的 Phase 可以规避一下风险: 识别环境风险:ESA 有助于识别与物业相关的潜在环境风险和责任,如土壤和地下水污染、危险物质或法规不合规等。在交易过程的早期识别这些风险可以让买方做出明智的决策,并评估对物业价值和未来发展计划的潜在影响。比如:加油站和附近的开发地块。一些工业和商业活动更有可能导致污染,例如零售燃料店、干洗店、化学品储存、燃油储罐以及产生废物处理行业。 符合法规:ESA 有助于确保符合环境法规和法律。进行 ESA 可以证明买方或贷款人的尽职调查,这可能是监管机构或金融机构作为融资或保险覆盖的条件要求的。 保护投资:ESA 有助于保护买方、贷款人和其他利益相关者的投资,通过识别可能影响物业价值、市场性或融资能力的潜在环境责任。在交易过程的早期解决环境问题可以帮助减轻风险,避免以后出现意外的追加费用。 协商条款:ESA 结果可以影响买方和卖方在解决环境问题、潜在责任和补救成本方面的谈判。清楚了解这些问题可以帮助各方在购买和销售协议中适当地协商条款并分配风险。前面Dan  哥说到的因为 ESA 结果有问题 就是因为在了解清理污染费用太高的情况下放弃了交易。 获得融资:在考虑为商业地产交易提供融资时,贷款人通常要求进行 ESA 作为其尽职调查过程的一部分。ESA 结果可以影响贷款条件、利率以及交易的整体可行性。加拿大银行通常会要求 Phase 1 的报告,如果报告有识别潜在的风险,那么Phase 2 也是必须的。 如果您对商业物业的ESA [...]

加拿大商业地产小知识之 ESA2024-03-16T17:08:36-04:00

安省买卖出租物业 合规流程及避坑指南

2024-02-17T17:06:01-04:00

在安省购买或出售有租客的物业时,由于涉及租客的权益,买卖双方都需要了解不少关键信息。今天,我将探讨一些常见的被误解的事项以及买家和卖家在处理出租物业时可能遇到的不同情况。 让我首先澄清许多房东都有的一个误解。,他们认为如果想要出售房产,就可以直接通知租客搬离。在安省,出售房产并不赋予房东驱逐 (Evict)租客的权利,试图这样做的卖家将从错误的方式开始卖房的旅程。如果不 follow 合法合规的流程,可能会对卖家造成一定损失。比如,一些卖家和租客达成口头的协议,租客答应在某个日期搬出出租物业,卖家开始准备上市,然而,租客在发现了自己依据 RTA (Residential Tenancies Act ) 其实可以继续居住在物业中,因此决定不履行口头协议,甚至狮子大开口要求补偿,进而完全打乱上市的计划错过最佳的Listing Window 对于希望在销售流程中希望让租客搬出的卖方,他们可以采取两种方法。第一种方法是在房产尚未清空时挂牌出售,然后在买方希望将房屋用于自用时通知租客搬离。在这种情况下,卖方将向租客提供一份称为 N12 表格的通知,即终止租赁合同的通知,因为房东、购买者或家庭成员需要搬入该物业居住,这些都是合法的终止的理由。在安大略省,如果业主或购房者希望将房产用于自用,房客可以被驱逐。但值得注意的是,这仅适用于月租租赁。也就是大家常说的 Month to month rent. 出租物业通常是在一年的租约结束后自动转为月租。如果房客目前处于租约期限内,卖方必须等待租约结束后才可以将租赁转为月租租赁。当然,如果租客愿意协商,双方同意终止租约并签署 N11 表格。也就是说双方可以同意在某个日期结束租约。为了说服房客签署 N11,房东通常需要向租客提供补偿,这通常被称为“Cash for Key“。 既然我们已经弄清楚了基本游戏规则,我们从买方和卖方的角度讨论各种情况的利弊。 N12  - 为买方自用终止租约 在疫情之前,大多数持有出租物业的房东通常会在房屋仍有租客居住的情况下将其挂牌出售。当买家提交报价时,他们会在买卖协议中包含一个条款,要求卖家向租客发出 N12 通知,以便确认买方可以搬进房屋居住。买方还通常会签署一份声明,确认他们打算搬进房屋进行自用。这样卖方可以据此通知租客。通常来说,卖方必须至少提前60 天通知租客,并需要向租客补偿一个月的房租。同时,通知必须在每个月交房租的日期前以书面形式提交给访客。这样的方式曾经说非常常规和安全的操作。疫情以来,情况发生了一点变化。 关于 N12 通知的一个重要事项是,如果房客不同意搬走,他们有权与房东和租客委员会上诉,也就是大家通常说的去 LTB 走流程。因此,当买卖协议中包含一个关于 N12 通知的条款时,房东为了避免可能的纠纷,通常会加另一个条款,即如果租客在交接房产时未搬出,则买方同意承担租客。当然,这样的条款是买卖双方博弈的结果,如果市场条件不利于卖方,那么买方大概率不会冒风险结束这样的条款。在市场接受疫情的洗礼后,这样的条款不太容易被接受了。 在疫情期间,一些专业租霸会利用LTB 漫长的处理时间来霸占已经售出的物业,造成买家的损失。目前这样的情况已经大大改善了。但是作为购房者,一定要做好尽职调查,防止买了房子没办法入住的情况。 同时,导致更多租客拒绝搬离的另一个因素是多伦多地区租金的迅速增长。支付低于市场租金的租客将很难在同一价格范围内找到另一个类似的公寓。因此,在这种情况下,如果租客在交房日期之前不搬出,买方只能负责通过房东和租客委员会将租客驱逐。这个过程应该是买卖双方都不愿意参与的。所以,和租客充分交流,适当的补尝是解决问题的最有效办法。否则双方可能面料的是旷日持久的LTB hearing 大战。 现在,让我们从卖方和买方的角度讨论一下发 N12 过程的一些利弊。 从卖方的角度:卖方的房产可以在整个销售过程中保持完全租用状态,卖方不需要担心与租客协商签署 N11 的繁琐过程和可能牵涉现金交易。房东在市场不利的情况下也可以随时撤Listing 而不会有租金损失。 但是另一方面,出租物业的售价通常低于非出租物业的售价。出租物业通常午饭经过精心布置和装饰来吸引潜在自住买家。如果租客不配合看房,出租物业通常更难全天候的给买家充足的看房时间。最后,对于某些买家来说,出租物业甚至不是一个选择,因为存在租客可能在交房时不搬出的风险。值得注意的是,在某些情况下,如果租客拒绝搬离,买方可能会要求在交房时获得补偿。最坏情况下,交易可能因此完全作废。Dan 哥经历过的此类情况,不胜枚举 [...]

安省买卖出租物业 合规流程及避坑指南2024-02-17T17:06:01-04:00

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项

2024-02-17T13:42:10-04:00

最近有几个地产买卖的Transaction 涉及到:“非居民” 的概念, Dan哥 写一个短文解释一下 在以下情况下,就所得税而言,加拿大的“非税务居民”概念如下 经常性的居住在另一个国家,并且不被视为加拿大居民; 在加拿大没有重要的 居住关系,并且满足以下任何条件: 在整个纳税年度居住在加拿大境外; 在纳税年度内在加拿大停留的时间少于 183 天。 所以,你可以是加拿大公民,但满足了以上条件,仍被视为非居民。作为在加拿大拥有财产的非居民,CRA 将采取适当措施,确保你有足够的担保来支付你所欠的税款。非居民还需要就向 CRA 出售其财产所实现的任何收益纳税。为了让买方“保证”将向 CRA 缴纳适当的税款,卖方需要获得完税证明。 如果卖方能够在完成销售之前获得完税证明,则所欠税款将直接从销售收入中扣除,并由卖方律师直接汇给CRA。如果卖方在完成销售交易之前无法获得完税证明,CRA 要求买方预扣总购买价的 25%,如果房地产是可折旧财产,则预扣 50%。(即用于租赁或商业目的物业),卖方律师应代表加拿大税务局(CRA)以信托方式持有该等资产,直至卖方收到完税证明。 为了简化起见,我将根据《所得税法》(“ITA”)第 116 条讨论以下流程。 过程 步骤1: ITA 规定买方有义务对卖方的居住地进行合理调查。该标准是“经过合理询问,买方没有理由相信非居民卖方不是加拿大居民”。 OREA 购买和销售协议(“APS”)第 17(a) 项包含卖方保证卖方不是非居民,并且在交易完成后也不会成为非居民,除非有相反的信息提供。作为交割的一部分,卖方必须签署一份法定声明,表明卖方在出售房产时和完成销售交易时“不是非居民”。买方将依赖卖方的此类声明。如果卖方在出售房产时是非居民,则卖方必须使用 CRA T2062 表格申请合规证书(“完税证书”)。完税证明和扣留金额的原因取决于卖方“永久居住地”,而不是卖方是否是加拿大公民或者移民身份。 买方律师必须确保其客户在完成销售交易之前从卖方获得完税证明,或扣留适当金额的购买价款,以防止买方承担非居民应缴纳的税款卖方。买方应预扣购买总价的 25%,如果房地产是应折旧财产(即用于出租或商业用途的建筑物),则应预扣 50%。 第二步: ITA 第 116 (3) 条要求非居民卖家在处置财产后不迟于 10 天内通过提交合规证书(“完税证明”)将出售情况通知 CRA 。如果卖方未能在上述规定时间内提交清关证书,则卖方应支付每天 25.00 加元的罚款,最高可达 2,500.00 加元。共同持有的财产适用多重处罚。 [...]

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项2024-02-17T13:42:10-04:00

多伦多空置房屋税 vs 联邦未充分利用住房税

2024-01-19T21:07:35-04:00

多伦多空置房屋税 Vacant Home Tax 2022 年,多伦多市实施了空置房屋税,旨在通过减少空置房屋来增加住房供应。该税要求每个房主每年申报其房屋的占用情况。 空置房屋税是多少? 2024 年 1 月 1 日,多伦多的空置房屋税从 1% 提高到 3%。  在上一年被视为或确定空置超过 6 个月的房屋现在按当前评估价值 (CVA) 的 3% 征税。 CVA 是市政府用于计算您的财产税的价值,可能不等于您房屋的市场价值。 通常情况下是低于市场价值 注:上一年的 CVA 和占用状态用于计算下一年的应缴税额,因此,如果 2023 年 CVA 为 1,000,000 加元的房屋在 2023 年空置超过 6 个月,则 2023 年空置房屋税1%的空置房屋税将在2024年缴纳。如果房屋在2024年空置,那么3%的空置房屋税将在2025年缴纳。 多伦多市于 3 月底发布空置房屋税通知,并要求于 5 月、6 月和 7 月分三期付款。 栗子:  2024 年,您的物业的 CVA 为 [...]

多伦多空置房屋税 vs 联邦未充分利用住房税2024-01-19T21:07:35-04:00

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件

2023-08-01T11:28:53-04:00

当租赁商业物业时,房东通常会要求潜在租户提供一定数量的文件和材料,以评估其适合性和财务稳定性。具体要求可能会因房东的偏好和商业物业的性质而异 今年,大多伦多的的商业物业特别是工业物业市场特别火爆, 最近我在帮客人找一些商业物业的时候由于客人的文件准备不充分导致我们错过了一些特别好的机会,所以我决定吧一些普遍的房东会要求的租客的文件和资料给大家普及一下: 以下是房东通常会要求的一些常见文件: 租赁申请:一个标准的租赁申请表,收集潜在租户的基本信息,如企业名称、联系信息、经营历史和推荐人。在安省特别是大多伦多地区绝大部分房东都会要求租客填一个标准的表格 Orea form 565,这些表格上要求的信息是基本上99%的房东都会要考察的,我推荐所有的寻找租赁商业物业的朋友都提前准备好这些信息。如果您需要,欢迎随时找Dan 哥索取 企业财务报表:财务文件,如资产负债表、损益表和现金流量表,用于评估企业的财务状况和稳定性。 如果您租赁的是大型的商业物业包括大型的仓库和零售店铺,房东甚至会要求由专业会计事务所审计过的财务报表,通常要求的是三年内的财务报表, 如果从这些财务报表来看公司的营利能力或者现金流不进满意的话通常房东贵要求追加两个月以上的Security deposit。 商业计划:通常只适用于新的公司,或者是租客本身没有太多的经营企业的经验,所以详细的商业计划,概述租户的目标、策略和企业的财务预测。 商业计划书不会要求特别详尽但是房东希望可以了解到企业家对所从事的行业和市场有一定程度上的了解,同时对未来的公司运营和营利有一定的准备和预期。 信用报告:企业的信用报告,以评估其信用状况,有时还包括企业所有人或担保人的个人信用报告。 大型的商业地产公司都有自己的尽调部门,他们会对过去所有的商业物业的租赁纪录进行调查以确保租客没有不良的租赁纪录, 如果租客的企业是一个全新的公司那么在很大程度上公司所有人的个人信用度就成为一个衡量标准,同时房东会要求新成立的公司以及公司所有人个人注册在租赁合同上(同时有公司和给人两个租户),在这种情况下如果公司违约,那么房东就可以追责公司所有人。 因此我推荐所有的客人先向信用局调取自己的信用报告,如果信用报告有需要改善的地方,比如错误的债务纪录以及没有消除的但是已经完成的贷款,那么我们还有一定的时间可以去修改和改善信用报告。 商业推荐信:来自以前房东或业务伙伴的推荐信,证明租户的可靠性和经营记录。 大型商业地产公司的调查部门以及物业管理处的管理人员通常会在合约生效之前何时推荐性的真实性和准确性。所以我推荐租客提前和推荐人沟通,这样可以更好的应对房东的查核。推荐信也有一定的格式,有需求的请联系Dan 索取。 法律商业实体文件,注册文件:证明租户的合法商业实体的文件,如公司成立证书、合伙协议或工商注册证。 在加拿大我们通常用的是  certificate of incorporation.  银行对账单:通常为最近3个月的银行对账单,以验证企业的财务稳定性。有时候银行会出具 Customer Account Confirmation 这个文件基本上是用来显示银行客户的债务状况以及信用度,同时也可以显示客人在银行的开户时间和交易额的大小。如果租客不愿意把公司的对帐单发给房东,我们会建议提前准备好这个文件。  个人担保:在某些情况下,房东可能要求企业所有人或与企业相关的主要人员提供个人担保,以确保租赁义务得到履行。个人担保通常有两种形式第一种形式是把企业法人的个人名字放放在合约上,第二种形式是房东会要求企业法人本人签订一个Separate Agreement 以担保在企业无力偿还债务的情况下个人将会履约 保险:商业保险的证明,包括责任保险、财产保险或其他所需保险。 目前市场价商业物业的保险包括第三方责任险通常是在$2000000保额。中型物业保额都占$5000000以上 意向书 letter of intent (LOI):明确租赁条款的意向书,作为房东和潜在租户之间的初步协议。意向书有他的优缺点优点在于节省时间可以再很快的时间内把offer发给房东,缺点在于,由于意向书很多时候是由房东提供的,这个文件的内容会受到一定的限制有些时候无法把一些重要的保护租客的条款写在里面。 营业执照 Business License::在运营指定区域合法的有效营业执照或许可证。 具体需要什么执照,因为大多伦多区不同city 有自己的要求,我建议先区政府的Business License 部门咨询 税务申报:企业的最近税务申报,以验证其财务状况。在加拿大,房东通常要看的是 过去几年的 Notice of Assessment。 [...]

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件2023-08-01T11:28:53-04:00

2022 年 4 月 7 日 联邦预算: 1 年内出售房屋收全额营业税,禁止外国买家购买居住类物业

2022-04-07T17:24:08-04:00

Anti-flipping & Ban Foreign Investment  Houses should be homes for Canadians to live in. To ensure profits from flipping properties are taxed fully and fairly, Budget 2022 proposes to introduce new rules so that any person who sells a property they have held for less than 12 months would be subject to full taxation [...]

2022 年 4 月 7 日 联邦预算: 1 年内出售房屋收全额营业税,禁止外国买家购买居住类物业2022-04-07T17:24:08-04:00

2022 年安省海外买家税新规 细节问答

2022-04-01T14:39:24-04:00

新规的主要变化是什么? 答 主要变化是三方面: 一是适用范围扩大,从原来的the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario 扩大到整个安大略省。 二是税率增加,从原来的15%增加到20%。 三是缩小退税(rebate)范围。取消了原来的留学生退税和工签退税,只有买房后4年内取得枫叶卡(加拿大永久居留权),才可以申请退税。 问 适用的物业范围? 答 安省海外买家税仅适用于住宅,不适用于商业地产、农场、产业用地。如果一块地里面既有商业用途,又有住宅用途,则海外买家税仅适用于住宅部分(其价值需要评估)。 问 适用的主体是谁? 答 海外买家税适用的主体有两大类:一是外国公司或个人;二是可征税的信托。信托里面只要有一位信托管理人是外国公司或者个人,这个信托就需要缴纳海外买家税;并且,即使信托里面的信托管理人都具有加拿大身份,但只要受益人当中有一个是外国公司或者个人,也需要缴纳海外买家税。但是,外国买家税并不适用于互惠基金信托,地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托(specified investment flow through trust),因为这些信托不是taxable trustee. 问 谁可以豁免交税? 答 三类人可以豁免交税:(1)买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee);(2)受庇护的难民;(3)配偶有加拿大身份,两人一起登记在产权上并自住。配偶不一定是结婚的配偶,还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。 另外,土地转让税可以豁免或者推迟的情形,同样适用于海外买家税。比如,配偶之间的转让,不需要缴纳土地转让税,也不需要缴纳海外买家税。 问 与加拿大本地人一起购买,怎么计算? 答 假设四个人一起购买一套房子,价值200万加币,每个人25%份额,其中三个人有加拿大身份,只有一个人是外国身份,那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额。注意,是100%适用,意味着四个人都需要缴纳海外买家税,按照200万计税,合计需缴纳40万的海外买家税。而且,四个人承担连带责任,如果其中一个人不交,其他三位有义务替他交。 问 税何时交? 答 在产权交接的当日,从律师信用账户里缴纳。客户需要提前把款项存到律师信用账户里。 问 交了海外买家税,土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗? 答 需要。海外买家税是针对海外买家另外增加的一项费用,其他交接费用正常收取。 问 退税的具体条件是什么? 答 退税需同时满足以下条件: (1)自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权(如果产权登记在夫妻名下,只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税); [...]

2022 年安省海外买家税新规 细节问答2022-04-01T14:39:24-04:00
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