2024 年 5月 加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反

2024-04-30T16:47:06-04:00

Dan 哥和很多其他曾经对央行充满信任的朋友一样,很大一部分按揭用的是浮动利率,最近报税时候看到去年利息支出的时候吓了一大跳。同时市场有消息表面,虽然加拿大浮动抵押贷款利率应该很快就会下降,但固定抵押贷款利率却走向相反。所以我们来看一下目前的市场状况 最近美国和加拿大两国发布的经济数据进一步证实美国和加拿大经济仍处于不同的轨迹上。在加拿大,我们收到的零售销售报告低于预期。这表明我们在消费支出方面的疲软正在持续扩大。我们更有理由相信加拿大央行 (BoC) 将在 6 月 5 日的下次会议上首次降息,并且 2024 年将总共息 3 次,每次降幅为 0.25%。 当加拿大央行开始降低政策利率时,浮动抵押贷款利率将立即降低相同的金额。对于加拿大浮动利率抵押贷款借款人来说,这将是个好消息。 但是!(你几乎可以肯定下来的都是负面消息) 对固定抵押贷款利率更感兴趣的借款人可能会发现可供他们选择的贷款利率在短期内变得更加昂贵。众所周知,固定抵押贷款利率根据加拿大政府 (GoC) 债券收益率定价,其走势与美国国债收益率几乎同步。美国国债收益率近来一直稳步走高。一系列强于预期的美国经济数据意味着美联储将不得不在更长时间内维持较高的政策利率,以充分冷却美国通胀。当然,Dan 哥也了解有一些关于美帝要继续收割全球而维持高利率的说法。 上周,美国重要的通胀指标——核心个人消费支出(PCE)指数3月份为2.8%,高于预期。同样于上周发布的最新美国 GDP 数据低于市场普遍预期,但疲软表现在净出口和库存投资方面。作为美国经济动力主要驱动力的美国内需仍然保持强劲。 美国经济的韧性让债券市场投资者质疑美联储是否会在 2024 年降息。美国期货市场目前预计今年仅降息一次 0.25%,而 1 月份曾预计六次降息 0.25%。 甚至,最近市场有人预测美联储甚至会加息一次。 然而,再强的弩也有落地的一刻。美国联邦政府的赤字仍然提供了强大的推动力,但在美国经济周期的当前阶段,其规模如此异常之大,几乎肯定是不可持续的。与此同时,美国消费者支出较少受到收入增长的推动,而更多地受到储蓄减少和信贷利用率  credit-utilization 增加的推动。这些趋势也是不可持续的。 美国经济何时开始放缓的问题众说纷纭。谜团可能会一直持续到 11 月份的美国大选,并且美国政策制定者有足够的驱动力来确保这样的市场状态持续到大选结束。如果他们的努力成功,美国的收益率(很可能还有GOC的同类产品收益率)不会下降。 等待固定利率大幅下降的人们可能还是熬不过这个痛苦的2024 下图显示,5年期美国国债和加拿大政府债券的收益率在2024年已经上涨了1%以上。   有趣的是,目前最好的五年期固定抵押贷款利率低于一月份的水平。 部分原因是年初贷款利差总额高于正常水平。但现在它们比正常情况要窄,这意味着固定利率可能很快就会升至当前范围之上。 如果你是一个承受风险和与之带来的回报的人,我认为浮动利率非常值得考虑。我们永远无法确定事情会如何发展,而且加拿大央行首次降息可能会延后发生。但央行很有可能将在政策利率周期的下一阶段大幅削减政策利率。当这种情况发生时,浮动利率借款人将受益匪浅。 或者,如果你是一个较为保守的借款人,担心高于预期的通胀将继续使利率保持在高位,我认为三年期期限仍然是当今可用的固定利率选择中的最佳选择。一年期和两年期固定利率所需的利差premium仍然很高。虽然五年期固定利率期限是当今最低的利率,但我仍然担心,当利率目前接近三十多年来的最高水平时,锁定五年的时间太长。 除了选择正确的抵押贷款类型和期限外,还建议借款人密切关注抵押贷款合同中的条款和条件。这些细节可能会对贷款的总体成本产生重大影响。 总而言之,加拿大经济数据继续低迷,经济状况疲软。在加拿大央行下次会议之前,还有有一份通胀报告。如果确认通胀继续降温,央行可能会在 6 月 5 日首次降息,但可能不晚于 7 月 24 日的下一次会议。 [...]

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VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一

2023-10-24T13:36:40-04:00

卖家抵押贷款(Vendor Take Back Mortgage,简称VTB),也被称为卖方融资或业主融资,是一种房地产交易中买家获得Financing 的一种安排,其中出售房产的人为购房者提供一部分或全部融资。购房者不是从传统的贷款机构获取贷款,而是实际上成为了贷款人。购房者定期向卖方支付款项,直到达到协议金额为止。 以下是卖家抵押贷款的优缺点: 优点: 获得融资的途径:在购房者可能难以符合传统贷款机构要求的情况下,VTB可以为购房者提供融资的途径。 灵活的条款:VTB的条款可以在购房者和卖方之间进行协商,可灵活调整利率、还款计划和其他条件。买卖双方也可以达成一些普通贷款机构无法Offer 的条款 更快的成交:由于没有传统的贷款申请过程,因此成交可能更快,各方对Closing Process 有更多控制。同时,如果是商业类型的贷款,VTB 也可以为买家节省贷款的手续费用 可能获得更高的销售价格:卖方通过提供融资可能能够获得更高的销售价格,因为这使得更多潜在买家能够购得财产。 可以帮助在对卖家不利的市场上增加对物业的竞争力:在一定程度上,有些老旧物业因为竞争力不高,卖家会提供VTB来吸引潜在的买家 投资收入:卖方可以通过提供融资赚取持续的利息收入,有可能产生稳定的收入流。 税务优惠:卖家在有些情况下可以通过VTB 来延迟 Capital Gain Tax, 所以在一些商业物业和投资物业的交易中 VTB 是对买卖双方都有利的选择。 ( 例如,假设你以 500,000 元购买了一个商业地产。 5年后 一位房地产投资者想要以 700,000 元的价格购买你的房产,因此你向他们提供 700,000 元的 VTB 抵押贷款。 这将带来 200,000 元的资本收益。你可以向 CRA申请推迟 200,000 元的资本利得税,因为你正在出售资本财产,但不会立即收到出售收益。 这 200,000 元的资本收益可以延期五年,每年 40,000 元。) VTB 属于 Secured Mortgage, 卖家还是会在物业上注册一个 Lien,对卖家来说,用自己熟悉的物业作为抵押在一定程度上提供了安全保证 [...]

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一2023-10-24T13:36:40-04:00

加拿大及大多伦多地区商业物业2022 年Q1 市场数据和投资前景展望

2022-05-09T22:51:48-04:00

2022 年瞬息万变的第一季度已经过去了,Dan 哥和大家一起看看大多伦多和加拿大的商业市场现况。  通货膨胀和利率上升 加拿大2022年4月通胀已经达到史无前例的6.7%,到目前为止,加拿大央行已在今年两次加息,以求控制高通胀。随着世界各国央行试图控制价格上涨,经济学家预期今年将进一步加快加息步伐。由于商业房地产基本面的潜在优势,预计投资总量和资本化率基本不会受到加息的不利影响。而且,如果今年通货膨胀的控制有一线希望,那投资人肯定可以在房地产中找到不少投资机会。 同时,更强劲的经济、更多的就业机会、更高的空间需求和不断上涨的租金可以使商业房地产成为投资者抵御通胀的自然对冲。 但是,由于劳动力成本的上升和其他成本在持续的供应链困境中的上升。商业房地产行业一直承受着运营费用的通胀压力,一些现金流升值强劲的资产最有能力承受这些压力。可以肯定的是,投资者将会继续追求收益,加拿大商业房地产的总体格局仍然具有吸引力,2022 年以来 加拿大全国cap rate 平均下降 14 个基点至 5.33%。总的来说,本季度每个资产类别的cap rate 均有所下降。和逐渐降温的居住类房地产相比,商业地产的投资活动仍然有增无减。 返回办公室 办公室写字楼市场状况在 2022有所改善  人们将纷纷回到自己的办公桌前工作,同时,雇主也可以测试混合工作的新策略 (WFH+ 回办公室工作)。 2022 全年租赁的办公空间面积预计将在全国范围内达到 620 万平方英尺,然后在 2023 年升至 15 年来的新高。目前空置率也开始了持续趋于平缓甚至逐渐降低。 办公室物业的全国cap 平均下降 8 个基点至 5.92%。 今年2月,Pontegadea Group 以超过 11 亿加元的价格收购多伦多皇家银行广场,正证明了办公室市场仍然有巨大投资价值。 工业需求仍然很高 2022 年,对工业空间的需求将继续超过供应,这主要是由于加拿大电子商务近年的高速发展以及在供应链问题频出的当下对安全库存的需求不断增长。由于加拿大剩余的可用工业空间很少,工业开发领域将在预租赁市场有持续的竞争。在供需平衡之前,加拿大的工业租金、销售价格和土地成本将仍然高企。由于全国空置率降至仅 1.2%,供应无法跟上对空间的持续需求。多伦多、蒙特利尔和温哥华等主要市场的增长趋势迅猛,每周都有打破租金上涨的新成交记录。对租赁市场的信心导致房地产估值上升,全国平均Cap Rate 环比下降 22 个基点至 5.13%。工业仓库从1000 呎到 10 万呎的各种类型都成为炙手可热的投资标的。工业物业由于可使用土地的限制,短期内仍然为非常有竞争力的投资品类。同时,高速上涨的租金也成为工业物业,特别是仓储类物业成为目前投资人追捧的产品。 零售业复苏 随着消费者越来越多地转向网上,零售商和购物中心已经开始更加重视他们的实体空间的差异化,以此试图重新占领市场。未来一年,主题店、促销活动和扩大展示区将成为零售物业的行业趋势。新的食品和饮料概念也将有助于吸引顾客回到商店,以服务为导向的零售商也将会是房东更青睐的租客选择。现有零售商尤其是时尚行业内的零售商力求整合现有Location [...]

加拿大及大多伦多地区商业物业2022 年Q1 市场数据和投资前景展望2022-05-09T22:51:48-04:00

CMHC 加拿大政府正重新审查投资物业的首付标准

2022-01-15T00:28:42-04:00

加拿大联邦政府正在重新审查投资者买家的首付要求,作为提高住房负担能力计划的一部分。 特鲁多总理在最近致住房部长艾哈迈德·胡森(Ahmed Hussen)的授权信(mandate letter )中,要求审查投资物业的首付标准,作为制定房地产公平行动计划的一步。 联邦政府下属的加拿大按揭贷款和住房公司(CMHC)1月13日在给 Daily Hive网站的一份声明中证实,投机性物业投资已成为加拿大房地产的一个关注点。 CMHC 的声明中写道:“每个加拿大人都应该有一个可以称之为家的地方,我们认识到,对于太多的加拿大人来说,拥有住房的梦想已经变得遥不可及。” CMHC继续说道:“我们从加拿大国民、非营利组织、倡导团体和行业领袖那里清楚地听到,对住宅房地产的投机性投资是一个重要问题。它导致房地产市场过热,推高房价。” 随着加拿大全国房地产价格飞涨,许多有抱负的房主在激烈的竞价中过高出价,对于许多加拿大人来说,拥有住房的梦想变得越来越难以实现。 CMHC 说:“加拿大人还告诉我们,他们有时对住房竞价过于激进,因为他们害怕错过所谓的价格上涨,因此借贷超出了他们的承受能力。” CMHC 说,投资者为了投机价格上涨的炒房问题往往会导致刚需的家庭从市场上撤出。 CMHC 确实提供了有关审查内容或将考虑哪些首付要求的详细信息。 目前,买家需要为非自住物业所支付的首付为20%。 首付要求审查是总理授权的几个内容之一,其他还包括对持有不到 12 个月的住宅物业征收炒房税(anti-flipping tax),暂时禁止外国买家购买非娱乐住宅物业,以及禁止以装修名义驱逐租客等。 CMHC表示:“通过制定政策来遏制投资物业的超额利润,保护小房东和加拿大家庭,以及审查投资物业的首付要求,我们从多个角度针对市场面临的问题。” 1月13日上午11点,加拿大住房和多元化及包容(Housing and Diversity and Inclusion)部长,兼加拿大抵押贷款和住房公司负责( Canada Mortgage and Housing Corporation)部长Ahmed Hussen,以及Milton市议员Adam van Koeverden、Hochelaga市议员Soraya Martinez Ferrada,和加拿大合作住房联盟(CHF Canada)执行主任Tim Ross一起举行发布会。在会议上宣布,联邦扩大投资,将兴建经济适用房,为加拿大人提供可以负担的住房。联邦将投资710万元,在滑铁卢地区创造约74个新的、可负担的住房。  在全部资金中,450万是通过扩大的快速住房倡议(RHI)下的主要城市流投资。剩余的260万是通过"到达家园":加拿大无家可归者战略计划提供。这些住房单元是两个项目的一部分,将支持那些住房状况不确定、正在经历或面临无家可归风险、或因疫情而生活在临时庇护所的加拿大人。第一个项目由KW城市原住民Wigwam项目管理,将位于安省Cambridge的剑桥街27-31号。所有30个单元都将为原住民修建,其中16个单元将为原住民妇女和她们的孩子修建。第二座建筑将由OneROOF管理,位于Kitchener的谢尔顿大道北35号。该项目将修建约44个单元,包括25个单元给无家可归者,15个单元给有精神健康或成瘾问题的人,4个单元给原住民。这两个项目预计将在2022年底前完成实质性的施工。在线上记者会后,有记者询问是否会有关于对房地产投资的限制政策。Ahmed Hussen则回应联邦非常重视这个问题,也看到现在已经有的包括空置税,海外买家税。但同时他们也知道,这也可能会打击到首次置产的加拿大人,所以目前暂时没有更多政策。将继续兴建廉价房,为加拿大人提供可负担得起的“家”。同时,Ahmed Hussen部长表示将会取消现在的双盲报价系统,增加竞价系统的透明度,让买卖双方都知道报价的过程和其他人的报价。

CMHC 加拿大政府正重新审查投资物业的首付标准2022-01-15T00:28:42-04:00

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。

2021-11-24T17:33:29-04:00

最近见诸各种媒体,加拿大央行表示,加息可能很快就会到来。这对市场意味着什么?你刚买的房子会不会跌了? 在过去的一年里,经济学家对通胀的未来路径和可能性存在着一些分歧,一些人认为通胀的任何上升都可能是由于 Covid-19 相关问题造成的,例如全球生产供应链的障碍,其他人认为这种通货膨胀将更加持久。 上个月,加拿大中央银行非常清楚的表明了他们的立场:“推高价格的主要力量——能源价格上涨和与疫情相关的供应链瓶颈——现在似乎比预期的更强大、更持久。” - 加拿大央行行长 Tiff Macklem 同时,上个月,加拿大央行结束了被称为“量化宽松”(QE) 的激进货币政策(购买特定证券如债券以扩大货币供应量来刺激经济活动的手段),从而压低了固定利率抵押贷款所参照的基准利率。但是我必须提醒一下,我们的邻居还在QE的过程中,换句话说,美国人还在印钞票。 此外,央行表示,他们将比原计划提早上调商业浮动利率抵押贷款利率所依据的政策利率 (policy rate),许多人预计首次加息将在 4 月份到来。 同时CIBC 的 Benjamin Tal 指出,债券市场已经消化了 2022 年不少于 6 次的加息。 目前市场有一些风声鹤唳,一些人坚持相信市场已经会火爆,另外一些购房者担心利率上涨可能会导致房价下跌,因为这会降低买家和业主的负担能力。 从简单的负担成本来分析,我认为,至少在短期内,房价下跌这是一个非常不可能发生的剧本。 首先,加拿大的大多数房主都有五年期固定利率抵押贷款,因此大多数房主不太可能感受到明年利率上升的影响。 其次,在过去五年中,加拿大的购房者一直以“B20压力测试”利率获得抵押贷款的资格,这个所谓的测试利率远高于他们实际支付的利率。政府正是针对这种可能的利率上升的情况推出了这些测试;符合这些测试条件的房主应该能够在Renew他们的贷款的时候承担更高的利息支出,不然这个测试就失去了意义。 但即使是对于那些可能会难以承受这些额外利息成本的家庭来说,由于加息而使其房屋净值信贷 (HELOC)的高余额的利息支出增加,我们仍然不太可能看到大面积的“陷入困境式的被迫出售”(当房主因无法支付抵押贷款而不得不出售主要房屋),这种情况如果大面积的发生,确实可能会在短期内拉低房价。但是,在房主拖欠抵押贷款之前,他们通常会削减其他开支、承担更多债务或寻求他人的帮助以在短期内以避免被迫出售。和美国的同行不一样,加拿大的银行系统也不太会要求立即拍卖拖欠按揭的房屋。 然而,更高的利率可能会对来年的房地产市场产生两个相对确定的影响。 首先,投资者和一些自用用户对房地产市场的需求会减少。 1% 范围内的利率浮动一直是房地产投资者需求的主要驱动力,如果我们在 2022 年看到多次加息,这一部分的需求可能会出现不成比例的下降。 更高的利率也可能对投资者的信心和投资意愿产生影响。如果投资者开始对未来房价增长变得不那么乐观,如果他们认为两位数的房价增长时代已经过去,那么这可能会导致更多投资者出售他们的房产套现,这会在一定程度上影响供求关系。 但是,这些因素中会导致 2022 年房价下跌吗?我认为这是非常不可能的。多伦多的住房市场仍然是一个供不应求的市场,特别是考虑到我们的移民政策和大量投资需求。(详细参加我的公众号文章)   举一个不太贴切的例子,一架高速攀爬的飞机,如果要进入降落通道,首先需要减速上升,进入平缓的飞行,然后再慢慢进入降落的过程。除非有08年那样的系统性问题,市场突然转入下行通道是极端不可能的。 如果明年春天我们看到市场有大量购房需求涌现同时市场上有更多房屋挂牌出售,那说明我们的市场将开始逐渐放缓,但我相信市场将仍然是一个Seller's Market, 但是价格增长速度比我们现在看到的要温和不少,市场也可能会进入平衡市场。 除此之外,一切都无法预见。

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。2021-11-24T17:33:29-04:00

加拿大 Co-sign 担保人联合签署 购买房产的利弊分析

2021-07-02T16:32:35-04:00

根据national bank 2021年 housing affordability report统计:在多伦多,年收入超过18万的家庭需要297个月,也就是25年,才能存够一套均价100万房子的首付;在温哥华,则需要320个月,要长达26年。从全国范围内来看,加拿大家庭年收入中位数是$76,000,也就是说一个普通家庭要攒够一个全国房价中位数价位房子首付需要至少七年的时间。而当前房价的上涨速度已经远远快于年轻人的工资增速。按照目前毕业生的平均工资,年薪五万,年轻人平均要攒上20年的钱才能付上首付,更别提在有更多机会和发展的大城市安家置业了。现在的年轻人想要买房,尽早攒够首付,仅靠自己好像已不太现实 对于一些贷款有困难的首次购房者来说,家人或亲友的帮助可能是打破购房障碍的关键。他们可以帮助购房者的有效方法之一是同意成为抵押贷款的co-signer。 Co-sign可以应用于大多数类型的贷款,而不仅仅是抵押房屋贷款。从本质上讲,如果借款人无法偿还贷款,co-signer将承担偿还贷款的责任。通过向银行提供这种额外保证,co-signer可以帮助申请人获得抵押贷款的资格。 在过去的几年里,我们注意到越来越多的贷款申请人不得不依靠co-signer以获得抵押贷款的资格。数据显示,在 2016 年底和 2018 年初引入压力测试时,以及在多伦多房价真正开始因 COVID 而开始上涨时,co-signer的数量大幅增加。在房价可负担性越来越恶化的今天,父母的担保成为了普遍现象。 为了更多地了解Co-sign的工作原理, 我们需要深入了解有关的的细节。 什么是co-signer,如何为贷款提供帮助? 通常,一起购买房屋的家庭成员或夫妇共同同意承担贷款 为 co-sign。大多数情况下,co-sign发生在父母为其成年子女签署抵押贷款。 值得注意的是,co-signer 其实是和被担保人一起购买房屋,他们的名称会出现在房产的所有权文件上;实际上他们与购买人共同拥有房屋。   Guarantor   担保人 Guarantor 也可以帮助主要借款人获得抵押贷款。在这种情况下,主要借款人通常信用较差, 或者是他们的收入来源不稳定。信用评分可能会妨碍他们自己获得抵押贷款,这就是Guarantor (通常需要比 Co-signor 有更好的财务状况)可以介入并帮助满足贷方的审批标准。   与Co-signor不同,Guarantor 的姓名不出现在房产的所有权文件上,只会出现抵押贷款文件上。他们不拥有该物业的任何所有权。Guarantor 的工作是保证如果主要借款人获得抵押贷款后按时付款,因为Guarantor 在法律上并不拥有财产的一部分,银行通常只会在主要借款人拖欠按揭供款,并追诉未果的情况下才会追加担保人的付款责任。由于这种风险,很多银行不愿意接受Guarantor ,除非他们是主要借款人的配偶,过去作为担保人是很常见的,但银行已经收紧了这一点,所以银行更喜欢Co-sign 和担保人一样,Co-signer 的名字包含在抵押贷款文件中,成为贷款申请人的一员,如果主要借款人违约,他们就需要对供款负责。如果co-signer  想要脱离这样责任,或者说子女已经不需要父母的co-sign,他们可以需要在至少一年后才可以申请从按揭中去除他们的名字。 在一些情况下,co-sign是一种临时的短期策略,可以有效的帮助自己不符合资格的新买家。 例如,如果一对新婚夫妇在过去两年的收入里包含高额奖金或佣金,但是银行审核要求他们有2年以上的符合按揭要求的收入水平,那么他们必须使用较低的固定工资来申请贷款,这样往往无法贷到需要的金额。在这种情况下,父母作为co-signer 可以先把贷款完成 ,一旦新婚夫妇可以自己获得资格,也即,到了可以计算奖金收入或佣金收入的两年以后的时间点,银行可以在不Break 贷款的情况下取消父母 co-sign的条件并且把他们的名字从贷款文件中去除。  使用co-signer 在一些情况下可以代替 Bridge - Loan,比如,卖家在 Listing 自己房子的同时,买入了新的房屋,但需要由于承担两个抵押贷款,在他们的旧房屋出售之前无法获得新抵押贷款的资格。co-signer将有助于保证在现有房产出售前解燃眉之急,同时,相对 [...]

加拿大 Co-sign 担保人联合签署 购买房产的利弊分析2021-07-02T16:32:35-04:00

Desjardins研报:在加拿大央行加息之前,加拿大贷款利率预计会迅速上升到疫情前水平

2021-05-29T12:57:55-04:00

Desjardins: 在加拿大央行加息之前,加拿大贷款利率预计会迅速上升到疫情前水平 加拿大一个著名大型金融机构Desjardins预测在不久的未来我们会看到更高的抵押贷款利率。 Desjardins的抵押贷款部门预测显示,他们预计抵押贷款将很快开始缓慢攀升。他们认为,到明年秋天,五年期固定抵押贷款利率将达到疫情前的水平。不同寻常的是,那将是在加拿大银行首次将隔夜利率上调之前发生的事。 即使加拿大央行(BoC)维持隔夜政策利率直至秋季,抵押贷款也将持续攀升。 Desjardins认为,到明年秋天,5年期固定利率将达到3%。这将比去年年底增加近50%。按照这个数字,五年固定抵押贷款利率将接近大流行前的水平。在没有隔夜利率影响的情况下,这将已经是在很大程度上收紧市场。 但是贷款压力测试得影响有多大?这将对人们可以承担的债务产生相当大的影响。将抵押贷款利率从2%提高到3%会使最大抵押贷款杠杆降低近10%。对于现有的房主,他们显然不会受到任何影响,直到按揭要Renew 之前他们都可以高枕无忧(固定利息按揭)。那些经受压力测试的人不太可能看到他们的杠杆差异。除非压力测试利率上升,否则实际影响不到。但是1.5% 到 3% 得贷款利率变化,对于现金流得影响将是巨大的。对于一些现金流不佳的投资物业,价格的下行应该是必然的结果。 经济状况改善和通货膨胀    量化宽松(QE)的终结和通货膨胀的大潮是造成这一趋势的原因。量化宽松推动债券成本上升,从而降低了投资者的收益率。这会产生预期的溢出效应,从而降低抵押贷款利率。上个月加拿大央行宣布,他们将在几周内开始缩减量化宽松政策。具体措施是央行将债券回购减少25%,减少到每周30亿加元。有人预测,央行有可能会在今年年底之前将关上水阀。量化宽松政策的减少(和结束)会大大消除是对抵押贷款利率下行压力。 即使高通胀的历史已经过去了很长一段时间,未来通胀预期也是一个至关重要的因素。去年,通货膨胀几乎为零,这使投资者可以接受低收益率。现在通货膨胀汹涌的大潮回来了,对更高收益率的期望高企也是必然的。没有投资者希望获得比通货膨胀更小的回报。市场对收益率期望越高,抵押贷款利率就越高。 当前的市场预期是基于央行会直到明年秋天才会开始加息。但是以当前的经济复苏步伐,一些经济学家甚至认为,提早加息的可能性更大,甚至有可能会提前到今年秋天。如果发生这种情况,抵押贷款利息的增长速度将比预期的还要更快。一年前大家都完全不会同意这种想法,但是今天这样的可能性已经非常现实,我们南面的邻居更是在高速从疫情中恢复,CPI 的短期数字惊人。消费者的焦虑有增无减。 货币成本增加是双刃剑,怎么才能提早布局,这是每个投资者都必须思考的问题。

Desjardins研报:在加拿大央行加息之前,加拿大贷款利率预计会迅速上升到疫情前水平2021-05-29T12:57:55-04:00

下篇: 投资加拿大房地产,你的回报率到底是高是低?通胀在路上, 你的投资$呢

2021-05-14T14:50:23-04:00

   上一篇文章里 DAN 哥介绍了 资产回报率,作为投资物业最重要的回报率标准,资产回报率大体上可以描述物业本身的赚钱能力。我们也谈到了一些相应的限制和变量。尤为重要的是,我们必须要用动态的眼光来看待任何一个投资回报率的数值. 在绝大部分情况下,资本回报率是用来横向比较物业的一个手段。 当然,特定物业的资产回报率不是一成不变的,开源节流,是提高资产回报率的重要手段。举个栗子,多单元物业,投资人可以通过增加Coin Laundry,停车位,或者是增加租金收入来提高收入。也可以通过置换更高效的锅炉,热水炉等来降低支出。提高物业的分类档次 (Rehab & Reposition) 也是另外一种重要的手段。我们华人投资者,在实战中,也是各显神通。 好的投资人需要犀利的眼光,从数字出发,结合物业本身,挖掘投资潜力。 下来我们进入第二个回报率的介绍 现金回报率 CCR ,Cash on Cash Return, Cash Yield 这一指标指的是Cash Flow(年现金流)除以Cash Investment(现金投资, 也就是投资者close 物业后一共付出的现金 Cash Out-Flow )得到的比例。  CCR = 税前现金流/投资资金 =(净营业收入- 银行本息)/ (首付+交易成本) 换句话说,Cash on Cash Return 描述了投资人的实际初始投资的金额每年可以获得多少现金回报,通俗的讲,是某个特定的投资人用某个特定物业来钱生钱的能力。 注意,公式里的现金流是税前的,现实情况下,费用后的现金流是要交税的,这里涉及到投资主体的形式,税率,和一些抵税的项目。我们会在以后的内容里详细介绍 继续前一篇的例子,该房产的NOI是$11,100,房产价格为$200,000。 接下来通过有贷款和无贷款两种情况进行具体分析: 1)投资人现金买房没有贷款。交易过户产生的成本大概$2500(房屋检查,律师费),实际投资金额$200,500 ($200,000 $500), 现金回报率约为5.5%。 Debt Service = 0 Cash Flow [...]

下篇: 投资加拿大房地产,你的回报率到底是高是低?通胀在路上, 你的投资$呢2021-05-14T14:50:23-04:00

多伦多诚实地产人:投资加拿大房地产,你的回报率到底是高是低?科普文章来了!

2021-04-27T22:57:35-04:00

我在和朋友及客户谈到房产投资的时候,常常被问到,“这个房子是不是值得投资?”,“这个房子能赚钱吗?”或者是“你觉得这几个公寓,应该买哪个?”,“这个房子是不是好出租?租金回报还行吗?”这是大多数国人购房时经常会问的问题。这些问题其实问的并不专业。事实上,很多投资者,在买房炒房的过程中,确实收获颇丰。但是也有一部分人有好几个投资物业,在频繁买卖几次后,发现原来并不怎么赚钱。其实根源就是大部分投资者对回报率的理解有或多或少的偏差。大部分投资者喜欢抄别人的功课,而不是自己做功课。 那么我就来谈谈房地产投资中的三个重要的回报率计算公式。如果每个投资人在买入物业前,可以把数据放入这些公式表格中计算一下,对每个投资决定会有很大的帮助。特别是对楼花投资者,可以使用预测的增长数据来计算假设的若干年后的回报,这样不失为是检验一个项目是不是值得冒各种风险的方法。Dan哥一直认为:作为一个理性的投资者的必修课,我们必须靠数字来合理化所有投资决定。 话不多说,我们先来看看这三个回报率的名称。本篇将着重介绍第一个回报率,下一篇我们将继续讨论第二和第三个。 资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE) 现金回报率(COC:CASH ON CASH RETURN) 投资回报率(ROI: RETURN ON INVESTMENT) 在介绍三大回报率之前,我们需要先了解一个非常重要的概念: NOI,Net Operating Income,净营业收入。 一个投资房要赚钱首先要有Rental Income,也就是 房租收益。比如,一间公寓,一个月的月租为$1500。但是房租收益并不能完全装到投资者的口袋里。因为房屋有各种费用,Operating Expenses(营业支出,包括房产税,保险,管理费用,维护维修,物业费,租盘是的广告费用,经纪费等)是出租物业日常支出的总称。所以毛收入减去空置成本和支出才是投资者的净营业收入 同时,有时候会有Vacancy Loss(空置成本, 又因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态,比如:新旧租客交接过程可能会有间隔。在多伦多,有经验的房东知道,租给特定人群的投资物业会有很大几率有一定的空置成本,或者说是房租无法收回的成本。 Net Operating Income的计算公式如下: Net Operating Income   = Rental Income – Vacancy Loss – Operating Expenses 举一个栗子: 某房产的租金是每月1500, 一年的Potential Rental Income = 1500 * 12 = $18,000。 如果按Vacancy [...]

多伦多诚实地产人:投资加拿大房地产,你的回报率到底是高是低?科普文章来了!2021-04-27T22:57:35-04:00

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?

2021-04-08T23:03:03-04:00

三月多伦多地区的住房市场延续了2月的繁荣景象,大家看到一些疯狂的加价抢房的现象,我们甚至可以感到一丝“过度繁荣”的迹象。 与去年(2020年)相比,今年2月份,独立屋,半独立屋,联排别墅的销售增长了46%。,并且与2018年和2019年相比翻了一番。 销售量。库存月(MOI)维持在0.8(已经达到卖方市场的标准)的较低水平 79%的房屋售价高于卖方要价。 对购房者而言,房价上涨较为“温和”,与去年同期相比增长了21%(对比今年2月与去年同期相比增长了29%) 多伦多市(City of Toronto) 的房价仅上涨了12%,拉低了整体平均水平。 一月至二月的郊区平均房价几乎没有变化。(具体原因参见我上次的文章 “2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险”) 来看看多伦多地区的公寓市场,公寓的销量为比去年同期增长52%,延续了从12月开始的反弹趋势 多伦多地区48%的公寓售价比卖方要价要高。 2020年的公寓平均价格同比下降了不少, 但从2021年以来,上个月的公寓平均价格已经恢复到2020年同期水平,换句话说疫情期间的这一年涨涨跌跌已经完全可以无视了。2月前一些买家Buy on the Dip 已经出现了一些 账面利润了。 公寓的MOI从11月的3.5(均衡市场)降至 2月的0.8 (卖方市场)可能最能说明这一现象 来看看下面这段话: “What we get worried about is when we start to see extrapolative expectations, when we start to see people expecting the kind of unsustainable price rises we’ve seen recently [...]

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