商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益

2024-04-26T14:40:45-04:00

如果您需要购买一处商业物业,如果您有商业物业,工业物业需要出租或者出售,您是否考虑过验证潜在交易方的存在或确认他们的公司详细信息(法定名称、经营地点、主管和董事、以及活跃状态)?您是否尝试验证潜在承租人是否有过去或当前的法院判决、宣布的破产、或者处于法律诉讼,您是否调查过待出售资产上被注册了留置权? 我们在代理房东审核潜在的租客或者买家的时候,为了确保对方有充分合法的资质和财力,同时为了规避可能发生的Default 和法律风险,会试用一些工具和付费服务来做尽职调查,下面Dan 哥简述一下这些工具服务的主要功用,当然这些都是付费服务,有需要的朋友可以联系我们。 公司概括报告 Corporate Profile Report 公司概况报告提供公司所有的当前公共记录信息。与公司章程不同,公司概况报告是注册机构当前存档有关公司的信息。尽管公司简介信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 公司现在和以前的名称 法律地位 注册办事处和邮寄地址 董事、管理人员和/或股东的姓名和地址 最后提交的文件 参与合并的公司(如果适用) 额外的省级注册信息(如果适用) 企业名称搜索 Business Name Search 企业名称报告提供所搜索企业名称的所有当前公共记录信息。尽管企业名称资料信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 注册类型(独资、合伙、公司、有限合伙等) 企业主信息、办公地址和邮寄地址 当前和以前的企业名称以及商用名 状态、注册日期和到期日期、业务活动描述 商业登记号码 Business Number   PPSA Personal Property Security Act  搜索 PPSA代表“个人财产担保法”。它是在加拿大的各个省份颁布的法律框架,旨在管理个人财产中的担保权益的创建、注册和执行。 PPSA建立了一个中央登记处,债权人可以在该处注册对个人财产的担保权益,如存货、设备、车辆、应收账款和知识产权。通过注册担保权益,债权人可以在债务人违约或破产时保护自己的权益。 根据搜索条件,PPSA 搜索报告将显示针对公司、企业、个人或机动车辆登记的任何留置权 Lien。结果提供 PPSA 注册详细信息,包括以下信息:债务人姓名(借款人)、担保方(贷方)、协议期限以及可能的特定货物/抵押品和担保金额。 PPSA 搜索报告使您能够: 确定是否有任何现有针对公司或个人进行的抵押登记 获取针对被搜查的公司和个人曾经登记的留置权的详细信息 获取 PPSA 注册详细信息,例如借款人、贷款人、协议期限和担保的货物/抵押品 诉讼检索 Litigation Search 诉讼检索是为发现未决诉讼而进行的搜索。诉讼检索可以在小额索赔法院、省法院、上诉法院、最高法院、加拿大税务法院和加拿大联邦法院进行。检索可以按 5 [...]

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益2024-04-26T14:40:45-04:00

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置

2024-03-25T00:02:21-04:00

很多时候,我都要给对仓库物业有需求的朋友把大多伦多的工业仓库分布的情况大致介绍一遍,所以决定干脆写一篇文字,以便于大家参考。 在大多伦多地区(GTA),有几个以工业仓库物业密集而闻名的主要区域,每个区域都有自己的特色和优势。 我们按城市来大概说明,同时也例举一下优缺点。 密西沙加 Mississauga 密西沙加是大多伦多地区最大的工业中心之一,区内有多种工业行业,包括制造、物流和分销企业。 它拥有优良的交通基础设施,可快速的前往401、403和407等主要高速公路,并邻近皮尔逊国际机场和多伦多港。  密市的工业空间包括仓库、配送中心、制造类仓库和 Flex Space。 仓库和配送中心通常是大型单层建筑,具有层高(ceiling height) 高、宽敞的平面空间(Bay Size) 和装货码头 (Loading Docks)。 制造类工厂通常拥有用于生产过程的专门基础设施,例如重型吊装机械和装配线。 “弹性空间”Flex Space 提供办公室和仓库空间的组合,满足具有管理和存储需求的企业。 规模:密西沙加的工业空间大小不一,从几千平方英尺的小型单位到数十万平方英尺的大型设施。 仓库和配送中心往往较大,而 Flex Space的大小可能会有所不同,以适应不同的业务需求。最常见的是在 10000 - 50000 平方呎的物业 优点: 战略位置:密西沙加地理位置优越,靠近主要高速公路,为配送和物流运营提供了便利的交通路线。同时,皮尔逊国际机场就在附近,附近的企业受益于高效的航空货运通路,很多空运货的高附加值的仓库物业就在机场附近。各大Courier 也在附近有配送Hub,对做电商的朋友可能是一大利好 缺点: 高需求:密西沙加工业地产的受欢迎程度会导致更高的租赁率和有限的供应量,特别是对于具有理想功能的黄金地段。密市的均价目前仅存于Markham 的华人区。某些地段租金在 $20/SQFT 左右。 交通拥堵:密西沙加主要交通路线上的交通特别拥堵,尤其是在高峰时段,可能会导致货运和运输物流的延误。对于高频类商品的仓库需求,通常不建议在多伦多特别西的地段建仓。多伦多市区有一些小型仓库更适合此类用途   布兰普顿 Brampton 布兰普顿是大多伦多地区的另一个主要工业中心,以其大型配送和物流设施而闻名。 它地理位置优越,靠近主要交通路线包括401和407高速公路,使其成为从事仓储和运输的公司的理想地点。 布兰普顿的工业仓库往往规模较大,拥有宽敞的存储空间、许多仓库净高比较高 (24-28 呎甚至更高的)和并配有先进的物流基础设施。大型 Flow-through的 运输要求比较适合该区的工业物业。 规模:与其他地区相比,布兰普顿的工业空间通常更大,配送中心占地数十万平方英尺或更大。 制造设施的规模可能会根据生产要求而有所不同,从中型工厂到大型工厂不等。制造设施可能具有针对特定行业(例如汽车或食品加工)量身定制的专门布局和设备。 当然,还有一个众所周知的因素,Brampton有量廉价的劳动力人群。 Dan 哥就不具体说了。 优点:布兰普顿位于大多伦多地区的中心位置,为企业提供前往主要高速公路的便捷通道,同时,布兰普顿提供铁路和联运设施,增强了涉及货运和供应链管理的企业的连通性。对于大型工业企业的选址目前是不错的选择, [...]

大多伦多各区工业仓库全面解析:怎样选择最佳位置2024-03-25T00:02:21-04:00

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估

2024-03-17T19:03:17-04:00

Baseline Property Condition Assessments BPCA 基线财产状况评估  与第一阶段 ESA 评估 类似,BPCA 为建筑的业主、购买者、贷款企业、保险公司和设施管理者提供建筑系统的全面评估。 上诉所有人都会是对该物业资产价值感兴趣的利益相关者。BPCA 包括对建筑物进行现场检查,用于收集信息并记录现场条件和缺陷。BPCA 报告对收集到的数据进行分析并系统记录,概述了建筑构件的典型使用寿命以及维修和更换建议,并附有预定的期限内的估计储备支出成本(Reserved Cost) 。这些成本可能会是可观的数字,并且会影响物业的评估价值。 BPCA 的完成必须按照 ASTM (​​American Society for Testing and Materials)E 2018 – 15 评估标准指南:“基线财产状况评估流程”进行,包括对以下建筑系统的评估: 屋顶系统 墙壁系统 结构元素 垂直运输系统 室内装修 地址特征 机械系统 电气系统 消防和生命安全系统 BPCA 通常对建筑物的无障碍组件进行目视检查,但是,工作范围也可以与专家审查相结合,对选定的建筑组件进行深入评估。相关的屋顶、玻璃、结构、机械、电气、消防和生命安全规范等领域专业知识的专家可以使用侵入式或破坏性测试来验证内在建筑系统的状况。  完成 BPCA 的时间通常从几天到几周不等,取决于诸如排程前后需求、物业规模和评估范围等因素。 具体工作过程包括现场访问、检查、数据收集、分析和报告的撰写。 BPCA 的成本因素很多,如物业的大小、复杂性、位置、评估范围以及分包服务提供商的费用等。平均而言,商业物业的 BPCA 成本可能从几千到几万元不等。  作为一个物业的stakeholder,了解现在或短期到中期的将来是否需要大量资本支出才能使其保持“良好的工作状态”,这也同时可能会影响预测的现金流和投资回报。了解 BPCA 意味着可以为这些支出制定对应计划,这将有助于预测合理的现金流、调整投资者的期望值。 BPCA  是商业房地产交易中的最一项有价值的投资,因为它提供了有关物业状况、潜在风险和维护需求的重要信息。此外,BPCA 的成本通常被视为商业房地产交易中的标准尽职调查费用,有助于买方做出知情决策并减轻潜在风险。如果您面临一个大型商业物业的交易,BPCA [...]

加拿大商业地产知识之 – BPCA基线财产状况评估2024-03-17T19:03:17-04:00

加拿大商业地产小知识之 ESA

2024-03-16T17:08:36-04:00

最近Dan 哥 在一个工业仓库的交易中,因为ESA 评估没有通过,而放弃了交易,因此来浅谈一下。 环境地质评估(ESA)是一种评估过程,用于评估物业上存在的潜在环境污染情况。它涉及全面调查,以确定与物业相关的任何现有或潜在的环境责任和风险。ESA流程通常包括三个阶段: 第一阶段环境地质评估(ESA): 第一阶段ESA是评估过程的初始阶段。 它涉及对历史记录、现场检查以及与当前和过去的物业所有者、占用者和监管机构的访谈进行审查。目的是识别潜在的环境问题,例如物业的先前用途、危险物质的储存或附近的污染源。 第一阶段ESA的目标是评估物业上是否存在污染的可能性,并识别可能需要在第二阶段进一步调查的潜在问题。 时间跨度:第一阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于诸如地点可及性、历史研究和信息考证等因素。 成本:第一阶段ESA的成本可能从几千加元到几万加元不等 第二阶段环境地质评估(ESA): 如果在第一阶段ESA中发现了潜在的环境问题,则可能需要进行第二阶段ESA。第二阶段ESA涉及收集土壤、地下水或其他环境样本,以确认污染的存在,并确认其程度和严重性。 采样和分析方法可能包括土壤取样、地下水监测井、土壤气体取样以及收集样品的实验室分析。 第二阶段ESA的目标是提供有关第一阶段ESA中识别的污染性质和程度的更详细信息,并评估对人类健康和环境的潜在风险。 时间跨度:第二阶段ESA通常需要几周到几个月的时间完成,具体时间取决于现场调查的范围、实验室分析和监管批准的可用性等因素。特别是实验室的排队时间,Dan 哥曾经试过为了一个化验结果等待快3 个月的时间。 成本:第二阶段ESA的成本可能因所需样本数量、所需分析类型、监管的范围等因素而异。成本可能从几千到数万加元不等 第三阶段环境地质评估(ESA): 如果在第二阶段ESA中确认了污染,则可能需要进行第三阶段ESA。 第三阶段ESA涉及制定和实施修复或清理计划,以解决污染问题并减轻对人类健康和环境的潜在风险。修复活动可能包括挖掘和清除污染土壤、地下水处理、安装工程控制措施(例如蒸汽屏障)或其他修复措施,以限制或消除污染。 第三阶段ESA的目标是实现法规合规性,保护人类健康和环境,并将物业恢复到适合其预期未来使用的条件。在ESA过程中,具有环境评估和修复专业知识的环境顾问或公司根据相关的法规要求和行业标准进行调查和评估。ESA的调查结果和建议通常记录在一份全面的报告中,并提供给利益相关方,例如物业所有者、购买者、贷款人和监管机构,以便就物业的环境状况和潜在责任做出知情决策。 时间跨度:第三阶段ESA的时间可能因所需修复的范围、监管要求和资源的可用性等因素而有很大差异。 成本:第三阶段ESA的成本也可能因所需修复的范围、实施的修复措施类型、地点的大小和复杂性以及监管要求等因素而有很大差异。成本可能从几万元到数十万加元甚至更高。 ESA 是商业地产中必不可少的一个环节,作为尽职调查的最重要的步骤,完成必要的ESA 的 Phase 可以规避一下风险: 识别环境风险:ESA 有助于识别与物业相关的潜在环境风险和责任,如土壤和地下水污染、危险物质或法规不合规等。在交易过程的早期识别这些风险可以让买方做出明智的决策,并评估对物业价值和未来发展计划的潜在影响。比如:加油站和附近的开发地块。一些工业和商业活动更有可能导致污染,例如零售燃料店、干洗店、化学品储存、燃油储罐以及产生废物处理行业。 符合法规:ESA 有助于确保符合环境法规和法律。进行 ESA 可以证明买方或贷款人的尽职调查,这可能是监管机构或金融机构作为融资或保险覆盖的条件要求的。 保护投资:ESA 有助于保护买方、贷款人和其他利益相关者的投资,通过识别可能影响物业价值、市场性或融资能力的潜在环境责任。在交易过程的早期解决环境问题可以帮助减轻风险,避免以后出现意外的追加费用。 协商条款:ESA 结果可以影响买方和卖方在解决环境问题、潜在责任和补救成本方面的谈判。清楚了解这些问题可以帮助各方在购买和销售协议中适当地协商条款并分配风险。前面Dan  哥说到的因为 ESA 结果有问题 就是因为在了解清理污染费用太高的情况下放弃了交易。 获得融资:在考虑为商业地产交易提供融资时,贷款人通常要求进行 ESA 作为其尽职调查过程的一部分。ESA 结果可以影响贷款条件、利率以及交易的整体可行性。加拿大银行通常会要求 Phase 1 的报告,如果报告有识别潜在的风险,那么Phase 2 也是必须的。 如果您对商业物业的ESA [...]

加拿大商业地产小知识之 ESA2024-03-16T17:08:36-04:00

地产投资者须知:资本化率紧缩和扩张如何塑造市场格局和投资机会

2024-01-29T15:50:01-04:00

最近一直想写的科普小文章,这是简化版的,希望可以把要传达的意思说明白。 概念1: Cap rate compression 资本化率压缩是指房地产市场中资本化率(cap rate)随时间逐渐降低的情况。资本化率是房地产投资者用来评估房产投资回报的基本指标。它是通过将房产的净营业收入(NOI)除以其当前市场价值或购买价格来计算的。 当资本化率压缩发生时,意味着投资者愿意接受较低的房地产投资回报。这通常发生在市场竞争激烈、需求高但供应有限的情况下。因此,当房产价格上涨,即房产市场价值上升时,净营业收入相对稳定的情况下,资本化率下降。 资本化率压缩可以被视为房地产市场强劲的迹象,表明投资者对市场更有信心,并愿意接受较低的收益率,以换取房产增值的潜力。然而,在房价迅速上涨的市场中,这也会使投资者更难找到具有吸引力回报的房产。在2020 年到 2023 年 这几年历尽疫情,央行大放水,利息骤降的这几年,Dan 哥目睹了大多伦多地区 商业地产的资本化率从 5-6% 压缩到 3-4% 的情景。,在2021 和 2022 年,一些投资物业包括多单元物业,零售商业物业,甚至是大型工业仓库甚至出现了抢Offer的奇怪场景。Dan 哥也不得不参加了几次,基本都是铩羽而归。 然而,从去年开始的紧缩政策和持续走高的基准利率造成的是相反的现象: 概念2: Cap rate expansion 资本化率扩张 即资本化率(cap rate)随时间增加变高。 当资本化率扩张发生时,表明投资者对他们在房地产投资上的回报要求更高。这通常是由于各种因素引起的,如市场条件变化、经济衰退、市场风险感知增加或投资者情绪变化等。 Dan 哥举一个简单的栗子来说明资本化率扩张: 假设有一处位于多伦多市中心区的商业地产,购买价为100万加元,年净营业收入(NOI)为10万加元。最初,该地产的资本化率计算如下: 资本化率 = NOI / 房产价值 资本化率 = 10万加元 / 100万加元 资本化率 = 0.10 或 10% 现在,假设由于经济不确定性、竞争加剧或市场条件变化等原因,投资者变得更加谨慎,并要求在房地产投资上获得更高的回报。因此,该地区类似地产的市场资本化率开始上升。 假设市场资本化率由于资本化率扩张而上升到12%。在这种情况下,将使用新的资本化率重新计算房产的价值: 房产价值 = [...]

地产投资者须知:资本化率紧缩和扩张如何塑造市场格局和投资机会2024-01-29T15:50:01-04:00

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解

2024-01-14T23:50:09-04:00

“资本化率”(cap rate),是房地产投资中用来评估投资物业潜在回报的关键指标。它以百分比表示,通过将物业的净营业收入(NOI)除以其当前市值或购置成本来计算。计算资本化率的公式为: 资本化率=(净营业收入/当前市值或购置成本)×100% 以下是各组成部分的详细说明: 净营业收入(NOI): 代表物业从租金和其他来源获得的总潜在收入,减去所有运营费用,如物业管理费、地方税、保险、公用事业和维护成本。NOI=总潜在收入−运营费用 当前市值或购置成本: 这是物业的当前市值或购置时的成本。(通常情况下,买家会使用买价来计算) 这样得到的资本化率为投资者提供了一个百分比,反映了物业的收入相对于其价值的潜在回报。通常,较高的资本化率表明潜在回报可能较高,但需要考虑其他因素,如风险、市场状况和物业的特定特征。 投资者使用资本化率来比较不同的投资机会,评估风险,并根据物业的潜在收入判断其是否是一个合理的投资。但是请注意,资本化率只是房地产投资整体评估中的一个因素,应与其他财务指标和考虑因素一起使用。 Dan 哥会在以后的文章中列举其他的指标 当计算 mulitiplex 的资本化率(cap rate)时,重要的是考虑与该物业相关的各种经营费用。在资本化率的公式中使用的净营业收入(NOI)是物业潜在收入总和减去运营费用。以下是一些典型费用: 物业管理费: 如果雇佣物业管理公司处理日常运营,业主将支付管理费。在安省这个费用在总租金的 7 - 10% 地方税: 地方政府当局对物业征收的税款。安省即是 Property Tax 保险: 用于支付物业保险费用,以覆盖潜在的风险和责任。这部分包括building insurance 和第三方责任险 已经一些其他coverage 公用事业: 与提供基本服务(如水、电、燃气和垃圾清理)相关的费用。 维护和修理: 为保持物业良好状态而进行的定期维护和偶尔修理的费用。 园艺: 与维护物业外观有关的费用,包括草坪护理和园艺。在加拿大,铲雪费用是一个比较大的费用支出 储备基金:Reserve Fund 为未来资本支出或意外维修而设立的资金。绝大部分房东没有这一项预算,但是通常需要 NOI的 5-10% 空置津贴: 为潜在时段准备的津贴,即单位未被占用且未产生租金收入的时期。 法律和专业费用: 与法律服务和专业建议相关的费用。 广告和营销: 用于推广和填补空置的费用。 需要注意的是,具体的费用可能会根据物业的位置、规模、年限和提供的服务水平等因素而有所不同。此外,根据租赁协议,一些费用可能由租户承担。 在计算资本化率时,将总运营费用从总潜在收入中减去,得到净营业收入,然后将其用于资本化率的计算公式。这个比率对于投资者评估投资回报的潜力以及做出明智的决策至关重要。 下面我们举两个栗子来谈谈Cap Rate 计算的 Example 1: [...]

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解2024-01-14T23:50:09-04:00

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一

2023-10-24T13:36:40-04:00

卖家抵押贷款(Vendor Take Back Mortgage,简称VTB),也被称为卖方融资或业主融资,是一种房地产交易中买家获得Financing 的一种安排,其中出售房产的人为购房者提供一部分或全部融资。购房者不是从传统的贷款机构获取贷款,而是实际上成为了贷款人。购房者定期向卖方支付款项,直到达到协议金额为止。 以下是卖家抵押贷款的优缺点: 优点: 获得融资的途径:在购房者可能难以符合传统贷款机构要求的情况下,VTB可以为购房者提供融资的途径。 灵活的条款:VTB的条款可以在购房者和卖方之间进行协商,可灵活调整利率、还款计划和其他条件。买卖双方也可以达成一些普通贷款机构无法Offer 的条款 更快的成交:由于没有传统的贷款申请过程,因此成交可能更快,各方对Closing Process 有更多控制。同时,如果是商业类型的贷款,VTB 也可以为买家节省贷款的手续费用 可能获得更高的销售价格:卖方通过提供融资可能能够获得更高的销售价格,因为这使得更多潜在买家能够购得财产。 可以帮助在对卖家不利的市场上增加对物业的竞争力:在一定程度上,有些老旧物业因为竞争力不高,卖家会提供VTB来吸引潜在的买家 投资收入:卖方可以通过提供融资赚取持续的利息收入,有可能产生稳定的收入流。 税务优惠:卖家在有些情况下可以通过VTB 来延迟 Capital Gain Tax, 所以在一些商业物业和投资物业的交易中 VTB 是对买卖双方都有利的选择。 ( 例如,假设你以 500,000 元购买了一个商业地产。 5年后 一位房地产投资者想要以 700,000 元的价格购买你的房产,因此你向他们提供 700,000 元的 VTB 抵押贷款。 这将带来 200,000 元的资本收益。你可以向 CRA申请推迟 200,000 元的资本利得税,因为你正在出售资本财产,但不会立即收到出售收益。 这 200,000 元的资本收益可以延期五年,每年 40,000 元。) VTB 属于 Secured Mortgage, 卖家还是会在物业上注册一个 Lien,对卖家来说,用自己熟悉的物业作为抵押在一定程度上提供了安全保证 [...]

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一2023-10-24T13:36:40-04:00

大多伦多购买或租零售物业前,零售创业必须知道的17 条

2023-09-25T23:24:02-04:00

由于疫情的结束,2023年大多伦多已经周边城市的零售物业市场明显比2022年好了很多,市场的需求也非常旺盛,今年我们团队也在前三个季度里帮客人购入已经租赁了不少的零售物业。不论是租还是买,房东或者贷款银行都对买家或者租客以及他们的生意有一定的要求。 同时,一个再小的零售企业也会涉及到方方面面的问题。 我们在帮客人寻找合适的物业的同时也会需要Evaluate客人的企业或者说是企业的愿景,在某种程度上相当于要涉及一个business plan 可以cover的所有内容。 特别是对于全新生意或者全新的业态,初次创业者往往不是了解一个零售的生意从无到有的整个过程以及中间所涉及到的点点滴滴。 因此我们总结了一下在加拿大特别是安大略省以及多伦多和周边城市做零售物业所需要了解的知识点。以下是创业者以及投资人需要考虑的关键点 商业理念和计划:    - 制定明确的商业理念,包括零售店的类型、产品或服务    - 创建详细的商业计划,概述目标、目标市场、营销策略和财务预测 市场研究:    - 进行市场研究,了解目标受众、竞争情况和当地市场趋势    - 确定受众人群,大多伦多的每个区的居住人群在年龄,职业类型,收入,教育,民族语言构成上都有很大的区别。 专业地产人有第一手的市场数据    - 确定独特卖点(USP)Unique Selling Point,使零售业务与众不同 法律结构:    - 选择业务的法律结构(例如独资、有限责任公司、股份公司),并向适当的政府机构注册,在租买之前完成合适的架构, 对以后企业运营有深远的影响    - 了解租用或购买零售物业时的法律要求,同时股权结构也会对企业合伙人的税务产生影响。 商业名称和品牌:    - 选择独特、易记的业务名称,反映品牌和价值观    - 注册业务名称以保护品牌,并获取相关域名以建立在线存在    - 对于公司和品牌是不是需要注册 Trade Name,商标保护,甚至是商业专利也是需要提前做的功课 商业许可证和执照:    - 根据您的位置和行业,可能需要获得各种许可证和执照    - 确保遵守当地法规,以免面临罚款或业务关闭风险    - DAN 哥上一篇提到的Zoning 要求也和是不是能拿到相关许可有很大关系 位置和租约/购买决策:    - 选择适合目标受众的零售位置,考虑周围的竞争和流量    - 租赁或购买零售物业的决策取决于您的财务状况和长期计划   - 大多伦多区的 Net [...]

大多伦多购买或租零售物业前,零售创业必须知道的17 条2023-09-25T23:24:02-04:00

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件

2023-08-01T11:28:53-04:00

当租赁商业物业时,房东通常会要求潜在租户提供一定数量的文件和材料,以评估其适合性和财务稳定性。具体要求可能会因房东的偏好和商业物业的性质而异 今年,大多伦多的的商业物业特别是工业物业市场特别火爆, 最近我在帮客人找一些商业物业的时候由于客人的文件准备不充分导致我们错过了一些特别好的机会,所以我决定吧一些普遍的房东会要求的租客的文件和资料给大家普及一下: 以下是房东通常会要求的一些常见文件: 租赁申请:一个标准的租赁申请表,收集潜在租户的基本信息,如企业名称、联系信息、经营历史和推荐人。在安省特别是大多伦多地区绝大部分房东都会要求租客填一个标准的表格 Orea form 565,这些表格上要求的信息是基本上99%的房东都会要考察的,我推荐所有的寻找租赁商业物业的朋友都提前准备好这些信息。如果您需要,欢迎随时找Dan 哥索取 企业财务报表:财务文件,如资产负债表、损益表和现金流量表,用于评估企业的财务状况和稳定性。 如果您租赁的是大型的商业物业包括大型的仓库和零售店铺,房东甚至会要求由专业会计事务所审计过的财务报表,通常要求的是三年内的财务报表, 如果从这些财务报表来看公司的营利能力或者现金流不进满意的话通常房东贵要求追加两个月以上的Security deposit。 商业计划:通常只适用于新的公司,或者是租客本身没有太多的经营企业的经验,所以详细的商业计划,概述租户的目标、策略和企业的财务预测。 商业计划书不会要求特别详尽但是房东希望可以了解到企业家对所从事的行业和市场有一定程度上的了解,同时对未来的公司运营和营利有一定的准备和预期。 信用报告:企业的信用报告,以评估其信用状况,有时还包括企业所有人或担保人的个人信用报告。 大型的商业地产公司都有自己的尽调部门,他们会对过去所有的商业物业的租赁纪录进行调查以确保租客没有不良的租赁纪录, 如果租客的企业是一个全新的公司那么在很大程度上公司所有人的个人信用度就成为一个衡量标准,同时房东会要求新成立的公司以及公司所有人个人注册在租赁合同上(同时有公司和给人两个租户),在这种情况下如果公司违约,那么房东就可以追责公司所有人。 因此我推荐所有的客人先向信用局调取自己的信用报告,如果信用报告有需要改善的地方,比如错误的债务纪录以及没有消除的但是已经完成的贷款,那么我们还有一定的时间可以去修改和改善信用报告。 商业推荐信:来自以前房东或业务伙伴的推荐信,证明租户的可靠性和经营记录。 大型商业地产公司的调查部门以及物业管理处的管理人员通常会在合约生效之前何时推荐性的真实性和准确性。所以我推荐租客提前和推荐人沟通,这样可以更好的应对房东的查核。推荐信也有一定的格式,有需求的请联系Dan 索取。 法律商业实体文件,注册文件:证明租户的合法商业实体的文件,如公司成立证书、合伙协议或工商注册证。 在加拿大我们通常用的是  certificate of incorporation.  银行对账单:通常为最近3个月的银行对账单,以验证企业的财务稳定性。有时候银行会出具 Customer Account Confirmation 这个文件基本上是用来显示银行客户的债务状况以及信用度,同时也可以显示客人在银行的开户时间和交易额的大小。如果租客不愿意把公司的对帐单发给房东,我们会建议提前准备好这个文件。  个人担保:在某些情况下,房东可能要求企业所有人或与企业相关的主要人员提供个人担保,以确保租赁义务得到履行。个人担保通常有两种形式第一种形式是把企业法人的个人名字放放在合约上,第二种形式是房东会要求企业法人本人签订一个Separate Agreement 以担保在企业无力偿还债务的情况下个人将会履约 保险:商业保险的证明,包括责任保险、财产保险或其他所需保险。 目前市场价商业物业的保险包括第三方责任险通常是在$2000000保额。中型物业保额都占$5000000以上 意向书 letter of intent (LOI):明确租赁条款的意向书,作为房东和潜在租户之间的初步协议。意向书有他的优缺点优点在于节省时间可以再很快的时间内把offer发给房东,缺点在于,由于意向书很多时候是由房东提供的,这个文件的内容会受到一定的限制有些时候无法把一些重要的保护租客的条款写在里面。 营业执照 Business License::在运营指定区域合法的有效营业执照或许可证。 具体需要什么执照,因为大多伦多区不同city 有自己的要求,我建议先区政府的Business License 部门咨询 税务申报:企业的最近税务申报,以验证其财务状况。在加拿大,房东通常要看的是 过去几年的 Notice of Assessment。 [...]

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件2023-08-01T11:28:53-04:00

加拿大及大多伦多地区商业物业2023 年Q2市场数据和投资前景展望

2023-07-27T22:12:15-04:00

加拿大银行在本月又开启了加息通道,并开始了一系列比预期更为紧缩的货币政策举措。随着利率前景变得更加不确定,商业地产市场的一些投资者热情有所减退。 在2023年第二季度,私人投资者继续推动交易量,而机构资本则保持观望,投资活动保持低迷,上半年加拿大商业地产的表现较为疲软。市场日益分化,高品质资产的流动性较好,而一些困境较多的行业则面临融资挑战和信贷条件收紧。 从数据上来说,几乎所有主要资产类别的资本化率继续上升,全国各类资产的平均收益率在2023年第二季度环比上涨了16个基点,达到6.28%。尽管由于债券收益率反弹,spread 在季度内有所收窄,但总体上,价差持续扩大,过去四个季度已上升了56个基点,达到301个基点 办公室 Office 在2023年第二季度,所有资产类别的办公室资本化率进一步上升,市中心的物业较郊区的略有更大的季度增幅。全国范围内的市中心AA级,A级以及B级办公室资本化率分别环比上涨了22个基点和26个基点。与此同时,在2023年第二季度,郊区A级和B级办公室资产的收益率均环比上涨了20个基点。 在2023年第二季度,加拿大所有主要办公室市场的资本化率均出现上升,而 Kitchener-Waterloo, Winnipeg, Saskatoon and Edmonton. 的市中心和郊区资产的收益率保持稳定。 加拿大市中心办公室的资本化率继续在不同等级之间扩大,2023年第二季度全国平均AA级和A级办公室的收益率升至6.70%,与B级办公室的资本化率相比,价差为111个基点。与此同时,郊区办公室产品之间的价差保持稳定,全国平均A级办公室的资本化率为7.39%,较B级资产高出94个基点。 在除了卑诗省以外的所有市场,办公空置率已经达到两位数,但在卡尔加里、埃德蒙顿和里贾纳等空置率较高的市场有所下降。尽管如此,卡尔加里的办公室空置率仍然在28%, 这在全加拿大范围都是绝无仅有的。  同时,绝大部分加拿大公司不会回到疫情前的 5 天办公室工作Policy,目前最普遍的仍然是四天办公室工作的公司Policy。 公共交通客流量低和通勤时间长的问题也是雪上加霜。全国范围内的转租sublease 情况非常不均衡,从温哥华市场的30%到萨斯卡通市场的4%不等。以此看来,办公室sector 的低迷肯定是要继续持续下去了。 工业 Industrial 在2023年第二季度,工业领域的资本化率上涨略有加快,全国平均A级和B级资产的收益率环比上涨了19个基点,达到5.76%,创下五年来的最高水平。 特别是A级工业资产,相对于B级产品,其季度收益率增幅更大。全国平均A级资本化率上涨了24个基点,达到5.38%,而B级收益率增加了14个基点,达到6.14%,将两者之间的差距缩小至76个基点。 本季度阿尔伯塔省市场的资本化率扩张最大,卡尔加里和埃德蒙顿的A级和B级收益率均在2023年第二季度上涨了31个基点。其次是渥太华和蒙特利尔市场,它们的资本化率在季度环比上涨了25个基点。 全国范围内工业用地的供应率仍然低于3%,虽然较上一季度有所上升。滑铁卢地区的供应率目前是全国最低的,为0.9%。温哥华和多伦多等主要市场的空置率继续小幅增长,但短期内没有出现上升的迹象 多伦多工业市场的用户们感觉市场可能即将出现调整,因此他们现在开始寻找短期租约,以避免当前市场租金和上涨,并希望更好地为未来做好准备。这种做法旨在使他们更好地适应未来的市场变化。我们在一线也感觉到一些要价太高的工业物业DOM 开始逐渐上涨。当然,在一些交通便利的主要路口以及更贴近终端零售市场的区域,一些Zoning 和 Use 比较有弹性的物业仍然供不应求。 在密市,万锦,旺市等工业物业Hub 地带的物业仍然收到追捧。尤其是大量中型仓库物业,由于持有人的基金背景,对于资本化率仍然有特定的最低要求。对于租客的审核也尤为严格。 在疫情前以及疫情期间签约的租客在合约逐渐到期后面临房东要求Rental Rates 翻倍甚至三倍的窘境。尤其是多伦多市场严重缺乏小型工业物业资源。一直持续以来的僧多粥少的问题并没有改善。 我们可以预期,除非经济出现严重衰退,中短期工业品类目前的火热状态不会有消退。 零售 Retail 在2023年第二季度,除了“Strip (Non-anchored)”(注:Anchor 是指一个小型plaza里最主要的引流形的物业,通常为连锁超市)类别的资产收益率保持平稳外,几乎所有类别的全国零售资产资本化率继续上升。在本季度上涨的资本化率类别中,收益率扩张相对均匀,季度环比增幅平均为15个基点。 虽然加拿大大多数市场在2023年第二季度记录了零售资产资本化率的增加,但哈利法克斯和蒙特利尔市场的“Strip (Non-anchored) ””类别的资产收益率却出现了压缩。 在所有零售类别中,温尼伯、萨斯卡通和魁北克市场的资本化率在2023年第二季度保持稳定。在零售资产资本化率方面,区域和城市主街区类别的季度增幅最大,分别上涨了18个基点,达到6.20%,和16个基点,达到6.16%。 我们在一线观察到的情况是,A 类物业市场坚挺,DT, MT 的中心地段物业现金流仍然强劲。相对而言Suburban strip [...]

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