加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项

2024-02-17T13:42:10-04:00

最近有几个地产买卖的Transaction 涉及到:“非居民” 的概念, Dan哥 写一个短文解释一下 在以下情况下,就所得税而言,加拿大的“非税务居民”概念如下 经常性的居住在另一个国家,并且不被视为加拿大居民; 在加拿大没有重要的 居住关系,并且满足以下任何条件: 在整个纳税年度居住在加拿大境外; 在纳税年度内在加拿大停留的时间少于 183 天。 所以,你可以是加拿大公民,但满足了以上条件,仍被视为非居民。作为在加拿大拥有财产的非居民,CRA 将采取适当措施,确保你有足够的担保来支付你所欠的税款。非居民还需要就向 CRA 出售其财产所实现的任何收益纳税。为了让买方“保证”将向 CRA 缴纳适当的税款,卖方需要获得完税证明。 如果卖方能够在完成销售之前获得完税证明,则所欠税款将直接从销售收入中扣除,并由卖方律师直接汇给CRA。如果卖方在完成销售交易之前无法获得完税证明,CRA 要求买方预扣总购买价的 25%,如果房地产是可折旧财产,则预扣 50%。(即用于租赁或商业目的物业),卖方律师应代表加拿大税务局(CRA)以信托方式持有该等资产,直至卖方收到完税证明。 为了简化起见,我将根据《所得税法》(“ITA”)第 116 条讨论以下流程。 过程 步骤1: ITA 规定买方有义务对卖方的居住地进行合理调查。该标准是“经过合理询问,买方没有理由相信非居民卖方不是加拿大居民”。 OREA 购买和销售协议(“APS”)第 17(a) 项包含卖方保证卖方不是非居民,并且在交易完成后也不会成为非居民,除非有相反的信息提供。作为交割的一部分,卖方必须签署一份法定声明,表明卖方在出售房产时和完成销售交易时“不是非居民”。买方将依赖卖方的此类声明。如果卖方在出售房产时是非居民,则卖方必须使用 CRA T2062 表格申请合规证书(“完税证书”)。完税证明和扣留金额的原因取决于卖方“永久居住地”,而不是卖方是否是加拿大公民或者移民身份。 买方律师必须确保其客户在完成销售交易之前从卖方获得完税证明,或扣留适当金额的购买价款,以防止买方承担非居民应缴纳的税款卖方。买方应预扣购买总价的 25%,如果房地产是应折旧财产(即用于出租或商业用途的建筑物),则应预扣 50%。 第二步: ITA 第 116 (3) 条要求非居民卖家在处置财产后不迟于 10 天内通过提交合规证书(“完税证明”)将出售情况通知 CRA 。如果卖方未能在上述规定时间内提交清关证书,则卖方应支付每天 25.00 加元的罚款,最高可达 2,500.00 加元。共同持有的财产适用多重处罚。 [...]

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项2024-02-17T13:42:10-04:00

多伦多空置房屋税 vs 联邦未充分利用住房税

2024-01-19T21:07:35-04:00

多伦多空置房屋税 Vacant Home Tax 2022 年,多伦多市实施了空置房屋税,旨在通过减少空置房屋来增加住房供应。该税要求每个房主每年申报其房屋的占用情况。 空置房屋税是多少? 2024 年 1 月 1 日,多伦多的空置房屋税从 1% 提高到 3%。  在上一年被视为或确定空置超过 6 个月的房屋现在按当前评估价值 (CVA) 的 3% 征税。 CVA 是市政府用于计算您的财产税的价值,可能不等于您房屋的市场价值。 通常情况下是低于市场价值 注:上一年的 CVA 和占用状态用于计算下一年的应缴税额,因此,如果 2023 年 CVA 为 1,000,000 加元的房屋在 2023 年空置超过 6 个月,则 2023 年空置房屋税1%的空置房屋税将在2024年缴纳。如果房屋在2024年空置,那么3%的空置房屋税将在2025年缴纳。 多伦多市于 3 月底发布空置房屋税通知,并要求于 5 月、6 月和 7 月分三期付款。 栗子:  2024 年,您的物业的 CVA 为 [...]

多伦多空置房屋税 vs 联邦未充分利用住房税2024-01-19T21:07:35-04:00

加拿大及大多伦多地区商业物业2022 年Q3市场数据和投资前景展望

2022-10-29T12:52:41-04:00

对于明年极有可能发生的经济萧条,资本市场的活跃度已经开始放缓。在一点程度上地产市场也收到联动的影响。 加拿大央行的紧随利率政策也对此推波助澜。 目前机构的资金处于按兵不动的状态,我在朋友圈谈及的 “Price Discovery” 现象也在市场起到主导作用。当下市场,优质而且具有现金流增值的物业仍然有一定的吸引力。 这类物业的市场价稳定,交投也基本正常,资本化率增长带来的影响相对比较小。 从第二季以来的资本化率缓慢增长在持续进行中,办公室物业和工业物业的回报率继续上升,跨品类的资本化率的差异有小幅上升, 但是相对去年还是相对较地。在央行鹰派风向不变的情况下,资本化率应该会继续上行。 上图,资本化率缓慢抬头。 上图: 全资产类别 CR开始上升 (我们用CR 简称 资本化率) 以下我们来具体看看每个类别 多单元物业 多单元物业是所有资产类别中CR 增长最小及最缓慢的,全加拿大大部分城市此类物业CR 增长不高。 A 类多单元物业价格坚挺,B类物业CR 小幅增长 就大多伦多地区来说,Downtown 已经 Midtown 高密度地区的多单元物业仍然有相对较短的 DOM。 郊区的Listing 则相对缓慢。 零售物业 零售物业CR 也在增长中,区域性和居民区的零售物业CR 增长相对较高。城市核心地段物业类别依然坚挺, CR 有微小增长 大多伦多地区此类物业交投仍然旺盛,主要 BIA 的Listing 也相继成交。 在当前经济环境仍然缓慢增长的情况下,对零售物业的需求依然高企 办公室 办公室资产类别的CR 在本季度有很大增长。 核心地段办公室增长较高,非核心地段次之。 多伦多市中心的办公司物业在迅速恢复中,目前位居北美第四的市场交易量说明了问题     工业物业         [...]

加拿大及大多伦多地区商业物业2022 年Q3市场数据和投资前景展望2022-10-29T12:52:41-04:00

2022 年 4 月 7 日 联邦预算: 1 年内出售房屋收全额营业税,禁止外国买家购买居住类物业

2022-04-07T17:24:08-04:00

Anti-flipping & Ban Foreign Investment  Houses should be homes for Canadians to live in. To ensure profits from flipping properties are taxed fully and fairly, Budget 2022 proposes to introduce new rules so that any person who sells a property they have held for less than 12 months would be subject to full taxation [...]

2022 年 4 月 7 日 联邦预算: 1 年内出售房屋收全额营业税,禁止外国买家购买居住类物业2022-04-07T17:24:08-04:00

2022 年安省海外买家税新规 细节问答

2022-04-01T14:39:24-04:00

新规的主要变化是什么? 答 主要变化是三方面: 一是适用范围扩大,从原来的the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario 扩大到整个安大略省。 二是税率增加,从原来的15%增加到20%。 三是缩小退税(rebate)范围。取消了原来的留学生退税和工签退税,只有买房后4年内取得枫叶卡(加拿大永久居留权),才可以申请退税。 问 适用的物业范围? 答 安省海外买家税仅适用于住宅,不适用于商业地产、农场、产业用地。如果一块地里面既有商业用途,又有住宅用途,则海外买家税仅适用于住宅部分(其价值需要评估)。 问 适用的主体是谁? 答 海外买家税适用的主体有两大类:一是外国公司或个人;二是可征税的信托。信托里面只要有一位信托管理人是外国公司或者个人,这个信托就需要缴纳海外买家税;并且,即使信托里面的信托管理人都具有加拿大身份,但只要受益人当中有一个是外国公司或者个人,也需要缴纳海外买家税。但是,外国买家税并不适用于互惠基金信托,地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托(specified investment flow through trust),因为这些信托不是taxable trustee. 问 谁可以豁免交税? 答 三类人可以豁免交税:(1)买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee);(2)受庇护的难民;(3)配偶有加拿大身份,两人一起登记在产权上并自住。配偶不一定是结婚的配偶,还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。 另外,土地转让税可以豁免或者推迟的情形,同样适用于海外买家税。比如,配偶之间的转让,不需要缴纳土地转让税,也不需要缴纳海外买家税。 问 与加拿大本地人一起购买,怎么计算? 答 假设四个人一起购买一套房子,价值200万加币,每个人25%份额,其中三个人有加拿大身份,只有一个人是外国身份,那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额。注意,是100%适用,意味着四个人都需要缴纳海外买家税,按照200万计税,合计需缴纳40万的海外买家税。而且,四个人承担连带责任,如果其中一个人不交,其他三位有义务替他交。 问 税何时交? 答 在产权交接的当日,从律师信用账户里缴纳。客户需要提前把款项存到律师信用账户里。 问 交了海外买家税,土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗? 答 需要。海外买家税是针对海外买家另外增加的一项费用,其他交接费用正常收取。 问 退税的具体条件是什么? 答 退税需同时满足以下条件: (1)自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权(如果产权登记在夫妻名下,只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税); [...]

2022 年安省海外买家税新规 细节问答2022-04-01T14:39:24-04:00

加拿大政府拿外国买家空置房开刀了! 能冷却火热的房地产市场吗?

2022-01-31T18:15:30-04:00

加拿大议会预算官员估计,对空置的外国人拥有的房产征收新的联邦税可能不会像自由党希望的那样带来那么多。 1% 的税收本来计划于今年 2022 年初生效,财政部估计它将在 4 月开始的 2022-2023 财年带来 2 亿加元的收入。 五年内,政府预计将从对空置房产或被认为未充分利用的房产征收的空置税中获得 7 亿加元的收益。 在一份研究该措施的报告中,预算官伊夫·吉鲁 (Yves Giroux) 的办公室预计,税收不会像联邦估计的那样可以地充盈国库。 他的报告估计,政府将在第一年从该措施中获得 1.3 亿加元,五年后将获得 6 亿加元。 Giroux 的报告指出,对于外国人物业所有权的“可用数据的广度和质量参差不齐的现状的使得对收入预期的估计存在一些不确定性,这可能会高估或低估实际的税收收入。 该报告还指出了潜在的业主行为变化,这些变化可能会影响最终的统计苏州,因为业主会调整房屋的使用方式以避免缴纳相当于房产价值 1% 的税款。Dan 哥总结为,上有对策,下有对策。 Giroux 的模型部分依赖于BC省的经验,该省于 2016 年在大温哥华地区颁布了 15% 的外国买家税,此后将其提高到 20% 并将其扩展到其他社区。该税只具有短期降温效果,但自 2019 年以来价格一直在飙升。加拿大房地产协会在温哥华市场的最新数据显示,2021 年 12 月的平均价格为 123 万加元,同比增长与 2020 年 12 月记录的刚刚超过 100 万加元相比,增长了 17.3%。 自由党已经对最初的对空置的外国房屋征税的计划进行了一些调整,,对夏天来到卑诗省的度假的拥有的在BC有度假房产的美国人提供豁免 政府 12 [...]

加拿大政府拿外国买家空置房开刀了! 能冷却火热的房地产市场吗?2022-01-31T18:15:30-04:00

非官方:多伦多2022起征收1%房屋空置税

2021-07-12T17:17:35-04:00

7月6日,多伦多市议会执委会批准了从2022年开始对本市空置房屋征税的计划和实施方案,随后将转呈市议会批准。一份新闻稿中表示:“税收的目标是改变空置房主的行为,鼓励他们出售或出租房屋,从而增加住房供应。”如果获得市议会批准,支持税收的附例将于 2022 年1月1日生效,该日期也将成为第一个税收参考年的开始。 据市政府称,建议的空置初始税率为房屋空置当年房产评估(CVA)的1%。据估计,这个税项有望每年给多伦多带来至少5500万元的收入。多伦多市府表示:税收参考年是确定是否应缴纳税款的年份。根据上一参考年度的入住情况,该税款将于2023年初首次缴纳。据报道:如果一套住房在上一年内空置超过6个月,则视为空置。不过,如果碰到房主死亡、正在接受医疗护理或房屋正在装修等特殊情况,则可以不被视为空置。 作为税收设计的一部分,业主将被要求每年申报其住宅的状态。 多伦多市府表示,可能会根据随机或特定标准选择某些房产进行审计。 如果执委会的这些建议被市议会批准,将在2021年底前编制一份最终报告和细则,供市议会审查。多伦多市长约翰·托里 (John Tory)表示:“空置房屋税将导致多伦多住房供应增加,所以我很高兴看到它获得批准。多伦多有无数个空置房屋,这是我们所负担不起的。”随着多伦多房屋空置税征收计划,周二(7月6日)获市议会执行委员会批准,2022 年开始,多伦多将对空置房屋征收新税。 市府城,如果该计划获得市议会批准,支持房屋空置税的一项附例将于 2022 年 1 月 1 日(周六)生效。该日期也将成为纳税基准日,相关税款将于 2023 年初首次缴纳。 市政工作人员建议,初始房屋空置税因为当年房屋评估价值的1%。例如,如果空置住宅在2022年的评估价值为100 万元,则业主需每年缴纳1万元的空置税。 虽然目前尚不清楚多伦多有多少空置房屋,但基于温哥华类似的税收收入,多市预计,每年征收1%房屋空置税,可带来5,500万至6,600万元的收入。 市府表示,如果一栋住宅一年中无人居住超过六个月,则该房屋将被视为空置。注册业主去世或房屋正在进行大修等的住宅,将豁免。冬季南飞阳光地的多伦多“雪鸟”族也不用担心,如果他们在多伦多的房产是主要住所,也不用缴纳房屋空置税。 如果该计划获得市议会批准,市政工作人员将在 2021 年底前准备一份最终报告和章程供市议会审查。这意味着,民宅业主要在每年的截止日前进行申报,并可能面对市府核实住宅是否空置的审计。 “空置房屋税将带来多伦多急需的住房供应增加,所以我很高兴看到它今天获得批准。”市长庄德利说:“绝大多数多伦多业主不会缴纳此税,但需要住所的居民会感受到它的好处。数千个房屋空置,我们根本承受不了。” 200万或以上房产或面更高土地转让税 面对日益增加的预算压力,市议会执行委员会将考虑,针对200 万元或以上房产征收更高的市级土地转让税的可能性。 市政工作人员研究报告称, 如果针对200 万元以上豪宅逐步增收市级土地转让税,每年可创收高达 3,000 万元。 房地产经纪人安德烈·库蒂安 (Andre Kutyan) 表示,200万以上的住宅在多伦多火热的房市中很普通。“大多数拥有或购置200万元以上房屋的人,只是普通买家和卖家,在过去几年不断发展的房市中,他们得以顺势实现房屋升级而已。” 库蒂安补充道:“当 416独立屋的均价达 170 万元时,200 万元仅比之高出 17%~18%。因此,(市府)实际上瞄准的不是真正的豪宅市场。” 市议会将在 7 月 14 日至 15 日的会议上审议相关市政工作人员报告。目前,价值200 万元及以上的多伦多房产,除缴纳省级土地转让税之外,还需缴纳 2.5%的市级土地转让税。如果增收1%,市府就会有额外收入。 [...]

非官方:多伦多2022起征收1%房屋空置税2021-07-12T17:17:35-04:00

加拿大商业投资回暖,工业物业火爆,零售及办公室物业需求回升

2021-06-29T12:57:35-04:00

CBRE Canada 世邦魏理仕表示,加拿大商业房地产正走向疫情后的经济复苏。 这家商业房地产公司表示,第二季度加拿大各大城市的办公室空置率增长速度有所放缓,工业需求有所回升。 自去年疫情爆发以来,主要城市的市中心写字楼租赁有小幅增长,大量写字楼租户准备在下半年欢迎员工回办公室上班。 世邦魏理仕表示,加拿大拥有北美四个最紧俏的市中心写字楼市场,其中温哥华的空置率为 6.6%,多伦多为 10%,渥太华为 10.6%,蒙特利尔为 11.1%。哈利法克斯市中心和郊区的办公室空置率分别下降到 19.7% 和 13%,这可能是重新开放过程中恢复正常的迹象。 在疫情期间充斥市场的转租现在需求旺盛,一些公司把转租的Listing 撤下以后准备重新使用办公室。世邦魏理仕表示,第二季度之前转租的近 90,000 平方米(100 万平方英尺)的办公空间在市中心核心区被取消或租用,其中一半在多伦多。 “在突然的市场调整中,转租的上市现象可能是下意识的反应。新的Listing取消或出租转租的大量消化的事实是一个非常好的迹象,而这只是趋势的开始,”CBRE 加拿大副主席 Paul Morassutti 说。 “与我们的全球同行相比,加拿大的主要写字楼市场在过去一年表现良好,随着逐步解封,我们可以预期这种势头将继续增强。” 优质工业房地产需求旺盛,滑铁卢地区的工业可用率在北美最低,仅为 0.9%。 大草原以外的所有市场的可用率都在 3% 或更低,多伦多、温哥华和蒙特利尔分别为 1.2%、1.1% 和 1.4%。 不断上涨的土地和建筑成本限制了工业企业的选择。 本季度,温哥华的租赁或购买空间减少了 35%,蒙特利尔减少了 28%,多伦多减少了 25%。卡尔加里的利率下降了 1.2%,而埃德蒙顿的利率下降了 0.7%。 “工业需求的水平是前所未有的,现在正面临着非常现实的限制,”Morassutti 补充道。 “我们没有足够的空间来满足业务需求,也无法足够快地建造新空间。” 大多伦多区工业投资方兴未艾,零售业的物业和办公司物业的也开始回归,现在可能绝佳的入市时机。 有投资需求的欢迎联系我们

加拿大商业投资回暖,工业物业火爆,零售及办公室物业需求回升2021-06-29T12:57:35-04:00

Prime Condo – 多伦多楼花预售 户型图

2021-04-15T20:15:12-04:00

Everything Here is PRIME. Conveniently located steps from Dundas and Jarvis, PRIME is redefining urban living. Whether you’re a banker, tech expert, life-sciences guru or a student with big dreams, the world is at your doorstep when you live at PRIME. Dedicated to creating an elevated living experience, its upscale amenities include a stunning lobby [...]

Prime Condo – 多伦多楼花预售 户型图2021-04-15T20:15:12-04:00

2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险

2021-02-17T12:17:19-04:00

当下疯狂的市场 在写这篇文章的时候,2021年多伦多郊区的房价已经涨了15%-20%,而且种种迹象表明,市场下来可能越来越热, 很多抢Offer 的大战,一晚上会收到20到30个offer。 这些卖掉房子的成交价让人看着心惊胆战, 同时,当我们看到现有的库存和销售的情况的时候,下来的几个月的时间市场似乎没有会有冷却下来的可能性。 不幸的是,这正是目前正在发生的情况。在过去的两个月中,郊区房屋的平均销售价格已从2020年11月的1,052,940元增长16%至2021年1月的1,221,092元。 虽然我们通常不会比较房价的逐月变化,因为季节性差异会在很大程度上影响平均价格,但其实因为从11月到1月初的两个月内是圣诞和新年假期,交易量相对比其他月份更低,平均价格很少有太大变化,所以目前的涨幅是非常有警示作用的 上面的图表显示了自2007年以来11月至1月之间郊区房屋的平均房价在2个月内的变化。你会注意到趋势中有两个异常值(除了上个月)。 2009年的下跌是在金融危机期间发生的,而2017年的5%的上涨导致多伦多上一次房地产泡沫达到顶峰。   比较一年中2021年1月的平均销售价格,我们看到多伦多郊区的 Durham, Halton and York 地区的平均价格上涨了30%以上,Peel 地区的平均价格上涨了29%。多伦多市的价格上涨了15%。 是什么导致泡沫? 在过去的10到15年中,虽然一些经济学家和作家一直将多伦多的房地产市场称为泡沫,但泡沐真正破灭的那次在2017年的春季/ 房价在2017年第一季度同比增长30%之后继续上涨。然后在政府的干预下,在第二和第三季度房价突然下跌,使买主和卖主措手不及。房价开始直线下降。 有关房价泡沫的学术文章认为,泡沐是在以下两个主要条件下产生的: 房价必须高于其基本价值-通常通过将房价与个人收入或租金进行比较来衡量 与基本面的背离,这在很大程度上是由消费者行为驱动的,例如“非理性繁荣”。 第一个条件往往让大多数经济学家和分析师颜面尽失。他们通常认为房价相对于基本面(如收入或租金)似乎被高估了,但预示着泡沫的存在-但是仅仅理论上的高估是不够的。例如,如果房价高于特定城市的基本面,但每年仅上涨3%,那么我们会认为该城市被高估了,但不一定处于泡沫之中。 第二个条件,非理性繁荣通常是指人们购买住房的动机和他们所支付的价格是基于人们相信价格会永远上涨而驱动的。   1) 在目前的市场中,很大一部分投资者已经无法通过租金产生正现金流,(具体参见我的另外一篇关于投资房回报的文章  或者可以微信daniel777888索取) 。如果一个投资房的价格有10-20% 的逐年溢价,那投资者只有相信这样的情况会继续维持他们持有房产的时间才会买入这些溢价房产。 2) 同时还有现象叫做 FOMO (Fear of Missing Out),购房者因为担心如果今天不买房而持币观望, 那几个月后他们的首付的一大部分就会被上涨的房价吞噬了。   回首过去,以上两个原因都是在多伦多2016/2017年房地产泡沫期间驱使投资者和买家的主因,直接导致当年房价每年上涨30%以上。 当然,这样的行为很难量化。在任何特定时间点量化投资者需求而得出的结论通常落后于市场。例如,如果今天投资者购买房屋,他们可能需要等待l两三个月才能 Close,而分析师可能需要再等待3到6个月,以查看投资者是否打算出租房产或快速出售房屋。这意味着,对投资者在2021年1月购买的房地产数量进行任何具体评估,大约需要6到12个月的时间才能显示出来,届时泡沫可能已经开始破灭。 在大多数调研中,要依靠对购房者购买后的售后调查来衡量消费者的情绪更加困难。但是,从去年11月到1月,房价上涨了16%,购房者的实际表现已经说明了问题。 在竞争激烈的市场中,总会有一些购房者支付的费用远高于房屋的市场价值。但是在正常市场中,购房者认为这些相对较少的,价格虚高的交易是受到误导或不理性的购房者的行为  但是,当买家的信息不正确或不合理时,这已经不再是个别现象,而是正常现象。当大多数买家今天支付的房屋价格比一个月前出售的类似房屋高出$ 50- $ 100K时,市场会发生什么情况?这正是我们自11月以来一直在实地看到的趋势,现在正反映在数据中。当这种情况持续发生时,在12月初以$ 105.5万售出的房屋在1月底可以以$ 122万售出。如此地迅速上涨是市场上非理性繁荣的教科书式范例 最后,我们谈谈房地产泡沫的一个最终特征。 一般来说,随着时间的推移,特定城市中房价的升值幅度通常相对固定。例如,假设多伦多地区郊区房屋的平均升值率为6%,我们可能会看到价格增长在一定范围内反弹,比如2 [...]

2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险2021-02-17T12:17:19-04:00
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