2024 年 4 月 大多伦多房地产市场数据分析

2024-05-17T15:09:57-04:00

如我们上个月预计的一样, 虽然4月通常是一年中最繁忙的时期,上个月的市场统计数据显示,房屋需求疲软和公寓挂牌量激增形成了鲜明的对比。 加拿大央行推迟降息让今年春季市场买家的热情开始降温,买卖双方等待一次次的利息公布日,这让不少人备受煎熬。买家希望利率下降能够降低他们的抵押贷款付款,并使现金流变得更容易管理。另一方面,卖家预计,随着买家需求的回升,降息将推高房屋价值。 然而,加拿大央行不仅没有降息,市场目前预计 2024 年的降息幅度也远低于此前预期。固定抵押贷款利率也远高于 5%,高杠杆人群减轻压力的希望短期内微乎其微。 2024 年 4 月的房屋销售量(不包括公寓)比 4 月份 10 年平均水平低 35%。皮尔区的跌幅较 10 年平均水平最大,下降了 43%。(数据不包括2020,原因大家都懂)   待售房屋数量仅比 10 年平均水平增加 1%。 不过,尽管上个月销量疲软,但房屋市场仍然相对竞争。价格合理的房屋卖得很快,许多房屋都有多种优惠,而且卖得很快的不仅仅是新房。如果定价合理,高端住宅(高达 500 万加元)的销售速度也会相对较快。 由于销售活动非常缓慢,独立屋市场表现冷淡,而公寓市场则由于活跃挂牌数量激增而感到寒冷。 4 月份,活跃公寓挂牌量比 10 年平均水平高出 56%,部分原因是投资者希望退出市场。活跃挂牌量激增,加上销售额比 10 年平均水平低 20%,使得公寓市场远低于独立屋市场。 尽管寒冷,四月份独立屋和公寓价格与去年同期相比仍持平。我们拭目以待,看看寒冷能持续多久!   数据显示:2024 年 4 月 4月份多伦多地区独立屋均价为$1,417,860,与去年同月持平。上个月的房价中位数为 1,233,750 加元,比去年下降 2%。 4 月份房屋销售量比去年同期下降 5%,而新房挂牌量则增长 42%。 月底可供出售的房屋数量或活跃挂牌房屋数量比去年增加了 81%。 目前的供需平衡反映在 MOI [...]

2024 年 4 月 大多伦多房地产市场数据分析2024-05-17T15:09:57-04:00

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益

2024-04-26T14:40:45-04:00

如果您需要购买一处商业物业,如果您有商业物业,工业物业需要出租或者出售,您是否考虑过验证潜在交易方的存在或确认他们的公司详细信息(法定名称、经营地点、主管和董事、以及活跃状态)?您是否尝试验证潜在承租人是否有过去或当前的法院判决、宣布的破产、或者处于法律诉讼,您是否调查过待出售资产上被注册了留置权? 我们在代理房东审核潜在的租客或者买家的时候,为了确保对方有充分合法的资质和财力,同时为了规避可能发生的Default 和法律风险,会试用一些工具和付费服务来做尽职调查,下面Dan 哥简述一下这些工具服务的主要功用,当然这些都是付费服务,有需要的朋友可以联系我们。 公司概括报告 Corporate Profile Report 公司概况报告提供公司所有的当前公共记录信息。与公司章程不同,公司概况报告是注册机构当前存档有关公司的信息。尽管公司简介信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 公司现在和以前的名称 法律地位 注册办事处和邮寄地址 董事、管理人员和/或股东的姓名和地址 最后提交的文件 参与合并的公司(如果适用) 额外的省级注册信息(如果适用) 企业名称搜索 Business Name Search 企业名称报告提供所搜索企业名称的所有当前公共记录信息。尽管企业名称资料信息因司法管辖区而异,但通常提供的信息可以确认以下详细信息: 注册类型(独资、合伙、公司、有限合伙等) 企业主信息、办公地址和邮寄地址 当前和以前的企业名称以及商用名 状态、注册日期和到期日期、业务活动描述 商业登记号码 Business Number   PPSA Personal Property Security Act  搜索 PPSA代表“个人财产担保法”。它是在加拿大的各个省份颁布的法律框架,旨在管理个人财产中的担保权益的创建、注册和执行。 PPSA建立了一个中央登记处,债权人可以在该处注册对个人财产的担保权益,如存货、设备、车辆、应收账款和知识产权。通过注册担保权益,债权人可以在债务人违约或破产时保护自己的权益。 根据搜索条件,PPSA 搜索报告将显示针对公司、企业、个人或机动车辆登记的任何留置权 Lien。结果提供 PPSA 注册详细信息,包括以下信息:债务人姓名(借款人)、担保方(贷方)、协议期限以及可能的特定货物/抵押品和担保金额。 PPSA 搜索报告使您能够: 确定是否有任何现有针对公司或个人进行的抵押登记 获取针对被搜查的公司和个人曾经登记的留置权的详细信息 获取 PPSA 注册详细信息,例如借款人、贷款人、协议期限和担保的货物/抵押品 诉讼检索 Litigation Search 诉讼检索是为发现未决诉讼而进行的搜索。诉讼检索可以在小额索赔法院、省法院、上诉法院、最高法院、加拿大税务法院和加拿大联邦法院进行。检索可以按 5 [...]

商业物业交易尽职调查工具集 – 风险最小化,避坑,保护您的权益2024-04-26T14:40:45-04:00

多伦多楼花转让全流程和避坑指南

2024-04-10T17:39:52-04:00

最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识 楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。 1 Condo楼花的交房时间点 一般的楼花全程生命周期是这样的: a 前期宣传 b 签约 c 10天冷静期后变成Firm Deal d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。 e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款 下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容 2 什么时候可以转 大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 3 以什么方式转 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。 4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同) 五、 [...]

多伦多楼花转让全流程和避坑指南2024-04-10T17:39:52-04:00

安省买卖出租物业 合规流程及避坑指南

2024-02-17T17:06:01-04:00

在安省购买或出售有租客的物业时,由于涉及租客的权益,买卖双方都需要了解不少关键信息。今天,我将探讨一些常见的被误解的事项以及买家和卖家在处理出租物业时可能遇到的不同情况。 让我首先澄清许多房东都有的一个误解。,他们认为如果想要出售房产,就可以直接通知租客搬离。在安省,出售房产并不赋予房东驱逐 (Evict)租客的权利,试图这样做的卖家将从错误的方式开始卖房的旅程。如果不 follow 合法合规的流程,可能会对卖家造成一定损失。比如,一些卖家和租客达成口头的协议,租客答应在某个日期搬出出租物业,卖家开始准备上市,然而,租客在发现了自己依据 RTA (Residential Tenancies Act ) 其实可以继续居住在物业中,因此决定不履行口头协议,甚至狮子大开口要求补偿,进而完全打乱上市的计划错过最佳的Listing Window 对于希望在销售流程中希望让租客搬出的卖方,他们可以采取两种方法。第一种方法是在房产尚未清空时挂牌出售,然后在买方希望将房屋用于自用时通知租客搬离。在这种情况下,卖方将向租客提供一份称为 N12 表格的通知,即终止租赁合同的通知,因为房东、购买者或家庭成员需要搬入该物业居住,这些都是合法的终止的理由。在安大略省,如果业主或购房者希望将房产用于自用,房客可以被驱逐。但值得注意的是,这仅适用于月租租赁。也就是大家常说的 Month to month rent. 出租物业通常是在一年的租约结束后自动转为月租。如果房客目前处于租约期限内,卖方必须等待租约结束后才可以将租赁转为月租租赁。当然,如果租客愿意协商,双方同意终止租约并签署 N11 表格。也就是说双方可以同意在某个日期结束租约。为了说服房客签署 N11,房东通常需要向租客提供补偿,这通常被称为“Cash for Key“。 既然我们已经弄清楚了基本游戏规则,我们从买方和卖方的角度讨论各种情况的利弊。 N12  - 为买方自用终止租约 在疫情之前,大多数持有出租物业的房东通常会在房屋仍有租客居住的情况下将其挂牌出售。当买家提交报价时,他们会在买卖协议中包含一个条款,要求卖家向租客发出 N12 通知,以便确认买方可以搬进房屋居住。买方还通常会签署一份声明,确认他们打算搬进房屋进行自用。这样卖方可以据此通知租客。通常来说,卖方必须至少提前60 天通知租客,并需要向租客补偿一个月的房租。同时,通知必须在每个月交房租的日期前以书面形式提交给访客。这样的方式曾经说非常常规和安全的操作。疫情以来,情况发生了一点变化。 关于 N12 通知的一个重要事项是,如果房客不同意搬走,他们有权与房东和租客委员会上诉,也就是大家通常说的去 LTB 走流程。因此,当买卖协议中包含一个关于 N12 通知的条款时,房东为了避免可能的纠纷,通常会加另一个条款,即如果租客在交接房产时未搬出,则买方同意承担租客。当然,这样的条款是买卖双方博弈的结果,如果市场条件不利于卖方,那么买方大概率不会冒风险结束这样的条款。在市场接受疫情的洗礼后,这样的条款不太容易被接受了。 在疫情期间,一些专业租霸会利用LTB 漫长的处理时间来霸占已经售出的物业,造成买家的损失。目前这样的情况已经大大改善了。但是作为购房者,一定要做好尽职调查,防止买了房子没办法入住的情况。 同时,导致更多租客拒绝搬离的另一个因素是多伦多地区租金的迅速增长。支付低于市场租金的租客将很难在同一价格范围内找到另一个类似的公寓。因此,在这种情况下,如果租客在交房日期之前不搬出,买方只能负责通过房东和租客委员会将租客驱逐。这个过程应该是买卖双方都不愿意参与的。所以,和租客充分交流,适当的补尝是解决问题的最有效办法。否则双方可能面料的是旷日持久的LTB hearing 大战。 现在,让我们从卖方和买方的角度讨论一下发 N12 过程的一些利弊。 从卖方的角度:卖方的房产可以在整个销售过程中保持完全租用状态,卖方不需要担心与租客协商签署 N11 的繁琐过程和可能牵涉现金交易。房东在市场不利的情况下也可以随时撤Listing 而不会有租金损失。 但是另一方面,出租物业的售价通常低于非出租物业的售价。出租物业通常午饭经过精心布置和装饰来吸引潜在自住买家。如果租客不配合看房,出租物业通常更难全天候的给买家充足的看房时间。最后,对于某些买家来说,出租物业甚至不是一个选择,因为存在租客可能在交房时不搬出的风险。值得注意的是,在某些情况下,如果租客拒绝搬离,买方可能会要求在交房时获得补偿。最坏情况下,交易可能因此完全作废。Dan 哥经历过的此类情况,不胜枚举 [...]

安省买卖出租物业 合规流程及避坑指南2024-02-17T17:06:01-04:00

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项

2024-02-17T13:42:10-04:00

最近有几个地产买卖的Transaction 涉及到:“非居民” 的概念, Dan哥 写一个短文解释一下 在以下情况下,就所得税而言,加拿大的“非税务居民”概念如下 经常性的居住在另一个国家,并且不被视为加拿大居民; 在加拿大没有重要的 居住关系,并且满足以下任何条件: 在整个纳税年度居住在加拿大境外; 在纳税年度内在加拿大停留的时间少于 183 天。 所以,你可以是加拿大公民,但满足了以上条件,仍被视为非居民。作为在加拿大拥有财产的非居民,CRA 将采取适当措施,确保你有足够的担保来支付你所欠的税款。非居民还需要就向 CRA 出售其财产所实现的任何收益纳税。为了让买方“保证”将向 CRA 缴纳适当的税款,卖方需要获得完税证明。 如果卖方能够在完成销售之前获得完税证明,则所欠税款将直接从销售收入中扣除,并由卖方律师直接汇给CRA。如果卖方在完成销售交易之前无法获得完税证明,CRA 要求买方预扣总购买价的 25%,如果房地产是可折旧财产,则预扣 50%。(即用于租赁或商业目的物业),卖方律师应代表加拿大税务局(CRA)以信托方式持有该等资产,直至卖方收到完税证明。 为了简化起见,我将根据《所得税法》(“ITA”)第 116 条讨论以下流程。 过程 步骤1: ITA 规定买方有义务对卖方的居住地进行合理调查。该标准是“经过合理询问,买方没有理由相信非居民卖方不是加拿大居民”。 OREA 购买和销售协议(“APS”)第 17(a) 项包含卖方保证卖方不是非居民,并且在交易完成后也不会成为非居民,除非有相反的信息提供。作为交割的一部分,卖方必须签署一份法定声明,表明卖方在出售房产时和完成销售交易时“不是非居民”。买方将依赖卖方的此类声明。如果卖方在出售房产时是非居民,则卖方必须使用 CRA T2062 表格申请合规证书(“完税证书”)。完税证明和扣留金额的原因取决于卖方“永久居住地”,而不是卖方是否是加拿大公民或者移民身份。 买方律师必须确保其客户在完成销售交易之前从卖方获得完税证明,或扣留适当金额的购买价款,以防止买方承担非居民应缴纳的税款卖方。买方应预扣购买总价的 25%,如果房地产是应折旧财产(即用于出租或商业用途的建筑物),则应预扣 50%。 第二步: ITA 第 116 (3) 条要求非居民卖家在处置财产后不迟于 10 天内通过提交合规证书(“完税证明”)将出售情况通知 CRA 。如果卖方未能在上述规定时间内提交清关证书,则卖方应支付每天 25.00 加元的罚款,最高可达 2,500.00 加元。共同持有的财产适用多重处罚。 [...]

加拿大非税务居民买卖房产税务流程及注意事项2024-02-17T13:42:10-04:00

地产投资者须知:资本化率紧缩和扩张如何塑造市场格局和投资机会

2024-01-29T15:50:01-04:00

最近一直想写的科普小文章,这是简化版的,希望可以把要传达的意思说明白。 概念1: Cap rate compression 资本化率压缩是指房地产市场中资本化率(cap rate)随时间逐渐降低的情况。资本化率是房地产投资者用来评估房产投资回报的基本指标。它是通过将房产的净营业收入(NOI)除以其当前市场价值或购买价格来计算的。 当资本化率压缩发生时,意味着投资者愿意接受较低的房地产投资回报。这通常发生在市场竞争激烈、需求高但供应有限的情况下。因此,当房产价格上涨,即房产市场价值上升时,净营业收入相对稳定的情况下,资本化率下降。 资本化率压缩可以被视为房地产市场强劲的迹象,表明投资者对市场更有信心,并愿意接受较低的收益率,以换取房产增值的潜力。然而,在房价迅速上涨的市场中,这也会使投资者更难找到具有吸引力回报的房产。在2020 年到 2023 年 这几年历尽疫情,央行大放水,利息骤降的这几年,Dan 哥目睹了大多伦多地区 商业地产的资本化率从 5-6% 压缩到 3-4% 的情景。,在2021 和 2022 年,一些投资物业包括多单元物业,零售商业物业,甚至是大型工业仓库甚至出现了抢Offer的奇怪场景。Dan 哥也不得不参加了几次,基本都是铩羽而归。 然而,从去年开始的紧缩政策和持续走高的基准利率造成的是相反的现象: 概念2: Cap rate expansion 资本化率扩张 即资本化率(cap rate)随时间增加变高。 当资本化率扩张发生时,表明投资者对他们在房地产投资上的回报要求更高。这通常是由于各种因素引起的,如市场条件变化、经济衰退、市场风险感知增加或投资者情绪变化等。 Dan 哥举一个简单的栗子来说明资本化率扩张: 假设有一处位于多伦多市中心区的商业地产,购买价为100万加元,年净营业收入(NOI)为10万加元。最初,该地产的资本化率计算如下: 资本化率 = NOI / 房产价值 资本化率 = 10万加元 / 100万加元 资本化率 = 0.10 或 10% 现在,假设由于经济不确定性、竞争加剧或市场条件变化等原因,投资者变得更加谨慎,并要求在房地产投资上获得更高的回报。因此,该地区类似地产的市场资本化率开始上升。 假设市场资本化率由于资本化率扩张而上升到12%。在这种情况下,将使用新的资本化率重新计算房产的价值: 房产价值 = [...]

地产投资者须知:资本化率紧缩和扩张如何塑造市场格局和投资机会2024-01-29T15:50:01-04:00

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解

2024-01-14T23:50:09-04:00

“资本化率”(cap rate),是房地产投资中用来评估投资物业潜在回报的关键指标。它以百分比表示,通过将物业的净营业收入(NOI)除以其当前市值或购置成本来计算。计算资本化率的公式为: 资本化率=(净营业收入/当前市值或购置成本)×100% 以下是各组成部分的详细说明: 净营业收入(NOI): 代表物业从租金和其他来源获得的总潜在收入,减去所有运营费用,如物业管理费、地方税、保险、公用事业和维护成本。NOI=总潜在收入−运营费用 当前市值或购置成本: 这是物业的当前市值或购置时的成本。(通常情况下,买家会使用买价来计算) 这样得到的资本化率为投资者提供了一个百分比,反映了物业的收入相对于其价值的潜在回报。通常,较高的资本化率表明潜在回报可能较高,但需要考虑其他因素,如风险、市场状况和物业的特定特征。 投资者使用资本化率来比较不同的投资机会,评估风险,并根据物业的潜在收入判断其是否是一个合理的投资。但是请注意,资本化率只是房地产投资整体评估中的一个因素,应与其他财务指标和考虑因素一起使用。 Dan 哥会在以后的文章中列举其他的指标 当计算 mulitiplex 的资本化率(cap rate)时,重要的是考虑与该物业相关的各种经营费用。在资本化率的公式中使用的净营业收入(NOI)是物业潜在收入总和减去运营费用。以下是一些典型费用: 物业管理费: 如果雇佣物业管理公司处理日常运营,业主将支付管理费。在安省这个费用在总租金的 7 - 10% 地方税: 地方政府当局对物业征收的税款。安省即是 Property Tax 保险: 用于支付物业保险费用,以覆盖潜在的风险和责任。这部分包括building insurance 和第三方责任险 已经一些其他coverage 公用事业: 与提供基本服务(如水、电、燃气和垃圾清理)相关的费用。 维护和修理: 为保持物业良好状态而进行的定期维护和偶尔修理的费用。 园艺: 与维护物业外观有关的费用,包括草坪护理和园艺。在加拿大,铲雪费用是一个比较大的费用支出 储备基金:Reserve Fund 为未来资本支出或意外维修而设立的资金。绝大部分房东没有这一项预算,但是通常需要 NOI的 5-10% 空置津贴: 为潜在时段准备的津贴,即单位未被占用且未产生租金收入的时期。 法律和专业费用: 与法律服务和专业建议相关的费用。 广告和营销: 用于推广和填补空置的费用。 需要注意的是,具体的费用可能会根据物业的位置、规模、年限和提供的服务水平等因素而有所不同。此外,根据租赁协议,一些费用可能由租户承担。 在计算资本化率时,将总运营费用从总潜在收入中减去,得到净营业收入,然后将其用于资本化率的计算公式。这个比率对于投资者评估投资回报的潜力以及做出明智的决策至关重要。 下面我们举两个栗子来谈谈Cap Rate 计算的 Example 1: [...]

知识篇:加拿大房地产投资基础 “资本化率”(cap rate)例解2024-01-14T23:50:09-04:00

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一

2023-10-24T13:36:40-04:00

卖家抵押贷款(Vendor Take Back Mortgage,简称VTB),也被称为卖方融资或业主融资,是一种房地产交易中买家获得Financing 的一种安排,其中出售房产的人为购房者提供一部分或全部融资。购房者不是从传统的贷款机构获取贷款,而是实际上成为了贷款人。购房者定期向卖方支付款项,直到达到协议金额为止。 以下是卖家抵押贷款的优缺点: 优点: 获得融资的途径:在购房者可能难以符合传统贷款机构要求的情况下,VTB可以为购房者提供融资的途径。 灵活的条款:VTB的条款可以在购房者和卖方之间进行协商,可灵活调整利率、还款计划和其他条件。买卖双方也可以达成一些普通贷款机构无法Offer 的条款 更快的成交:由于没有传统的贷款申请过程,因此成交可能更快,各方对Closing Process 有更多控制。同时,如果是商业类型的贷款,VTB 也可以为买家节省贷款的手续费用 可能获得更高的销售价格:卖方通过提供融资可能能够获得更高的销售价格,因为这使得更多潜在买家能够购得财产。 可以帮助在对卖家不利的市场上增加对物业的竞争力:在一定程度上,有些老旧物业因为竞争力不高,卖家会提供VTB来吸引潜在的买家 投资收入:卖方可以通过提供融资赚取持续的利息收入,有可能产生稳定的收入流。 税务优惠:卖家在有些情况下可以通过VTB 来延迟 Capital Gain Tax, 所以在一些商业物业和投资物业的交易中 VTB 是对买卖双方都有利的选择。 ( 例如,假设你以 500,000 元购买了一个商业地产。 5年后 一位房地产投资者想要以 700,000 元的价格购买你的房产,因此你向他们提供 700,000 元的 VTB 抵押贷款。 这将带来 200,000 元的资本收益。你可以向 CRA申请推迟 200,000 元的资本利得税,因为你正在出售资本财产,但不会立即收到出售收益。 这 200,000 元的资本收益可以延期五年,每年 40,000 元。) VTB 属于 Secured Mortgage, 卖家还是会在物业上注册一个 Lien,对卖家来说,用自己熟悉的物业作为抵押在一定程度上提供了安全保证 [...]

VTB : Vendor Take-back 卖家融资 – Creative Financing 之一2023-10-24T13:36:40-04:00

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件

2023-08-01T11:28:53-04:00

当租赁商业物业时,房东通常会要求潜在租户提供一定数量的文件和材料,以评估其适合性和财务稳定性。具体要求可能会因房东的偏好和商业物业的性质而异 今年,大多伦多的的商业物业特别是工业物业市场特别火爆, 最近我在帮客人找一些商业物业的时候由于客人的文件准备不充分导致我们错过了一些特别好的机会,所以我决定吧一些普遍的房东会要求的租客的文件和资料给大家普及一下: 以下是房东通常会要求的一些常见文件: 租赁申请:一个标准的租赁申请表,收集潜在租户的基本信息,如企业名称、联系信息、经营历史和推荐人。在安省特别是大多伦多地区绝大部分房东都会要求租客填一个标准的表格 Orea form 565,这些表格上要求的信息是基本上99%的房东都会要考察的,我推荐所有的寻找租赁商业物业的朋友都提前准备好这些信息。如果您需要,欢迎随时找Dan 哥索取 企业财务报表:财务文件,如资产负债表、损益表和现金流量表,用于评估企业的财务状况和稳定性。 如果您租赁的是大型的商业物业包括大型的仓库和零售店铺,房东甚至会要求由专业会计事务所审计过的财务报表,通常要求的是三年内的财务报表, 如果从这些财务报表来看公司的营利能力或者现金流不进满意的话通常房东贵要求追加两个月以上的Security deposit。 商业计划:通常只适用于新的公司,或者是租客本身没有太多的经营企业的经验,所以详细的商业计划,概述租户的目标、策略和企业的财务预测。 商业计划书不会要求特别详尽但是房东希望可以了解到企业家对所从事的行业和市场有一定程度上的了解,同时对未来的公司运营和营利有一定的准备和预期。 信用报告:企业的信用报告,以评估其信用状况,有时还包括企业所有人或担保人的个人信用报告。 大型的商业地产公司都有自己的尽调部门,他们会对过去所有的商业物业的租赁纪录进行调查以确保租客没有不良的租赁纪录, 如果租客的企业是一个全新的公司那么在很大程度上公司所有人的个人信用度就成为一个衡量标准,同时房东会要求新成立的公司以及公司所有人个人注册在租赁合同上(同时有公司和给人两个租户),在这种情况下如果公司违约,那么房东就可以追责公司所有人。 因此我推荐所有的客人先向信用局调取自己的信用报告,如果信用报告有需要改善的地方,比如错误的债务纪录以及没有消除的但是已经完成的贷款,那么我们还有一定的时间可以去修改和改善信用报告。 商业推荐信:来自以前房东或业务伙伴的推荐信,证明租户的可靠性和经营记录。 大型商业地产公司的调查部门以及物业管理处的管理人员通常会在合约生效之前何时推荐性的真实性和准确性。所以我推荐租客提前和推荐人沟通,这样可以更好的应对房东的查核。推荐信也有一定的格式,有需求的请联系Dan 索取。 法律商业实体文件,注册文件:证明租户的合法商业实体的文件,如公司成立证书、合伙协议或工商注册证。 在加拿大我们通常用的是  certificate of incorporation.  银行对账单:通常为最近3个月的银行对账单,以验证企业的财务稳定性。有时候银行会出具 Customer Account Confirmation 这个文件基本上是用来显示银行客户的债务状况以及信用度,同时也可以显示客人在银行的开户时间和交易额的大小。如果租客不愿意把公司的对帐单发给房东,我们会建议提前准备好这个文件。  个人担保:在某些情况下,房东可能要求企业所有人或与企业相关的主要人员提供个人担保,以确保租赁义务得到履行。个人担保通常有两种形式第一种形式是把企业法人的个人名字放放在合约上,第二种形式是房东会要求企业法人本人签订一个Separate Agreement 以担保在企业无力偿还债务的情况下个人将会履约 保险:商业保险的证明,包括责任保险、财产保险或其他所需保险。 目前市场价商业物业的保险包括第三方责任险通常是在$2000000保额。中型物业保额都占$5000000以上 意向书 letter of intent (LOI):明确租赁条款的意向书,作为房东和潜在租户之间的初步协议。意向书有他的优缺点优点在于节省时间可以再很快的时间内把offer发给房东,缺点在于,由于意向书很多时候是由房东提供的,这个文件的内容会受到一定的限制有些时候无法把一些重要的保护租客的条款写在里面。 营业执照 Business License::在运营指定区域合法的有效营业执照或许可证。 具体需要什么执照,因为大多伦多区不同city 有自己的要求,我建议先区政府的Business License 部门咨询 税务申报:企业的最近税务申报,以验证其财务状况。在加拿大,房东通常要看的是 过去几年的 Notice of Assessment。 [...]

大多伦多地区商业工业物业租赁,需要准备哪些文件2023-08-01T11:28:53-04:00

加拿大及大多伦多地区商业物业2023 年Q2市场数据和投资前景展望

2023-07-27T22:12:15-04:00

加拿大银行在本月又开启了加息通道,并开始了一系列比预期更为紧缩的货币政策举措。随着利率前景变得更加不确定,商业地产市场的一些投资者热情有所减退。 在2023年第二季度,私人投资者继续推动交易量,而机构资本则保持观望,投资活动保持低迷,上半年加拿大商业地产的表现较为疲软。市场日益分化,高品质资产的流动性较好,而一些困境较多的行业则面临融资挑战和信贷条件收紧。 从数据上来说,几乎所有主要资产类别的资本化率继续上升,全国各类资产的平均收益率在2023年第二季度环比上涨了16个基点,达到6.28%。尽管由于债券收益率反弹,spread 在季度内有所收窄,但总体上,价差持续扩大,过去四个季度已上升了56个基点,达到301个基点 办公室 Office 在2023年第二季度,所有资产类别的办公室资本化率进一步上升,市中心的物业较郊区的略有更大的季度增幅。全国范围内的市中心AA级,A级以及B级办公室资本化率分别环比上涨了22个基点和26个基点。与此同时,在2023年第二季度,郊区A级和B级办公室资产的收益率均环比上涨了20个基点。 在2023年第二季度,加拿大所有主要办公室市场的资本化率均出现上升,而 Kitchener-Waterloo, Winnipeg, Saskatoon and Edmonton. 的市中心和郊区资产的收益率保持稳定。 加拿大市中心办公室的资本化率继续在不同等级之间扩大,2023年第二季度全国平均AA级和A级办公室的收益率升至6.70%,与B级办公室的资本化率相比,价差为111个基点。与此同时,郊区办公室产品之间的价差保持稳定,全国平均A级办公室的资本化率为7.39%,较B级资产高出94个基点。 在除了卑诗省以外的所有市场,办公空置率已经达到两位数,但在卡尔加里、埃德蒙顿和里贾纳等空置率较高的市场有所下降。尽管如此,卡尔加里的办公室空置率仍然在28%, 这在全加拿大范围都是绝无仅有的。  同时,绝大部分加拿大公司不会回到疫情前的 5 天办公室工作Policy,目前最普遍的仍然是四天办公室工作的公司Policy。 公共交通客流量低和通勤时间长的问题也是雪上加霜。全国范围内的转租sublease 情况非常不均衡,从温哥华市场的30%到萨斯卡通市场的4%不等。以此看来,办公室sector 的低迷肯定是要继续持续下去了。 工业 Industrial 在2023年第二季度,工业领域的资本化率上涨略有加快,全国平均A级和B级资产的收益率环比上涨了19个基点,达到5.76%,创下五年来的最高水平。 特别是A级工业资产,相对于B级产品,其季度收益率增幅更大。全国平均A级资本化率上涨了24个基点,达到5.38%,而B级收益率增加了14个基点,达到6.14%,将两者之间的差距缩小至76个基点。 本季度阿尔伯塔省市场的资本化率扩张最大,卡尔加里和埃德蒙顿的A级和B级收益率均在2023年第二季度上涨了31个基点。其次是渥太华和蒙特利尔市场,它们的资本化率在季度环比上涨了25个基点。 全国范围内工业用地的供应率仍然低于3%,虽然较上一季度有所上升。滑铁卢地区的供应率目前是全国最低的,为0.9%。温哥华和多伦多等主要市场的空置率继续小幅增长,但短期内没有出现上升的迹象 多伦多工业市场的用户们感觉市场可能即将出现调整,因此他们现在开始寻找短期租约,以避免当前市场租金和上涨,并希望更好地为未来做好准备。这种做法旨在使他们更好地适应未来的市场变化。我们在一线也感觉到一些要价太高的工业物业DOM 开始逐渐上涨。当然,在一些交通便利的主要路口以及更贴近终端零售市场的区域,一些Zoning 和 Use 比较有弹性的物业仍然供不应求。 在密市,万锦,旺市等工业物业Hub 地带的物业仍然收到追捧。尤其是大量中型仓库物业,由于持有人的基金背景,对于资本化率仍然有特定的最低要求。对于租客的审核也尤为严格。 在疫情前以及疫情期间签约的租客在合约逐渐到期后面临房东要求Rental Rates 翻倍甚至三倍的窘境。尤其是多伦多市场严重缺乏小型工业物业资源。一直持续以来的僧多粥少的问题并没有改善。 我们可以预期,除非经济出现严重衰退,中短期工业品类目前的火热状态不会有消退。 零售 Retail 在2023年第二季度,除了“Strip (Non-anchored)”(注:Anchor 是指一个小型plaza里最主要的引流形的物业,通常为连锁超市)类别的资产收益率保持平稳外,几乎所有类别的全国零售资产资本化率继续上升。在本季度上涨的资本化率类别中,收益率扩张相对均匀,季度环比增幅平均为15个基点。 虽然加拿大大多数市场在2023年第二季度记录了零售资产资本化率的增加,但哈利法克斯和蒙特利尔市场的“Strip (Non-anchored) ””类别的资产收益率却出现了压缩。 在所有零售类别中,温尼伯、萨斯卡通和魁北克市场的资本化率在2023年第二季度保持稳定。在零售资产资本化率方面,区域和城市主街区类别的季度增幅最大,分别上涨了18个基点,达到6.20%,和16个基点,达到6.16%。 我们在一线观察到的情况是,A 类物业市场坚挺,DT, MT 的中心地段物业现金流仍然强劲。相对而言Suburban strip [...]

加拿大及大多伦多地区商业物业2023 年Q2市场数据和投资前景展望2023-07-27T22:12:15-04:00
Go to Top