多伦多楼花转让全流程和避坑指南

2024-04-10T17:39:52-04:00

最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识 楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。 1 Condo楼花的交房时间点 一般的楼花全程生命周期是这样的: a 前期宣传 b 签约 c 10天冷静期后变成Firm Deal d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。 e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款 下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容 2 什么时候可以转 大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 3 以什么方式转 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。 4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同) 五、 [...]

多伦多楼花转让全流程和避坑指南2024-04-10T17:39:52-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算

2024-04-10T17:10:39-04:00

安大略省新房 HST Rebate计算 上周Dan 哥有个朋友的楼花要转让,委托给我帮忙处理,我在仔细阅读开发商的Statement of Adjustment 的时候对于开发商的房价和 HST Rebate 计算有诸多疑问,最后在查阅CRA 网站后对于新房价格计算和HST Rebate 有了新的认识,总计如下 在开始计算新房的 HST 退税之前,重要的是要了解 HST 退税的省级部分固定为 6%,最高可达 24,000 加元,HST 退税的联邦部分采用浮动比例,逐步减少,一旦建筑商的基本价格或“对价”超过 450,000 加元,则为零。 如果满足以下条件,您可能有资格就您购买新建房屋的价格或建造房屋的成本所支付的部分 HST 申请退税: 您从房屋建筑商那里购买了一套新房,包括土地; 您建造或大幅翻新您的房屋,或进行重大扩建或雇用其他人来执行此操作; 您从建筑商或供应商处购买新的移动房屋或浮动房屋; 您购买合作住房公司的股本; 您的房屋在火灾中被毁,随后又被重建。 以下是如何计算安大略省新房 HST 的示例 使用建筑商标价作为起点,并使用四个价值范围(<368,200 加元、368,200 加元至 424,850 加元、424,850 加元至 484,500 加元和 >484,500 加元)中每一个的特定 CRA 公式,可以计算出已包含多少 HST购买价格以及联邦和省 HST 退税部分是多少。 但是,只有满足以下所有条件时才能使用这些公式: 买方从建筑商处购买新建或大幅翻修的单体住宅小区或住宅公寓单元以及相关土地; 住房位于安大略省; [...]

安大略省新房 HST Rebate计算2024-04-10T17:10:39-04:00

北约克Yonge & Finch黄金地段 “Plaza On Yonge” 楼花

2022-01-21T22:18:11-04:00

Your Content Goes Here Plaza On Yonge即将在Yonge St黄金地段Yonge & Finch登场。由Plazacorp重金打造。Yonge & Finch仅剩的几块风水宝地将在未来短时间内被开发。 Yonge & Finch社区设施成熟,环境宜人。周边环绕大量绿地、公园、自行车通道。该社区同时也具备优质的教育资源,周遭有数所初高中、York大学、Seneca学院。Plaza On Yonge 有着极高的交通指数,一步之遥即可到达GO公交站、TTC公交站与地铁站。距离Finch交通枢纽仅150米,发达的公交系统可以带您去GTA的每一个角落,不到半小时即可到达多伦多市中心,40分钟到达Union Station。一部公交直通York大学以及Seneca学院。周边生活配套设施如超市、健身房、餐厅、商铺的一切皆可步行到达,十分方便。 距离Finch交通枢纽150米 不到半个小时到达多伦多市中心 40分钟可达Union Station 5分钟驾车上Hwy401 公交直达York大学以及Seneca学院 Yonge&Finch在多伦多乃至加拿大都享有知名度,辨识度非常高。该地段对于年轻人来说是他们学业与工作的跳板。尤其是对于没有车的年轻人来说,这里的交通非常的便利。周围各色餐厅与商场让学业工作繁忙的年轻人省去自己做饭的麻烦。对于长者来说,周围大量绿地、公园环绕,是他们每天锻炼、散步、消遣的好去处。在此也能结交到许多志同道合之人,一起唠唠家常。对于投资者来说, Yonge&Finch是一个回报潜力巨大的社区。在此社区出现的每一栋新盘都会以极短的时间售罄。而购买者之后也是租售不愁。因为大量的学生与白领选择在此地租房,潜在的租客数量基数大。 Plaza On Yonge 楼盘介绍 开发商:Plazacorp楼盘位置:5858 Yonge St,Toronto面积范围:592-1238平方英尺户型:147间一居室,184间一居室+den,50间两居室,82间两居室+den,55间三居室。套数:518套公寓

北约克Yonge & Finch黄金地段 “Plaza On Yonge” 楼花2022-01-21T22:18:11-04:00

M2M Squared Pre-construction Condo 楼花预售 Sept 2021

2021-09-13T17:22:37-04:00

YOU MUST HAVE SURROUNDED BY SOME OF THE MOST DESIRABLE AMENITIES Urban living M2M Squared is the stunning culmination of a grand vision. Making a striking statement, towering above Yonge Street, its contemporary architecture flamboyantly announces the future is here. A one-of-a-kind community, it is deeply connected to your life and [...]

M2M Squared Pre-construction Condo 楼花预售 Sept 20212021-09-13T17:22:37-04:00

Gemma Pinnacle Uptown Community Pre-construction Condo 楼花预售 August 2021

2021-08-01T16:02:03-04:00

THE PROJECT Joining the stunning urban enclave at Pinnacle Uptown in Mississauga, Gemma is the newest opportunity to enjoy exceptional living in Missisauaga. Flawless condominium suites, polished to perfection with contemporary features and finishes, Gemma adds a new opportunity for lustrous living to Pinnacle Uptown. With recreational amenities and perfectly connected [...]

Gemma Pinnacle Uptown Community Pre-construction Condo 楼花预售 August 20212021-08-01T16:02:03-04:00

Central by Concord Penthouse Release

2021-07-17T12:24:50-04:00

100% WIFI CONNECTIVITY With mobile phone and internet usage higher than ever, daily life requires rapid, reliable, anytime, anywhere online access. Connectivity Central ensures seamless, extra-wide WiFi coverage wherever you are, including all amenities, elevators and even parkades. STATE-OF-THE-ART CONFERENCE ROOMS These days, many employees work from home either full time or part time. [...]

Central by Concord Penthouse Release2021-07-17T12:24:50-04:00

Prime Condo – 多伦多楼花预售 户型图

2021-04-15T20:15:12-04:00

Everything Here is PRIME. Conveniently located steps from Dundas and Jarvis, PRIME is redefining urban living. Whether you’re a banker, tech expert, life-sciences guru or a student with big dreams, the world is at your doorstep when you live at PRIME. Dedicated to creating an elevated living experience, its upscale amenities include a stunning lobby [...]

Prime Condo – 多伦多楼花预售 户型图2021-04-15T20:15:12-04:00

The House of Assembly 多伦多楼花预售 户型图

2021-04-15T18:10:39-04:00

Condo Project Summary The first phase of the highly-anticipated Sterling Junction master-planned community has arrived. This pre-construction project will stand at 17-stories tall and will be located at 181 Sterling Road in the contemporary Junction Triangle neighbourhood. This development will come with 254 residential units with a wide-range of sizes from 489 to 1,237 [...]

The House of Assembly 多伦多楼花预售 户型图2021-04-15T18:10:39-04:00

Bayview at the Village Pre Construction Floor Plans 多伦多楼花预售 户型图

2021-04-23T13:30:32-04:00

A State of Elegance Luxury Condominiums and Urban Towns Arriving Spring 2021 to Bayview Village. A Vision of Modern Luxury ​ Exquisitely designed by Canderel for those who appreciate beauty, style and craftsmanship, Bayview at The Village is a new boutique condominium in the heart of a neighbourhood illuminated by breathtaking transformation. Located only [...]

Bayview at the Village Pre Construction Floor Plans 多伦多楼花预售 户型图2021-04-23T13:30:32-04:00
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