2023 第一季大多伦多地区二手房数据分析 及展望

2023-05-11T16:21:29-04:00

最近大多伦多房地产市场又火起来了。问题是,利息也没有下行,经济也没有那么红火,通胀仍然高居不下,爆发的根源在哪里呢? 原因很简单,没有足够的房子出售。库存存稀缺仍然是多伦多房地产的主要问题。自去年 4 月以来,销售额仅下降了 5.2%,而新上市房屋量和活跃上市房屋量分别下降了 38.3% 和 20.8%。  很简单,供应不能满足需求。  这种供应不足造成了比正常情况下多伦多地区春季市场上极端的竞争和价格上涨。  要真正了解这一点——从 TRREB 的 Marketwatch 报告中提供的数来看,查看供应量也是有帮助的 请看上面的活跃上市图表,黑色虚线代表 TRREB 市场观察报告中本月的上市量。我们只在 2016 年和 2021 年的 数据中看到春季市场的活跃上市数量如此之低。我们可以对这些市场数据得出自己的结论,同时,我们在上个月数字中看到了类似的市场现状。值得注意的是,在供应紧张导致价格加速上涨之后,供应量有所增加,尤其是在 2017 年。 这个不难理解,卖方在观察到市场价格回升后开始少量进入市场。Dan 哥的观察是,在2021 年到去年上半年的疯狂市场中入手的买家已经推高了一些地区的平均价格,比如Vaughan的中心地段和大多伦多西部的一些热门小区。因此,除非价格回升到去年的均价,没有卖家愿意不赚钱卖出自己的物业 因此,供应确实是这个等式中的一个大问号,市场的结果将取决于现有业主在来年抵御衰退的能力。加拿大个大银行实施的延长Amortization,来帮助贷款人降低月付的手段一定程度上帮助了一些资金量濒临断裂的房东们。 S/L 比 通过将销售价格除以挂牌价格计算出的销售与挂牌价格比 (Sales to Listing Ratio) 在2022年下半年长期平静之后呈上升趋势,目前在多伦多地区房地产的绝大多数地区(73%的地区)这个比例超过 100% 这意味着大多数地区都处于供不应求的状态,4月初以来大多伦多绝大地区已经迅速反转为卖家市场,多伦多市中心,北约克,列治文山,万锦, 旺市的中心地段基本所有Listing 已经开始竞价的售卖方式。各种非理性的买家也不停刷新了我们的认知 经济学家将需求过剩定义为“一种产品的市场需求大于其市场供给,从而导致其市场价格上涨”。到 2023 年为止,这种过剩需求状态很大程度上巩固了多伦多房地产市场的价格底线,但是目前很难判断我们是否会在今年全年看到持续的过剩需求。  特别是,自 2001 年以来,我们还没有看到春季市场出现这么少的新房源 升温意味着加速售出   吸收率表明在特定市场上出售房屋需要的时间。在今年4月前过去的几个月里,市场异常缓慢。我觉得市场很容易受到供应的影响而产生波动,春季市场的供应波动可以很快将市场从过度需求中拉出来,走向平衡。 4月12号加拿大央行不加息的政策决定后,市场顿时被点燃了,大半年以来积压的需求开始释放! 随着吸收率的加快,我认为正常的供应增加可以完全打破市场的平衡。但是,我们需要看到大量的的供应出现才可能缓和目前的情况。从上面新上市和活跃上市趋势的峰值来看,市场通常在每年 5 月的供应量才达到顶峰,Dan哥认为季节性和宏观经济因素,尤其是经济衰退和失业率,将决定今年剩余时间的价格走势。根据指标,上市天数明显低于去年,增长了 [...]

2023 第一季大多伦多地区二手房数据分析 及展望2023-05-11T16:21:29-04:00

2023 二月 竞标战回归大多伦多房地产市场,数据说明大多伦多市场正在回暖

2023-03-20T16:01:55-04:00

竞标战回归大多伦多房地产市场,数据说明大多伦多市场正在回暖 在上个月的报告中,我们讨论了看到的一些早期迹象,即多伦多地区的房地产市场正在开始火热的一年。一个月后,最新数据和趋势的早期解读似乎说明这个方向是正确的。 在加拿大央行从去年3月开始累计上调425个基点的利率之后,人们预计今年冬季的房地产市场应该持续的不景气,甚至会看到价格进一步下跌,以配合今天的更高利率环境。但是,多伦多的房地产市场正在打破所有预期,今年开始比任何人预期的更具竞争力。 虽然2月份的销售量仍保持接近20年的低点,但新上市房源总量则是20年来的低点,供需失衡使市场充满竞争。与上个月相比,2月份售出了1400多套房屋,但同期的新上市房源仅增加了668套。换句话说,销售量的变化以2:1的比例超过了新上市房源的变化。 MOI (Months  Of Inventory ) 从房屋和公寓的每周MOI趋势来看,开始的几周趋势迅速下降,House的库存水平在3月第二周达到了自2022年4月以来的最低水平,而公寓的库存水平则达到了自2022年5月以来的最低水平。 在实际操作中,我们看到房屋上市销售后接到的看房请求数量大幅增加,同时也增加了竞价出售的房屋数量。在3月第二周,44%的房屋售出价高于卖方的报价,这是自2022年6月以来的最高水平。公寓市场的竞争程度较低,只有29%的公寓售价高于报价。 尽管大多数竞价出售的Listing都以市场价售出,但我们看到,相对于去年以来的诸多销售缓慢的月份,越来越多的Listin以高于市场价的价格出售。如果这一趋势持续下去,相信价格会在加拿大的春天开始回暖。 数据分析 哪些区域和房屋类型增长最快? 在本月的数据分析中,我们更仔细地来研究GTA地区在2023年头两个月内销售、房源和价格变化在不同区域和房屋类型之间的差异。 我将先看看House 正如前面所提到的,导致多伦多房地产市场竞争激烈的最大因素之一是:现在的住房需求超过了市场上新房源的供应。我们可以通过比较一月份和二月份的销售量和新上市房源数量的变化来看到这一点。与一月相比,二月份销售的房屋数量增加了864套,但同期新上市房源仅增加了520套。 上面的图表显示了所有五个地区二月和一月之间房屋销售和新上市房源数量的变化。Durham 和 Halton 地区的房屋销售量比新上市房源数量高出三倍以上。 下面的图表显示了2023年1月到2月所有五个地区房屋月供应量(MOI)的变化情况。所有五个地区在二月份的MOI均低于2。 所有五个地区在二月份看到了平均销售价格上涨的趋势(这是典型的季节性趋势),其中多伦多的涨幅最大,单月上涨了14%。多伦多市的中位销售价格变化为7%。 公寓 与一月相比,公寓市场的销售量增加了544套,而新上市房源仅增加了148套,这意味着销售量增长的速度几乎比新上市房源的变化速度快了4倍。 多伦多市看到了销售和新上市房源的最大增长,而Duram 和 Peel地区的新上市房源实际上略微下降。当然这些地区本身的公寓存量就相对多伦多少很多 所有五个地区在二月份的MOI都下降了,并在月底低于3个MOI。 所有五个地区的平均销售价格都有所上涨,其中Halton 地区的涨幅最大,一月份的涨幅为9%,中位价格上涨6%。 这些早期趋势表明,多伦多地区房地产的回暖正在相对广泛的范围内出现,并且影响所有房屋类型和所有地区。三月份的市场数据尚未完备,但是目前看来上述的趋势正在持续。这对于刚需的买家来说 是个值得关注的时间节点。

2023 二月 竞标战回归大多伦多房地产市场,数据说明大多伦多市场正在回暖2023-03-20T16:01:55-04:00

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。

2021-11-24T17:33:29-04:00

最近见诸各种媒体,加拿大央行表示,加息可能很快就会到来。这对市场意味着什么?你刚买的房子会不会跌了? 在过去的一年里,经济学家对通胀的未来路径和可能性存在着一些分歧,一些人认为通胀的任何上升都可能是由于 Covid-19 相关问题造成的,例如全球生产供应链的障碍,其他人认为这种通货膨胀将更加持久。 上个月,加拿大中央银行非常清楚的表明了他们的立场:“推高价格的主要力量——能源价格上涨和与疫情相关的供应链瓶颈——现在似乎比预期的更强大、更持久。” - 加拿大央行行长 Tiff Macklem 同时,上个月,加拿大央行结束了被称为“量化宽松”(QE) 的激进货币政策(购买特定证券如债券以扩大货币供应量来刺激经济活动的手段),从而压低了固定利率抵押贷款所参照的基准利率。但是我必须提醒一下,我们的邻居还在QE的过程中,换句话说,美国人还在印钞票。 此外,央行表示,他们将比原计划提早上调商业浮动利率抵押贷款利率所依据的政策利率 (policy rate),许多人预计首次加息将在 4 月份到来。 同时CIBC 的 Benjamin Tal 指出,债券市场已经消化了 2022 年不少于 6 次的加息。 目前市场有一些风声鹤唳,一些人坚持相信市场已经会火爆,另外一些购房者担心利率上涨可能会导致房价下跌,因为这会降低买家和业主的负担能力。 从简单的负担成本来分析,我认为,至少在短期内,房价下跌这是一个非常不可能发生的剧本。 首先,加拿大的大多数房主都有五年期固定利率抵押贷款,因此大多数房主不太可能感受到明年利率上升的影响。 其次,在过去五年中,加拿大的购房者一直以“B20压力测试”利率获得抵押贷款的资格,这个所谓的测试利率远高于他们实际支付的利率。政府正是针对这种可能的利率上升的情况推出了这些测试;符合这些测试条件的房主应该能够在Renew他们的贷款的时候承担更高的利息支出,不然这个测试就失去了意义。 但即使是对于那些可能会难以承受这些额外利息成本的家庭来说,由于加息而使其房屋净值信贷 (HELOC)的高余额的利息支出增加,我们仍然不太可能看到大面积的“陷入困境式的被迫出售”(当房主因无法支付抵押贷款而不得不出售主要房屋),这种情况如果大面积的发生,确实可能会在短期内拉低房价。但是,在房主拖欠抵押贷款之前,他们通常会削减其他开支、承担更多债务或寻求他人的帮助以在短期内以避免被迫出售。和美国的同行不一样,加拿大的银行系统也不太会要求立即拍卖拖欠按揭的房屋。 然而,更高的利率可能会对来年的房地产市场产生两个相对确定的影响。 首先,投资者和一些自用用户对房地产市场的需求会减少。 1% 范围内的利率浮动一直是房地产投资者需求的主要驱动力,如果我们在 2022 年看到多次加息,这一部分的需求可能会出现不成比例的下降。 更高的利率也可能对投资者的信心和投资意愿产生影响。如果投资者开始对未来房价增长变得不那么乐观,如果他们认为两位数的房价增长时代已经过去,那么这可能会导致更多投资者出售他们的房产套现,这会在一定程度上影响供求关系。 但是,这些因素中会导致 2022 年房价下跌吗?我认为这是非常不可能的。多伦多的住房市场仍然是一个供不应求的市场,特别是考虑到我们的移民政策和大量投资需求。(详细参加我的公众号文章)   举一个不太贴切的例子,一架高速攀爬的飞机,如果要进入降落通道,首先需要减速上升,进入平缓的飞行,然后再慢慢进入降落的过程。除非有08年那样的系统性问题,市场突然转入下行通道是极端不可能的。 如果明年春天我们看到市场有大量购房需求涌现同时市场上有更多房屋挂牌出售,那说明我们的市场将开始逐渐放缓,但我相信市场将仍然是一个Seller's Market, 但是价格增长速度比我们现在看到的要温和不少,市场也可能会进入平衡市场。 除此之外,一切都无法预见。

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。2021-11-24T17:33:29-04:00

大多伦多旺市小学优质学区和学校解读

2021-09-15T11:18:27-04:00

有孩子的华人家长无论在哪儿买房都逃不开学区这个话题。在华人较多的几个区域,大家对于学区如数家珍,像旺市这种越来越多的华人入驻的区域,学校到底怎么样呢?好学区又在哪里?来看一下我为你准备的旺市小学最全优质学区攻略吧!一起来看看旺市的好小学都在哪里 怎样才是好学区? 好学区的标准很多,也可以说人人心中都有一把尺。本文为便于大家对于旺市好学区有个基本了解,以菲莎小学排名为依据,选取了评分7.0及以上的所有小学,占比是所有小学的前30%(893/3037)。这并不是一个绝对的标准,所以本文所提供的信息仅供大家参考哦~ 什么是菲莎排名? 菲莎学院是一个独立的非营利组织,主要的工作是研究和比较不同教育机构的成果,并客观的给大家展示出来,供家长们进行比较和选择。 菲莎排名是菲莎学院根据安省3年级和6年级的读、写和数学成绩来评定小学的排名,根据9年级或者10年级的数学和Ontario Secondary School Literacy Test (OSSLT) 成绩来评定高中的排名。 约克区公立小学 约克区公立小学隶属约克区教育局(YRDSB),在旺市的行政区域内,一共有17所小学的菲莎评分在7.0及以上,其中7.5以上12所,7.5分及以下5所,最高分学校为Maple地区的Michael Cranny Elementary School,排名是所有3037所小学中的第90位,也是唯一一个排名前100的学校。 学校 评分 排名 地区 Michael Cranny Elementary School 9.1 60/3037 Maple Mackenzie Glen Public School 8.5 149/3037 Maple Joseph A Gibson Public School 8.4 169/3037 Maple Charlton Public School 8.3 203/3037 Thornhill Carrville Mills Public School 8.1 [...]

大多伦多旺市小学优质学区和学校解读2021-09-15T11:18:27-04:00

2021年6月大多伦多房地产市场数据更新

2021-07-07T13:39:25-04:00

多伦多地产协会6月份报告更新,6 月房屋销量与去年同期相比有所上升,但仍低于 2021 年 3 月的峰值,并且低于 2021 年 5 月报告的交易数量,与正常的季节性趋势一致。6 月份的平均销售价格与去年相比有两位数的增长,但与前三个月相比,增长速率有所放缓。2021 年 6 月通过 TRREB 的 MLS® 系统实现了 11,106 笔销售额 - 与 2020 年 6 月相比增长了 28.5%。从 GTA 整体来看,共管公寓细分市场的同比销售额增长最为强劲, 无论是在多伦多市还是周边的一些郊区。环比来看,6 月份实际和经季节性调整的销售额继续呈下降趋势。(下图)“在过去三个月中,我们看到市场活动从创纪录的热度有所放缓、但依然强劲。虽然这可能会在短期内为购房者提供一些缓解,但新的移民政策会刺激房市。虽然政策制定者的主要重点一直是人为地抑制需求,但解决负担能力的唯一长期解决方案是增加供应,以满足不断增长的地区的永久性住房需求,”TRREB 总裁凯文·克里格 (Kevin Crigger) 表示。在所有主要细分市场中,销售额的同比增长远远超过同期新上市的增长,这表明以买家之间的竞争和强劲的价格增长为特征的紧张市场状况仍在继续。环比来看,6 月份实际和经季节性调整的平均价格均小幅走低。2021 年 6 月 MLS® 房屋价格指数综合基准同比上涨 19.9%。所有房屋类型的平均售价在同一时期上涨了 17%,达到 $1,089,536 。虽然价格增长继续受到低层市场的推动,但值得注意的是,与 2020 年 6 月相比,公寓的平均价格上涨了 8% 以上,远远超过了通胀。大多地区6月份各房型销量均同比上涨,其中公寓销量涨幅最大,同比增长达到了57%。独立屋销量增长幅度最小,与去年相比同比增长了17.1%,与5月份相比环比下降了9.6%,但独立屋的价格是所有房型中同比增长最大的,达到24.8%均价已突破$140万。 总体来说大多伦多居民房地产市场仍然趋热,个人预计在夏末热度会降低,走向传统的淡季。 [...]

2021年6月大多伦多房地产市场数据更新2021-07-07T13:39:25-04:00

2021年5月大多伦多房地产市场数据更新

2021-06-16T13:55:58-04:00

大多伦多2021年5月房地产市场数据发布了。 如我在其他文章中所述,市场正在趋向平衡。 观察上图,我们基本可以忽略所有的和2020年的YOY 比较。2020 年失真的数据已经没有任何参考意义。 销售量继续下降 今年5月和4月的销售量比较下降了8.9% ,如果参照下图,在3月达到最高点后,销售量才持续下滑中。 Sale-to-New Listing   & DOM  目前这个数据仍然高于60%, 说明市场仍然由卖家占据主动。 目前市场平均成交天数为 11 天,说明买家仍然极具热情。 总体上市场仍然在缓慢上升,2,3 月的销售高峰已经过去。5月全市场均价比4月增长1.1%  公寓市场 公寓市场的各项指标正在迅速的恢复,整体市场价位已经基本恢复到去年第一季度水平 (去年第一季正是近年价格的最高点) 公寓市场的出租盘也在已极高的速度恢复,目前租金价格比最低点已经增长20% 左右, 疫情的影响似乎正在消除 以上分析仅为对地产局数据的解释,不完全代表我的个人观点,如果您需要对具体小区或者楼盘的分析数据,请直接联系我。

2021年5月大多伦多房地产市场数据更新2021-06-16T13:55:58-04:00

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?

2021-04-08T23:03:03-04:00

三月多伦多地区的住房市场延续了2月的繁荣景象,大家看到一些疯狂的加价抢房的现象,我们甚至可以感到一丝“过度繁荣”的迹象。 与去年(2020年)相比,今年2月份,独立屋,半独立屋,联排别墅的销售增长了46%。,并且与2018年和2019年相比翻了一番。 销售量。库存月(MOI)维持在0.8(已经达到卖方市场的标准)的较低水平 79%的房屋售价高于卖方要价。 对购房者而言,房价上涨较为“温和”,与去年同期相比增长了21%(对比今年2月与去年同期相比增长了29%) 多伦多市(City of Toronto) 的房价仅上涨了12%,拉低了整体平均水平。 一月至二月的郊区平均房价几乎没有变化。(具体原因参见我上次的文章 “2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险”) 来看看多伦多地区的公寓市场,公寓的销量为比去年同期增长52%,延续了从12月开始的反弹趋势 多伦多地区48%的公寓售价比卖方要价要高。 2020年的公寓平均价格同比下降了不少, 但从2021年以来,上个月的公寓平均价格已经恢复到2020年同期水平,换句话说疫情期间的这一年涨涨跌跌已经完全可以无视了。2月前一些买家Buy on the Dip 已经出现了一些 账面利润了。 公寓的MOI从11月的3.5(均衡市场)降至 2月的0.8 (卖方市场)可能最能说明这一现象 来看看下面这段话: “What we get worried about is when we start to see extrapolative expectations, when we start to see people expecting the kind of unsustainable price rises we’ve seen recently [...]

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?2021-04-08T23:03:03-04:00

挑战买家的底线,这个房100 万加元,你能接受?

2021-01-12T22:53:19-04:00

2020年底,多伦多房屋的平均价格达到了929,699加元,尤其是在独立屋市场上,均价超过150万加元,对于那些希望找到一个栖身之所的人来说,现实世界有点越来越灰暗了。 更梦幻的是,我们常常可以看到市场上一些噩梦般的卖盘,无论是破旧的恐怖房屋标价近90万加元,烧毁的房屋售价100万加元,还是小棚屋售价180万加元, 这些都充分体现了多伦多地产市场让人哭笑不得的现状 在我近期的记忆中,最近的一次看房远比其他任何一次都可以接受,但考虑到这个房屋的大小和状态与其要价相比,心里还是有点愤愤不平  与隔壁房屋相比,房屋的外观。 这套三居室一浴室住宅,目前标价为99.9万加元,乍一看这房子实在是太小了,相比之下,在隔壁的较新建筑显得尤为的高大上。 但是可以说,房屋最糟糕的部分不是大小,而是房屋的内部状态,里面居住过的也许有囤积垃圾的爱好的主人,当然这只是猜测,不过我们可以眼见为实   厨房的照片表明,这个房子确实还有很多不足之处,这不仅是因为橱柜的颜色选择令人怀疑人生,还因为竟然没有人认为事先要清理一下烂摊子。对拍摄这个房子的摄影师,我也表示特别的钦佩。 其他场景也令人难以置信,这充分说明了房屋没有得到很好的维护,屋顶显然需要重新铺设,院子不小,但是可能有非常长一段时间没有维护了。 房屋中的其他房间也表现出类似的混乱状态,随处散落着随身物品,旧家具和垃圾。 在下面的照片中,你可以欣赏到堆满垃圾的壁橱和令人毛骨悚然的儿童木马 (想起了看过的一些影片)   具有上世纪70年代美感,但这种地毯的状况实际上已经到了令人无法接受了的程度,也不排除也许有的看客的装饰口味特殊,这种复古地毯有可能是相当酷的   但是,这些门以及房屋的所有室内装饰绝对必不可少。悬空的电线和地板上更多的污垢更是是锦上添花  深层清洁,大量整修工作,加上漂亮合时宜的内饰可能会让这个叫价显得更合理 即便如此,考虑到这是多伦多世家堡Cliffcrest的一个很小的房子,甚至离市中心有不下30分钟的路程 ,它的价格似乎仍然不合理。 https://www.remax.ca/on/toronto-real-estate/68-scarborough-heights-blvd-wp_id281402182-lst

挑战买家的底线,这个房100 万加元,你能接受?2021-01-12T22:53:19-04:00

2021 年1月1日起,安省楼花购买者将享有最长达20 天的冷静期 – 投资关注

2021-01-06T13:52:09-04:00

安大略省政府已经启动新的《住宅公寓买家指南》。 自2021年1月1日起,安省各地的开发商必须向购买新的或者预售的住宅公寓的购买者提供该指南和当前披露声明。 根据《公寓法》,从开发商处购买的新公寓或施工前的公寓的购买协议对购买者不具有约束力, 直到开发商向购买者提供包含有关未来或现有公寓物业项目的和相关公寓公司的披露文件(例如公寓公司的第一年预算,拟议或实际的声明,细则和规则)。   从2021年1月1日起,除了披露声明,开发商还必须向购买新的或预售的住宅公寓的购买人提供 安大略省住宅公寓购买者指南。该指南由安大略省公寓管理局(CAO)制定,并得到政府和消费者服务部部长的批准。它包括有关公寓所有权各个方面的最新信息,例如: 公寓购买过程 搬入预售住宅公寓的注意事项 公寓生活与公寓公司的治理 解决公寓生活问题的资源     《公寓法》为买方提供了10天的冷静期,以考虑购买者是否要继续进行购买。这10天的时间开始于以下三个日期中最晚的一天     A.购买者收到已签署的买卖协议的日期 购买者收到披露文件的日期     C.购买者收到上述《公寓指南》  的日期   此外,在披露声明内容发生重大变更的情况下,《公寓法》赋予了购买者进一步的撤销权。 如果发生重大变更(即,如果买方基于收到的披露文件中包含的重大变更的信息考虑,导致买方不再想要继续进行购买),则买方可以享有额外的10天冷静期并在该冷静期内取消购买协议。额外的10天冷静期从以下日期中的的最晚一个开始: 修订后的披露声明或一份已经向购买者确认重大变更的文件送达的日期; 在条件 1 没有实现的情况下,购买人意识到重大变更的日期 安大略省高级法院裁定重大变更已经发生的日期。 同时,公寓法的此次变更意味着如果前述的ABC三份文件没有送达到购买者手中, 10天冷静期将会无限延后。 值得指出的是,此项变更适用于所有于 2021年一月一日起售出的公寓单元,今年一月一日起售出的单元不受影响 鉴于近期出现的各种楼花取消,开发商倒闭等新闻,我希望以后会有更多的相关楼花预售的法律变更出现,以保护投资者的权益。

2021 年1月1日起,安省楼花购买者将享有最长达20 天的冷静期 – 投资关注2021-01-06T13:52:09-04:00

多伦多公寓市场继续低迷?联邦外国买家税和多伦多空置税来临 大多伦多郊区的“泡沫”观察

2021-01-01T20:59:41-04:00

多伦多的市中心公寓市场何时恢复正常? 新的联邦外国买家税和多伦多空置税对市场的影响有哪些? 多伦多郊区的“泡沫般”升值及观察 2021我们的投资选择还有哪些 多伦多的市中心公寓市场何时恢复正常? 上个月,加拿大央行发布了题为“金融稳定与COVID-19”的报告, 报告指出,有许多因素影响市中心公寓市场。WORK FROM HOME的转变意味着很多人正在寻找更多的室内生活空间以及室外庭院空间, 这个因素已经对公寓市场产生负面影响。移民减少和外国学生的撤离也正在影响多伦多市区的租赁市场。 从上图可以看出,租盘正在飙升而租金中位数暴跌。虽然行业的一些人对市中心的公寓充满信心表示市场将在2021年初迅速复苏,但是现实并不乐观。 2020年12月 在BNN Bloomberg最近的一次采访中,著名地产评论人 John Pasalis 讨论了为什么要将公寓市场的恢复和重新回到市区金融区办公的可能性联系在一起。今天,金融区是一个幽灵镇。人们不再回到自己的办公室,部分原因是因为不可能将成千上万的人带到办公桌旁。 当防疫要求一次只能在电梯中只有三个人时,而市中心这些上万人曾经工作大楼里的公司的总体效率会严重收到限制。 所以,如果人们不必去办公室上下班,就不再需要步行五分钟即可到达居住的公寓。我们假设加拿大推出的疫苗实施按计划进行,加拿大的大多数人要等到2021年9月才能接种疫苗,至少到那时候我们仍然不期待情况“恢复正常”。对于大多数人而言,返回市区办公可能是一个循序渐进的过程,因此,市区公寓租赁市场的回归也要循序渐进。话虽如此,公寓销售市场的复苏最终可能会比租赁市场略快,大前提是投资者在未来几个月内重新进入市场。我们看到12月底的看房数量有大幅度的增加。一些买了6个月的公寓Listing 都逐渐成交。如果这种趋势持续下去,公寓投资者而不是最终用户将决定市区公寓价格。 新的联邦外国买家税和多伦多空置税 二十年来,外国资本对世界房地产市场的发生着一定的负面影响 (我们当然指的是推高价格),加拿大本国也不例外。加拿大的政策制定者对这一现象却视而不见。随着全世界央行的大放水,大量资产投资收益率暴跌,国际投资者在全球范围寻求可替代的高收益而且安全投资品种,但是事实上几乎没有什么投资像房地产一样安全。在过去的十年中,多伦多地区的房价每年平均上涨了8%。加拿大主要成为对国际投资者非常有吸引力的投资港湾。然而,值得指出的是,外资对房价的影响在温哥华远比在多伦多的市场巨大而深远,温哥华几乎一半以上昂贵的住宅物业是由空壳公司持有的,这样的操作可以掩盖所有者身份。 在多伦多地区还目前没有这种情况的泛滥。总而言之,富人为房价上涨做出了贡献,这使得本地买家更难负担得起自己的房子。 西蒙·弗雷泽大学的 Josh Gordon 最近的一份报告概述了隐藏的海外买家所有权可以解释多伦多和温哥华的高房价和这两个城市的平均收入脱钩的现象 联邦自由党政府最近宣布,他们计划引入联邦外国买家的税,以减少住房负担能力。不同于安大略省现有的非居民投机税,后者是在购房交接时一次性的征收15%的税款,新的联邦税款则是以卑诗省政府的投机和空置税为蓝本,具体是每年征收非居民拥有的房屋的价值的2%, 目前尚不清楚联邦税是否将包括卫星家庭(家庭收入超过50%来自加拿大境外的家庭)。在同一周,多伦多市宣布,他们计划引入一项空置房屋税。该税会是联邦税的补充,并仿照温哥华空置税的类似税种,但是并不适用于一年中至少租了六个月的主要住宅。   这些政策将如何影响多伦多的住房市场呢? 首先要记住的是,这些政策中的任何一项的真正付诸实施和推出可能要过两到三年,它们将产生多少影响取决于它们的政策构成。CMHC最近的一份报告表明,卑诗省政府的炒房投机税加上温哥华的空置房税一起造成了温哥华地区待出租的房地产数量大幅增加。在一定程度上增加了出租房屋正是此类政策的目标,这也许可以被视为积极的方面。 但是,如果目标是降低房价,那么政策效果就不是很明显。 这些的政策不太可能给房屋售价带来直接的下行压力,只是有可能导致一些非居民的投资者退出市场,这应该可以房价的迅猛增势降温,但需求下降不足以导致实际房价的下降。虽然安大略省政府的非居民投机税于2017年4月开始征收并导致房价突然下跌,但是这在很大程度上是出于投资者的决策行为而不是宏观经济因素。 安大略省的非居民买家数量没有大到他们的退出可以导致房价的快速下降 。在征税前的几个月里,房价一直在以每年大约增加30%的速度上涨,人们担心房地产泡沫不无理由。 税收政策只是刺破泡沫的大头针。 多伦多郊区的“泡沫般”升值 正如许多媒体头条所指出的那样,Covid-19几乎需要所有家庭成员在家上班,家中的学童在家上网课 这一切导致许多人改变生活方式,在多伦多郊区寻找更大的房屋。 但是数据是否显示在这些不同城市的地产市场的竞争力因此产生了显着变化呢?我们来看一看 结合当今的趋势我们来分析一下过去几年的市场。我们主要考察多伦多主要郊区城市–达勒姆(Durham),荷顿(Halton),皮尔(Peel)和约克(York)地区的低层房屋市场(独立式,半独立式和镇屋)。 在2019年的前三个季度,上述区的房地产市场的 sales-to-new-listings ratio(SNLR)在40-55%的范围内保持平衡。通过第四季度,随着销售额开始超过预期,市场突然发生了变化,供应上市的房屋。随着SNLR移至上方55%,表示市场正在向有需求的卖方市场发展。 这导致2020年第一季度库存短缺 Months of Inventory(MOI)比率下降. SNLR(Sales-To-New Listings Ratio)—-销量和挂牌量比率,是加拿大地产协会用来确定买房或卖方市场的指标。当SNLR的值为50%时,市场是完美的均衡市场,买卖双方供求平衡,通常介于40%到60%之间时,市场就会被认为是平衡的,房产会在合理的时间内以公平的价格成交;当SNLR大于60%时,我们称为卖方市场,市场上大量的足够购买力的真实买家但是待售房源却有限,这时将会发生房屋出售速度很快,或者多家出价卖家处于有利地位可以要求更多优惠,比如更高的销售价格 Months [...]

多伦多公寓市场继续低迷?联邦外国买家税和多伦多空置税来临 大多伦多郊区的“泡沫”观察2021-01-01T20:59:41-04:00
Go to Top