多伦多楼花转让全流程和避坑指南

2024-04-10T17:39:52-04:00

最近多伦多地区楼花转让铺天盖地,很大一部分是平价或者是亏本转让,我们大概来说一下楼花转让的基本知识 楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。 1 Condo楼花的交房时间点 一般的楼花全程生命周期是这样的: a 前期宣传 b 签约 c 10天冷静期后变成Firm Deal d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。 e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款 下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容 2 什么时候可以转 大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 3 以什么方式转 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。 4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同) 五、 [...]

多伦多楼花转让全流程和避坑指南2024-04-10T17:39:52-04:00

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。

2021-11-24T17:33:29-04:00

最近见诸各种媒体,加拿大央行表示,加息可能很快就会到来。这对市场意味着什么?你刚买的房子会不会跌了? 在过去的一年里,经济学家对通胀的未来路径和可能性存在着一些分歧,一些人认为通胀的任何上升都可能是由于 Covid-19 相关问题造成的,例如全球生产供应链的障碍,其他人认为这种通货膨胀将更加持久。 上个月,加拿大中央银行非常清楚的表明了他们的立场:“推高价格的主要力量——能源价格上涨和与疫情相关的供应链瓶颈——现在似乎比预期的更强大、更持久。” - 加拿大央行行长 Tiff Macklem 同时,上个月,加拿大央行结束了被称为“量化宽松”(QE) 的激进货币政策(购买特定证券如债券以扩大货币供应量来刺激经济活动的手段),从而压低了固定利率抵押贷款所参照的基准利率。但是我必须提醒一下,我们的邻居还在QE的过程中,换句话说,美国人还在印钞票。 此外,央行表示,他们将比原计划提早上调商业浮动利率抵押贷款利率所依据的政策利率 (policy rate),许多人预计首次加息将在 4 月份到来。 同时CIBC 的 Benjamin Tal 指出,债券市场已经消化了 2022 年不少于 6 次的加息。 目前市场有一些风声鹤唳,一些人坚持相信市场已经会火爆,另外一些购房者担心利率上涨可能会导致房价下跌,因为这会降低买家和业主的负担能力。 从简单的负担成本来分析,我认为,至少在短期内,房价下跌这是一个非常不可能发生的剧本。 首先,加拿大的大多数房主都有五年期固定利率抵押贷款,因此大多数房主不太可能感受到明年利率上升的影响。 其次,在过去五年中,加拿大的购房者一直以“B20压力测试”利率获得抵押贷款的资格,这个所谓的测试利率远高于他们实际支付的利率。政府正是针对这种可能的利率上升的情况推出了这些测试;符合这些测试条件的房主应该能够在Renew他们的贷款的时候承担更高的利息支出,不然这个测试就失去了意义。 但即使是对于那些可能会难以承受这些额外利息成本的家庭来说,由于加息而使其房屋净值信贷 (HELOC)的高余额的利息支出增加,我们仍然不太可能看到大面积的“陷入困境式的被迫出售”(当房主因无法支付抵押贷款而不得不出售主要房屋),这种情况如果大面积的发生,确实可能会在短期内拉低房价。但是,在房主拖欠抵押贷款之前,他们通常会削减其他开支、承担更多债务或寻求他人的帮助以在短期内以避免被迫出售。和美国的同行不一样,加拿大的银行系统也不太会要求立即拍卖拖欠按揭的房屋。 然而,更高的利率可能会对来年的房地产市场产生两个相对确定的影响。 首先,投资者和一些自用用户对房地产市场的需求会减少。 1% 范围内的利率浮动一直是房地产投资者需求的主要驱动力,如果我们在 2022 年看到多次加息,这一部分的需求可能会出现不成比例的下降。 更高的利率也可能对投资者的信心和投资意愿产生影响。如果投资者开始对未来房价增长变得不那么乐观,如果他们认为两位数的房价增长时代已经过去,那么这可能会导致更多投资者出售他们的房产套现,这会在一定程度上影响供求关系。 但是,这些因素中会导致 2022 年房价下跌吗?我认为这是非常不可能的。多伦多的住房市场仍然是一个供不应求的市场,特别是考虑到我们的移民政策和大量投资需求。(详细参加我的公众号文章)   举一个不太贴切的例子,一架高速攀爬的飞机,如果要进入降落通道,首先需要减速上升,进入平缓的飞行,然后再慢慢进入降落的过程。除非有08年那样的系统性问题,市场突然转入下行通道是极端不可能的。 如果明年春天我们看到市场有大量购房需求涌现同时市场上有更多房屋挂牌出售,那说明我们的市场将开始逐渐放缓,但我相信市场将仍然是一个Seller's Market, 但是价格增长速度比我们现在看到的要温和不少,市场也可能会进入平衡市场。 除此之外,一切都无法预见。

你相信吗?多伦多房价明年不会跌!理论依据在这里。2021-11-24T17:33:29-04:00

1707 – 7 Grenville St. YC Condo 1 BR+ 1 DEN+2 WR Unit for Sale. SOLD FIRM. 111% Over Asking!

2021-09-02T13:32:51-04:00

楼盘介绍.7 Grenville(YC CONDO) YC Condos楼盘所处的地理位置极佳,是多伦多市中心所剩无几的最佳地理位置之一。其具体地址为460 Yonge St. Toronto,坐落于繁华多伦多市中心黄金地段Yonge & College 西北角,属于寸土寸金的地理位置,交通购物方便,极易出租 选择定居YC Condos楼盘,举步即至世界著名学府(多伦多大学、怀雅逊大学、乔治布朗学院等)。 北美第二大核心金融区即多伦多的主要金融区域(密集驻扎五大银行、大多市政府、世界级企业总部等)近最高档的时尚购物圈(Bloor 精品名店街、购物中心Eaten center、PATH地下商城等),拥有最便利的生活圈(各大著名医院、生活超市、地铁站等),举步可至College地铁站。 多伦多市内加拿大五大银行的总部和其它银行的机构、加拿大最著名的医院和医疗研究机构都与YC Condos临近,也紧邻世界级著名大学,又处在核心金融区地铁沿线,周围数十万计的青年学生、金融白领、商务金领等成为租赁市场的有利保障,租房市场需求量大。种种区域优势和居住人群的特殊性,令该楼盘投资回报稳定,抗风险能力强,自住投资两相宜。 YC Condos是由具有丰富经验的著名开发商Canderel Residential开发建造的又一经典之作! 室内设计由享誉国际的设计公司 Burdifilek 倾力打造,所有细节都精心考虑周到。楼盘内部设施豪华,将有北美难得一见的三层独特豪华公用设施。特点是单位内部精心装修设计,拥有加大阳台和落地窗等,建成之后将成为与Aura遥相呼应的新的地标建筑。 【公共设施】 包含休息室,餐厅,健身房,露台,休息室,酒吧,台球室,餐饮厨房 66楼:室内游泳池(西半球最高的无边泳池之一)让您在天空中欣赏令人惊叹的多伦多Downtown景色。 YC Condo是一个非常新的楼盘。位于Yonge&College的交叉口。周围可以说是非常的繁华。房屋面积在393-1400 square feet。从Studio到3室都有。 有健身房,顶层还有网红室内游泳池。 房租基本在3000以下。 首先对于在多大上学的小伙伴,这里是步行就可以到达学校的距离,走路的话10-20分钟就可以到达。 关于交通,门口就有1号线College站的地铁站,还有一条Bay街上穿行的street car,在多大也有站 Queen's Park & St George St 生活方面,门口就是麦当劳24小时营业, Yonge街上的吃的也是数不胜数。从兰州拉面到日本寿司到韩式炸鸡应有尽有。 对面就是加拿大的药妆店Shoppers里面所有的日用品都有卖,而且化妆品也很多, 户型介绍 户型为朝东 (楼下为Yonge St) 1 个有窗的的卧室及卧室内洗手间(带浴缸) 1个 DEN,可以安装Sliding [...]

1707 – 7 Grenville St. YC Condo 1 BR+ 1 DEN+2 WR Unit for Sale. SOLD FIRM. 111% Over Asking!2021-09-02T13:32:51-04:00

2021年6月大多伦多房地产市场数据更新

2021-07-07T13:39:25-04:00

多伦多地产协会6月份报告更新,6 月房屋销量与去年同期相比有所上升,但仍低于 2021 年 3 月的峰值,并且低于 2021 年 5 月报告的交易数量,与正常的季节性趋势一致。6 月份的平均销售价格与去年相比有两位数的增长,但与前三个月相比,增长速率有所放缓。2021 年 6 月通过 TRREB 的 MLS® 系统实现了 11,106 笔销售额 - 与 2020 年 6 月相比增长了 28.5%。从 GTA 整体来看,共管公寓细分市场的同比销售额增长最为强劲, 无论是在多伦多市还是周边的一些郊区。环比来看,6 月份实际和经季节性调整的销售额继续呈下降趋势。(下图)“在过去三个月中,我们看到市场活动从创纪录的热度有所放缓、但依然强劲。虽然这可能会在短期内为购房者提供一些缓解,但新的移民政策会刺激房市。虽然政策制定者的主要重点一直是人为地抑制需求,但解决负担能力的唯一长期解决方案是增加供应,以满足不断增长的地区的永久性住房需求,”TRREB 总裁凯文·克里格 (Kevin Crigger) 表示。在所有主要细分市场中,销售额的同比增长远远超过同期新上市的增长,这表明以买家之间的竞争和强劲的价格增长为特征的紧张市场状况仍在继续。环比来看,6 月份实际和经季节性调整的平均价格均小幅走低。2021 年 6 月 MLS® 房屋价格指数综合基准同比上涨 19.9%。所有房屋类型的平均售价在同一时期上涨了 17%,达到 $1,089,536 。虽然价格增长继续受到低层市场的推动,但值得注意的是,与 2020 年 6 月相比,公寓的平均价格上涨了 8% 以上,远远超过了通胀。大多地区6月份各房型销量均同比上涨,其中公寓销量涨幅最大,同比增长达到了57%。独立屋销量增长幅度最小,与去年相比同比增长了17.1%,与5月份相比环比下降了9.6%,但独立屋的价格是所有房型中同比增长最大的,达到24.8%均价已突破$140万。 总体来说大多伦多居民房地产市场仍然趋热,个人预计在夏末热度会降低,走向传统的淡季。 [...]

2021年6月大多伦多房地产市场数据更新2021-07-07T13:39:25-04:00

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?

2021-04-08T23:03:03-04:00

三月多伦多地区的住房市场延续了2月的繁荣景象,大家看到一些疯狂的加价抢房的现象,我们甚至可以感到一丝“过度繁荣”的迹象。 与去年(2020年)相比,今年2月份,独立屋,半独立屋,联排别墅的销售增长了46%。,并且与2018年和2019年相比翻了一番。 销售量。库存月(MOI)维持在0.8(已经达到卖方市场的标准)的较低水平 79%的房屋售价高于卖方要价。 对购房者而言,房价上涨较为“温和”,与去年同期相比增长了21%(对比今年2月与去年同期相比增长了29%) 多伦多市(City of Toronto) 的房价仅上涨了12%,拉低了整体平均水平。 一月至二月的郊区平均房价几乎没有变化。(具体原因参见我上次的文章 “2021年2月 诚实地产人的忠告:大多伦多郊区房地产的泡沫风险”) 来看看多伦多地区的公寓市场,公寓的销量为比去年同期增长52%,延续了从12月开始的反弹趋势 多伦多地区48%的公寓售价比卖方要价要高。 2020年的公寓平均价格同比下降了不少, 但从2021年以来,上个月的公寓平均价格已经恢复到2020年同期水平,换句话说疫情期间的这一年涨涨跌跌已经完全可以无视了。2月前一些买家Buy on the Dip 已经出现了一些 账面利润了。 公寓的MOI从11月的3.5(均衡市场)降至 2月的0.8 (卖方市场)可能最能说明这一现象 来看看下面这段话: “What we get worried about is when we start to see extrapolative expectations, when we start to see people expecting the kind of unsustainable price rises we’ve seen recently [...]

多伦多诚实地产人之二:狂躁急进的爬坡就要过去了?上车还是下车?2021-04-08T23:03:03-04:00

多伦多公寓市场继续低迷?联邦外国买家税和多伦多空置税来临 大多伦多郊区的“泡沫”观察

2021-01-01T20:59:41-04:00

多伦多的市中心公寓市场何时恢复正常? 新的联邦外国买家税和多伦多空置税对市场的影响有哪些? 多伦多郊区的“泡沫般”升值及观察 2021我们的投资选择还有哪些 多伦多的市中心公寓市场何时恢复正常? 上个月,加拿大央行发布了题为“金融稳定与COVID-19”的报告, 报告指出,有许多因素影响市中心公寓市场。WORK FROM HOME的转变意味着很多人正在寻找更多的室内生活空间以及室外庭院空间, 这个因素已经对公寓市场产生负面影响。移民减少和外国学生的撤离也正在影响多伦多市区的租赁市场。 从上图可以看出,租盘正在飙升而租金中位数暴跌。虽然行业的一些人对市中心的公寓充满信心表示市场将在2021年初迅速复苏,但是现实并不乐观。 2020年12月 在BNN Bloomberg最近的一次采访中,著名地产评论人 John Pasalis 讨论了为什么要将公寓市场的恢复和重新回到市区金融区办公的可能性联系在一起。今天,金融区是一个幽灵镇。人们不再回到自己的办公室,部分原因是因为不可能将成千上万的人带到办公桌旁。 当防疫要求一次只能在电梯中只有三个人时,而市中心这些上万人曾经工作大楼里的公司的总体效率会严重收到限制。 所以,如果人们不必去办公室上下班,就不再需要步行五分钟即可到达居住的公寓。我们假设加拿大推出的疫苗实施按计划进行,加拿大的大多数人要等到2021年9月才能接种疫苗,至少到那时候我们仍然不期待情况“恢复正常”。对于大多数人而言,返回市区办公可能是一个循序渐进的过程,因此,市区公寓租赁市场的回归也要循序渐进。话虽如此,公寓销售市场的复苏最终可能会比租赁市场略快,大前提是投资者在未来几个月内重新进入市场。我们看到12月底的看房数量有大幅度的增加。一些买了6个月的公寓Listing 都逐渐成交。如果这种趋势持续下去,公寓投资者而不是最终用户将决定市区公寓价格。 新的联邦外国买家税和多伦多空置税 二十年来,外国资本对世界房地产市场的发生着一定的负面影响 (我们当然指的是推高价格),加拿大本国也不例外。加拿大的政策制定者对这一现象却视而不见。随着全世界央行的大放水,大量资产投资收益率暴跌,国际投资者在全球范围寻求可替代的高收益而且安全投资品种,但是事实上几乎没有什么投资像房地产一样安全。在过去的十年中,多伦多地区的房价每年平均上涨了8%。加拿大主要成为对国际投资者非常有吸引力的投资港湾。然而,值得指出的是,外资对房价的影响在温哥华远比在多伦多的市场巨大而深远,温哥华几乎一半以上昂贵的住宅物业是由空壳公司持有的,这样的操作可以掩盖所有者身份。 在多伦多地区还目前没有这种情况的泛滥。总而言之,富人为房价上涨做出了贡献,这使得本地买家更难负担得起自己的房子。 西蒙·弗雷泽大学的 Josh Gordon 最近的一份报告概述了隐藏的海外买家所有权可以解释多伦多和温哥华的高房价和这两个城市的平均收入脱钩的现象 联邦自由党政府最近宣布,他们计划引入联邦外国买家的税,以减少住房负担能力。不同于安大略省现有的非居民投机税,后者是在购房交接时一次性的征收15%的税款,新的联邦税款则是以卑诗省政府的投机和空置税为蓝本,具体是每年征收非居民拥有的房屋的价值的2%, 目前尚不清楚联邦税是否将包括卫星家庭(家庭收入超过50%来自加拿大境外的家庭)。在同一周,多伦多市宣布,他们计划引入一项空置房屋税。该税会是联邦税的补充,并仿照温哥华空置税的类似税种,但是并不适用于一年中至少租了六个月的主要住宅。   这些政策将如何影响多伦多的住房市场呢? 首先要记住的是,这些政策中的任何一项的真正付诸实施和推出可能要过两到三年,它们将产生多少影响取决于它们的政策构成。CMHC最近的一份报告表明,卑诗省政府的炒房投机税加上温哥华的空置房税一起造成了温哥华地区待出租的房地产数量大幅增加。在一定程度上增加了出租房屋正是此类政策的目标,这也许可以被视为积极的方面。 但是,如果目标是降低房价,那么政策效果就不是很明显。 这些的政策不太可能给房屋售价带来直接的下行压力,只是有可能导致一些非居民的投资者退出市场,这应该可以房价的迅猛增势降温,但需求下降不足以导致实际房价的下降。虽然安大略省政府的非居民投机税于2017年4月开始征收并导致房价突然下跌,但是这在很大程度上是出于投资者的决策行为而不是宏观经济因素。 安大略省的非居民买家数量没有大到他们的退出可以导致房价的快速下降 。在征税前的几个月里,房价一直在以每年大约增加30%的速度上涨,人们担心房地产泡沫不无理由。 税收政策只是刺破泡沫的大头针。 多伦多郊区的“泡沫般”升值 正如许多媒体头条所指出的那样,Covid-19几乎需要所有家庭成员在家上班,家中的学童在家上网课 这一切导致许多人改变生活方式,在多伦多郊区寻找更大的房屋。 但是数据是否显示在这些不同城市的地产市场的竞争力因此产生了显着变化呢?我们来看一看 结合当今的趋势我们来分析一下过去几年的市场。我们主要考察多伦多主要郊区城市–达勒姆(Durham),荷顿(Halton),皮尔(Peel)和约克(York)地区的低层房屋市场(独立式,半独立式和镇屋)。 在2019年的前三个季度,上述区的房地产市场的 sales-to-new-listings ratio(SNLR)在40-55%的范围内保持平衡。通过第四季度,随着销售额开始超过预期,市场突然发生了变化,供应上市的房屋。随着SNLR移至上方55%,表示市场正在向有需求的卖方市场发展。 这导致2020年第一季度库存短缺 Months of Inventory(MOI)比率下降. SNLR(Sales-To-New Listings Ratio)—-销量和挂牌量比率,是加拿大地产协会用来确定买房或卖方市场的指标。当SNLR的值为50%时,市场是完美的均衡市场,买卖双方供求平衡,通常介于40%到60%之间时,市场就会被认为是平衡的,房产会在合理的时间内以公平的价格成交;当SNLR大于60%时,我们称为卖方市场,市场上大量的足够购买力的真实买家但是待售房源却有限,这时将会发生房屋出售速度很快,或者多家出价卖家处于有利地位可以要求更多优惠,比如更高的销售价格 Months [...]

多伦多公寓市场继续低迷?联邦外国买家税和多伦多空置税来临 大多伦多郊区的“泡沫”观察2021-01-01T20:59:41-04:00

卖房交房之前需要关注的细节

2020-12-27T15:08:54-04:00

经过精心准备,艰苦谈判,把自己的房子卖了个好价钱。终于到了最后交割的 时刻,屋主可以心情愉快地离开旧家搬入新家了。但是,不要急。交房之前,一些细节仍需关注以免在交房之前的最后一刻发生不必要的波折。 有过售房经验的 朋友都知道一般的卖房程序。比如请地产经纪估价,修补房屋破损,专业Stager建议房间装饰摆设,直至挂牌,与买方谈判,成功出售房屋,最后委托律师履行售房合同。除了这些正常手续和步骤之外,屋主其实还要完成许多其他事情同样很重要。例如,通知贷款银行房屋售出,联系邮局更改地址,预约搬家公司,确认各类账单的新地址和终止日期等。 除了上述的 例行公事以外,为了能够实现顺利交接,还有一些虽然不大但仍然比较重要的事情需要特别加以小心,否则可能会产生意料不到的麻烦,严重的甚至会影响房屋的最后交割。 首先,比较重要也容易被屋主忽略的是交房之前的看房。 交易合同上通常规定交割之前有一次或两次不等的看房机会。售后的 这几次看房机会主要是为了让新屋主再次确认房屋交割时的状态同当初售房时状态一直,尤其是交割前的最后一次,往往旧屋主已经搬离,继任屋主在空房子里做最后一次查看,同时对房子有什么疑问还可以向对方经纪或屋主咨询和商量。许多售房屋主认为,既然房子已经成功售出了,那么房子再怎样脏乱都没关系,只要交房的时候清理干净就好了。其实不然。买方很有可能因为对所看到的房屋状况不满意,从而对购房合同产生纠结,于是便找理由要求降价,或是延长交房时间,或是要求扣留一部分房款确认交房满意后再付清等等。虽然违约交房的情况很少,但势必牵扯了买卖双方的精力,产生了许多不必要的麻烦。我会建议售房者在交割的最后一刻都应该让买主看到房屋的最好的一面,把房间收拾整齐,打扫干净,清除异味,来迎接买方。 其次,认真严谨的执行买卖合同。例如,合同中表明要留下来的电器、灯具、家具等一定不要搬走,而且要确保工作正常。 屋主交房之前,要再一次彻底清理墙面上破损部分,地面,墙壁,厨房,卫生间以及留下来的电器家具,打扫干净。这不只是对买方的尊重,而是在大多数购房合约中都有这样的法律条款。买方一旦追究起来,屋主会有比较大的麻烦。如果是比较贵的房子,可以请专业清洁公司清理,所费不多效果比较好。高房价的买主可能对房屋的状况要求会比较高。 在大多数购房合同中,一般都要求屋主把垃圾清理干净。什么是垃圾呢?凡是不属于这栋房产的,而且在购房合同中没有标明要留下来的物品,都可以视为垃圾。一些屋主想当然地认为,有些家具电器还能够使用,自己也不愿意再花钱搬走,就留给买方了。其实,如果没有经过买方同意,这些都被视为垃圾。如果买方追究,屋主会有比较大的损失。 第三,最后锁门之前,要检查门窗是否已经锁好,车库门的电子遥控器和房屋的保安系统都要归零。不要把自己的密码留下来给买方。一是表示自己不会再回来,二是自己的密码设置习惯最好不要告诉他人。如果还保留相关电器的说明书,也可以放在厨房台面上。邮箱的位置和号码,也最好写在纸上留在台面上。 这些细节可以使买卖双方很顺利地交接房产。如果在房产交接过程中一旦发生意料之外的问题,要及时与自己的律师和地产经纪联系,这样就能够得到专业性的意见,可以在法律的保护下避免更大的伤害,也尽可能避免处理过程中派生出更多的问题。 无论何种房型售房程序都是近似的,但每一个房子的交易过程却又各不相同。从事地产经纪工作的时间越长,经历的越多,越关注细节的精致与完美。我深知某些看似不起眼的细节往往对最后的结果至关重要,有时会使结果产生偏差甚至改变事物发展的轨迹。我们能够做到的就是尽可能的在过程中做到完美,直到获得接近完美的结局。

卖房交房之前需要关注的细节2020-12-27T15:08:54-04:00

A Step by Step Guide to Sell a House in Toronto, 多伦多 卖房 流程

2020-12-26T13:08:06-04:00

多伦多卖房指南 对于加拿大市场的卖房来说,有很多不确定因素会直接决定房市(加拿大房产资讯)的火热程度以及影响你房屋的出售价格。其中的最重要一点便是市场经济环境,而且这一点我们很难做出100%准确的预测及判断。但是,这并不表示卖家对于卖房市场就完全失去了控制权。为了尽可能的使利益最大化,了解以下列举的一些知识点会帮助你比别的卖家获得更大的优势。 一年中最适合卖房的时段 一直以为人们都觉得,春季是出售房屋的最佳时机。因为在春季,聚集的假期时段已经过去,并且花园和其他户外空间也是看起来最吸引人最能为卖房加分的。不过,火热的市场也是一枚双刃剑。买家卖家同时增多,意味着你的房屋会与更多其它房屋进行竞争。如果想要在市场中脱颖而出,则需花一定的额外的费用去进行宣传以及做很好看的staging(预售装饰) 来吸引买家们的注意。 一年中最不适合卖房的时段 除了好的卖房时间,我们当然也需要知道不太理想的时间。在多伦多以及加拿大的大多数地区,冬天是寒冷又漫长的。所以很容易猜测出冬季是四季中房市最低迷的时期,事实也确实如此。每年年底年初圣诞节加上新年,人们都忙碌在节日的准备中。在这段时间内,用于看房的时间以及资金都会比别的时候大大减少。结果便是,出价的大多都是没有诚意的买家并且会出现不符合市场的低价。因此12月和1月是卖家市场中不太理想的两个月。不过这并不是说在这段时间内就不可以进行卖房交易了,而只是说需要付出更多的努力。 1 预先财务审批 在你还不知道自己是否有资格再买一套房子之前就签合同是很危险的。 在你决定卖掉房子之前,应该先得到贷款机构的预先批准,然后调研一下你想新投资的地点的房地产市场,这样能清楚的知道买一套新房子要花多少钱。知晓了这一点,才能更从容的进入卖家市场。 2 检查你的贷款还款 打电话给你的贷款人,看看你目前的贷款偿还情况。请务必要求细目任何额外的行政费用或罚款。你需要这个内容来完成第6步来完成卖房交易。 3 确定房子的价值 确定房屋的市场价值。房地产经纪人通常会协助你制定合理的价格。当然,你也可以聘请专业的评估师进行价格评估 4 进行必要的翻修 大多数房子在展示给潜在买家之前,都需要做一点翻新工作,以实现最大的销售价值。最常见的项目包括重新粉刷墙面,更换地毯/地板,整屋清洁。往往干净靓丽的环境能够吸引更多的卖家。 5 估计你的销售成本 一般来说,成本包括:经纪人佣金,广告及相关费用,律师费,按比例分摊的年度费用(如物业税), 维护和装饰出售房屋相关的任何费用。 6 估计购买一套新房的费用 计算搬家费用、贷款费用、首付款、房屋检查、法律费用等——所有这些费用都与购买新房有关。当你申请贷款预批时,贷款机构会告知预计花销。 7 估计购买一套新房的费用 1. 从房屋的市值中扣除你的按揭还款 2. 从1的结果中扣除你的销售成本,得到预计收益 这时你需要考虑,你的收益能支付你买新房的费用吗?如果不能,是否有现金或其他资金来弥补差额? 8 接 Offer, 成功售出 当有人看中房子时,会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况,卖家需如实告知所有买家。卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内(一般为24小时)签好并传真回给买家经纪。offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房,贷款等方面的条件,只有在条件满足或取消后offer才能成立。当有条件的offer后,并且通过律师获得法律文件,则交易完成。卖家只需在规定的交接日期前清空房屋即可。 9 房屋展示 Showing 即使有时会给你的生活带来不便,你的房子还是应该随时可供展示。让你的房产经纪人在一个方便的地方放一个锁盒,方便其他经纪带客户可以在你不在家的时候也能看房。否则,其他经纪必须在你有空的时间内看房,那么很可能他们会因为考虑这一项不变因素而不为客户推荐你的家,去找更愿意合作的人。 非居民指南 根据加拿大税务局(CRA),如果你符合以下条件,就被视为加拿大非居民: 通常,习惯或例行居住在另一个国家,不被视为加拿大居民 要么在加拿大没有长期的居住关系 你在整个纳税年都居住在加拿大境外 你在纳税年在加拿大停留的时间少于183天 注意:CRA官网上还列出了一些其他例外。 作为非居民,与你的会计师谈谈如何对加拿大房地产征税非常重要。以下内容仅供参考。 在大多数情况下,非居民应就出售应税加拿大物业(包括住宅,公寓,度假物业或土地)产生的任何收入或收益缴税。当非加拿大居民出售财产时,财产的买方必须预扣一部分购买价格并将其汇给加拿大税务局(CRA)。通常,此金额是总售价的25%。 另外,也可以向CRA提交并批准与房产出售相关的合格证明,以减少或免除预提税。提交此合格证明书后,所需的25%预扣税是根据销售收入总额减去该物业的购买成本(或净利润)得出的。 此外,非居民必须在出售房产的次年4月30日之前提交加拿大纳税申报表。通常,在提交纳税申报表时,一部分预扣税会退还给卖方,因为25%的预扣税通常比实际欠税额高很多。此时,你还要从销售收入中扣除律师费和佣金等费用。 [...]

A Step by Step Guide to Sell a House in Toronto, 多伦多 卖房 流程2020-12-26T13:08:06-04:00
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