加拿大及大多伦多地区商业物业2022 年Q3市场数据和投资前景展望

2022-10-29T12:52:41-04:00

对于明年极有可能发生的经济萧条,资本市场的活跃度已经开始放缓。在一点程度上地产市场也收到联动的影响。 加拿大央行的紧随利率政策也对此推波助澜。 目前机构的资金处于按兵不动的状态,我在朋友圈谈及的 “Price Discovery” 现象也在市场起到主导作用。当下市场,优质而且具有现金流增值的物业仍然有一定的吸引力。 这类物业的市场价稳定,交投也基本正常,资本化率增长带来的影响相对比较小。 从第二季以来的资本化率缓慢增长在持续进行中,办公室物业和工业物业的回报率继续上升,跨品类的资本化率的差异有小幅上升, 但是相对去年还是相对较地。在央行鹰派风向不变的情况下,资本化率应该会继续上行。 上图,资本化率缓慢抬头。 上图: 全资产类别 CR开始上升 (我们用CR 简称 资本化率) 以下我们来具体看看每个类别 多单元物业 多单元物业是所有资产类别中CR 增长最小及最缓慢的,全加拿大大部分城市此类物业CR 增长不高。 A 类多单元物业价格坚挺,B类物业CR 小幅增长 就大多伦多地区来说,Downtown 已经 Midtown 高密度地区的多单元物业仍然有相对较短的 DOM。 郊区的Listing 则相对缓慢。 零售物业 零售物业CR 也在增长中,区域性和居民区的零售物业CR 增长相对较高。城市核心地段物业类别依然坚挺, CR 有微小增长 大多伦多地区此类物业交投仍然旺盛,主要 BIA 的Listing 也相继成交。 在当前经济环境仍然缓慢增长的情况下,对零售物业的需求依然高企 办公室 办公室资产类别的CR 在本季度有很大增长。 核心地段办公室增长较高,非核心地段次之。 多伦多市中心的办公司物业在迅速恢复中,目前位居北美第四的市场交易量说明了问题     工业物业         [...]

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加拿大及大多伦多地区商业物业2022 年Q1 市场数据和投资前景展望

2022-05-09T22:51:48-04:00

2022 年瞬息万变的第一季度已经过去了,Dan 哥和大家一起看看大多伦多和加拿大的商业市场现况。  通货膨胀和利率上升 加拿大2022年4月通胀已经达到史无前例的6.7%,到目前为止,加拿大央行已在今年两次加息,以求控制高通胀。随着世界各国央行试图控制价格上涨,经济学家预期今年将进一步加快加息步伐。由于商业房地产基本面的潜在优势,预计投资总量和资本化率基本不会受到加息的不利影响。而且,如果今年通货膨胀的控制有一线希望,那投资人肯定可以在房地产中找到不少投资机会。 同时,更强劲的经济、更多的就业机会、更高的空间需求和不断上涨的租金可以使商业房地产成为投资者抵御通胀的自然对冲。 但是,由于劳动力成本的上升和其他成本在持续的供应链困境中的上升。商业房地产行业一直承受着运营费用的通胀压力,一些现金流升值强劲的资产最有能力承受这些压力。可以肯定的是,投资者将会继续追求收益,加拿大商业房地产的总体格局仍然具有吸引力,2022 年以来 加拿大全国cap rate 平均下降 14 个基点至 5.33%。总的来说,本季度每个资产类别的cap rate 均有所下降。和逐渐降温的居住类房地产相比,商业地产的投资活动仍然有增无减。 返回办公室 办公室写字楼市场状况在 2022有所改善  人们将纷纷回到自己的办公桌前工作,同时,雇主也可以测试混合工作的新策略 (WFH+ 回办公室工作)。 2022 全年租赁的办公空间面积预计将在全国范围内达到 620 万平方英尺,然后在 2023 年升至 15 年来的新高。目前空置率也开始了持续趋于平缓甚至逐渐降低。 办公室物业的全国cap 平均下降 8 个基点至 5.92%。 今年2月,Pontegadea Group 以超过 11 亿加元的价格收购多伦多皇家银行广场,正证明了办公室市场仍然有巨大投资价值。 工业需求仍然很高 2022 年,对工业空间的需求将继续超过供应,这主要是由于加拿大电子商务近年的高速发展以及在供应链问题频出的当下对安全库存的需求不断增长。由于加拿大剩余的可用工业空间很少,工业开发领域将在预租赁市场有持续的竞争。在供需平衡之前,加拿大的工业租金、销售价格和土地成本将仍然高企。由于全国空置率降至仅 1.2%,供应无法跟上对空间的持续需求。多伦多、蒙特利尔和温哥华等主要市场的增长趋势迅猛,每周都有打破租金上涨的新成交记录。对租赁市场的信心导致房地产估值上升,全国平均Cap Rate 环比下降 22 个基点至 5.13%。工业仓库从1000 呎到 10 万呎的各种类型都成为炙手可热的投资标的。工业物业由于可使用土地的限制,短期内仍然为非常有竞争力的投资品类。同时,高速上涨的租金也成为工业物业,特别是仓储类物业成为目前投资人追捧的产品。 零售业复苏 随着消费者越来越多地转向网上,零售商和购物中心已经开始更加重视他们的实体空间的差异化,以此试图重新占领市场。未来一年,主题店、促销活动和扩大展示区将成为零售物业的行业趋势。新的食品和饮料概念也将有助于吸引顾客回到商店,以服务为导向的零售商也将会是房东更青睐的租客选择。现有零售商尤其是时尚行业内的零售商力求整合现有Location [...]

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Inclusionary Zoning 法案通过,多伦多可负担公寓住房的问题 迎刃而解还是雪上加霜?

2021-11-10T00:46:14-04:00

多伦多市议会今天批准了一项新的分区政策,Inclusionary Zoning 。 政府要求从2022年起,开发商在建造市场价格公寓单元的同时,要建一定比例的可负担住房单元,以帮助低收入家庭。适用范围包括2022年前半年法案正式生效之后的递交申请的楼。在建,或已经递交申请的楼不受影响。 同时,这些建筑要在主要交通要站500-800米以内(多伦多有180+个交通要站)。偏远的项目就不适用 新的包容性分区(zoning)框架最初将要求拥有100套或更多单元共管公寓的开发商留出其总平方英尺的5%至10%,作为可负担出租和出售单元。 该政策的目标是到2030年,根据开发项目的位置和所提供的低于市价的单元类型,必须预留给可负担住房的比例提高到8%至22%。预计这个法案将会给多伦多市带来40000套廉租房+4000套政府补助廉价房。 市政府表示,可负担住房的定价是让年收入在$32,486元至$91,611元之间的家庭申请入住,而不必将每月收入的30%花在住房上。 根据一份市政员工报告,一居室公寓的月租将为1090元,两居室公寓为1661元,三居室公寓为1858元。 一居室单元的所有权成本上限将为$19.01万元,两居室成本上限为$24.26万元,三居室成本上限为$29.17万元。 这和目前多伦多市场价格相差甚远。那么这个成本差异是否将由市场上的其他买家来承担?该规定在2026年之前不会适用于专门建造的租赁单元,因为多市仍在努力鼓励这类住房的开发。 市长庄德利(John Tory)周二上午在市政厅对记者说,“简而言之,包容性分区指的是,根据法律,新开发项目必须包括可负担住房,租金或拥有成本将低于我们昂贵的市场价格。” 他说:“私营房地产开发行业已经非常成功,甚至在疫情期间也是,这是就业和经济是好事。但是多伦多市长期健康与经济需要我们的开发商在提供可负担住房方面发挥更多的作用。” 多市议会周二在长达一整天的辩论后,以23票支持2票反对通过了这项新政策。代表University-Rosedale选区的市议员Mike Layton在投票前,试图修改动议,让政府于2026年全面实施,而不是2030年。 他称这将是影响一代人的政策,但要确保在实施时“真正为人们的生活带来改变”。Layton还称,加快实施包容性分区政策,开发商仍然有15%的利润,同时又能增建上万间可负担住房。 不过,也有市议员担心偏离建议的门槛和更激进的政策可能会使多市成为安省土地法庭(Ontario Land Tribunal)上诉的对象。议长Frances Nunzita说:“如果上诉,将被进一步推迟,我希望现在就开始。”值得注意的是,新政将适用于多市的大范围区域,但在房价上涨不太显著的区域并不会生效。 不过,多伦多的老城区都将纳入新框架,包括北多伦多、北约克西部、北央街走廊、南Etobiocke、士嘉堡市政中心和士嘉堡西南部。市中心核心地带的开发商将面临最严格的要求,最快要在明年必须留出7%至10%的可负担住房,到2030年必须留出16%至22%。 与此同时,市内周边大部分区域将要求开发商从2022年开始留出5%至7%的可负担住房。市政工作人员估计,新的包容性分区政策,连同其他几项住房倡议,可能会导致在未来五年新增1.2万套可负担住房。他们也建议,一年后对新政策再作检讨。 当然DAN 哥个人认为,上有政策,下有对策。开发商要保证利润率的情况下,可负担的单元的部分损失的利润只能转加超其他单元的购买者身上。开发商也有各种招数从买家身上薅羊毛,比如进一步缩小户型,提高楼层差价,提高车位价格,等等。 DAN 哥认识的部分行业中的专家也表示,开发商也可以向政府的可负担住房基金捐钱来免除增加或者减少可负担单元。 总而言之,羊毛最后还是出在羊身上。  政府这种治标不治本的施政可能只会对多伦多居民住宅市场增加更多不定因素。

Inclusionary Zoning 法案通过,多伦多可负担公寓住房的问题 迎刃而解还是雪上加霜?2021-11-10T00:46:14-04:00

安省房市会崩盘吗?移民,家庭收入,利息,新房开工量 和 房价的动态关系

2021-09-24T16:30:59-04:00

“加拿大房地产市场即将崩盘! 好吧,它可能会, 或者也许会, 或者可能不会” 二十年来,媒体和经济专家都预测加拿大的经济和安省的住房市场即将崩溃。在很多方面看起来,谁能责怪他们? 多年来,大量市场数字似乎不可持续,比如,房价大幅超过家庭收入。 2000 年,安大略省的平均税前家庭收入为 55,700 加元。 2018 年为 89,270 加元。 这是 60.27% 的增长! 非常令人激动! 但是,同期,新房的平均成本从 184,003 加元增加到 571,973 加元。 这是一个 211% 的飞跃。 这意味着同期住房价格上涨速度是工资的三倍多。 请注意,这是在疫情之前! 当然,自那以后,房价飙升得厉害。 今年6 月份,加拿大房地产协会报告称,安大略省房屋的平均售价为 857,754 加元,比上一年高出 26%。 没错,几十年以前借钱更贵。 2000 年的五年期平均贷款利率为 8.34%,而 2018 年为 4.32%,如今仅为 3.26%。(目前为2%以下) 但是,支付高额首付并通过贷款机构所需的压力测试使得大量潜在的购房者彻底失去了拥有房产的希望 “我每天都会遇到有住房梦的人们,他们正如他们的父母和祖父母一样 想要拥有自己的家,一个只属于他们的地方; 他们就可以在某个地方养家糊口,开创未来” 安大略省房屋建筑商协会首席执行官乔·瓦卡罗 (Joe Vaccaro) 说道。 “但是,当安省的房屋平均成本自 2000 年以来上涨了约 350% [...]

安省房市会崩盘吗?移民,家庭收入,利息,新房开工量 和 房价的动态关系2021-09-24T16:30:59-04:00

加拿大 多伦多 租房指南 Guide to Rent a Property in Toronto Ontario

2020-12-27T15:20:14-04:00

多伦多租房的优势 维护费用低,麻烦的事情少,租金也相对更便宜。管道阻塞、水管漏水等一系列小事,只要打个电话给房东,房东就会来修理,而不必自己找人修理。 月供清晰明确。如果拥有一个房子则需要的不仅仅是偿还你的抵押贷款。还需要考虑财产税、维护费用、公寓费用、水费、排污费、水电费、家庭保险等等。 当你租房时,搬家更便宜。对所居住的社区环境不满意? 当合同结束时,通过提前预告房东,便可以快速的搬家。而在多伦多买房时,买家需要支付土地转让税,在出售时支付代理佣金,以及买卖时都需支付的法律费用。 当你租房时,使用房产经纪人的优势是什么? 当你租房时,使用房产经纪人的优势是什么? 在现在的市场环境下,没有房地产经纪人帮助是很难找到合适的房源的。大多数优质房源,尤其是靠近地铁站和多伦多市中心的房源,都是很难自己去租到的。因为每当出现一个房源的时候,很多别人的经纪人都在帮忙积极联系争取。因此如果想更快更省心的找到合适的房子,100%是需要一位房地产经纪人的帮衬。 房地产经纪人能给你的最重要的优势是专业知识——在你开始看房子之前会准确的告知你需要准备的所有资料。第二个优势是及时性,大多数人都忙于工作或生活,不会有时间不断查看更新的列表。而这是房地产经纪人的本职工作如果我们找到符合客户标准的房源,则会立即预约看房时间,甚至在知道客户非常忙的情况下为他们去提前预览。往往租房都是先到先得的,经纪人会帮助客户获得更多的主动权。 加拿大租房流程 1. 租房前准备 一旦选择出租你的房产,则必须进行全屋检查以确保不会有任何的问题影响租户的正常使用。从地基到屋顶,检查确保一切正常,并且确保房产符合市政住房法规的租房条件。 以下为需要为租房所做准备的清单: 检查所有电器,确保它们能正常工作,包括烤箱、洗碗机、洗衣机或烘干机 测试烟雾探测器和二氧化碳探测器 修复任何已知问题,如漏洞、漏水、害虫等。 彻底清洁每个房间,包括难以触及的空间,如橱柜和其他存储区域 请专业人员检查所有的电、暖气和管道是否正常工作 前后庭院、花园等景观。 最重要的是,出租的房屋对租客来说必须是安全的。如果你租的是地下室套房,则必须遵守具体的安全规定。 2. 房屋保险 当房屋进行出租时,保险的也会相应的有所改变以保护房东由于租客的过失而受到的损失。虽然原先的自住房保险可以提供一定的财产保护,但你仍需像保险公司资讯让现有的保险升级为出租屋保险以预防日后不必要的麻烦。 3. 租户筛选 在确定租户之前,一定要做关于客户的背景调查,关于这一点,可以全权交给地产经纪人,因为会有更多的资源去帮你查清租户的历史。 其中,最重要的考察点有:工作经历和收入,租房历史(例如是否准时交房租,有没有损害过以前的房屋),信用记录。 这一点是至关重要的,因为这直接关系着租户是否有能力交付房租以及会让你的租房更加的省心。 4. 租赁合约 房屋租赁在租户和房东之间建立了一种合同关系,这种关系受到房东-租户法和租赁协议(Landlord-tanent Laws)的约束。每个省份都有自己的关于租赁财产的法律,所以你需要查阅你所在省份甚至城市的法律,或者联系当地的律师。通过这项协议,任何的职责都会很清楚的描述,避免房东与租户发生任何法律纠纷。 Q&A 卖家常见问题 1. 租房一定要签租约吗? 租房之前,房客与房东都会协商具体的租房条款。两方之间的协定并不一定需要用书面的形式表达,也可以是通过口头的协议比如两方是比较亲近的关系。如果两方为陌生人,书面租约更能在出现纠纷的情况下公平公正的保护双方利益。 2. 房东有哪些可以收集的房客个人信息? 有时,在房东提出一系列需要提供的材料时房客会觉得担心有些资料是不愿意泄露的,以下是依法房东可以收集的信息: 当前住址,过往租房记录,受雇记录,收入情况,信用记录以及个人推荐信。 超出以上内容,房客可以拒绝提供。 3. 租客有哪些责任和义务? 如果租客损坏房屋,改造房屋结构,不做清洁导致永久新的残留,形成火灾隐患例如取下烟雾探测器并在室内抽烟, 房东是有权利驱逐租客的。房东首先应该发出警告,如果租客置之不理,则可以用安省房东及租客局认定的终止通知来放出驱逐通告并且有权征收维修及清理费用。 4. 租客不在家,房东能否进入房屋? 房东需在给与24小时的通知时间,告知房客来的目的,且进入房间的时间应该在8am-8pm 5. 租客可以养宠物吗 房东是没有权利要求租客不允许养宠物的,除外租客的宠物有明显骚扰到他人,或者大楼管理处明确不允许养宠物。 6. [...]

加拿大 多伦多 租房指南 Guide to Rent a Property in Toronto Ontario2020-12-27T15:20:14-04:00
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