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多伦多市议会今天批准了一项新的分区政策,Inclusionary Zoning 。 政府要求从2022年起,开发商在建造市场价格公寓单元的同时,要建一定比例的可负担住房单元,以帮助低收入家庭。适用范围包括2022年前半年法案正式生效之后的递交申请的楼。在建,或已经递交申请的楼不受影响。 同时,这些建筑要在主要交通要站500-800米以内(多伦多有180+个交通要站)。偏远的项目就不适用

新的包容性分区(zoning)框架最初将要求拥有100套或更多单元共管公寓的开发商留出其总平方英尺的5%至10%,作为可负担出租和出售单元。

该政策的目标是到2030年,根据开发项目的位置和所提供的低于市价的单元类型,必须预留给可负担住房的比例提高到8%至22%。预计这个法案将会给多伦多市带来40000套廉租房+4000套政府补助廉价房。

市政府表示,可负担住房的定价是让年收入在$32,486元至$91,611元之间的家庭申请入住,而不必将每月收入的30%花在住房上。

根据一份市政员工报告,一居室公寓的月租将为1090元,两居室公寓为1661元,三居室公寓为1858元。 一居室单元的所有权成本上限将为$19.01万元,两居室成本上限为$24.26万元,三居室成本上限为$29.17万元。

这和目前多伦多市场价格相差甚远。那么这个成本差异是否将由市场上的其他买家来承担?该规定在2026年之前不会适用于专门建造的租赁单元,因为多市仍在努力鼓励这类住房的开发。

市长庄德利(John Tory)周二上午在市政厅对记者说,“简而言之,包容性分区指的是,根据法律,新开发项目必须包括可负担住房,租金或拥有成本将低于我们昂贵的市场价格。” 他说:“私营房地产开发行业已经非常成功,甚至在疫情期间也是,这是就业和经济是好事。但是多伦多市长期健康与经济需要我们的开发商在提供可负担住房方面发挥更多的作用。”

多市议会周二在长达一整天的辩论后,以23票支持2票反对通过了这项新政策。代表University-Rosedale选区的市议员Mike Layton在投票前,试图修改动议,让政府于2026年全面实施,而不是2030年。 他称这将是影响一代人的政策,但要确保在实施时“真正为人们的生活带来改变”。Layton还称,加快实施包容性分区政策,开发商仍然有15%的利润,同时又能增建上万间可负担住房。

不过,也有市议员担心偏离建议的门槛和更激进的政策可能会使多市成为安省土地法庭(Ontario Land Tribunal)上诉的对象。议长Frances Nunzita说:“如果上诉,将被进一步推迟,我希望现在就开始。”值得注意的是,新政将适用于多市的大范围区域,但在房价上涨不太显著的区域并不会生效。

不过,多伦多的老城区都将纳入新框架,包括北多伦多、北约克西部、北央街走廊、南Etobiocke、士嘉堡市政中心和士嘉堡西南部。市中心核心地带的开发商将面临最严格的要求,最快要在明年必须留出7%至10%的可负担住房,到2030年必须留出16%至22%。 与此同时,市内周边大部分区域将要求开发商从2022年开始留出5%至7%的可负担住房。市政工作人员估计,新的包容性分区政策,连同其他几项住房倡议,可能会导致在未来五年新增1.2万套可负担住房。他们也建议,一年后对新政策再作检讨。

当然DAN 哥个人认为,上有政策,下有对策。开发商要保证利润率的情况下,可负担的单元的部分损失的利润只能转加超其他单元的购买者身上。开发商也有各种招数从买家身上薅羊毛,比如进一步缩小户型,提高楼层差价,提高车位价格,等等。 DAN 哥认识的部分行业中的专家也表示,开发商也可以向政府的可负担住房基金捐钱来免除增加或者减少可负担单元。 总而言之,羊毛最后还是出在羊身上。  政府这种治标不治本的施政可能只会对多伦多居民住宅市场增加更多不定因素。

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