卖家抵押贷款(Vendor Take Back Mortgage,简称VTB),也被称为卖方融资或业主融资,是一种房地产交易中买家获得Financing 的一种安排,其中出售房产的人为购房者提供一部分或全部融资。购房者不是从传统的贷款机构获取贷款,而是实际上成为了贷款人。购房者定期向卖方支付款项,直到达到协议金额为止。

以下是卖家抵押贷款的优缺点:

优点:

  • 获得融资的途径:在购房者可能难以符合传统贷款机构要求的情况下,VTB可以为购房者提供融资的途径。
  • 灵活的条款:VTB的条款可以在购房者和卖方之间进行协商,可灵活调整利率、还款计划和其他条件。买卖双方也可以达成一些普通贷款机构无法Offer 的条款
  • 更快的成交:由于没有传统的贷款申请过程,因此成交可能更快,各方对Closing Process 有更多控制。同时,如果是商业类型的贷款,VTB 也可以为买家节省贷款的手续费用
  • 可能获得更高的销售价格:卖方通过提供融资可能能够获得更高的销售价格,因为这使得更多潜在买家能够购得财产。
  • 可以帮助在对卖家不利的市场上增加对物业的竞争力:在一定程度上,有些老旧物业因为竞争力不高,卖家会提供VTB来吸引潜在的买家
  • 投资收入:卖方可以通过提供融资赚取持续的利息收入,有可能产生稳定的收入流。
  • 税务优惠:卖家在有些情况下可以通过VTB 来延迟 Capital Gain Tax, 所以在一些商业物业和投资物业的交易中 VTB 是对买卖双方都有利的选择。 ( 例如,假设你以 500,000 元购买了一个商业地产。 5年后 一位房地产投资者想要以 700,000 元的价格购买你的房产,因此你向他们提供 700,000 元的 VTB 抵押贷款。 这将带来 200,000 元的资本收益。你可以向 CRA申请推迟 200,000 元的资本利得税,因为你正在出售资本财产,但不会立即收到出售收益。 这 200,000 元的资本收益可以延期五年,每年 40,000 元。)
  • VTB 属于 Secured Mortgage, 卖家还是会在物业上注册一个 Lien,对卖家来说,用自己熟悉的物业作为抵押在一定程度上提供了安全保证
  • VTB 可以作为 Partial Funding 的一个选择,用来补足 First Mortgage 不够的部分,从而完成交易的完成。

缺点:

  • 对卖方的风险:卖方承担购房者违约或面临财务困境的风险。在违约的情况下,卖方可能需要通过执行清算程序来重新获取房产。因此,通常卖家需要一个Favorable成交价格以补偿可能出现的违约风险。 
  • 缺乏前期现金:卖方在收到分期支付而非在交易完成时一次性获得销售款项,这可能影响卖方进行其他投资或应对财务上现金流支出需求的能力。
  • 利率风险:如果VTB的利率是固定的,卖方可能面临通货膨胀侵蚀利息支付实际价值的风险。在高通胀时代,VTB 对买家来说是很好的入市方法。但是对卖家会有相当的风险
  • 文件的复杂性:构建和记录VTB可能非常复杂,可能需要法律帮助以确保条款清晰且可执行。这方面会有一些额外的律师费用
  • 买家池的局限性:提供融资可能限制潜在购房者的范围,因为一些购房者可能更喜欢传统的融资选择。
  • 法律和监管考虑:卖方融资受到各种法律和监管考虑的影响,卖方需要确保遵守当地法律。它也可能受到法定的限制利率法的限制。当然加拿大的法定上限是60%。
  • 通常来说VTB 的利息要高于银行的按揭利息(除非在完全的买家市场条件下)。 

在进入VTB安排之前,购房者和卖方都应仔细考虑他们的财务状况、融资条款,并寻求专业建议,包括法律和财务方面的指导。每一方都应该意识到与VTB相关的风险和好处,并确保这些条款在具有法律约束力的协议中得到明确定义。

在当前疲软的买家市场下,有一些卖家愿意提供Fully Funded VTB,同时因为利息高涨,卖家也愿意以市场Cap Rate出售他们的投资物业。比如图中的这个上居下铺的物业。 本身地处多伦多市中心地铁沿线,同时有非常稳定而健康的现金流。 在卖家提供除首付外的VTB情况下。这是目前市场非常好的投资选择。